Polskie REIT-y nie na europejską miarę. Rząd ma swój cel i wprowadza je zachowawczo

To trochę dziwi, zwłaszcza że cały świat, a w tym Europa, nie ogranicza REIT-ów tylko do mieszkań pod wynajem, ale daje pole do inwestowania w szeroko pojęte nieruchomości komercyjne: biura, centra handlowe. Dlaczego zatem polski rząd działa zachowawczo albo, jak twierdzą niektórzy, podcina FiNN-om skrzydła już na starcie?

Na pierwszy plan wysuwa się wniosek, że rząd patrzy na REIT-y trochę jak na kurę znoszącą złote jaja. Liczy, że podcinając jej skrzydła, sprawi, że cenne jaja składać będzie głównie w gniazdo priorytetowego programu Mieszkanie+, a nie ucieknie na (bardziej atrakcyjną, komercyjną) grzędę u sąsiada. Rząd chciałby w ten sposób jak największą część pieniędzy, które dziś Polacy trzymają na kontach bankowych (a jest to ok. 1 bln zł), szerokim strumieniem skierować poprzez REIT-y właśnie w ten sektor.

Czy ten plan się powiedzie? Krytycy zauważają, że ulgi podatkowe – mimo że w ostatecznej wersji wprowadzono do projektu poprawki niwelujące niektóre mankamenty – niespecjalnie w tym pomogą. Nie zachęcą tych, którzy mają na tyle duże środki, by samodzielnie inwestować bezpośrednio w nieruchomości. FINN-y w wersji szytej na miarę Mieszkania+ będą propozycją głównie dla drobnych ciułaczy – jako alternatywa tradycyjnych lokat. Pocieszające jest to, że resort finansów w wypowiedzi dla DGP nie wyklucza, że w przyszłości poszerzy im możliwości inwestowania.

O REIT-ach pisze się dużo, ale postanowiliśmy to przestudiować starannie: w co będą mogły inwestować, kto najbardziej skorzysta oraz dla kogo mogą być korzystne podatkowo. ©℗

Joanna Pieńczykowska

joanna.pienczykowska@infor.pl

 

Na biurowce i centra handlowe jeszcze poczekamy

Inwestycje w tradycyjne mieszkania, akademiki czy domy seniora – to w zasadzie jedyny sposób, w jaki polskie FINN-y będą mogły zdywersyfikować portfel inwestycyjny. Projektowane przepisy o REIT-ach nie pozwalają inwestować w nieruchomości komercyjne

Eksperci nie mają wątpliwości: REIT-y (ang. Real Estate Investment Trust, czyli wyspecjalizowane fundusze, które środki zebrane od inwestorów inwestują w rozwój nieruchomości) są w Polsce potrzebne. Podobnie jak w wielu innych krajach mogłyby umożliwić szerszemu gronu Polaków uczestnictwo w rozwoju rodzimego rynku nieruchomości i zarabianie na nim. A tym samym mogłyby przyciągnąć na rynek nieruchomości dodatkowy kapitał.

Dlatego też olbrzymie zainteresowanie budzi projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości przygotowany przez Ministerstwo Finansów (jest już na etapie prac sejmowych i ma wejść w życie od stycznia 2019 r.). Rzecz jednak w tym, że opowiedziano się w nim za ograniczonym modelem REIT-ów. W Polsce podmioty tego typu będą mogły inwestować wyłącznie w nieruchomości mieszkaniowe na wynajem. Zatem ich istnienie nie będzie miało istotnego wpływu na rynek nieruchomości komercyjnych – takich jak biurowce czy centra handlowe. Jak więc będą mogły funkcjonować firmy inwestujące w najem nieruchomości (nazywane w skrócie FINN)? Zacznijmy od początku.

