Od charakteru sprzedaży nieruchomości zależą obowiązki podatkowe

Przy sprzedaży nieruchomości kluczową sprawą będzie to, czy transakcja dokonywana jest w ramach prowadzonej firmy, czy poza nią.

- W praktyce dla podatników zajmujących się obrotem nieruchomościami czy zbywających nieruchomości używane na cele związane z ich działalnością gospodarczą oznacza to brak możliwości skorzystania ze zwolnień podatkowych przewidzianych dla przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości - wyjaśnia Monika Lewandowska, konsultant w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy.

Ze sprzedażą nieruchomości w wykonaniu działalności gospodarczej najczęściej mamy do czynienia u osób fizycznych zajmujących się działalnością deweloperską bądź prowadzących działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, najmu lub dzierżawy.

Jeżeli nabyta nieruchomość przeznaczona jest do dalszej odsprzedaży, to stanowi towar handlowy. Natomiast u przedsiębiorców prowadzących działalność w zakresie najmu lub dzierżawy wynajmowana nieruchomość jest środkiem trwałym, jednak z podjęciem decyzji o jej zbyciu zmienia się jej charakter i również staje się towarem przeznaczonym na sprzedaż. Wówczas powinna zostać wycofana z ewidencji środków trwałych. Gdy umowa najmu wygaśnie i nieruchomość mieszkalna zostanie przeznaczona na sprzedaż, to może pojawić się wątpliwość, czy przychód ze sprzedaży należy opodatkować na zasadach właściwych dla działalności gospodarczej czy jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą. Monika Lewandowska wskazuje, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje ono w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie. W przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany. Przepisy ogólne - a więc również możliwość zwolnienia z podatku, gdy sprzedaż następuje po pięciu latach kalendarzowych - stosuje się do sprzedaży nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej na potrzeby związane z działalnością gospodarczą. Podobną zasadę wprowadza art. 14 ust. 2c ustawy o PIT.

Z porównania tych przepisów wynika, że ustawodawca czasami używa sformułowania "zbycie nieruchomości wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą", a czasami "zbycie nieruchomości w wykonaniu działalności gospodarczej". Monika Lewandowska wskazuje, że użycie różnych określeń w przepisach powinno być celowe. Określenie "nieruchomości wykorzystywane na potrzeby związane z działalnością gospodarczą" oznacza, że chodzi tu o nieruchomości - lokale wykorzystywane na wewnętrzne potrzeby działalności (np. prowadzenia biura, lokalu usługowego). Natomiast "zbycie nieruchomości w wykonaniu działalności gospodarczej" oznacza zbywanie nieruchomości, w tym lokali mieszkalnych, prowadzone w ramach obrotu nieruchomościami.

- W przeciwnym przypadku podatnicy prowadzący działalność w zakresie obrotu lokalami mieszkalnymi mogliby podlegać 10-proc. zryczałtowanemu podatkowi lub 19-proc. podatkowi (zależnie od momentu nabycia nieruchomości), zamiast 19-proc. lub nawet 32-proc. podatkowi właściwemu dla działalności - ostrzega Monika Lewandowska i dodaje, że gdyby minęło pięć lat kalendarzowych od nabycia nieruchomości, to dochody tych podatników mogłyby być zwolnione z podatku. Byłoby to sprzeczne z równością opodatkowania przedsiębiorców, gdyż działalność polegająca na obrocie lokalami mieszkalnymi mogłaby w ogóle nie być opodatkowana. Aktualne interpretacje organów podatkowych w tym zakresie są jednak odmienne i korzystne dla podatników. Jak wskazuje Monika Lewandowska, w wielu interpretacjach organy podatkowe uznają za prawidłowe zwolnienie z podatku (po upływie pięciu lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości) dochodów ze sprzedaży nieruchomości wynajmowanych wcześniej w ramach prowadzonej przez podatnika firmy (np. interpretacja Izby Skarbowej w Warszawie z 25 listopada 2008 r., nr IPPB1/415-1041/08-4/JB; interpretacja Izby Skarbowej w Warszawie z 21 sierpnia 2009 r., nr IPPB1/415-420/09-4/JB). Również w jednym z wyroków sąd administracyjny zaprezentował podobny pogląd (wyrok WSA w Rzeszowie z 1 grudnia 2005 r., sygn. akt I SA/Rz 319/05).

