Jak rozliczyć najem w PIT-28

1 stycznia 2010 r. zaszła rewolucyjna zmiana w opodatkowaniu ryczałtem przychodów z najmu uzyskiwanych poza działalnością gospodarczą (tzw. najem prywatny). Od tego dnia przychody z tego tytułu są objęte 8,5-proc. stawką bez względu na wielkość przychodów.

Do 31 grudnia 2009 r. obowiązywały w tym zakresie dwie stawki. Pierwsza, 8,5-proc. miała zastosowanie do przychodów nieprzekraczających 4 tys. euro. Druga, 20-proc., była stosowana do przychodów przekraczających 4 tys. euro.

Podatnicy, którzy opłacają ryczałt, są zobowiązani do złożenia zeznania PIT-28 w terminie do 31 stycznia roku następnego, w stosunku do roku, za który jest ono składane. Natomiast załącznik do zeznania PIT-28/A wypełniają podatnicy uzyskujący przychody z działalności prowadzonej na własne nazwisko, a także uzyskujący przychody z najmu.

Niezależnie od omówionych załączników, zawierających informacje o przychodach, podatnik ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, który korzysta z odliczeń, powinien wraz z zeznaniem złożyć załączniki PIT/O (odliczenia inne niż mieszkaniowe) i PIT/D (odliczenia mieszkaniowe). Takie same załączniki składają osoby opodatkowane na zasadach ogólnych (według skali podatkowej).

Podatnik może być też zobowiązany do złożenia wraz z zeznaniem oświadczenia o wysokości wydatków związanych z inwestycją służącą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych (PIT-2K).

Formularz potrzebny jest do właściwego rozliczenia ulgi odsetkowej w ramach tzw. praw nabytych (ulga została już bowiem zniesiona).

Jak już wspomniałam wysokość ryczałtu od przychodów z najmu wynosi 8,5 proc. Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Oznacza to, że o powstaniu przychodu z najmu można mówić dopiero wtedy, gdy nastąpiła zapłata czynszu lub przynajmniej postawienie kwoty czynszu do dyspozycji podatnika. Przychodem nie jest natomiast przychód, który stał się należny z powodu upływu terminu płatności, ale faktycznie zapłacony jeszcze nie został.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem, takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu telefonicznego zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W tym roku wyliczenie podatku do zapłaty przy przychodach z najmu będzie prostsze. Podatnicy nie muszą bowiem pamiętać o limicie 4 tys. euro. Załóżmy, że podatnik wynajął w 2010 r. mieszkanie. Zgodnie z umową co miesiąc otrzymywał z tytułu najmu przychód w wysokości 2 tys. zł.

Podatnik za cały rok uzyskał przychód w wysokości 24 tys. zł (12 miesięcy x 2 tys. zł = 24 tys. zł). Podatnik w każdym miesiącu powinien wpłacać do urzędu skarbowego 170 zł (2 tys. zł x 8,5 proc. = 170 zł).

W części D.1 zeznania PIT-28 podatnicy wykazują odliczenia od przychodów. Dotyczy to także przypadku, gdy rozliczany jest ryczałt od najmu. Podatnicy mogą tu wykazać:

● stratę z lat ubiegłych,

● zapłacone przez podatnika składki ubezpieczeniowe,

● darowizny, wydatki rehabilitacyjne, na internet.

W ostatniej pozycji części D.1 należy wpisać przychód po odliczeniach.

Część D.2 przeznaczona jest na wpisanie odliczeń od przychodów wydatków mieszkaniowych, w tym ulgi odsetkowej.

W części D.3 trzeba podać odliczenia ogółem w roku podatkowym.

Jeśli podatnik będzie chciał skorzystać z któregoś odliczenia, z wyjątkiem odliczenia straty i składek na ubezpieczenia, dodatkowo będzie musiał wypełnić załączniki PIT/O i PIT/D.

Jeżeli podatnik korzysta z odliczeń od przychodu, w części E zeznania należy obliczyć kwoty przysługujących odliczeń od przychodów. Jest tak dlatego, że odliczeń dokonuje się w tym przypadku nie od sumy przychodów, ale proporcjonalnie od przychodów opodatkowanych poszczególnymi stawkami ryczałtu.

W przypadku najmu będzie nas interesowała tylko ta pozycja, która odnosi się do stawek stosowanych przy najmie, czyli 8,5 proc.

Również ustalenie podstawy opodatkowania, gdy podatnik ryczałtu od najmu korzysta z odliczeń od przychodu, odbywa się na zasadach identycznych jak w przypadku działalności gospodarczej. Do wykazania przychodów podlegających opodatkowaniu służy część F zeznania PIT-28. W części tej należy wykazać kolejno przychody opodatkowane poszczególnymi stawkami po odjęciu wyliczonych w poprzednim kroku odliczeń z podziałem na stawki. Oczywiście od każdego rodzaju przychodu odejmujemy tylko właściwe mu, czyli wyliczone dla niego, odliczenie. Także i tu wypełniamy tylko te pola, które dotyczą stawki 8,5-proc.

Teraz można już ustalić sam ryczałt. Dokonuje się tego w części G. Nam będzie potrzebna tylko rubryka dotycząca stawki 8,5-proc. Samo wyliczenie ryczałtu jest proste. Do podstawy opodatkowania stosujemy odpowiednią stawkę.

Tak wyliczona kwota może być teraz pomniejszona o odliczenia od ryczałtu (część H). W pierwszej kolejności dokonuje się odliczenia składki zdrowotnej opłaconej przez podatnika w roku podatkowym, o ile nie została ona odliczona od podatku dochodowego. Kwota składki na powszechne ubezpieczenie zdrowotne, o którą pomniejsza się podatek, nie może przekroczyć 7,75 proc. podstawy wymiaru tej składki.

Oznacza to, że konieczne jest samodzielne wyliczenie tej części składki, która podlega odliczeniu. Pozostałych odliczeń dokonujemy na podstawie danych z załączników PIT/O i PIT/D. My przyjmujemy, że takich odliczeń nie ma. Możemy zatem od razu wpisać kwotę należnego ryczałtu.

Do wykazania przychodów z najmu służy część C zeznania rocznego PIT-28

@RY1@i02/2010/253/i02.2010.253.183.0014.101.jpg@RY2@

@RY1@i02/2010/253/i02.2010.253.183.0014.102.jpg@RY2@

@RY1@i02/2010/253/i02.2010.253.183.0014.103.jpg@RY2@

Ewa Konderak

gp@infor.pl

Ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).