Opodatkowanie sprzedaży mieszkań w interpretacjach organów podatkowych

Podatnik wraz z żoną i dziećmi został zameldowany 16 stycznia 1986 r. na pobyt stały w mieszkaniu służbowym. Lokal ten jest własnością Wojskowej Agencji Mieszkaniowej. Podatnik zamierza wykupić ten lokal, a następnie go sprzedać, a pieniądze uzyskane ze sprzedaży przeznaczyć na nabycie innego lokalu mieszkalnego. Czy podatnik ma prawo skorzystać z ulgi meldunkowej?

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.; w stanie prawnym obowiązującym do 31 grudnia 2008 r.), wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

● budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,

● lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,

● spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,

● prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Termin na złożenie takiego oświadczenia upływa 30 kwietnia roku podatkowego po roku, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości. Zwolnienie to ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków. Oznacza to, że jeżeli odpłatnie zbyta nieruchomość lokalowa należała do majątku małżonków objętego wspólnością ustawową, to warunek zameldowania na pobyt stały w tej nieruchomości przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia dotyczy obojga małżonków.

Zaznaczyć należy, iż rozporządzeniem ministra finansów z 2 kwietnia 2008 r. w sprawie art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o PIT nie określono daty, od której należy liczyć okres zameldowania, ani nie uzależniono tego okresu, a tym samym prawa do zwolnienia, od posiadania tytułu własności do budynku lub lokalu. W związku z tym, aby podatnik mógł skorzystać z ulgi meldunkowej, wystarczy, że wykaże, że w zbywanym budynku lub lokalu był zameldowany na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia i złoży stosowne oświadczenie we właściwym urzędzie skarbowym.

ekspert z Kancelarii Prawniczej Magnusson

Do 31 grudnia 2008 r. w przypadku zbycia nieruchomości mieszkalnej osobom zameldowanym w niej na pobyt stały przynajmniej od 12 miesięcy przysługiwała ulga meldunkowa. Skorzystanie z ulgi było uwarunkowane wymogiem formalnym w postaci złożenia przez podatnika oświadczenia, we właściwym urzędzie skarbowym, że wypełnia przesłanki przyznania mu ulgi.

Ustawodawca w przepisach nie określił natomiast, że osoba chcąca skorzystać z ulgi musi się legitymować tytułem prawnym do nieruchomości od 12 miesięcy, lecz istotny jest fakt zameldowania na pobyt stały od przynajmniej 12 miesięcy (kwestia ta w szczególności dotyczyła osób wykupujących mieszkania komunalne, służbowe oraz przekształcających prawa spółdzielcze). Przedmiotowa interpretacja słusznie wyjaśnia, że aby podatnik mógł skorzystać z przedmiotowego zwolnienia, wystarczy, że wykazał, że w zbywanym budynku lub lokalu był zameldowany na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia i złoży stosowne oświadczenie we właściwym urzędzie skarbowym.

Podatnik w 2006 roku na podstawie aktu notarialnego kupił dom. Transakcja została sfinalizowana ze środków pozyskanych z kredytu hipotecznego oraz ze środków własnych. Obecnie podatnik planuje sprzedać tę nieruchomość i całkowicie spłacić zobowiązanie zaciągnięte w banku. Obecna kwota zadłużenia to ok. 490 tys. zł. Pozostała kwota to zwrot wkładu własnego plus wpłacone raty kredytu do banku. Czy podatnik może skorzystać z ulgi mieszkaniowej, która obowiązywała w ustawie o PIT do końca 2006 roku? Czy zwolnieniu z PIT będzie podlegała tylko ta część dotycząca spłaty kredytu bankowego – czy całej transakcji (600 tys. zł)?

Zgodnie z przepisami ustawy o PIT w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 roku podatnik, który przeznaczy pieniądze ze zbycia nieruchomości w ciągu dwóch lat na inne cele mieszkaniowe (określone w ustawie o PIT), może skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego. Jest to ulga mieszkaniowa.

