Z biurem warto trochę zaczekać

Pozyskanie powierzchni biurowej to ważna inwestycja w każdej branży. Niezależnie od tego, czy firma decyduje się na kupno, wynajem czy leasing, w grę wchodzą duże kwoty zwykle obciążające budżet na wiele lat. Warto więc poczekać jakiś czas, bo koszty mogą się okazać znacznie mniejsze niż w tej chwili. Nadpodaż powierzchni biurowej jest bowiem coraz większa, co przekłada się na ceny.

Jak wynika z ostatniego raportu firmy Knight Frank, badającej rynek nieruchomości, w drugim kwartale br. współczynnik pustostanów biurowych w Warszawie, która jest największym rynkiem nieruchomości w kraju, wzrósł o 1,5 pkt proc., osiągając nienotowany od dekady poziom 15 proc. Zdaniem analityków na stołecznym rynku jest obecnie około 600 tys. mkw. niewynajętych lub czekających na kupca biur i ciągle ich przybywa. Największy wolumen pustostanów, według Knight Frank, odnotowano w centrum - 16,3 proc. W dodatku w okolicach ronda Daszyńskiego, w sąsiedztwie końcowej stacji nowej linii metra, powstaje właśnie gigantyczny budynek Spire, obok duże inwestycje prowadzą spółki Skanska i Echo Investment. - To wszystko ogromne projekty, na które trzeba znaleźć najemców - twierdzi Mariusz Kozłowski z zarządu spółki Globe Trade Centre. - Co najmniej przez dwa najbliższe lata będzie więc dominowała podaż - dodaje.

Cień Bieruta

Najprostszym sposobem rozpoczęcia użytkowania biura jest kupno lokalu (budynku, gruntu) za gotówkę lub kredyt hipoteczny. Wiąże się to jednak z ogromnym wydatkiem. Przeciętna inwestycja w segmencie przemysłowym (w tym lokali biurowych) w ubiegłym roku kosztowała 3-3,2 mln zł. Wiąże się to także z dużymi kosztami przeprowadzenia samej transakcji.

Nieruchomość musi być zbadana pod kątem prawnym. Szczególnie rynek stołeczny w ostatnich miesiącach zasypywany jest roszczeniami byłych, przedwojennych właścicieli (lub ich spadkobierców), którzy zostali wywłaszczeni pod koniec lat 40. ub. wieku na mocy tzw. dekretu Bieruta. Miasto w związku z tym zmuszone jest oddawać nawet tereny, na których obecnie funkcjonują szkoły, czy placówki ochrony zdrowia. Może się okazać, że nieruchomość kupowana przez firmę jest już, albo będzie w przyszłości, przedmiotem takiego roszczenia.

Cena doradztwa prawnego podczas kupna nieruchomości biurowej zależy od wielu czynników, ale może wynieść nawet kilka procent wartości transakcji. Do tego trzeba doliczyć koszty wyceny nieruchomości, opłaty związane z aktem notarialnym, sądowe itp. - Kupno to dobra opcja dla firmy, która w ten sposób chciałaby w miarę bezpiecznie ulokować część swojego kapitału - mówi Adam Satovic, ekonomista, analityk inwestycyjny i finansowy. - W dłuższym okresie nieruchomości lepiej przechowują wartość niż inne lokaty. Do tego dochodzi większa funkcjonalność wynikająca z posiadania. W niektórych branżach, gdy biuro musi być na przykład przebudowane, wynajem w ogóle nie wchodzi w grę.

Większości drobnych przedsiębiorców nie stać będzie jednak na taką inwestycję. Specjaliści szacują, że więcej niż dwie trzecie rozpoczynających działalność firm zadowala się wynajęciem powierzchni biurowej.

Różnie, ale raczej w dół

Z wynajęciem warto zaczekać. Jak zauważa Mariusz Kozłowski, nadpodaż będzie miała wpływ także na stawki czynszu oraz liczbą oferowanych na tym rynku budynków i lokali. W ciągu najbliższych dwóch lat, jego zdaniem, odsetek niewynajętej powierzchni biurowej w Warszawie może dojść do jednej piątej.

Sytuacja może kształtować się jednak różnie w różnych lokalizacjach. Nawet na stołecznym Bemowie czy w podwarszawskich Piasecznie i Legionowie oraz w wielu miastach wciąż brakuje tego rodzaju nieruchomości. Tam ceny mogą trzymać wartość, mimo że oddalenie od centrum życia administracyjnego powinno sugerować niższe stawki.

Prognozujemy jednak, że w Polsce, tak jak w pozostałych krajach Europy Środkowo-Wschodniej, w ciągu kilku kolejnych miesięcy czynsze będą spadać - potwierdza Richard Aboo, partner, dyrektor działu powierzchni biurowych firmy Cushman & Wakefield. - Zwiększająca się powierzchnia pustostanów w istniejących budynkach sprawia, że rośnie siła negocjacyjna najemców szukających optymalizacji kosztów najmu lub lepszego standardu powierzchni przy zachowaniu warunków czynszowych.

