Rekin na Manhattanie

Larry Silverstein, 82-letni król nowojorskich nieruchomości, może imponować energią. Podczas rozmowy rzuca dziesiątkami anegdot. Nie tworzy atmosfery dystansu, nie sprawia wrażenia jednej z najpotężniejszych postaci na Manhattanie. - Jestem w biznesie od niemal 60 lat, przeżyłem już kilka cykli spadkowych: w 1953 r., 1957 r., kryzys naftowy w 1973 r., stagflację pod koniec lat 70., recesję na początku lat 90., bańkę internetową, ataki 11 września, skandale księgowe w 2001 r., a teraz wielką recesję - mówi z ożywieniem. I rozprawia o swojej recepcie na biznes: - Te wydarzenia nauczyły mnie, że jedyną rzeczą, na której warto się koncentrować w nieruchomościach, to podstawy: gospodarka kraju staje się coraz bardziej uzależniona od działań białych kołnierzyków, którzy potrzebują nowoczesnych przestrzeni. Urzędnicy tworzą z kolei wartość, która przenosi się na innych - handlowców, dostawców usług, pracowników budowlanych i tak dalej. A te zawody również potrzebują energooszczędnych i ekologicznych powierzchni biurowych.

11 września Silverstein razem z całym światem obserwował, jak wali się World Trade Center - symbol Nowego Jorku i najważniejsza pozycja w portfolio jego firmy Silverstein Properties. - Rano byłem w swoim mieszkaniu na Manhattanie i razem z żoną Klarą szykowaliśmy się do wyjścia do Windows of the World, restauracji usytuowanej na najwyższych piętrach bliźniaczych wież WTC, gdzie odbywałem większość porannych spotkań i poznawałem nowych najemców - opowiada "DGP" Silverstein. - Miałem szczęście, że życie moje, mojej żony i dzieci zostało oszczędzone. Niestety, w atakach zginęła czwórka naszych pracowników - dodaje.

Zaledwie sześć tygodni wcześniej Silverstein ubił interes, który zrobił z niego najbaczniej obserwowanego dewelopera w mieście. Po wieloletnich staraniach wydzierżawił za 3,2 mld dol. na 99-lat kompleks WTC.

Nie był nowicjuszem na nowojorskim Downtown. W 1987 r. wygrał ogłoszony przez publiczną instytucję Port Authority przetarg na budowę wieży nr 7, oddzielonej od ścisłego centrum WTC tylko wąską uliczką Vesey Street. Kiedy biurowiec stanął, okazało się, że firma, która miała wynająć wszystkie 42 piętra, wpadła w kłopoty, a krach na giełdzie stanął na drodze planom innych potencjalnych najemców. Biurowiec był pusty, a Silverstein... nieugięty. W "New York Timesie" napisano, że wynająłby wszystkie piętra, gdyby zgodził się obniżyć roczny czynsz z 37 na 34 dol. za stopę kwadratową (czyli z ok. 398 na 366 dol. za metr kwadratowy).

Prawie 20 lat później historia powtórzyła się w nowej, tym razem 52-piętrowej wieży numer 7 (pierwszej i jak dotąd jedynej z kompleksu WTC, którą udało mu się odbudować). Po najwyższych i najdroższych piętrach do dziś hula wiatr, bo świat znów pogrążony jest w kryzysie, a Silverstein nie chce zejść ani centa z czynszem, który nominalnie wzrósł do dziś ponaddwukrotnie. Trudna do wyjaśnienia pazerność? Okazuje się, że obniżenie czynszu o nieco ponad 20 dol. za metr kwadratowy zredukowałoby roczny przychód budynku o 10 mln, a wartość nieruchomości nawet o 20 mln dol.

Silverstein nie pada łatwo ofiarą emocji. W biznesie przebył długą drogę. Zaczynał w małej firmie obrotu nieruchomościami ojca, Żyda z brooklyńskiej dzielnicy Bedford Stuyvesant. Kupował tanio, sprzedawał z zyskiem, z biegiem lat pod coraz lepszymi adresami - Piąta Aleja, 42. ulica, Wall Street. Wielki lokalny patriota musiał mieć dobry powód, żeby ruszyć się poza Nowy Jork. Wziął udział w budowie drugiego po Pentagonie największego budynku w Waszyngtonie - Ronald Reagan Building. Ale jego naturalnym środowiskiem pozostawał Manhattan. Jak nikt zna zasady rządzące w tym najbardziej bezwzględnym biznesowym środowisku świata. Ale żaden moment w jego karierze nie przygotował go na to, co musiał przejść po 11 września 2001 r.

Na szczęście WTC było ubezpieczone. Polisa przygotowana jednocześnie z umową najmu i podpisana przez 24 firmy ubezpieczeniowe stała się zresztą stałym elementem licznych teorii spiskowych, jakie pojawiły się po ataku. Ich echa pobrzmiewają do dziś - ostatnio choćby w sztuce wystawianej w offowym teatrze z Seattle. Firmy miały wypłacić Silversteinowi 3,55 mld dol. za każde zdarzenie prowadzące do zniszczenia nieruchomości. Podobno znalazła się tam nawet klauzula o ataku terrorystów. Kto mógłby przed 2001 r. wymyślić scenariusz, w którym dwa porwane samoloty wbijają się w ich fasady? Być może ktoś, kto wcześniej umieścił tam ładunki wybuchowe - jak twierdzą zwolennicy teorii o spisku.