Żeby skorzystać z tego zwolnienia, muszą być właściwie wydatkowane środki finansowe pochodzące ze sprzedaży nieruchomości. Podatnik musi jednoznacznie udowodnić, że to te środki finansowe (pochodzące ze zbycia nieruchomości), a nie inne, zostały na ten cel przeznaczone. Wobec tego ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ogranicza możliwości wydatkowania otrzymanych środków pieniężnych na wyłącznie jeden cel określony w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o PIT, w związku z tym przeznaczenie w części przychodu na cele wskazane w tym przepisie także korzysta ze zwolnienia.

Oznacza to, że w chwili ponoszenia tych wydatków osoba chcąca skorzystać ze zwolnienia może wydatkować przychód uzyskany ze sprzedaży w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na różne cele wymienione w tym przepisie.

W konsekwencji część przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, przeznaczona na spłatę kredytu zaciągniętego na jej zakup (490 tys. zł), będzie korzystała ze zwolnienia od PIT, jeżeli podatnik nie odliczał lub nie odlicza odsetek od kredytu na podstawie ulgi odsetkowej oraz kredyt został zaciągnięty w jednej z instytucji, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o PIT.

Natomiast pozostała część kwoty uzyskanej ze sprzedaży, jeżeli zostanie wydatkowana na cele i w terminie określone w ustawie o PIT, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku.

Tylko w wypadku wydatkowania całości przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na cele określone w tym przepisie w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży podatnik nie będzie płacić od tej transakcji zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych.

starszy asystent podatkowy w BDO Numerica International Auditors & Consultants, biuro w Katowicach

W przedstawionej interpretacji dyrektor warszawskiej izby trafnie stwierdził, że stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o PIT wolny od podatku dochodowego jest przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)–c) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na własne cele mieszkaniowe.

Celem tego przepisu jest zachęcenie poprzez ustawowe zwolnienie podatkowe osób uzyskujących przychód ze sprzedaży nieruchomości, praw majątkowych itp. do przeznaczenia pieniędzy uzyskanych z tego źródła na cele niezwiązane z konsumpcją, lecz wydatkowanie ich na trwałe dobra zaspokajające przede wszystkim ich własne potrzeby mieszkaniowe.

Ponadto z uwagi na fakt, że jest to przepis ustanawiający zwolnienie podatkowe, przy jego analizie niedopuszczalne jest stosowanie interpretacji rozszerzającej.

A zatem jedynie w sytuacji wydatkowania całości przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży podatnik nie będzie zobligowany do zapłaty zryczałtowanego podatku dochodowego od przeprowadzonej transakcji.

Podatnik 11 lipca 2007 r. odpłatnie sprzedał lokal mieszkalny, który nabył w drodze umowy darowizny od rodziców 1 czerwca 2007 r. W lokalu tym podatnik był zameldowany od 20 czerwca 1995 r. i mieszkał do 17 lipca 2007 r.

Czy przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego podlega zwolnieniu od opodatkowania podatkiem dochodowym, biorąc pod uwagę, że w lokalu tym był zameldowany i mieszkał do 17 lipca 2007 r., tj. przez 12 lat przed datą odpłatnego zbycia?

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o PIT (w stanie prawnym obowiązującym do 31 grudnia 2008 r.) stanowi, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

● budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,

● lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,

● spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,

● prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

– jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

W art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o PIT nie określono daty, od której należy liczyć okres zameldowania, ani nie uzależniono tego okresu, a tym samym prawa do zwolnienia, od posiadania tytułu własności do budynku lub lokalu. W związku z tym, aby podatnik mógł skorzystać z określonego w powołanym przepisie zwolnienia przedmiotowego, wystarczy, że wykaże, że w zbywanym budynku lub lokalu był zameldowany na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia i złoży stosowne oświadczenie we właściwym urzędzie skarbowym.

Z uwagi na to, że od 20 czerwca 1995 r. podatnik był zameldowany na pobyt stały w lokalu mieszkalnym, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia tego lokalu podlega zwolnieniu od opodatkowania podatkiem dochodowym na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 126 lit. b) ustawy o PIT, pod warunkiem złożenia oświadczenia o spełnieniu warunków do skorzystania z tego zwolnienia w urzędzie, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

