Jakie transakcje związane z nieruchomościami interesują fiskusa

Wywłaszczenie nieruchomości jest instytucją, za pomocą której państwo wkracza w sferę indywidualnych praw obywateli dla osiągnięcia celów o szczególnej doniosłości publicznej. W drodze decyzji dochodzi m.in. do pozbawienia dotychczasowego właściciela prawa własności nieruchomości, z drugiej zaś strony do przejścia prawa własności na rzecz Skarbu Państwa lub gminy. W przypadku zwrotu nieruchomości nie mamy więc do czynienia z kreowaniem prawa własności, tylko z jego przywróceniem. Oznacza to, że w naszej sprawie nie można mówić o przeniesieniu prawa własności na zasadach ogólnych wynikających z przepisów o charakterze cywilnoprawnym, ale jedynie o restytucji (przywróceniu) stanu sprzed wywłaszczenia. W związku z tym określony decyzją z 20 maja 2009 r. zwrot nieruchomości nie jest nabyciem w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu ustawy o PIT, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Podatnik nie jest więc zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż działek nastąpiła po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie tych nieruchomości.

Art. 10 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

Sprzedaż nieruchomości nabytej w 1998 roku, nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako że przychód ten uzyskany zostanie po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu. Pięcioletni termin w opisanej sprawie upłynął 31 grudnia 2003 r. Oznacza to, że przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, o ile odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Art. 21 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

Aby dostawę towarów (nawet jednorazową) uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar dokonywać takich czynności wielokrotnie, a wykorzystywane przez niego towary czy usługi zostały nabyte w celu spożytkowania ich do wykonywania tej czynności.

Z opisanego zdarzenia wynika, że jako właściciel zamierza dokonać dostawy siedmiu działek przeznaczonych pod zabudowę, wydzielonych z nieruchomości gruntowej należącej do majątku prywatnego, nabytego w 1987 roku w drodze spadku po ojcu.

Okoliczności sprawy nie wskazują na to, aby dokonując sprzedaży gruntu, podatnik działał w charakterze handlowca. Nie można stwierdzić, że nabył grunt w celu odsprzedaży, ponieważ pochodzi on z majątku prywatnego, otrzymanego w drodze dziedziczenia po ojcu. Podatnik, sprzedając działki, skorzysta z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, a zatem czynność ta nie będzie oznaczała wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT.

Planowana sprzedaż działek wydzielonych z nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Art. 5, 7, 15 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.).

W sytuacji gdy składnik majątku wspólnego małżonków jest wykorzystywany w całości w działalności gospodarczej jednego z małżonków, odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości stanowić będą koszty uzyskania przychodów prowadzonej przez podatniczkę działalności gospodarczej. Jednocześnie należy podkreślić, że odsetki naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania będą zwiększały wartość początkową tego środka trwałego, natomiast odsetki naliczone po tym dniu będą mogły być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w dniu zapłaty.

Art. 22 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

Wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia: a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, b) lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, c) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, d) prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, e) prawa wieczystego użytkowania gruntów - jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Zwolnieniem tym nie jest objęta sprzedaż gruntu lub udziału w gruncie związanym z tym budynkiem stanowiącym część składową nieruchomości. Potwierdzają to również organy podatkowe w wydawanych interpretacjach. Jeśli przepis nie przewiduje zwolnienia z opodatkowania gruntu, to przychód w części przypadającej na grunt podlega opodatkowaniu.

Zatem prawo do skorzystania z ulgi meldunkowej będzie przysługiwało podatnikowi - o ile spełni wymagane przepisami warunki - wyłącznie do wysokości przychodu uzyskanego ze sprzedaży budynku mieszkalnego. Natomiast dochód ze sprzedaży gruntu związanego ze zbytym budynkiem mieszkalnym podlega opodatkowaniu 19-proc. podatkiem dochodowym.

Art. 21 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.; w brzmieniu obowiązującym w latach 2007 - 2008).

Ewa Matyszewska

ewa.matyszewska@infor.pl