Jak to działa na świecie

REIT-y znane są już od blisko 60 lat. Do tej pory zostały wprowadzone w ok. 40 państwach świata. W zależności od regulacji obowiązujących w danym kraju instytucje te działają w formie spółek akcyjnych, funduszy kapitałowych, trustów. Środki zebrane od inwestorów inwestują m.in. w nieruchomości komercyjne (np. galerie handlowe, biura, magazyny, mieszkania i inne). Jako właściciele wynajmują je, a zysk prawie w całości wypłacają akcjonariuszom.

Koncepcję REIT-ów jako pierwsze na świecie wprowadziły w latach 60. XX w. Stany Zjednoczone. Jej celem było stworzenie ram prawnych, które umożliwiłyby rozwój rynku nieruchomości przez uruchomienie skumulowanego kapitału mniejszych inwestorów i jego alokację w inwestycje większego formatu. Do dziś kraj ten pozostaje największym rynkiem dla tej instytucji. Jego udział w rynku światowym liczy się na podstawie spółek wchodzących w skład indeksu GPR 250 REIT GLOBAL. Wynosi on ok. 60 proc (na kolejnych miejscach są: Europa – 15 proc., Australia i Oceania – 13 proc., Azja – 12 proc., Afryka – 0,5 proc.). Na rynku amerykańskim zakres działania REIT-ów jest największy. W tej formule funkcjonują bowiem podmioty inwestujące w różne formy nieruchomości przynoszących stałe zyski, od budynków po anteny nadajnikowe, które są dzierżawione.

W 1969 r. nowa formuła dotarła do Europy za sprawą Holandii. Od 2003 r. REIT-y działają we Francji, od 2007 r. w Niemczech, od 2009 r. w Hiszpanii, a od 2013 r. także w Irlandii. W Unii Europejskiej działają obecnie w 16 państwach, w tym tych sąsiadujących z Polską – poza Niemcami są obecne na Litwie oraz w Czechach.

W większości krajów europejskich działają jako spółki akcyjne, których akcje notowane są na rynku regulowanym. Podmioty te muszą charakteryzować się wysoką kapitalizacją i płynnością obrotu akcjami zgodnie z krajowymi regulacjami obrotu giełdowego. Podstawowa działalność spółek typu REIT dotyczy uzyskiwania przychodów z najmu nieruchomości definiowanych szeroko, bez ograniczeń do nieruchomości wykorzystywanych na określone cele, np. mieszkaniowe, lub ich sprzedaży. Głównym obowiązkiem tych podmiotów jest coroczna wypłata dywidendy na rzecz inwestorów. ©℗

Krajowy model

Polskie odpowiedniki REIT-ów – podobnie jak w wielu innych krajach – mają działać w formie spółek akcyjnych, a przy tym obowiązkowo będą notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie. Środki pozyskane z emisji mają przeznaczać na zakup nieruchomości, które następnie będą wynajmować. Zyski z wpłat uzyskanych od najemców trafią do inwestorów. – Z rocznego zysku FINN-y będą musiały wypłacić minimum 90 proc. na dywidendę dla akcjonariuszy, którzy kupili akcje na giełdzie lub w ofercie publicznej – tłumaczy Bartosz Turek, analityk Open Finance.

Dużym atutem tego typu funduszy ma być przewidziana w przepisach ulga podatkowa, dzięki której lokowanie oszczędności w FINN-y powinno być bardziej opłacalne. FINN-y będą bowiem obciążone preferencyjną stawką podatkową w wysokości 8,5 proc. (z zastrzeżeniem, że dotyczyć będzie ona dochodów z tytułu najmu nieruchomości mieszkaniowych). Dodatkowo projekt proponuje odroczenie obowiązku zapłaty CIT, co będzie mogło nastąpić do momentu wypłacenia dywidendy (jednakże nie później niż w ciągu roku od zakończenia roku obrotowego). Z drugiej jednak strony proponowana ustawa nie pozwala na odliczenie amortyzacji od nieruchomości. Kolejną zachętą dla osób, które będą inwestować w FINN-y, ma być zwolnienie z podatku dochodów, jakie będą uzyskiwać z wypłacanej dywidendy. Więcej na ten temat piszemy w dalszej części artykułu.