doradca podatkowy w TPA Horwath

We wskazanej interpretacji indywidualnej minister finansów skorzystał z przysługującego mu uprawnienia i dokonał zmiany interpretacji, uwzględniając orzecznictwo sądów administracyjnych. Zgodnie z wyrokami WSA (np. wyrok z 18 lipca 2007 r., sygn. akt I SA/Sz 330/07 lub z 14 listopada 2007 r., sygn. akt III SA/Wa 1387/07) do 12-miesięcznego okresu zameldowania podatnika na pobyt stały, który jest warunkiem zwolnienia z podatku dochodowego zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o PIT, wlicza się także okres zameldowania przed datą nabycia nieruchomości. Nie zmienia to jednak faktu, że o ile podatnik nie złożył w terminie do 30 kwietnia 2008 r. we właściwym urzędzie skarbowym oświadczenia, że spełnia warunki do zwolnienia, przedmiotowe zwolnienie nie będzie mu przysługiwało. W najlepszej sytuacji znaleźli się zatem zapobiegliwi podatnicy, którzy z jednej strony opodatkowali zbycie nieruchomości, ale z drugiej strony wystąpili z wnioskiem o interpretację przepisów i jednocześnie w wymaganym prawem terminie złożyli we właściwym urzędzie skarbowym przedmiotowe oświadczenie. Tylko wówczas, w momencie uzyskania pozytywnej interpretacji, podatnicy tacy spełniają warunek do zastosowania zwolnienia, a tym samym mają prawo do ubiegania się o zwrot nadpłaconego podatku. Podatnicy nie mają obowiązku postępowania zgodnie z uzyskaną interpretacją, która jest wiążąca wyłącznie dla organów podatkowych. W praktyce niejednokrotnie zdarza się bowiem, że stanowisko zaprezentowane w interpretacji jest nieprawidłowe. Dlatego, kiedy podatnik jest przekonany o słuszności swojego stanowiska, sugeruję podjęcie próby dochodzenia swoich racji na drodze odwoławczej, jednocześnie przewidując możliwość uzyskania pozytywnego rozstrzygnięcia.

Ciotka podatnika zmarła 27 kwietnia 2002 r., pozostawiając w spadku nieruchomości. Spadkodawczyni w testamencie notarialnym z 27 maja 1993 r. zapisała podatnikowi nieruchomości. Postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku sądu rejonowego z 26 listopada 2006 r. podatnik nabył spadek w 7/10 części, natomiast siostra w 3/10 części. Ponadto w wyniku przeprowadzonego sądowego działu spadku 16 stycznia 2007 r. sąd orzekł, że nieruchomości nabył w całości w dziale spadku podatnik. Dział spadku nastąpił bez spłat i dopłat. 20 października 2008 r. podatnik sprzedał nabyte nieruchomości w całości. Czy musi zapłacić PIT od tej transakcji?

W przedmiotowej sprawie – dla określenia właściwej podstawy normującej zasady opodatkowania przychodu, uzyskanego ze sprzedaży nabytych nieruchomości – istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia przedmiotowych nieruchomości.

Zgodnie z art. 922 kodeksu cywilnego spadek – to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a spadkobierca nabywa spadek z chwilą jego otwarcia. Oznacza to, że dniem nabycia przez podatnika i pozostałych spadkobierców spadku jest data śmierci ciotki, tj. 27 kwietnia 2002 r., natomiast postanowienie sądu z 26 listopada 2006 r. o nabyciu spadku potwierdziło jedynie prawo spadkobierców do tego spadku od momentu jego otwarcia. Natomiast dział spadku jest czynnością wtórną do nabycia spadku, nie można nabyć własności rzeczy tylko i wyłącznie w drodze działu spadku, bez nabycia spadku.

Zatem przez pojęcie nabycie w drodze spadku mieści się zarówno nabycie na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, jak i nabycie nieruchomości lub prawa majątkowego w drodze działu spadku. Datą nabycia spadku nie może być tym samym rok 2007 jako rok dokonania działu spadku. Skoro nabycie w drodze działu spadku jest nabyciem w drodze spadku, to datą nabycia jest data śmierci spadkodawcy, a więc w omawianej sprawie jest to 27 kwietnia 2002 r.

