Jak opodatkować nieruchomość przy działalności sezonowej

w Wykorzystanie ich jedynie przez kilka miesięcy w roku nie daje prawa do zmniejszenia stawek daniny

w Jeśli podatnik po zakończeniu letnich miesięcy nie chce płacić należności, musi sprzedać nieruchomość

Zbliża się sezon letni. Wraz z nim część podatników rozpocznie działalność gospodarczą, do prowadzenia której będzie wykorzystywała grunty, budynki lub budowle. Chodzi np. o otwarcie na kilka miesięcy smażalni ryb, kiosku z pamiątkami czy wypożyczalni rowerów. Tacy przedsiębiorcy muszą pamiętać o obowiązkach związanych z rozliczeniem i zapłatą podatku od nieruchomości.

Kto zapłaci i od czego

Podatek od nieruchomości co do zasady muszą płacić ich właściciele, posiadacze samoistni, użytkownicy wieczyści gruntów oraz - pod pewnymi warunkami - posiadacze nieruchomości lub ich części, które są własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Oznacza to, że zarówno osoba fizyczna, która rozpocznie działalność sezonową, jak i osoby prawne (spółki) mają obowiązek uiszczać tę daninę. I to według stawek najwyższych (patrz ramka).

Takie stawki płaci się od nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Ich definicję podaje art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z nim są to grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Wyjątkiem są budynki mieszkalne i związane z nimi grunty. Spod tej definicji wyłączone są też nieruchomości, które nie są i nie mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej ze względów technicznych.

Z przepisów tych wynika więc, że wystarczające do opodatkowania według wyższych stawek jest samo posiadanie np. gruntów lub budynków przez przedsiębiorcę. Co więcej, podatek od nieruchomości jest naliczany za cały rok, chyba że podatnik nabył lub sprzedał nieruchomość w jego trakcie. W takim przypadku obowiązek podatkowy - odpowiednio - powstaje lub wygasa od miesiąca następującego po zakupie lub zbyciu.

Przykładowo, jeśli ktoś kupi lokal użytkowy na Mazurach 12 maja, to będzie musiał płacić podatek od nieruchomości od 1 czerwca. Natomiast, jeśli go sprzeda 15 września, to od 1 października nie będzie już uiszczał daniny. Zapłaci więc tylko jedną trzecią rocznego podatku.

Co ważne, jeśli podatnik nie sprzeda lokalu, ale działalność sezonową zakończy np. 31 sierpnia, to podatek będzie musiał uiścić za cały okres, w którym był właścicielem. Jeśli więc kupił nieruchomość 12 maja, to daninę zapłaci za siedem miesięcy: od 1 czerwca do 31 grudnia.

Zawieszenie działalności

Podatnicy zwykle skarżą się, że muszą uiszczać podatek również za okres, gdy zawiesili działalność gospodarczą. Niestety, ustawa o podatkach i opłatach lokalnych nie przewiduje żadnych ulg czy zwolnień dla nieruchomości wykorzystywanych sezonowo. Podatek według najwyższych stawek trzeba płacić niezależnie od zawieszenia działalności. Istotne jest bowiem samo posiadanie nieruchomości przez przedsiębiorcę.

Co prawda zgodnie z art. 6 ust. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, jeżeli w trakcie roku podatkowego zaistniało zdarzenie mające wpływ na wysokość opodatkowania, a w szczególności zmiana sposobu wykorzystywania nieruchomości lub jego części, podatek ulega obniżeniu lub podwyższeniu (od pierwszego dnia następnego miesiąca). Zdarzeniem takim nie jest jednak zawieszenie działalności gospodarczej. Jest nim natomiast np. zmiana przeznaczenia lokalu - z mieszkalnego na związany z prowadzeniem działalności gospodarczej lub odwrotnie. Podatnik nie może więc w okresie zawieszenia działalności obniżyć stawki podatku.

Najem budynku

Część osób prowadzących działalność sezonową, zamiast kupna nieruchomości zapewne ją wynajmie. W takim przypadku pojawia się zwykle problem, kto jest podatnikiem: właściciel czy najemca. Trzeba tu rozróżnić dwie sytuacje: czy przedsiębiorca wynajmuje np. lokal od podmiotu prywatnego, czy od jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa.

W pierwszym przypadku nie ma wątpliwości, że podatek rozlicza właściciel, a nie najemca. Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, podatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna, jednostka organizacyjna, w tym spółka nieposiadająca osobowości prawnej, będąca właścicielem nieruchomości lub obiektów budowlanych. Wynajmujący i najemca mogą się jednak umówić się, że ekonomiczny koszt podatku będzie ponosił ten drugi. Jeśli taka jest wola stron, powinny to ująć w umowie najmu poprzez podwyższenie kwoty czynszu o kwotę podatku.

Nie zmienia to jednak faktu, że to na właścicielu nieruchomości będzie ciążył obowiązek złożenia deklaracji lub informacji podatkowej oraz rozliczenie daniny. Jeśli jest on osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej, będzie musiał płacić wyższą stawkę podatku jedynie za miesiące, na które wynajął lokal przedsiębiorcy.