Dobre dla wynajmu

Zdaniem ekspertów ograniczenie możliwości inwestycyjnych polskiego modelu jest dużym mankamentem. Sprawi, że FINN-y co najwyżej mają szansę rozruszać segment mieszkań na wynajem – w szerokim znaczeniu. W projekcie ustawy zapisano, że jeden FINN będzie musiał uzyskiwać przychody z co najmniej pięciu nieruchomości mieszkalnych. – Mało tego, nieruchomości mieszkalne mają stanowić aż 80 proc. sumy bilansowej spółki, a co najmniej 90 proc. przychodów ma pochodzić z wynajmu nieruchomości mieszkalnych – zauważa Bartosz Turek, analityk Open Finance. Przy czym zgodnie z przepisami budynek mieszkalny to taki, w którym przynajmniej 70 proc. powierzchni użytkowej stanowią mieszkania. Zatem FINN będzie mógł kupić budynek, w którym będą lokale użytkowe na parterze i np. trzy kondygnacje mieszkalne.

Pojawia się więc pytanie: czy będzie możliwość inwestowania w pojedyncze mieszkania? Okazuje się, że ustawa to dopuszcza. Zgodnie z definicją zawartą w regulacji mogą być to zarówno budynki mieszkalne, jak i lokale mieszkalne stanowiące odrębne nieruchomości (w tym lokale, do których przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego). Jednak według Bartosza Turka inwestowanie w pojedyncze mieszkania byłoby nieefektywne. Jego zdaniem, aby FINN był przedsięwzięciem ekonomicznym, najlepiej, aby inwestował w całe budynki.

Korzystne dla całej gospodarki

Według EY, gdyby spółki REIT mogły inwestować w nieruchomości komercyjne, mogłyby korzystnie oddziaływać na rynek kapitałowy i gospodarkę poprzez:

• zwiększenie stopy oszczędności gospodarstw domowych (np. mogą być dla nich odpowiednim instrumentem do oszczędzania z myślą o zabezpieczeniu potrzeb emerytalnych);

• zmniejszenie udziału gotówki i depozytów w aktywach finansowych gospodarstw domowych na rzecz aktywów o charakterze długoterminowym;

• zwiększenie udziału inwestorów krajowych w rynku nieruchomości komercyjnych oraz zmniejszenie udziału wartości strumienia dochodów z rynku nieruchomości trafiającego do inwestorów zagranicznych;

• zwiększenie popytu na usługi sektora budownictwa w Polsce.

Dodatkowa produkcja w branży budowlanej przełożyłaby się na dodatkową wartość dodaną brutto (PKB), zatrudnienie oraz dochody sektora finansów publicznych w gospodarce Polski, m.in. poprzez:

• efekty bezpośrednie – generowane w ramach firm działających w sektorze budownictwa;

• efekty pośrednie – związane z wydatkami sektora w łańcuchu dostawców;

• efekty indukowane – wynikające z wydatków na konsumpcję finansowanych z wynagrodzeń pracowników wygenerowanych w ramach efektów bezpośrednich i pośrednich.

„Zakładając, że wprowadzenie w życie ustawy o REIT doprowadzi do zwiększenia produkcji sektora budownictwa o 700 mln zł rocznie, przyczyni się ono do powstania: ok. 479 mln zł wartości dodanej brutto, ok. 4,3 tys. nowych miejsc pracy oraz ok. 127 mln zł dochodów sektora finansów publicznych” – szacował EY w swoim raporcie „Co REIT-y zmienią na polskim rynku nieruchomości komercyjnych”. ©℗

Akademiki i domy seniora

W ocenie wielu ekspertów dobrze się stało, że FINN-y będą mogły inwestować nie tylko w typowe mieszkania, lecz także w akademiki czy domy seniora. Ustawa przewiduje bowiem możliwość inwestycji w budynki i lokale pełniące funkcje internatów i akademików, a także przeznaczone do prowadzenia placówek zapewniających opiekę nad seniorami, osobami niepełnosprawnymi i przewlekle chorymi. I tutaj może kryć się potencjał ich rozwoju.