Przychód ze sprzedaży nieruchomości 20 października 2008 r. nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT z uwagi na upływ pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Z uwagi na fakt, że przychód ze sprzedaży nieruchomości nie stanowi źródła przychodu, tym samym w rozpatrywanej sprawie nie znajdują zastosowania przepisy określające wysokość podatku z tytułu zbycia nieruchomości i praw majatkowych związanych z nieruchomościami.

konsultant w Accreo Taxand

W stanie faktycznym przedstawionym we wniosku zaistniała znaczna rozbieżność czasowa pomiędzy datą śmierci spadkodawcy (2002 rok), datą wydania przez sąd postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku (2006 rok) i datą przeprowadzenia sądowego działu spadku (2007 rok). Jak stwierdza podatnik, dział spadku nastąpił bez spłat i dopłat. Można więc domniemywać, że w wyniku przeprowadzenia działu spadku podatnik nie uzyskał dodatkowego przysporzenia ponad udział określony w postanowieniu o stwierdzeniu nabycia spadku. Tylko w takim wypadku za słuszne można uznać twierdzenie dyrektora izby, że momentem nabycia nieruchomości będzie dzień śmierci spadkodawcy. Gdyby bowiem w efekcie działu spadku podatnik uzyskał dodatkowe przysporzenie majątkowe, za datę uzyskania tego przysporzenia należałoby uznać datę przeprowadzenia działu spadku.

Przyjmując jednak, że podatnik nie uzyskał działu spadku dodatkowego przysporzenia, należy zgodzić się ze stwierdzeniem dyrektora izby, że zbycie w 2008 roku przez podatnika otrzymanej w spadku nieruchomości nie stanowi źródła przychodu (ze względu na upływ pięciu lat, licząc od końca roku, w którym wnioskodawca nabył nieruchomość).

12 października 2007 r. umową darowizny rodzice przekazali podatnikowi nieruchomość stanowiącą gospodarstwo rolne. Po roku podatnik otrzymał od Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad zawiadomienie o wykupie części nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego pod budowaną obwodnicę. We wrześniu 2008 r. otrzymał wiadomość o wywłaszczeniu. Czy dochód z tytułu darowizny będzie opodatkowany?

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o PIT wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami; nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości, o której mowa w zdaniu pierwszym, nabył jej własność w okresie dwóch lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50 proc. od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.

W analizowanym zdarzeniu przeniesienie własności nieruchomości na rzecz Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad nastąpić może wprawdzie przed upływem dwóch lat od jej nabycia, ale nieruchomość tę obecny właściciel otrzymał nieodpłatnie w formie darowizny, co nie pozwala na ustalenie ceny nabycia nieruchomości. Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Skoro zatem przy nabyciu w drodze darowizny z uwagi na jej nieodpłatny charakter cena nie stanowi elementu tej umowy, nie będzie spełniony drugi warunek wyłączający zastosowanie zwolnienia z PIT.

W związku z tym przychód z tytułu odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości otrzymanej w drodze darowizny na cele uzasadniające jej wywłaszczenie korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego.

prezes zarządu firmy Biernacki w Krakowie

Analizując przedstawioną interpretację, warto przybliżyć przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tą ustawą odszkodowanie w związku z wywłaszczeniem przysługuje właścicielowi w następujących przypadkach:

● w przypadku przejścia z mocy prawa działki na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa, wówczas gdy została ona wydzielona pod drogę publiczną;

● w przypadku przejścia z mocy prawa na własność gminy wydzielonych działek pod nowe drogi lub pod poszerzenie dróg istniejących;

● w przypadku wywłaszczenia własności nieruchomości lub innego prawa.

Natomiast prawo pierwokupu przysługuje gminie w przypadku sprzedaży:

● niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego (chyba że przeznaczona jest na cele rolne lub leśne);

● prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej (chyba że przeznaczona jest na cele rolne lub leśne);

● nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne (chyba że prawo pierwokupu nie zostało ujawnione w księdze wieczystej);

● nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości (chyba że prawo pierwokupu nie zostało ujawnione w księdze wieczystej).

