Kosztowny problem z ewidencją gruntów

Z analizy najnowszego orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, że wiele sporów podatkowych bierze się z błędnych zapisów ewidencji gruntów i budynków. Widniejące w niej dane są wiążące dla gminnych organów przy wymierzaniu lokalnych podatków: od nieruchomości, rolnego i leśnego. Jak często w ewidencji pojawiają się błędy?

Dość często. W głównej mierze dotyczą braku aktualizacji zdarzeń z przeszłości. Chodzi o sytuacje, gdy dane do ewidencji wprowadzono np. 10 lat temu i do dziś nie zostały uaktualnione. Jeśli zatem 10 lat temu na gruncie sklasyfikowanym jako rolny nie było żadnych budynków, a teraz jest tam osiedle mieszkaniowe, powoduje to problemy. Obecnie w centrach wielu miastach, zgodnie z ewidencjami, mamy użytki rolne, mimo że już dawno nie są to grunty o takim charakterze.

Jak to się przekłada na podatek od nieruchomości?

Jeśli chodzi o grunty, to - z wyjątkiem sytuacji, gdy są zajęte na działalność gospodarczą - bez względu na to, co się na nich dzieje, podstawą wymiaru podatku od nieruchomości są dane z ewidencji. Przykładowo, podatnik, który wybudował dom na użytku rolnym o niskiej klasie gruntu (V, VI), nie ma obowiązku wyłączenia ziemi z produkcji rolnej. Dopóki więc w ewidencji gruntów i budynków działka jest oznaczona jako rolna, to właściciel płaci niski podatek rolny, a nie od nieruchomości, nawet jeśli faktycznie jest to grunt zabudowany.

Co jeśli na gruncie rolnym prowadzona jest działalność gospodarcza?

W takim przypadku zapisy ewidencji nie mają znaczenia, ponieważ ustawa o podatkach i opłatach lokalnych stanowi, że grunty zajęte na działalność gospodarczą są opodatkowane podatkiem od nieruchomości.

Jakie są skutki błędnych zapisów?

Jeśli grunt jest sklasyfikowany jako rolny, choć faktycznie jest budowlany, to podatnik odnosi korzyść, bo płaci niski podatek rolny. Traci natomiast gmina, która powinna pobrać daninę od nieruchomości, ale nie może ze względu na to, że wiążąca jest ewidencja.

Co może zrobić samorząd?

Gmina ma niewątpliwie interes w tym, aby zmienić zapisy w ewidencji, ale nie ma instrumentów prawnych, by zmusić starostę do zmiany ewidencji.

Nie może złożyć wniosku o zmianę w ewidencji?

Takie uprawnienie przysługuje jej jedynie w przypadku, gdy jest właścicielem gruntu. Natomiast jeśli właścicielami działek są osoby fizyczne lub prawne, to przepisy nie przewidują procedury, która uprawniałaby gminę do żądania zmian w ewidencji.

Starosta chyba musi aktualizować ewidencję z urzędu.

Tak. Gmina może mu jedynie zasygnalizować, aby to zrobił, ponieważ jako organ podatkowy traci dochody. Zwykle aktualizacja zajmuje dużo czasu.

Czy zdarza się, że na działce nie ma budynku, ale z ewidencji wynika, że jest?

Tak. Przykładowo podatnik dostał decyzję o nakazie rozbiórki budynku i zrealizował ją. Budynek przestaje istnieć, ale w ewidencji jeszcze przez pewien czas może figurować.

Czy gmina w takiej sytuacji może żądać podatku od nieruchomości?

Nie można opodatkować budynku, którego nie ma. A zatem nie wszystkie dane z ewidencji i nie zawsze są wiążące dla organów podatkowych. Przykładowo, jeśli podatnik zmarł, to nie można go opodatkować, mimo że ewidencja stanowi, iż zmarły jest właścicielem.

Co w takiej sytuacji, gdy podatnik rozebrał budynek, robi gmina?

Zwykle wzywa do złożenia wyjaśnień. Podatnik może wtedy okazać decyzję dotyczącą rozbiórki budynku, można dokonać oględzin nieruchomości. Działa to też w drugą stronę. Przykładowo podatnik wybudował dom, starosta wprowadził go do ewidencji gruntów i budynków, a gmina wzywa do zapłaty podatku od nieruchomości.

Gdzie tu problem?

Problem polega na tym, że budynek faktycznie istnieje, ale podatnik jeszcze go nie użytkuje albo nie zakończył budowy. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych przewiduje natomiast, że budynek zaczyna być opodatkowany od 1 stycznia roku następującego po roku rozpoczęcia użytkowania albo zakończenia budowy. Gmina nie ma więc podstaw do opodatkowania niewykończonego budynku.

@RY1@i02/2014/146/i02.2014.146.18300060b.802.jpg@RY2@

FOT. MATERIAŁY PRASOWE

Dr Rafał Dowgier, adiunkt w Katedrze Prawa Podatkowego Uniwersytetu w Białymstoku, członek zespołu eksperckiego ds. lokalnego prawa podatkowego

Rozmawiał Łukasz Zalewski