Jakie koszty uwzględnia się przy rozliczeniu najmu

Kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w ustawie o PIT, jako wydatki niezaliczane do kosztów podatkowych.

Kosztami uzyskania przychodów z najmu tzw. prywatnego (tj. wykonywanego poza prowadzoną działalnością gospodarczą) budynków, lokali stanowiących odrębną własność bądź lokali, w stosunku do których przysługuje podatnikowi spółdzielcze prawo, będą w szczególności: koszty obsługi prawnej (pośrednik, notariusz, rzeczoznawca), koszty eksploatacji (woda, energia elektryczna, gaz, wywóz nieczystości, inne), koszty administracji, podatek od nieruchomości, dobrowolne ubezpieczenie budynku bądź lokalu, wydatki na remonty, wydatki na zakup wyposażenia podwyższającego atrakcyjność (standard) lokalu, odpisy amortyzacyjne od wynajmowanego budynku czy lokalu i inne wydatki związane bezpośrednio lub pośrednio z najmem.

Jeśli strony umowy przyjmą zasadę, że opłaty licznikowe najemca wnosi zaliczkowo wraz z główną należnością, a rozliczane są one w momencie otrzymania faktur (rachunków) od dostawców mediów, wówczas te zaliczkowe kwoty należy wliczyć do przychodu w dniu ich otrzymania, np. razem z czynszem. Natomiast ich rozliczenia w ramach kosztów należy dokonywać w dniu zapłaty (daty na potwierdzeniu uregulowania należności).

Wydatki na utrzymanie przedmiotu najmu, bieżącą eksploatację oraz remont stanowią koszt uzyskania przychodów wynajmującego pod warunkiem, że z umowy najmu wynika, że to on zobowiązany jest do ich ponoszenia. Ponadto kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych (budynków, lokali) oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonywane zgodnie z przepisami ustawy o PIT (tzw. amortyzacja).

Art. 22 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

Jednak jest jeden warunek. Takie osoby muszą rozliczać się z wynajmu na zasadach ogólnych (według skali podatkowej ze stawkami 18 i 32 proc.). Odsetki od kredytu mogą być w takim przypadku rozliczone jako koszt uzyskania przychodów. Przy czym może się okazać, że odsetki będą stanowić większość kosztów i w efekcie podatek do zapłaty znacznie zmaleje. Koszty bowiem pomniejszą podstawę opodatkowania.

Art. 22 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

Przykładowo przy najmie nieruchomości kosztami uzyskania przychodów będą udokumentowane, poniesione przed zawarciem umowy najmu, wydatki z tytułu podatku od nieruchomości, ubezpieczenia mieszkania, opłat do spółdzielni mieszkaniowej, które związane są z własnością mieszkania będącego przedmiotem najmu. Jednak wydatki te muszą być faktycznie poniesione przez wynajmującego, a nie np. przez najemcę.

Ta sama zasada dotyczy również prowizji za pośrednictwo w znalezieniu najemcy. Wydatki te mają wpływ na osiągnięcie lub zwiększenie przychodów z najmu, jeżeli została zawarta umowa najmu z osobą wskazaną przez agencję pośrednictwa. W konsekwencji tylko wydatki poniesione na przedmiot najmu będą kosztem podatkowym.

Art. 22 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

Przepisy ustawy o PIT wskazują, że składniki majątku uznaje się za środki trwałe, jeżeli stanowią własność lub współwłasność wynajmującego, są kompletne i zdatne do użytku w dniu oddania do używania najemcy, a przewidywany okres ich używania będzie przekraczał rok. W przypadku gdy wydatki na zakup składników majątku nie przekraczają w roku podatkowym 3,5 tys. zł, można je zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania.

Ustawodawca dopuszcza również - w odniesieniu do składników majątku, których wartość początkowa w dniu przyjęcia do używania jest równa 3,5 tys. zł lub niższa - możliwość dokonania jednorazowego odpisu (w miesiącu oddania do używania lub w miesiącu następnym).

Art. 22 - 22o ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

W naszym przykładzie podatnik w okresie od stycznia do grudnia 2011 r. uzyska przychody z najmu wynoszące 24 tys. zł (2 tys. zł x 12 miesięcy = 24 tys. zł). Podatnik powinien płacić od lutego (pierwsza wpłata za styczeń) do grudnia (wpłata za listopad) co miesiąc ryczałt w wysokości 170 zł (2 tys. zł x 8,5 proc. = 170 zł). Ostania wpłata za grudzień powinna być dokonana w styczniu. W sumie ryczałt wyniesie 2040 zł.

Art. 12 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

W opisanej sytuacji podatnik nie miał obowiązku zapłaty podatku za lipiec i sierpień, bo w miesiącach tych nie uzyskał przychodu. Przychód został uzyskany dopiero we wrześniu. Dlatego podatnik pierwszy podatek miał obowiązek zapłacić dopiero w październiku (do 20.). Przy czym podatek ten powinien wyliczyć według stawki 8,5 proc. od 2,4 tys. zł (3 x 800 zł).

Art. 12 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

Podatnicy opłacający ryczałt od przychodów ewidencjonowanych nie składają deklaracji w trakcie roku podatkowego, a tylko wpłacają ryczałt. Natomiast po zakończeniu roku podatkowego wykazują wysokość uzyskanych przychodów w składanym do końca stycznia zeznaniu na formularzu PIT-28. Zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych podatnicy muszą złożyć w urzędzie skarbowym do 31 stycznia następnego roku. Przykładowo za 2010 rok PIT-28 będzie trzeba złożyć do 31 stycznia 2011 r. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynikający z zeznania jest podatkiem należnym za dany rok podatkowy, chyba że naczelnik urzędu skarbowego wyda decyzję, w której określi inną wysokość podatku. W razie niezłożenia zeznania o wysokości osiągniętego przychodu, dokonanych odliczeniach i kwocie należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, naczelnik urzędu skarbowego wyda decyzję określającą wysokość zobowiązania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Art. 21 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

Ewa Matyszewska

ewa.matyszewska@infor.pl