– Już dziś działają na rynku firmy zajmujące się tą niszą, a skorzystanie przez nie z formuły FINN może pozwolić na szybszy rozwój tego segmentu rynku. Obecnie obserwujemy niedostateczną liczbę miejsc dostępnych w akademikach i ich nieadekwatną do potrzeb jakość (szczególnie tych uczelnianych). To powoduje, że co roku sierpień i wrzesień to szalony okres na rynku wynajmu mieszkań. Wielu żaków zbiera się w grupy i wynajmuje większe mieszkanie, dzieląc się pokojami i kosztami życia – opowiada Bartosz Turek. Podkreśla, że niska podaż powoduje, że stawki za akademiki czy pojedyncze pokoje w mieszkaniach są wysokie. – Zarówno prywatnych akademików, jak i domów seniora (szczególnie w perspektywie 2050 r., kiedy co trzeci Polak będzie miał 65 lat lub więcej – dziś 18–19 proc.) w Polsce brakuje. Większa konkurencja ma szanse przełożyć się na bardziej przystępne ceny oferowanych przez nie usług – uważa analityk Open Finance.

Jak jednak ocenia Jarosław Mikołaj Skoczeń, członek zarządu Emmerson Realty, to, czy FINN-y będą inwestować w akademiki czy domy seniora, zależeć będzie od możliwych do uzyskania stóp zwrotu. – Należy jednak założyć, że kierujące się zasadami dywersyfikacji portfela podmioty będą również, przynajmniej w pewnym stopniu, inwestować w takie nieruchomości – uważa Skoczeń.

Celowe ograniczenie

Inwestycje w tradycyjne mieszkania, akademiki czy domy seniora to w zasadzie jedyny sposób, w jaki polskie FINN-y będą mogły zdywersyfikować portfel inwestycyjny. Projektowane przepisy nie dają im bowiem możliwości inwestowania w nieruchomości komercyjne, w które zazwyczaj REIT-y na całym świecie inwestują. Nawet więcej: na świecie stawiają przede wszystkim na biurowce, galerie handlowe, magazyny i hotele. Mieszkaniówka stanowi margines ich zainteresowań – z powodu mniejszych możliwości zysku.

– Brak możliwości inwestowania w nieruchomości typowo komercyjne to, delikatnie ujmując, pięta achillesowa polskich FINN-ów – uważa Tomasz Stasiak, partner, szef praktyki nieruchomości i budownictwa w kancelarii Wolf Theiss w Warszawie.

Wielu ekspertów zwraca jednak uwagę, że ograniczony zakres FINN to nie przypadek. Właśnie one mają być ważnym elementem programu Mieszkanie +, źródłem jego finansowania. Model zakłada, że deweloperzy będą budować mieszkania, te zaś będą wykupywane przez FINN-y, które – po zasiedleniu – czerpać będą dochody z ich najmu. Skorzystanie z tej formuły planuje m.in. BGK Nieruchomości – plan przewiduje nawet, że FINN-y przejmą mieszkania już zasiedlone (patrz pytania do Mirosława Barszcza).

Dlatego zdaniem Bartosza Turka nie można się dziwić, że nie wprowadzono możliwości inwestowania w nieruchomości komercyjne, jak biura, magazyny czy galerie handlowe. – Te co do zasady mogą cieszyć się większą popularnością ze względu na generowane stopy zwrotu. Mogłoby się więc okazać, że FINN-y inwestujące w komercję zmniejszyłoby szansę na pozyskanie finansowania dla M+ – twierdzi Bartosz Turek.