Podatnik jest obywatelem Niemiec, rezydentem podatkowym w Niemczech. Jest tam zameldowany, pozostaje tam w stosunku zatrudnienia i tam opłaca podatek dochodowy z tytułu dochodów uzyskiwanych z umowy o pracę. Z Polską wiążą go stosunki ekonomiczne z tytułu posiadanych tu nieruchomości, które wynajmuje. Podatnik 7 marca 2007 r. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, którą otrzymał w spadku po zmarłej żonie. Przyrzeczona umowa sprzedaży nastąpi 2 stycznia 2014 r. Do tego czasu kupujący wynajmuje od podatnika tę nieruchomość. Czy dochód uzyskany przez osobę będącą rezydentem Niemiec, z tytułu zbycia nieruchomości położonej w Polsce, który jest zwolniony z podatku dochodowego od osób fizycznych w Polsce, również podlega takiemu zwolnieniu w Niemczech?

Dochód (przychód) osoby mającej miejsce zamieszkania w Niemczech ze zbycia nieruchomości położonej w Polsce będzie podlegał opodatkowaniu w Niemczech.

Jednocześnie dochód ten może być również opodatkowany w Polsce, zgodnie z przepisami podatkowymi obowiązującymi w tym państwie. Aby uniknąć podwójnego opodatkowania tego samego dochodu, należy zastosować właściwą metodę unikania podwójnego opodatkowania określoną w umowie polsko-niemieckiej. Zastosowanie ma tu metoda wyłączenia z progresją.

Oznacza to, że dochód ze zbycia nieruchomości położonej w Polsce, który może być w Polsce opodatkowany zgodnie z prawem podatkowym tego państwa – w Niemczech będzie zwolniony od opodatkowania. Jednak przy obliczaniu kwoty podatku od pozostałego dochodu lub majątku tej osoby Niemcy mogą uwzględnić przy ustalaniu stawki podatku od pozostałego dochodu i majątku dochód i majątek, wyłączony z opodatkowania niemieckiego.

Przechodząc na grunt przepisów obowiązujących w Polsce, z uwagi na fakt, że podatnik nabył nieruchomość w 2007 roku, w tej sprawie znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.

Podatnik, będąc rezydentem podatkowym Republiki Federalnej Niemiec, a tym samym podlegający ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce, dokona sprzedaży nieruchomości w 2014 roku, a więc po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Tym samym przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu w Polsce.

Przychód uzyskany przez nierezydenta ze sprzedaży nieruchomości znajdującej się na terenie Polski nie będzie podlegał opodatkowaniu w RP. Natomiast na terytorium Republiki Federalnej Niemiec, w myśl postanowień umowy, będzie on zwolniony od opodatkowania. Jednak Republika Federalna Niemiec może uwzględnić przy ustalaniu stawki podatku od pozostałego dochodu i majątku dochód i majątek, wyłączony z opodatkowania niemieckiego.

doradca podatkowy, starszy menedżer w PricewaterhouseCoopers

Osoby, które nie posiadają miejsca zamieszkania dla celów podatkowych w Polsce, podlegają polskiemu PIT jedynie od dochodów osiąganych na terytorium naszego kraju, np. ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce. Jednak nawet od takich dochodów nie zapłacą podatku, jeśli spełnią warunki zwolnienia przewidziane w polskich przepisach. Zgodnie z obowiązującymi regulacjami osoba, która sprzedaje nieruchomość po upływie pięciu lat od końca roku, w którym ją nabyła, nie podlega z tego tytułu opodatkowaniu PIT. Zatem również niemiecki rezydent podatkowy, który dokonuje takiej transakcji w takich okolicznościach, nie zapłaci podatku w Polsce. Jednak, jako osoba posiadająca miejsce zamieszkania dla celów podatkowych w Niemczech, musi rozliczać się tam ze swoich światowych dochodów. Zgodnie z postanowieniami umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania zawartej między Polską a RFN dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce jest wyłączony z opodatkowania w Niemczech, jednak może być wzięty pod uwagę przy obliczaniu efektywnej stopy procentowej, która będzie miała zastosowanie do dochodów podlegających opodatkowaniu w Niemczech (metoda wyłączenia z progresją).

Podatnik jest obywatelem francuskim zamieszkałym na stałe we Francji i nie posiada polskiego obywatelstwa. 27 kwietnia 2002 r. zmarła jego ciotka (siostra ojca), pozostawiając w spadku nieruchomości położone w Polsce. Czy przeprowadzony sądowy dział spadku między podatnikiem i jego siostrą bez spłat i dopłat podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych?