Dochód ze sprzedaży nieruchomości stanowi dochód z działalności gospodarczej, jeżeli:

● nieruchomość została nabyta w ramach działalności gospodarczej lub wprowadzona do działalności,

● przedmiotem prowadzonej działalności jest obrót nieruchomościami, a więc sprzedaż nieruchomości ma miejsce w wykonaniu działalności,

● nieruchomość mieszkalna nie była wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej (np. na potrzeby biura), lecz wynajmowana w celu generowania przychodu z działalności, a następnie została sprzedana.

Jak wyjaśnia Monika Lewandowska, dochody z działalności opodatkowane są 19-proc. liniowym podatkiem dochodowym, jeżeli podatnik wybierze taki sposób opodatkowania, lub podatkiem według skali, który w 2010 roku wynosi 18 i 32 proc.

Dochód ze zbycia nieruchomości przez osobę prowadzącą działalność podlega opodatkowaniu łącznie z innymi dochodami uzyskanymi z firmy. Należy go wykazać do końca kwietnia kolejnego roku podatkowego w PIT-36 lub PIT-36L. W miesiącu, w którym nastąpi zbycie, podatnik powinien wykazać przychód i koszt ze zbycia nieruchomości oraz wpłacić zaliczkę na podatek dochodowy.

- Zaliczkę wpłaca się do 20. dnia miesiąca (kwartału) za poprzedni miesiąc lub kwartał, zależnie do wybranej przez podatnika metody wpłacania zaliczek- wyjaśnia Monika Lewandowska.

Istnieją dwie sytuacje, w których sprzedaż nieruchomości nie będzie opodatkowana według określonych wyżej zasad, tylko jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości. Monika Lewandowska podkreśla, że pierwsza odnosi się do wymienionych w ustawie o PIT nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

- Sprzedając taką nieruchomość, podatnik powinien ustalić podstawę opodatkowania oraz obliczyć podatek według zasad, które obowiązują osoby prywatne dokonujące sprzedaży nieruchomości. Do ustalenia właściwych zasad opodatkowania konieczne będzie więc uprzednie ustalenie daty nabycia nieruchomości - dodaje Monika Lewandowska.

Wskazuje też, że inne zasady obowiązują w odniesieniu do nieruchomości nabytych przed 2007 roku, w latach 2007 - 2008 oraz w 2009 roku. W tym przypadku możliwe będzie skorzystanie z przewidzianych w ustawie zwolnień dla tego źródła przychodu.

- W szczególności więc przychody ze zbycia takiej nieruchomości nie będą w ogóle podlegały opodatkowaniu, jeżeli od końca roku, w którym nabyto lub wybudowano taką nieruchomość mieszkalną, upłynęło pięć lat - wyjaśnia Monika Lewandowska.

Drugą sytuacją, w której zastosowanie znajdą zasady dotyczące opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, jest sprzedaż nieruchomości związanej z działalnością gospodarczą, a następnie z niej wycofanej. Jeżeli sprzedaż taka nastąpi po upływie sześciu lat od dnia wycofania nieruchomości z działalności, dochód ze sprzedaży zostanie określony na zasadach właściwych dla przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Sześcioletni termin liczony jest od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym miało miejsce wycofanie z działalności. W konsekwencji sprzedaż nieruchomości po upływie sześciu lat od dnia jej wycofania z działalności gospodarczej nie będzie podlegać opodatkowaniu, gdyż upłynie pięć lat od końca roku, w którym podatnik nabył tę nieruchomość lub ją wybudował.

Przedsiębiorca nie uniknie zapłaty podatku od zbycia nieruchomości, nawet jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie bądź wybudowanie, upłynęło pięć lat

Ewa Matyszewska

ewa.matyszewska@infor.pl