Zwraca też uwagę, że brak komercji jest też uzasadniony jeszcze z innego – i to ważniejszego z punktu widzenia przeciętnego Kowalskiego – powodu. Rynek nieruchomości komercyjnych jest w Polsce wyceniany bardzo wysoko. Prowadzonych jest bardzo dużo inwestycji, a dominującą rolę grają tu inwestorzy zagraniczni korzystający z finansowania poza Polską, czyli tańszego pieniądza niż dostępny na polskim rynku.

– Dla tego segmentu rynku nastanie kryzysu może więc okazać się bardziej dotkliwe niż dla rynku mieszkaniowego – przestrzega Bartosz Turek. – Warto przytoczyć dane o tym, jak zachowały się amerykańskie REIT-y przy okazji ostatniego kryzysu sprzed 10 lat. Inwestor, który zainwestował na koniec 2006 r. w REIT-y biurowe, w 2008 r. tracił na tym przeciętnie ponad 52 proc. W przypadku REIT-ów zajmujących się obiektami handlowymi straty wyniosłyby przeciętnie 57 proc., a w REIT-y przemysłowe 67 proc. Na tym tle przeciętna strata na poziomie 44 proc. w przypadku inwestycji w mieszkania wyglądają trochę lepiej – szczególnie jeśli weźmiemy pod uwagę, że to właśnie sektor mieszkaniowy był w epicentrum kryzysu sprzed dekady – wylicza ekspert.

Z kolei Maciej Drozd z CFO Echo Polska Properties w swoim komentarzu do ubiegłorocznego raportu EY „Co REIT-y zmienią na polskim rynku nieruchomości komercyjnych” podkreślił, że nieruchomości komercyjne w Polsce znajdują się obecnie w ponad 90 proc. w rękach inwestorów zagranicznych. Zatem wprowadzenie przepisów umożliwiających tworzenie REIT-ów inwestujących w nieruchomości komercyjne pozwoliłoby dopuścić polskich inwestorów indywidualnych do udziału w rynku nieruchomości komercyjnych, a jednocześnie dałoby im dostęp do stabilnych, długoterminowych przychodów i zachęciło do oszczędzania długoterminowego.

Nic jednak straconego. Część analityków uważa bowiem, że w przyszłości zakres ustawy może być rozszerzony. Szczególnie że w innych krajach, gdzie takie fundusze istnieją od lat, podobne ograniczenia nie występują. Jest więc nadzieja, że ustawodawca chce wprowadzać zmiany na rynku nieruchomości stopniowo, z czasem rozszerzając wachlarz możliwości inwestycyjnych tego typu funduszy w Polsce. Zresztą w rozmowie z DGP przedstawiciele resortu nie wykluczają takiej możliwości (patrz wywiad z Beatą Karbownik).

– Wydaje się, że rząd w pierwszym podejściu chce skumulować pozytywny wpływ przepisów o FINN-ach na rynku mieszkaniowym, co można wiązać z szeroko komentowaną polityką nakierowaną na poprawę warunków mieszkaniowych Polaków – wyjaśnia Jarosław Skoczeń.

opinia eksperta

Podcięte skrzydła już na starcie

Tomasz Stasiak partner, szef praktyki nieruchomości i budownictwa w kancelarii Wolf Theiss

Brak możliwości inwestowania w sektor handlowy, biurowy czy magazynowy sprawia, że FINN-y mogą stać na z góry przegranej pozycji i zainteresowanie nimi będzie nikłe. Można powiedzieć wręcz obrazowo: w ten sposób polskim REIT-om podcięto skrzydła, zanim zdążyły wystartować. Szeroki horyzont inwestycyjny, którym co do zasady dysponują REIT-y zagraniczne (również te inwestujące w Polsce), to dla nich nie tylko szansa na większe zyski, lecz także możliwość dywersyfikacji środków zabezpieczającej inwestorów na wypadek perturbacji rynkowych, które przecież w różnym stopniu dotykają poszczególne obszary rynku. Przykładowo nadpodaż biur nie musi oznaczać kryzysu w sektorze powierzchni magazynowych. Z kolei FINN-y ograniczone de facto do rynku mieszkaniowego wystawione będą na ryzyka specyficzne dla tego sektora.