Zanim Silverstein poszedł na wojnę z ubezpieczycielami, na pięć tygodni właściwie przeprowadził się do Waszyngtonu lobbować za zmianą prawa, która miała go uchronić przed procesami o odszkodowania ze strony rodzin ofiar pogrzebanych pod gruzami WTC. A od ubezpieczycieli zażądał 7,1 miliarda dolarów. Bo jego zdaniem były dwa zdarzenia prowadzące do zniszczenia WTC, bo ataku dokonano dwoma samolotami. Sto milionów dolarów wydanych na prawników nie poszło na marne - ostatecznie wynegocjowali dla niego 4,6 mld odszkodowania. Do niedawna Silverstein miał prawo gorzko żartować, że jedyne pieniądze na odbudowę WTC dostał od tych, z którymi prowadził największe boje, czyli od firm ubezpieczeniowych.

Podjęcie decyzji, co i na jakich zasadach powinno stanąć w miejscu katastrofy, okazało się znacznie trudniejsze. Ziejąca dziura w ziemi nazywana Ground Zero była palącym tematem dla całej Ameryki, począwszy od polityków aż po rodziny ofiar, które wolałyby w całości przekształcić ją w miejsce pamięci. Wreszcie w 2006 r. Silverstein doszedł do porozumienia z Port Authority w sprawie wartej 20 mld dol. odbudowy WTC. Na jego mocy miasto przejęło kontrolę nad głównym drapaczem kompleksu - Wieżą Wolności, ostatnio częściej nazywaną 1 WTC, która ma strzelać w niebo na 540 metrów (o 140 więcej niż zniszczone bliźniacze wieże). Deweloper miał zapewnić sobie prawo do budowy trzech wieżowców wzdłuż ograniczającej Ground Zero od wschodu Church Street.

Mimo że cały kwartał po WTC już teraz przypomina olbrzymi plac budowy, na którym pracuje 10 tys. ludzi, ostateczne zielone światło na swoje inwestycje Silverstein dostał dopiero dwa tygodnie temu. Nie był w stanie zabezpieczyć pełni funduszy ani przyszłych najemców gigantycznej powierzchni biurowej, ale cofanie się przed wyzwaniami nie leży w jego naturze. "Steruj swym jachtem z nadzieją, strach zostawiając za sterem" - ta sentencja Thomasa Jeffersona wyhaftowana na poduszce w jego biurze zawsze była jego biznesowym mottem.

A z wiekiem tylko przybywa mu odwagi. Zwrócił się do Port Autority o subsydiowanie budowy. Po latach negocjacji, przed dwoma tygodniami, władze zgodziły się wyłożyć 1,6 mld dol. z publicznych pieniędzy. Na początek powstaną dzięki nim 71-piętrowa wieża numer 3 i 64-piętrowa wieża numer 4 (budowa najwyższej wieży numer 2 ma być na razie wstrzymana). Kontrakt obwarowano wieloma warunkami, z których najważniejszy jest taki, że Silverstein nie zobaczy ani centa zysku, zanim nie spłaci publicznej pomocy. Jej skala jest tak duża, że może opóźnić kilka zaplanowanych już innych wielkich inwestycji. Niektórzy poważnie obawiają się, że trzeba będzie także podnieść opłaty za przejazd mostami i tunelami łączącymi Manhattan z resztą świata. Tylko Silverstein nie ma żadnych wątpliwości. - Odbudowane WTC będzie centralnym punktem światowej klasy, wielofunkcyjnego centrum Nowego Jorku - mówi, a jego twarz rozciąga się w uśmiechu. - To będzie zwieńczenie mojej kariery zawodowej - dodaje.

Jednak tak naprawdę biznesową karierę Silversteina będzie nie tylko wieńczyć odbudowa WTC, ale także inwestycje... w Polsce. Nowojorczyk stworzył właśnie spółkę z jednym z najbogatszych Polaków - Janem Kulczykiem. Silverstein, który nie może się nachwalić Polski i Polaków, pytany o plany tej spółki jest znacznie bardziej oszczędny w słowach. Oczywiście - nieruchomości, nie tylko w naszym kraju, ale i w regionie. Konkrety? Za wcześnie mówić - pewnie wysokościowiec w Warszawie. Jaki wieżowiec? Tajemniczy uśmiech. Na pewno zgodny z deweloperską filozofią Larry''ego Silversteina. Czyli wysoki. Do tego energooszczędny, naszpikowany najnowszymi rozwiązaniami technologicznymi. Mający otwartą i nieograniczoną kolumnami powierzchnię, która jest plastyczna i łatwa do zaaranżowania. - Nowoczesny drapacz chmur to również spektakularne widoki z okien, obszerne powierzchnie wspólne i wyeksponowane tam liczne dzieła sztuki - dodaje Silverstein.

@RY1@i02/2010/177/i02.2010.177.186.0003.001.jpg@RY2@

Fot. AP

82-letni Larry Silverstein imponuje energią. Jak młodzieniec opowiada o swoich kolejnych biznesowych planach, choć na rynku działa już niemal od 60 lat

Marta Mikiel

Marcin Piasecki