Firma, która chciałaby wejść w posiadanie powierzchni, a nie dysponuje gotówką, może zdecydować się na niewiele odbiegający od wynajmu pod względem obsługi, a dający możliwość kupna, leasing.

Eksplozja leasingu

Tego rodzaju usługi dopiero od niedawna oferowane są na polskim rynku przez instytucje finansowe. Pierwsze tego rodzaju umowy pojawiły się pod koniec lat 90., gdy leasingu samochodów i środków produkcji liczony były już w dziesiątkach mld zł. Jednak w ostatnich latach segment rozwija się dynamicznie. Jak ocenia Związek Polskiego Leasingu od 2000 r. sfinansowano w ten sposób powierzchnię o wartości kilkunastu mld zł. Rekordowy był rok 2008, szczytowy moment boomu na nieruchomości, kiedy to wartość inwestycji wyniosła 3,27 mld zł. Kryzys ostudził nieco zapał firm leasingowych, ale widać, że wzrost rynku znowu nabiera tempa. Tylko w pierwszej połowie ub. roku, jak wynika z danych ZPL, wartość inwestycji wyniosła 888,9 mln zł i była o 115,2 proc. większa niż w tym samym okresie 2012 r.

Zasadniczo leasing nieruchomości nie różni się od finansowania innego rodzaju aktywów. Przedmiotem umów w większości są biura (40 proc.), obiekty handlowe oraz hotele i ośrodki rekreacyjne. Pod względem wartości dominują magazyny i centra logistyczne, choć takie transakcje nie odbywają się nagminnie.

W wariancie najczęściej stosowanego leasingu operacyjnego firma zobowiązuje się do odkupienia będącej przedmiotem porozumienia nieruchomości pod koniec umowy. Zobowiązanie powinno być notarialne i zawierać cenę (tzw. wartość rezydualna). Gdy po zakończeniu umowy wartość nieruchomości wzrośnie - przedsiębiorca zarobi, bo zapłaci tylko tyle, ile zostało zapisane. Gorzej gdy nieruchomość w tym czasie straci na wartości. Próba określenia ceny biura w perspektywie wieloletniej jest ryzykowna. Przedsiębiorcy, którzy nie chcą lub nie mogą pozwolić sobie na niepewność, mogą zrezygnować z opcji wykupu, albo ewentualną decyzję uzależnić od sytuacji po zakończeniu umowy (tzw. leasing pozabilansowy). Wiąże się to z wyższymi stawkami raty, ale atutem takiej opcji jest brak konieczności ujmowania inwestycji w księgach rachunkowych. Pozwala to na utrzymanie najważniejszych wskaźników finansowych przedsiębiorstwa, takich jak ROE (stopa zwrotu z kapitału własnego), ROA (rentowność aktywów) na niezmienionym poziomie.

Fiskalne profity z leasingu

Zdaniem specjalistów w najbliższych latach coraz więcej firm decydować się będzie na leasing nieruchomości. Przybywa instytucji finansowych, które oferują inwestycje w tego rodzaju aktywa, spadają wymagania dotyczące zasobności portfela.

Korzyści fiskalne z takiej operacji są większe niż w przypadku wynajmu. W wariancie operacyjnym raty leasingowe można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu (są nimi zarówno spłata kapitału, jak i zapłacone odsetki). Opcja finansowa natomiast zakłada, że od podstawy opodatkowania (przychodów pomniejszonych o koszty) odliczana jest tylko część odsetkowa raty. Korzystająca z takiego rozliczenia firma ma jednak prawo do tzw. odpisów amortyzacyjnych, czego brakuje w wariancie operacyjnym. Do niedawna ta ostatnia opcja musiała być zawierana co najmniej na dekadę. Powodowało to, że część przedsiębiorstw sięgała po wariant finansowy nie z wyboru, tylko dlatego, że dawał on większą swobodę kształtowania okresu umowy. W styczniu 2013 r. jednak minimalny okres, na który może zostać zawarta umowa leasingu operacyjnego, został skrócony o połowę (do pięciu lat). Powoduje to, że wariant ten obecnie częściej jest wykorzystywany przez przedsiębiorców niż operacyjny.

Ciekawą alternatywą jest także od niedawna leasing zwrotny. Polega on na sprzedaniu posiadanej nieruchomości firmie leasingowej, a następnie zawarciu z nią umowy leasingu, na mocy której firma nadal może korzystać z obiektu. W wyniku takiej transakcji przedsiębiorstwo otrzymuje środki finansowe, które może wykorzystać, podnosząc bankowy rating płynności (zwiększając zdolność kredytową) lub przeznaczając na inwestycje. Jednocześnie nie traci związanej z posiadaniem powierzchni biurowej funkcjonalności, choć od momentu sprzedaży musi płacić za nią raty leasingowe.

@RY1@i02/2014/214/i02.2014.214.13000040f.802.jpg@RY2@

Preferowane formy pozyskania powierzchni biurowej

Aleksandra Puch

 mf_dgp@infor.pl