Jak opodatkować najem

Podatnicy, którzy zamierzają zarabiać na wynajmie, muszą wybrać formę opodatkowania. Jeśli najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, do wyboru będą:

●  zasady ogólne, czyli opłacanie podatku według skali PIT ze stawkami 18 i 32 proc.,

● liniowy 19-proc. PIT lub

● ryczałt od przychodów ewidencjonowanych ze stawką 17 proc. dla usług hotelowych czy krótkotrwałego zakwaterowania. Gdy najem będzie prowadzony w formie prywatnej, wynajmujący będzie mógł uzyskane w ten sposób przychody opodatkować albo zgodnie ze skalą PIT, albo ryczałtem ewidencjonowanym, ale ze stawką 8,5 proc.

Przypomnijmy, że najem polega na odstąpieniu komuś lub wzięciu od kogoś do czasowego użytkowania ruchomości, nieruchomości, siły roboczej itp., za wynagrodzeniem określonym umową.

Wybór opodatkowania

Jeśli podatnik uzyskuje przychody z najmu od początku 2010 roku, na wybór formy opodatkowania ma czas do 20 stycznia 2010 r. Do tego dnia trzeba w urzędzie skarbowym złożyć zawiadomienie o wyborze formy opodatkowania. Jest to kluczowe, zwłaszcza wtedy, gdy podatnik chce rozliczać się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Spóźnienie nawet jednodniowe z wyborem ryczałtu będzie oznaczało utratę prawa do tej formy rozliczeń. To z kolei spowoduje, że przychody z najmu będzie trzeba rozliczać na zasadach ogólnych. Zatem podatnik, który prywatnie wynajmuje mieszkanie, zamiast płacić 8,5-proc. podatek, będzie płacił 18 lub 32 proc. w zależności od wysokości zarobków z najmu.

Korzystne rozliczenia

Przed wyborem formy opodatkowania trzeba zastanowić się, która forma będzie dla nas najbardziej korzystna. Od początku 2010 roku zostały wprowadzone pewne zmiany w ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych dla najmu prywatnego.

Generalnie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych od zawsze był korzystny dla tych wszystkich osób, które nie ponoszą znacznych nakładów na przedmiot najmu, a także dla tych, które nie będą uzyskiwały wysokich przychodów z tego tytułu. Wszystko dlatego, że płacąc ryczałt nie uwzględnia się kosztów uzyskania przychodów. Oznacza to, że ponoszone wydatki nie pomniejszą przychodu do opodatkowania. Do końca 2009 roku ryczałt płacony był od przychodów według stawki 8,5 proc. do momentu przekroczenia limitu przychodów o równowartości 4 tys. euro (w 2009 roku było to 13 510 zł). Gdy przychody z najmu przekroczyły ten limit, nadwyżkę ponad 13 510 zł należało opodatkować stawką ryczałtu w wysokości 20 proc. Od 1 stycznia 2010 r. obowiązuje jedna stawka ryczałtu dla najmu prywatnego niezależnie od wysokości uzyskanych z tego tytułu przychodów. Podatnik prywatnie wynajmując np. nieruchomości, do urzędu skarbowego będzie musiał wpłacać 8,5 proc. podatku od uzyskanego przychodu.

Jeśli chodzi o zasady ogólne, będą one opłacały się tym osobom, które będą mogły wysokie wydatki zaliczyć do kosztów podatkowych. PIT płacony jest bowiem od dochodu, czyli przychód pomniejsza się o koszty uzyskania przychodów.

Jednak porównując stawkę ryczałtu - 8,5 proc. i stawki skali PIT - 18 i 32 proc., trudno będzie znaleźć powody, dla których wybór zasad ogólnych będzie korzystniejszy od ryczałtu.