Kolejną barierą może okazać się mała liczba gotowych projektów na wynajem – w chwili obecnej w Polsce istnieją jedynie dwa duże portfolia nieruchomości na wynajem. Inaczej mówiąc, są tylko dwa podmioty, które na dużą skalę zajmują się budową mieszkań na wynajem. Oznacza to, że FINN-y będą konkurować o projekty i powodować wzrost cen. To w kolejnym kroku przełoży się na spadek stóp zwrotu dla inwestorów.

W praktyce można się spodziewać, że FINN-y będą tworzone przez obecnych właścicieli nieruchomości mieszkalnych jako specyficzna forma wyjścia z istniejących projektów, np. przez deweloperów, którzy mają nadmiar mieszkań. Otwiera to pytanie o rzetelność wyceny aktywów i możliwość upychania gorszych projektów wraz z lepszymi. Wiarygodność FINN-ów i ich średnioterminowy sukces będą zależeć od transparentności procesu tworzenia pierwszych spółek.

Mimo wszystko cieszy nas, że ustawodawca zauważył i wprowadza do Polski narzędzie inwestycyjne, które od lat z powodzeniem sprawdza się na świecie. Ograniczony zakres inwestycji dopuszczalnych dla FINN-ów można uznać za wadę (brak możliwości dywersyfikacji ryzyka), a można też uznać za rozwiązanie przejściowe mające przyzwyczaić do nowej formuły inwestowania. Wadą ustawy, która w założeniach ma umożliwić inwestowanie inwestorom indywidulanym, jest to, że nie pokuszono się o wprowadzenie dodatkowych elementów nadzoru ze strony rozproszonego akcjonariatu. Mali akcjonariusze będą odczuwać uzależnienie do inicjatora powstania funduszu, którym, jak można przypuszczać, najczęściej będzie podmiot z branży nieruchomości mieszkaniowych. Artykuł 15 projektowanej ustawy, który mówi, że „Zarząd firmy inwestującej w najem nieruchomości jest obowiązany zapobiegać powstawaniu konfliktów interesów, a w przypadku powstania takiego konfliktu – zapewnić ochronę interesów wszystkich akcjonariuszy tej firmy” – w tym kontekście wydaje się niewystarczający. ©℗

Atrakcyjna forma

Na rynku panuje przekonanie, że mimo wielu mankamentów FINN-y mogą się cieszyć dużą popularnością. Bo z jednej strony istnieje zapotrzebowanie na nowoczesną ofertę wynajmu lokali mieszkalnych, z drugiej natomiast – proponowana regulacja zawiera pewne zachęty podatkowe (nominalnie niższy CIT pod warunkiem wypłaty dywidendy, zwolnienia dywidend od podatku dochodowego) i prawne (obowiązek corocznej wypłaty dywidendy), a także wiele rozwiązań mających na celu obniżenie profilu ryzyka FINN (np. dywersyfikacja aktywów, nadzór Komisji Nadzoru Finansowego). Te czynniki mogą zachęcać inwestorów (zarówno drobniejszych, jak i profesjonalnych) do zaangażowania kapitału w tego rodzaju spółki.

Co więcej, jak wyliczają analitycy, w związku z tym, że w REIT-y mogą inwestować Kowalscy, fundusze czy firmy państwowe, to mogą one ściągnąć z rynku środki idące w miliardy złotych. Pojawia się jednak małe „ale”, które może być pewną barierą. Firm, które są w stanie zaoferować swoje akcje jako FINN, jest wciąż mało.

– Po prostu profesjonalny rynek wynajmu mieszkań wciąż jest w Polsce w powijakach. Istnieje więc ryzyko, że inwestorzy przepłacą za akcje sprzedawane przez FINN-y przy okazji kolejnego kryzysu, a ten na pewno w końcu nadejdzie. Zaliczą spektakularną stratę, co na lata może zrazić innych do takiej inwestycji – mówi Bartosz Turek.