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 41, poz. 399 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r., podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają następujące czynności cywilnoprawne: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych; umowy pożyczki; umowy darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy; umowy dożywocia oraz ustanowienia odpłatnej renty; umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat; umowy majątkowe małżeńskie; ustanowienie hipoteki; ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności; umowy depozytu nieprawidłowego; umowy spółki (akty założycielskie); zmiany umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych; orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne jak czynności cywilnoprawne wymienione w art. 1 pkt 1 lub 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy uznać, że podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają czynności wymienione w art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, będącym katalogiem zamkniętym.

W analizowanym przypadku 16 stycznia 2007 r. został przeprowadzony dział spadku po zmarłej ciotce podatnika. Dział spadku nastąpił bez spłat i dopłat.

Opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat. Oznacza to, że nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych umowy o dział spadku i umowy zniesienia współwłasności, w których nie występują spłaty i dopłaty.

doradca podatkowy, partner w Taxplan

Spadek i dział spadku to dwie różne formy nabycia. Z instytucją działu spadku mamy do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom i dokonuje się na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami bądź na mocy orzeczenia sądu. Dział spadku jest zawsze konsekwencją wcześniejszego nabycia spadku. Spadek podlega przepisom ustawy o podatku od spadków i darowizn, natomiast dział spadku unormowany jest przez ustawę o podatku od czynności cywilnoprawnych. Dodatkowy obowiązek podatkowy nałożony jest przez ustawę o PIT.

Dział spadku dzieli się dodatkowo na dział spadku bez dopłat i spłat oraz dział spadku z dopłatami i spłatami. Ten pierwszy nie podlega PCC, zaś dział spadku w części dotyczącej spłat lub dopłat podlega podatkowi zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f). Jego wysokość wynosi 2 proc. podstawy opodatkowania przy nabyciu m.in. nieruchomości, rzeczy ruchomych oraz 1 proc. w przypadku nabycia w drodze działu spadku własności innych praw majątkowych. Jednocześnie nie należy zapominać, że sprzedaż m.in. nieruchomości otrzymanej w spadku od 1 stycznia 2007 r. podlega podatkowi dochodowemu od osób fizycznych.

Podatnik 3 czerwca 2003 r. zaciągnął kredyt budowlano-hipoteczny na zakup lokalu mieszkalnego. 22 kwietnia 2005 r. podpisał umowę sprzedaży innego lokalu. Złożono oświadczenie o wydatkowaniu przychodu ze sprzedaży mieszkania na cele mieszkaniowe (spłatę kredytu zaciągniętego na zakup pierwszego lokalu mieszkalnego). Podatnik od 2008 r. zaczął korzystać z ulgi odsetkowej. Czy rozpoczynając korzystanie z ulgi odsetkowej od roku 2008, podatnik straci prawo do zwolnienia od PIT – ulgi mieszkaniowej?

Jeśli podatnik spełnia wszystkie przesłanki do skorzystania z ulgi odsetkowej, będzie mógł z niej skorzystać. Ponieważ ustawodawca wiąże możliwość skorzystania z ulgi odsetkowej z zakończeniem inwestycji mającej na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, to pierwszego odliczenia z tego tytułu można dokonać w zeznaniu podatkowym za rok, w którym nastąpiło zakończenie inwestycji.

W przypadku odliczenia wydatków na spłatę odsetek od kredytu udzielonego na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych niezbędne jest posiadanie przez podatnika dokumentów, które potwierdzają spełnienie warunków uprawniających do ulgi, a także określających wysokość i termin zapłaty odsetek. Ponadto podatnik ma obowiązek do zeznania składanego za rok, w którym po raz pierwszy dokonuje odliczenia w ramach ulgi odsetkowej, dołączyć oświadczenie o wysokości poniesionych wydatków związanych z daną inwestycją, w tym o wysokości wydatków udokumentowanych fakturami wystawionymi przez podatników podatku od towarów i usług niekorzystających ze zwolnienia.

Skorzystanie z ulgi odsetkowej wywoła negatywne skutki w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego wydatkowanego, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu wraz z odsetkami. Zgodnie bowiem przepisami ustawy o PIT ulga mieszkaniowa nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają w ramach ulgi odsetkowej.