Koszty do uwzględnienia

Jedyną korzyścią przy wyborze opodatkowania przychodów z najmu według skali PIT będzie możliwość uwzględniania w rozliczeniach z fiskusem kosztów uzyskania przychodów. To oznacza, że podatnik, uwzględniając koszty, będzie zmniejszał podstawę opodatkowania. PIT płaci się od dochodów, czyli przychód minus koszty. Kosztami przy najmie będą mogły być wszystkie wydatki związane z przedmiotem najmu.

Przykładowo, przy najmie nieruchomości kosztami uzyskania przychodów będą udokumentowane poniesione przed zawarciem umowy najmu wydatki z tytułu podatku od nieruchomości, ubezpieczenia mieszkania, opłat do spółdzielni mieszkaniowej, które związane są z własnością mieszkania będącego przedmiotem najmu. Jednak wydatki te muszą być faktycznie poniesione przez wynajmującego, a nie np. przez najemcę.

Ta sama zasada dotyczy również prowizji za pośrednictwo w znalezieniu najemcy. Wydatki te mają wpływ na osiągnięcie lub zwiększenie przychodów z najmu, jeżeli została zawarta umowa najmu z osobą wskazaną przez agencję pośrednictwa.

Często też wynajmujący ponosi wydatki na wyposażenie wynajmowanej nieruchomości. Ale tu uwaga, przepisy ustawy o PIT wskazują, że składniki majątku uznaje się za środki trwałe, jeżeli stanowią własność lub współwłasność wynajmującego, są kompletne i zdatne do użytku w dniu oddania do używania najemcy, a przewidywany okres ich używania będzie przekraczał rok. W przypadku gdy wydatki na zakup składników majątku nie przekraczają w roku podatkowym kwoty 3,5 tys. zł, można je zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania.

Ustawodawca dopuszcza również - w odniesieniu do składników majątku, których wartość początkowa w dniu przyjęcia do używania jest równa lub niższa niż 3,5 tys. zł - możliwość dokonania jednorazowego odpisu (w miesiącu oddania do używania lub w miesiącu następnym).

Pokoje gościnne

Coraz popularniejsza staje się także agroturystyka i najem pokoi gościnnych. Taka działalność też zainteresuje fiskusa.

Agroturystyka w znaczeniu językowym oznacza prowadzenie działalności turystycznej przez gospodarstwa rolne zapewniające noclegi, często wraz z usługami gastronomicznymi.

Działalności w zakresie agroturystyki nie można zakwalifikować jako działalności rolniczej, a zatem do dochodów z tej działalności mają zastosowanie przepisy ustawy o PIT.

Zgodnie z ustawą o PIT wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym osobom przebywającym na wypoczynku oraz dochody uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza pięciu.

Zwolnienie określone w tym przepisie uzależnione jest więc od spełnienia łącznie kilku warunków, a mianowicie:

- najem musi dotyczyć pokoi gościnnych znajdujących się w budynkach mieszkalnych,

- budynki, w których pokoje przeznaczone są na wynajem, położone są na terenie wiejskim w gospodarstwie rolnym,

- przedmiotem usług jest najem pokoi gościnnych osobom przebywającym na wypoczynku,

- liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza pięciu.

Jednym z warunków zwolnienia jest, aby wynajmowane pokoje gościnne znajdowały się w budynkach mieszkalnych. Gdy pokoje znajdują się np. w budynku gospodarczym, zwolnienie z PIT nie będzie miało zastosowania. Budynek ten jest budynkiem gospodarczym (budynkiem użytkowym), w którym znajduje się samodzielny lokal, który wcześniej był wykorzystywany jako kuchnia używana do celów gospodarczych.

18 proc. - stawka PIT do dochodów nieprzekraczających 85 528 zł

32 proc. - stawka PIT po przekroczeniu dochodów w wysokości 85 528 zł

8.5 proc. - stawka ryczałtu ewidencjonowanego

@RY1@i02/2010/012/i02.2010.012.185.0001.001.jpg@RY2@

Rozliczenie najmu prywatnego (przykładowe)

Ewa Konderak

gp@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).