Z inną sytuacją mamy do czynienia, gdy właścicielem nieruchomości jest jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa. Jeśli np. gmina wynajmuje lokal przedsiębiorcy, to staje się on posiadaczem zależnym. Jak wyjaśnił w wyroku Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. akt II FSK 1716/10), posiadaczem zależnym jest ten, kto faktycznie włada rzeczą jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą. Sąd przypominał też, że zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 4 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, podatnikiem będzie posiadacz nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

W praktyce zatem to najemca nieruchomości gminnej będzie płacił daninę. Jeśli przykładowo wynajmie lokal od 15 maja, to będzie musiał złożyć deklarację lub informację na podatek od nieruchomości, a obowiązek podatkowy powstanie od pierwszego dnia miesiąca po zawarciu umowy, czyli od 1 czerwca.

Domki letniskowe

Część podatników może również prowadzić działalność sezonową, np. w domku letniskowym na terenie pola namiotowego. W takiej sytuacji trzeba w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy jest to budynek czy budowla. Od tego zależy wysokość i sposób naliczania podatku.

Zgodnie z definicją budynku jest to obiekt budowlany trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych (ścian), który ma fundamenty i dach. Jeśli domek spełnia te warunki, to będzie opodatkowany od powierzchni użytkowej. Jeśli np. nie ma fundamentów, trzeba będzie go opodatkować od wartości, tak jak budowlę. W tym przypadku daninę płaci się tylko wtedy, jeśli jest ona zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej.

Zakładając, że domek będzie budynkiem, należy jeszcze rozstrzygnąć, według jakiej stawki go opodatkować. Jeśli np. przedsiębiorca będzie w nim prowadził sklep spożywczy, to trzeba będzie stosować stawkę dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Podatek po sezonie

Działalnością sezonową jest również np. prowadzenie wyciągu narciarskiego. Co do zasady w takim przypadku grunty (choć nie tylko one) wykorzystywane są do działalności gospodarczej. Podatnicy mają wątpliwości, czy trzeba za wyciąg przez cały rok płacić podatek od nieruchomości według najwyższych stawek.

Często pojawia się argument, że brak śniegu powinien być brany pod uwagę przy ustalaniu wysokości daniny. Niestety, przeszkoda atmosferyczna nie ma wpływu na opodatkowanie. Braku śniegu nie można bowiem uznać za względy techniczne, które uniemożliwiają prowadzenie działalności. Stanowisko takie potwierdził w wyroku WSA w Krakowie (sygn. akt I SA/Kr 1182/07).

Dla zastosowania najwyższych stawek istotne jest samo posiadanie nieruchomości przez przedsiębiorcę

Jak się rozliczyć za ziemię, lokal czy budynek

● składają informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych

● informację na ustalonym przez radę gminy lub miasta druku trzeba złożyć wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta (w praktyce - trzeba ją złożyć lub przesłać do urzędu gminy lub miasta)

● na złożenie informacji jest 14 dni od wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego, czyli np. zakupu lub sprzedaży lokalu

● po złożeniu informacji trzeba czekać na decyzję od wójta, burmistrza lub prezydenta miasta ustalającą wysokość podatku

● danina jest płatna w ratach zależnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminach: do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada.

● same obliczają daninę i składają deklarację na podatek od nieruchomości

● deklarację na ustalonym przez radę gminy lub miasta druku trzeba złożyć wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta

● składa się ją do 31 stycznia lub w terminie 14 dni od zaistnienia okoliczności uzasadniających powstanie obowiązku podatkowego, czyli np. zakupu lokalu

● podatek wykazany w deklaracji jest płatny w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego w terminie do 15. dnia każdego miesiąca, a za styczeń - do 31 stycznia.

Ustalają je na swoim terenie rady gmin i miast. Maksymalne stawki w 2013 r. nie mogą przekroczyć:

● od gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - 0,88 zł za 1 mkw. powierzchni,

● od budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej - 22,82 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej,

● od budowli - 2 proc. ich wartości.

Łukasz Zalewski

lukasz.zalewski@infor.pl

Podstawa prawna

Art. 1a ust. 1 pkt 3, art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 4, art. 5, art. 6 ust. 1-9 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.).

Obowiązki podatnika prowadzącego działalność tylko latem

@RY1@i02/2013/071/i02.2013.071.183001000.803.jpg@RY2@

Adam Hellwig doradca podatkowy, dyrektor w PwC

Osoba prawna musi złożyć deklarację, a fizyczna informację o posiadanych nieruchomościach bez względu na to, czy prowadzi działalność gospodarczą przez cały rok, czy jedynie przez kilka miesięcy. Przepisy o podatku od nieruchomości nie rozróżniają sytuacji przedsiębiorców prowadzących działalność sezonową od pozostałych. Wyjątkiem jest wynajem turystom pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych znajdujących się na obszarach wiejskich przez osoby ze stałym miejscem pobytu w danej gminie. Jeżeli liczba pokoi do wynajęcia nie przekracza pięciu, w ogóle nie jest to traktowane w podatku od nieruchomości jako działalność gospodarcza.

Przejściowa przerwa w działalności nie jest podstawą do zmiany stawek. Brak faktycznego wykonywania działalności z wykorzystaniem gruntów lub budynków przez np. 6 miesięcy w roku nie oznacza, że tracimy status przedsiębiorcy na potrzeby podatku od nieruchomości.

Korektę deklaracji albo zmianę informacji o przeznaczeniu gruntów lub budynków należy złożyć jedynie w przypadku ostatecznej rezygnacji z prowadzenia działalności gospodarczej. Trzeba pamiętać, że samo jej zawieszenie nie jest podstawą do naliczania niższego podatku (status przedsiębiorcy tracimy przez likwidację osoby prawnej albo wyrejestrowanie działalności gospodarczej osoby fizycznej).