Sprzedaż nieruchomości rolnych może być zwolniona z podatku

Sprzedaż nieruchomości rolnych przez osobę fizyczną, co do zasady, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym (PIT lub CIT) na zasadach ogólnych. Oznacza to, że w zależności od momentu nabycia nieruchomości rolnej zastosowanie będzie miał różny reżim opodatkowania. Ponadto opodatkowaniu PIT podlega jedynie zbycie takich nieruchomości, które zostały nabyte/wybudowane przed upływem pięciu lat od dnia ich zbycia.

Ustawa o CIT oraz ustawa o PIT wprowadza wiele szczególnych przepisów, które mają zastosowanie jedynie do nieruchomości rolnych.

Jednym ze szczególnych przepisów jest art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT, zgodnie z którym zysk ze zbycia nieruchomości rolnych, przy spełnieniu określonych warunków, może być zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym nawet wówczas, gdy nie upłynął okres pięciu lat.

- Obowiązek zapłaty podatku dochodowego nie powstanie, gdy zbywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rolnego oraz w związku ze sprzedażą nie utraciła rolnego charakteru - podkreśla Justyna Bauta-Szostak, partner w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy spółki doradztwa podatkowego.

- Wystarczającą przesłanką do tego, aby uznać dany obszar za gospodarstwo rolne, jest posiadanie gruntów rolnych o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha (1 ha przeliczeniowy) - zauważa Justyna Bauta-Szostak.

Dodaje, że także udział we współwłasności gruntów rolnych może stanowić część gospodarstwa rolnego. Co istotne, na gruntach wchodzących w skład gospodarstwa rolnego nie musi być prowadzona działalność rolnicza, aby zwolnienie z PIT miało zastosowanie.

Istotne jest to, aby w związku ze sprzedażą nieruchomości nie utraciła ona charakteru rolnego. Justyna Bauta-Szostak wskazuje, że w przypadku nieruchomości rolnych nabytych do końca 2008 roku - charakteru rolnego lub leśnego.

Zgodnie z dotychczasowym orzecznictwem utrata charakteru rolnego polega na wyłączeniu tych gruntów z produkcji rolnej polegającej na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania, łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia, np. na przeznaczenie mieszkaniowe lub komercyjne. Zgodnie z dotychczasowym orzecznictwem również nie jest decydująca klasyfikacja gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego, lecz faktyczne wykorzystanie tego gruntu (tak np. WSA we Wrocławie w wyroku z 3 czerwca 2008 r., sygn. I SA/Wr 202/08).

- W praktyce powstają wątpliwości, kiedy można uznać, że nieruchomość utraciła charakter rolny w związku ze sprzedażą - podkreśla Justyna Bauta-Szostak. Czy zbywca powinien badać jak nabywca będzie wykorzystywać nieruchomość?

Justyna Bauta-Szostak odpowiada, że w jednym z wyroków uznano, że sprzedaż gruntów o atrakcyjnym położeniu w obrębie miasta wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, które zostały podzielone na działki i sprzedane różnym nabywcom zamieszkałym w różnych częściach kraju, powoduje, że zwolnienie z PIT nie przysługuje (wyrok NSA w Gdańsku z 16 maja 2001 r., sygn. akt I SA/Gd 20003/00).

- Utrata charakteru rolnego przez nieruchomość powinna nastąpić w związku ze sprzedażą - podkreśla Justyna Bauta-Szostak.

Ekspert podkreśla, że nie powinno się zatem wymagać od zbywcy, aby badał przez pewien czas, jak wykorzystywana jest jego nieruchomość przez nabywcę. W praktyce jednak organy podatkowe do faktycznego wykorzystywania przez nabywcę przywiązują dużą wagę.

Stanowisko nieco bardziej przychylne podatnikom zaprezentował NSA w Warszawie w wyroku z 16 stycznia 2009 r. (sygn. akt II FSK 1494/07) wskazując, że przekształcenie gruntu trzeba oceniać na dzień sprzedaży, a nie na podstawie działań nabywcy podejmowanych po zakupie, te bowiem mogą być uwarunkowane innymi przyczynami niż związane z decyzją o zakupie, poza tym podatnik nie ma na nie (czy na termin ich podejmowania) żadnego wpływu. Podobnie WSA w Poznaniu w wyroku z 9 czerwca 2009 r. (sygn. akt I Sa/Po 1530/08).

Zgodnie z orzecznictwem sądowym, dla zastosowania zwolnienia z PIT decydujące znaczenie przypisać należy obiektywnemu zamiarowi stron, który powinien być rekonstruowany przede wszystkim nie na podstawie werbalnych deklaracji, lecz w kontekście wszystkich występujących okoliczności towarzyszących sprzedaży (tak np. wyrok WSA w Poznaniu z 9 czerwca 2009 r., sygn. akt I Sa/Po1530/08).

- Sądy administracyjne wskazują również, że samo oświadczenie nabywcy o zamiarze przeznaczenia nabytych nieruchomości nie ma decydującego znaczenia - argumentuje Justyna Bauta-Szostak.

Również sprzedaż nieruchomości rolnych przez osoby prawne może korzystać, pod pewnymi warunkami, ze zwolnienia z opodatkowania. Ustawa o CIT przewiduje dwa zwolnienia. Pierwsze dotyczy sprzedaży nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego, pod warunkiem że sprzedaż taka dokonywana jest po upływie pięciu lat od dnia nabycia/wybudowania.

- Na gruncie ustawy o CIT nie ma więc znaczenia utrata przez daną nieruchomość charakteru rolnego lub leśnego - zauważa Justyna Bauta-Szostak.

Gospodarstwo rolne definiowane jest przez ustawę o CIT analogicznie jak w ustawie o PIT.

Ponadto sprzedaż nieruchomości rolnej może podlegać zwolnieniu z CIT, pod warunkiem że dochody zostaną przeznaczone na działalność rolniczą w roku poprzedzającym rok podatkowy, a w razie rozpoczęcia działalności - w pierwszym podatkowym roku tej działalności udział przychodów podatnika z działalności rolniczej, ustalony zgodnie z przepisami, powiększonych o wartość zużytych do przetwórstwa rolnego i spożywczego surowców i materiałów pochodzących z własnej produkcji roślinnej i zwierzęcej, stanowił co najmniej 60 proc. przychodów osiągniętych ze wszystkich rodzajów działalności.

- Dochodami przeznaczonymi na działalność rolniczą mogą być zarówno dochody ze sprzedaży nieruchomości gruntowych, ja i budynkowych - podkreśla Justyna Bauta-Szostak.

Zwolnienie dotyczące przekazania dochodów na cele rolnicze nie dotyczy dochodów ze sprzedaży nieruchomości, bez względu na czas ich osiągnięcia, wydatkowanych na inne cele niż wymienione w przepisach.

Zwolnienie z podatku będzie możliwe do zastosowania, jeżeli dochód jest przeznaczony i - bez względu na termin - wydatkowany na cele rolnicze, w tym także na nabycie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych służących bezpośrednio realizacji celów rolniczych oraz na opłacenie podatków niestanowiących kosztu uzyskania przychodów.

Ważne Na podstawie ustawy o PIT gospodarstwo rolne należy rozumieć tak jak w ustawie o podatku rolnym

Gospodarstwo rolne to obszar gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej, w tym spółki nieposiadającej osobowości prawnej.

Ewa Matyszewska

ewa.matyszewska@infor.pl