Jak rozliczyć najem sezonowy

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c ustawy o PIT oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Jeżeli podatnik uzyskuje dochody z więcej niż jednego źródła, przedmiotem opodatkowania w danym roku podatkowym jest suma dochodów ze wszystkich źródeł przychodów. Dochodem, jeżeli przepisy szczególne nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekroczą sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Oznacza to, jeśli podatnik na wynajmie sezonowym zarobi 12 tys. zł, będzie musiał tę kwotę wykazać przed organem podatkowym. Rozliczenia tego trzeba będzie dokonać w zeznaniu rocznym składanym do końca kwietnia 2012 r.

Art. 9, 10 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

Koszty przy najmie uwzględnią tylko podatnicy, którzy wybiorą opodatkowanie skalą PIT ze stawkami 18 i 32 proc. (najem prywatny i prowadzony w ramach działalności gospodarczej), liniowym 19-proc. PIT (najem w ramach prowadzonej firmy). Kosztów nie uwzględnią podatnicy opłacający ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Wszystko dlatego, że ryczałt płacony jest od przychodu, a nie od dochodu (dochód = przychód minus koszty). Kosztów nie uwzględnią też podatnicy, którzy np. wynajmują pokoje turystom w swoich domach i rozliczają się na zasadach karty podatkowej.

Art. 22, 23 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

Ustawa o PIT przewiduje, że wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych, w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, osobom przebywającym na wypoczynku oraz dochody uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza pięciu.

Aby z tego zwolnienia skorzystać, konieczne jest, aby wynajem dotyczył budynków mieszkalnych położonych na wsi. Dodatkowo budynek musi należeć do osoby posiadającej gospodarstwo rolne, a więc rolnika. Ze zwolnienia tego nie będzie korzystała osoba, która kupi dom na wsi w celu wynajmowania w ramach agroturystyki, ale nie będzie posiadała gospodarstwa rolnego.

Jeśli w naszym przypadku podatniczka prowadzi gospodarstwo rolne, skorzysta ze zwolnienia z PIT. Nie będzie więc musiała ani wpłacać zaliczek na podatek dochodowy, ani wykazywać środków zarobionych na wynajmie pokoi w zeznaniu podatkowym.

Art. 21 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

Wynajem pokoi może być opodatkowany w formie karty podatkowej. Jedynym obowiązkiem wybierającego ten sposób rozliczeń z fiskusem będzie wpłacanie comiesięcznej, z góry ustalonej kwoty, bez konieczności prowadzenia ewidencji i składania deklaracji. Jedynie do końca stycznia następnego roku należy złożyć PIT-16A, czyli informację o wpłaconych składkach zdrowotnych.

Trzeba jednak wiedzieć, że z tej formy skorzystają tylko nieliczni podatnicy. Dotyczy to osób, które świadczą usługi hotelarskie polegające na wynajmie pokoi gościnnych i domków turystycznych (w tym wydawania posiłków), jeżeli łączna liczba pokoi nie przekracza 12. W tym przypadku nie ma ograniczenia, którego podstawą było posiadanie gospodarstwa rolnego (jak przy zwolnieniu z PIT). Z karty podatkowej może skorzystać osoba fizyczna wynajmująca do 12 pokoi, w tym również rolnicy prowadzący gospodarstwo rolne.

Art. 23 - 41 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

Wynajem pokoi gościnnych opodatkowany na zasadach ogólnych może być prowadzony albo w ramach działalności gospodarczej, albo poza nią. Osoba, która wynajmuje pokoje we własnym domu, płaci podatek według skali, i określi, że jest to prowadzone poza działalnością gospodarczą, nie musi prowadzić podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Niestety nie zwalnia jej to z wpłacania należnego za dany miesiąc podatku.

Najem prowadzony w ramach działalności gospodarczej zobowiązuje do prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Warto też pamiętać o możliwości opodatkowania 19-proc. podatkiem liniowym. Ten przywilej jest jednak zarezerwowany tylko dla tych, którzy zdecydują się wynajmować pokoje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Art. 27, 30c ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nie definiuje terminu pokój, dlatego należy posłużyć się wykładnią językową. Przez określenie pokój rozumie się pomieszczenie z oknami i drzwiami oddzielone ścianami od innych.

Ustawa podatkowa nie odsyła również do odrębnych przepisów w zakresie warunków, jakim powinny odpowiadać pokoje przeznaczone do wynajmu. Określa tylko maksymalną liczbę pokoi - 12 dla możliwości zastosowania do opodatkowania karty podatkowej.

Jedynie przy założeniu, że w wynajmowanych domkach turystycznych łączna liczba pomieszczeń spełniających słownikową definicję pokoju (przy zastosowaniu wykładni językowej) nie przekroczy 12, można uznać (po spełnieniu dodatkowych warunków określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne), że podatnik mógłby skorzystać z tej formy opodatkowania. Trzeba też pamiętać, że tylko pomieszczenia, które spełniają definicję pokoju, tj. w każdym z tych pomieszczeń znajduje się okno, drzwi i które są oddzielone ścianami od innych pomieszczeń, można uznać za jeden pokój.

Art. 23 - 41 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

Wynajmując w sezonie letnim domki letniskowe dla turystów, możemy opłacać z tego tytułu ryczałt ewidencjonowany. Tu zastosowanie mogą mieć dwa rozwiązania. Jeśli będziemy traktować wynajem jako działalność gospodarczą, to zmuszeni będziemy do zarejestrowania działalności. Jeśli natomiast potraktujemy wynajem pokoi gościnnych jako prowadzony poza działalnością gospodarczą, to obowiązku rejestrowania nie ma. Dodatkowo takie opodatkowanie ryczałtem wynajmu prowadzonego poza działalnością gospodarczą nie powoduje obowiązku prowadzenia przez ryczałtowca ewidencji przychodów ani ewidencji wyposażenia. Jest to więc uproszczenie w porównaniu z zasadami rozliczania ryczałtu płaconego w ramach firmy.

Również stawki ryczałtu będą zależały od charakteru wynajmu - firmowy czy prywatny. W pierwszym przypadku stawka ryczałtu podlegająca comiesięcznej wpłacie do urzędu skarbowego wynosi 17 proc. od uzyskanego przychodu. W drugim natomiast wynosi 8,5 proc.

Art. 12 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

Ustawa o swobodzie działalności gospodarczej zawiera wyłączenie, zgodnie z którym przepisów tej ustawy nie stosuje się do działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie upraw rolnych oraz chowu i hodowli zwierząt, ogrodnictwa, warzywnictwa, leśnictwa i rybactwa śródlądowego. Przepisów tych nie stosuje się również do wynajmowania przez rolników pokoi, sprzedaży posiłków domowych i świadczenia w gospodarstwach rolnych innych usług związanych z pobytem turystów.

W konsekwencji rolnik, który wynajmuje dwa piętra domu letnikom, nie musi się rejestrować w gminie jako osoba prowadząca działalność gospodarczą. Trzeba też pamiętać, że działalność związana z wynajmowaniem pokoi będzie zwolniona z PIT. Zwolnienie dotyczy dochodów uzyskanych z tytułu wynajmu pokoi gościnnych, w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, osobom przebywającym na wypoczynku oraz dochodów uzyskanych z tytułu wyżywienia tych osób, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza pięciu.

Art. 21 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

Ewa Konderak

ewa.konderak@infor.pl