Skorzystają inwestorzy, ale drobni

Eksperci PwC wskazują na trzy grupy beneficjentów nowych przepisów: rynek kapitałowy – z uwagi na napływ dodatkowych funduszy; drobni inwestorzy– z uwagi na obowiązek wypłat dywidendy przez FINN oraz mechanizmy obniżające ryzyko inwestycji; wreszcie najemcy mieszkań – z uwagi na szansę na zwiększenie podaży mieszkań o dobrym standardzie i tym samym obniżenie czynszów przy jednoczesnym potencjalnym podniesieniu poziomu usług.

– Na rozwoju idei REIT w Polsce przede wszystkim zyskają osoby fizyczne, które obecnie nie mogą – ze względu na wysoką kapitałochłonność nieruchomości np. mieszkań – inwestować na rynku nieruchomości. Stworzenie odpowiednich warunków dla rozwoju podmiotów na kształt REIT w Polsce i fakt, że będą one notowane na giełdzie, pozwoli szerszemu gronu Polaków uczestniczyć w rozwoju rodzimego rynku nieruchomości. Utworzenie takich funduszy powinno również skłonić większą część Polaków – niż ma to miejsce obecnie – do systematycznego oszczędzania. Poza tym projektowane rozwiązania niewątpliwie przyczynią się do rozwoju warszawskiej giełdy i innych instytucji finansowych w naszym kraju – wymienia zalety Jarosław Skoczeń.

Bartosz Turek podkreśla z kolei, że dzięki wkroczeniu na rynek FINN-ów najemcy będą mogli wynająć na korzystnych zasadach nowe mieszkania od profesjonalnego podmiotu. Zyskają według niego też deweloperzy, którzy te mieszkania zbudują. Zarobić mogą też inwestorzy.

Wymóg kapitału na poziomie 50 mln zł oznacza, że to właśnie instytucje finansowe będą mogły najbardziej korzystać na udogodnieniach podatkowych przewidzianych dla FINN-ów. Przynajmniej w początkowym okresie.

Eksperci uważają jednak, że tylko odpowiednia stopa zwrotu oferowana przez poszczególne FINN-y, bardziej niż zwolnienie z podatku PIT, może przekonać do inwestycji w FINN-y inwestorów indywidulanych, którzy nie są w stanie samodzielnie nabywać nieruchomości na cele inwestycyjne. Szanse na to są, zwłaszcza że tradycyjne lokaty bankowe przy obecnych stopach procentowych nie są atrakcyjne.

Odstraszać może jednak wizja ryzyka związanego z inwestowaniem. Ewentualna rynkowa dekoniunktura może bowiem mocno odbić się na wynikach ich inwestycji. – Dla mnie najważniejszy jest problem, który może przynieść nadejście dekoniunktury. Istnieje ryzyko, że FINN-y powołane do życia zbyt późno – u szczytu koniunktury – mogą po przecenie stać się nawet na kilka lat aktywami omijanymi przez inwestorów indywidualnych. Kluczowe jest więc, żeby inwestorzy byli rzetelnie informowani o poziomie ryzyka, które podejmą, inwestując w FINN – podkreśla Bartosz Turek.

pytania do eksperta

Pozytywna inicjatywa

Wojciech Trzciński radca prawny w kancelarii PwC Legal

Czy pana zdaniem taka ustawa jest potrzebna?

O stworzeniu polskich REIT-ów dyskutowano już od kilku lat w związku z dynamicznym rozwojem naszego rynku nieruchomości komercyjnych i jednoczesnym brakiem w polskim systemie prawnym podmiotów charakterystycznych dla tego rynku. W ostatnim okresie dyskusja była nakierowana już nie tyle na potrzebę ich stworzenia, ile na zakres działalności (szeroki, obejmujący nieruchomości komercyjne lub ograniczony do nieruchomości mieszkalnych) oraz formę prawną takich podmiotów (spółki kapitałowe, osobowe, fundusze inwestycyjne).

