Na co zwrócić uwagę, deklarując przychód ze zbycia nieruchomości w 2011 roku

@RY1@i02/2012/005/i02.2012.005.07100090e.802.jpg@RY2@

Grzegorz Kujawski, doradca podatkowy, partner w KNDP

Rok 2011 był ostatnim rokiem, w którym obowiązywały trzy różne metody opodatkowania dochodu ze zbycia nieruchomości. W konsekwencji różne są też zasady deklarowania tego dochodu i należnego podatku. Wybór konkretnej metody zależy wyłącznie od roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

W przypadku nieruchomości mieszkalnych nabytych przed 2006 r. dochód z ich sprzedaży nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W tej sytuacji nie ma konieczności deklarowania tego dochodu fiskusowi.

Gdy sprzedawana nieruchomość została nabyta w 2006 r., od przychodu z jej sprzedaży podatnik musiał zapłacić ryczałtowy podatek dochodowy według stawki 10 proc. Podstawę opodatkowania można pomniejszyć jedynie o koszty sprzedaży, a nie o koszty zakupu nieruchomości. W takim przypadku w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży podatnik powinien złożyć deklarację PIT-23 oraz zapłacić należną kwotę podatku. Deklarację tę należy złożyć również wówczas, gdy podatnik korzysta ze zwolnienia podatkowego związanego z przeznaczeniem przychodu na zakup następnej nieruchomości w ciągu 2 lat. Kwotę przeznaczoną na zakup nieruchomości należy wskazać w poz. 46 deklaracji.

Jeżeli podatnik z jakichkolwiek względów nie złożył w terminie deklaracji PIT-23 lub nie zapłacił należnego podatku, powinien uczynić to jak najszybciej; niezłożenie w terminie deklaracji podatkowej może bowiem zostać uznane za wykroczenie lub przestępstwo skarbowe. Składając z opóźnieniem deklarację, podatnik powinien dołączyć tzw. czynny żal, w którym należy wyjaśnić przyczyny i okoliczności, które wpłynęły na to opóźnienie, oraz wpłacić zaległy podatek wraz z odsetkami od zaległości podatkowych. Aktualnie stawka tych odsetek wynosi 14 proc.

O ile podatnik dokonał sprzedaży nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2007 r., a przed 2009 r., opodatkowaniu podlega dochód, a nie przychód. Od podstawy opodatkowania można zatem odliczyć zarówno koszty nabycia nieruchomości, jak i koszty jej sprzedaży. Stawka podatku wynosi 19 proc.

Należny podatek dochodowy trzeba zadeklarować i wpłacić dopiero w 2012 r. wraz z rozliczeniem rocznym podatku dochodowego. Nie ma w tym celu odrębnego formularza; należny podatek sprzedający powinien zadeklarować w formularzu PIT-36 (poz. 189-190), PIT-36L (poz. 59) lub PIT-38 (poz. 36), według własnego wyboru. Podkreślić należy, że w tym przypadku podatnik deklaruje wyłącznie kwotę należnego podatku dochodowego, pomijając kwotę przychodu ze sprzedaży nieruchomości i kosztów jego uzyskania.

Jeśli przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość nabyta po 1 stycznia 2009 r., opodatkowaniu podlega dochód z jej sprzedaży, tj. przychód pomniejszony o koszty zakupu i sprzedaży nieruchomości. Stawka podatku dochodowego wynosi 19 proc.

Podobnie jak dla nieruchomości nabytych po 2006 r., podatek z tego tytułu należy zadeklarować i wpłacić w terminie złożenia zeznania rocznego za 2011 r., tj. do 30 kwietnia 2012 r. W tym celu podatnik zobowiązany jest do złożenia deklaracji PIT-39, w której wykazuje zarówno przychody, koszty ich uzyskania i dochody opodatkowane (poz. 20-24), jak i zwolnione z podatku ze względu na ulgę mieszkaniową (poz. 25).

Trzeba pamiętać, że te zasady nie dotyczą opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej, także po ich wycofaniu z tej działalności, o ile nie są nieruchomościami mieszkalnymi.

EM