Zatem skorzystanie przez podatnika z ulgi odsetkowej będzie skutkowało wyłączeniem możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej.

doradca podatkowy, dyrektor w Ernst & Young

Interpretacja oparta jest na poglądzie, że przepisy dotyczące wszelkiego rodzaju ulg i zwolnień podatkowych powinny być interpretowane literalnie, z wyłączeniem wykładni rozszerzającej. Każda ulga lub zwolnienie jest bowiem odstępstwem od zasady powszechności opodatkowania. Tak też należy interpretować warunek wskazany w art. 21 ust. 2a ustawy o PIT w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 roku. Przepis ten ogranicza możliwość dwukrotnego skorzystania z korzyści podatkowych – ulgi i zwolnienia przedmiotowego – w odniesieniu do tych samych wartości pieniężnych wynikających z kredytu lub pożyczki. Warto jednak zwrócić uwagę, że w odniesieniu do odsetek, które zostały zapłacone przez podatnika po okresie, w którym skorzystał on z ulgi mieszkaniowej, nie mamy do czynienia z możliwością podwójnego skorzystania zarówno z ulgi, jak i zwolnienia. Wydaje się więc, że zastosowanie tzw. ulgi odsetkowej w odniesieniu do takich odsetek nie powinno powodować utraty prawa do skorzystania ze zwolnienia o charakterze reinwestycyjnym z tytułu spłaty kredytu i pożyczki.

Podatniczka 11 marca 1982 r. nabyła wraz z małżonkiem na zasadzie wspólności majątkowej lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego. W lokalu tym podatniczka była zameldowana na pobyt stały, nieprzerwanie od 25 lat. 17 lutego 1994 r. został orzeczony rozwód. Po ustaniu małżeństwa w wyniku zawartej umowy o częściowy podział majątku wspólnego prawo do lokalu przypadło podatniczce z obowiązkiem spłaty na rzecz byłego męża w wysokości 30 tys. zł. 26 września 2007 r. sporządzono – w formie aktu notarialnego – umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienie własności na rzecz podatniczki do jej majątku osobistego. Podatniczka zamierza sprzedać posiadany lokal mieszkalny, a pieniądze uzyskane ze sprzedaży przeznaczy na własne cele mieszkaniowe. Czy podatniczka może skorzystać z ulgi meldunkowej?

Podatnik, który był zameldowany w zbywanej nieruchomości przez co najmniej 12 miesięcy, może skorzystać z ulgi meldunkowej. Ustawa o PIT w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r. nie określa daty, od której należy liczyć okres zameldowania, ani nie uzależnia tego okresu, a tym samym prawa do zwolnienia od posiadania tytułu własności do nieruchomości lub lokalu. W związku z tym, aby podatnik mógł skorzystać ze zwolnienia, wystarczy, że wykaże, iż w zbywanym budynku lub lokalu mieszkalnym był zameldowany na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, i złoży stosowne oświadczenie we właściwym urzędzie skarbowym.

Z uwagi na to, że podatniczka w mieszkaniu była zameldowana nieprzerwanie przez 25 lat, a więc przez okres przekraczający 12 miesięcy przed datą jego sprzedaży, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia tego lokalu będzie podlegał zwolnieniu od opodatkowania, pod warunkiem złożenia oświadczenia o spełnieniu warunków do skorzystania z tego zwolnienia w urzędzie, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

asystent podatkowy w ITA Doradztwo Podatkowe

Minister finansów z urzędu zmienił niekorzystną dla podatnika interpretację organu podatkowego i uznał, że do okresu zameldowania uprawniającego do skorzystania z ulgi jest zaliczany także okres poprzedzający moment przekształcenia lokalu spółdzielczego.

Dla skorzystania z ulgi meldunkowej istotne jest wykazanie, że podatnik w zbywanym lokalu był zameldowany na pobyt stały nie krócej niż 12 miesięcy przed datą jego zbycia. Należy pamiętać także o obowiązku złożenia stosownego oświadczenia do urzędu. Inne fakty nie mają wpływu na prawo skorzystania z tej ulgi. Sam przepis nie określa w żaden sposób (bezpośredni lub pośredni) momentu, od którego należy liczyć zameldowanie. Jakiekolwiek wytyczne organów podatkowych w tej materii nie mają podstawy w przepisach podatkowych.