Jak ustalić podstawę opodatkowania przy zbyciu nieruchomości

Dla rozliczenia transakcji zbycia nieruchomości dla potrzeb podatku dochodowego od osób fizycznych kluczowe znaczenie mają trzy daty: 31 grudnia 2006 r., 31 grudnia 2008 r. oraz 1 stycznia 2009 r. Te daty wyznaczają, jakie przepisy należy stosować, aby opodatkować sprzedaż mieszkania lub domu w odpowiedni sposób.

Sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu PIT tylko wtedy, gdy sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat od momentu nabycia. Okres pięcioletni liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. Oznacza to, że nieruchomości kupione w 2006 roku będą podlegały PIT, gdy sprzedaż nastąpi do 2011 roku. Od 2012 roku taka sprzedaż nie będzie już objęta podatkiem.

Sprzedaż nieruchomości stanowi jedno ze źródeł przychodów, które trzeba opodatkować. Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w pkt a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujących zamiany.

Należy pamiętać, że zbycie to obok sprzedaży każde prawem dopuszczalne przeniesienie prawa własności rzeczy na osobę trzecią. Jednak ustawodawca podatkowy opodatkowuje jedynie takie zbycie, które ma charakter odpłatny.

Obowiązki podatkowe powstaną także przy zamianie nieruchomości. Nabycie nieruchomości w drodze sprzedaży i zamiany wywiera identyczne skutki prawnopodatkowe. Bez znaczenia pozostaje przyczyna zamiany lokalu.

Podatnik, który będzie składał zeznanie PIT-39, może też wskazać organizację pożytku publicznego, której będzie chciał przekazać 1 proc. podatku

podatek od przychodu od sprzedaży nieruchomości nabytych do 31 grudnia 2006 r.

podatek od dochodu przy sprzedaży nieruchomości nabytych od 2007 roku

Zgodnie z art. 28 ustawy o PIT w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 roku, przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Podatek od takiego przychodu ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 proc. uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasady te odnoszą się do nieruchomości nabytych do końca 2006 roku i sprzedanych przed upływem pięciu lat od zakupu.

Przy rozliczeniu przychodów ze sprzedaży nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. również obowiązuje zasada, zgodnie z którą każda sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od momentu nabycia jest objęta PIT.

Inaczej jednak wygląda kwestia wyliczenia podstawy opodatkowania i samego podatku. Do nieruchomości nabytych w okresie 2007-2008 przy ich sprzedaży trzeba stosować przepisy ustawy o PIT obowiązujące w tym właśnie okresie. Zgodnie z nimi podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw związanych z nieruchomościami wynosi 19 proc. podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw dochód ustala się u każdej ze stron umowy. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości.

I w tym przypadku dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

10 proc. przychodu

14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości

PIT-23

● wolna od PIT jest sprzedaż nieruchomości nabytych w spadku lub darowiźnie

● nie trzeba płacić PIT, gdy pieniądze ze sprzedaży mieszkania zostaną przeznaczone na inne cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat od momentu zbycia.

nie płaci się podatku, jeśli sprzedaż nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Przy zbyciu nieruchomości (nabytych w latach 2007- -2008) koszty uzyskania przychodu stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Również pewne wydatki przy obliczaniu podstawy opodatkowania można uwzględnić, jeśli podatnik sprzedaje nieruchomość nabytą w sposób nieodpłatny, np. w drodze spadku lub darowizny. Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów na nieruchomość ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Monitorze Polskim.

Transakcję zbycia nieruchomości podatnik będzie musiał także wykazać w rocznym zeznaniu podatkowym. Podatek ze sprzedaży mieszkania czy domu, którego podatnik dokonał od 1 stycznia 2007 r. trzeba wykazać w rocznym PIT. Specjalne rubryki na uwzględnienie tego podatku są w trzech zeznaniach: PIT-36, PIT-36L i PIT-38.

Od 1 stycznia 2009 r. obowiązują nowe zasady rozliczania dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomościami, a kosztami, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Wskazane zasady opodatkowania zbycia nieruchomości praw majątkowych związanych z nieruchomościami nie mają zastosowania, jeżeli:

● budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,

● przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej.

Również przy rozliczeniu sprzedaży nieruchomości nabytej od 1 stycznia 2009 r. można uwzględnić koszty podatkowe. Kosztami tymi będą udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. W konsekwencji, wydatkując środki na nieruchomość, którą w przyszłości będziemy planowali sprzedać, gromadźmy wszelkie dokumenty z tym związane. Mowa tu np. o kosztach nabycia nieruchomości, takich jak akt notarialny i opłaty notarialne, wydatki na remont, czyli faktury na materiały. Wszystkie te dokumenty będą podstawą do obniżenia podstawy opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości w przyszłości. Bez nich kosztów uwzględnić nie będzie można.

Z kolei za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania, oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość wymienionych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Dochodu (przychodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł

Od tego roku zmienił się też formularz, w którym trzeba wykazać przychód ze zbycia nieruchomości. Osoby, które sprzedały dom lub mieszkanie (nabyte od 1 stycznia 2009 r.), będą musiały po zakończeniu roku podatkowego w terminie do 30 kwietnia złożyć deklarację podatkową PIT-39. Jeśli zatem podatnik nabył nieruchomość w tym roku i sprzedał ją w 2009 roku, PIT-39 będzie musiał złożyć do 30 kwietnia 2010 r.

W zeznaniu tym podatnik jest zobowiązany wykazać:

● dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami i obliczyć należny podatek od dochodu, do którego nie ma zastosowania ulga mieszkaniowa, lub

● dochody zwolnione z PIT na zasadzie ulgi mieszkaniowej.

Podatnik, który będzie składał zeznanie PIT-39, może też wskazać organizację pożytku publicznego, której będzie chciał przekazać 1 proc. podatku.

Przepisy ustawy o PIT, obowiązujące do końca 2006 roku, przewidują możliwość skorzystania z pewnych ulg podatkowych przy sprzedaży nieruchomości. I tak wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami:

a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

● na nabycie w Polsce budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

● na nabycie w Polsce spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

● na nabycie w Polsce gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

● na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium RP,

● na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych w Polsce,

b) w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części,

c) w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali,

d) w całości - jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny,

e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Zatem w celu skorzystania ze zwolnienia od PIT przy sprzedaży nieruchomości nabytej do końca 2006 roku ważny jest sposób jej otrzymania, a także wydatkowanie uzyskanych ze sprzedaży pieniędzy. Jeśli bowiem mieszkanie lub dom podatnik otrzymał w spadku lub darowiźnie i teraz chce je sprzedać, nie zapłaci PIT. Podatku można również uniknąć, sprzedając teraz nieruchomość nabytą przed końcem 2006 roku i przeznaczając środki z tej sprzedaży na inne cele mieszkaniowe. Aby skorzystać z tego drugiego zwolnienia, trzeba w urzędzie skarbowym złożyć odpowiednie oświadczenie o korzystaniu z tej ulgi, PIT-23 i wydać pieniądze w ciągu dwóch lat.

Podatnicy, którzy sprzedają nieruchomość kupioną od 2009 roku mogą skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami.

Za wydatki mieszkaniowe uważa się:

● wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, dwóch lat, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

● wydatki poniesione na:

a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomościami, na cele określone w pkt 1,

b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomościami, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),

c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomościami, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie UE lub w innym państwie należącym do EOG albo w Szwajcarii,

● wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie UE lub w innym państwie należącym do EOG albo w Szwajcarii:

a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub

c) gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub

d) gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a).

ewa.konderak@infor.pl

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. i od 1 stycznia 2009 r.