Ostatecznie w obecnym projekcie ustawy opowiedziano się za ograniczonym modelem, w którym mianem polskich REIT-ów mogą zostać określone polskie publiczne spółki akcyjne, inwestujące w nieruchomości mieszkaniowe na wynajem (firmy inwestujące w najem nieruchomości, w skrócie: FINN).

Obecny projekt ustawy, zgodnie z jego uzasadnieniem, ma na celu: zwiększenie atrakcyjności działalności gospodarczej w sektorze najmu nieruchomości mieszkalnych, wzrost zaangażowania instytucjonalnego na tym rynku, zaangażowanie na nim prywatnego kapitału krajowego (w tym inwestorów indywidualnych), napływ dodatkowego kapitału na polską giełdę.

Czy możliwość inwestowania w akademiki, w domy seniora – jest istotna? Czy FINN-y będą inwestować w te segmenty?

Rozwiązanie dotyczące możliwości inwestowania w placówki typu akademiki czy domy seniora nie wydaje się szczególnie kontrowersyjne. Autorzy projektu podkreślają, że podobne regulacje są stosowane również w innych państwach Unii Europejskiej. Trudno natomiast ocenić, czy i w jakim zakresie FINN-y skorzystają z tej możliwości. Wydaje się, że są na to szanse, szczególnie w sektorze akademików – już obecnie wielu deweloperów prowadzi inwestycje tego rodzaju, a rynek komercyjnych domów studenckich rozwija się dynamicznie.

Również w odniesieniu do domów opieki nad seniorami nie można wykluczyć zainteresowania nimi ze strony przyszłych FINN-ów – z uwagi na starzenie się społeczeństwa można przewidywać, że zapotrzebowanie na tego rodzaju instytucje będzie rosło. Oferta komercyjna w tym segmencie rynku nieruchomości ulega stałemu poszerzeniu i – z oczywistych względów – zainteresowanie nim będzie rosło. Kluczowymi czynnikami mogącymi mieć wpływ na zainteresowanie FINN-ów tym sektorem będą możliwe do uzyskania stopy zwrotu z inwestycji na tym trudnym rynku.

Czy w proponowanym kształcie FINN-y spełnią swoją funkcję?

Prace nad regulacjami prawnymi dotyczącymi polskich REIT-ów trwały bardzo długo. W tym czasie polski rynek nieruchomości przeżywał okres niezwykle dynamicznego wzrostu. Trudno jest ocenić, w kontekście głosów o przegrzaniu polskiego rynku nieruchomości, jaki będzie los FINN-ów w krótkiej lub średniej perspektywie. Niemniej jednak należy pozytywnie ocenić inicjatywę wprowadzenia do polskiego porządku prawnego rozwiązań stymulujących i cywilizujących – wciąż słabo rozwinięty – rynek najmu mieszkań w Polsce. ©℗

Rozmawiała Patrycja Otto

Alternatywa dla kupujących nieruchomości samodzielnie

Zdaniem dużej części ekspertów FINN-y będą alternatywą dla inwestujących w nieruchomości w sposób tradycyjny. Szczególnie tych, którzy nie mają środków na zakup kilku mieszkań, albo dla tych, którzy nie mają pieniędzy na zakup pojedynczego mieszkania, a chcieliby inwestować na tym rynku.

– Należy pamiętać, że dzisiaj osoba inwestująca w mieszkanie na wynajem oprócz zgromadzenia kapitału na inwestycje (oszczędności, kredyt bankowy) musi również taką inwestycją aktywnie zarządzać. Właściciel mieszkania musi znaleźć chętnych do jego najmu, zadbać o jego wyposażenie, opłacenie rachunków, przeprowadzenie raz na kilka lat remontu i w końcu pilnowanie, czy jego najemcy nie uprzykrzają życia sąsiadom – wyjaśnia Jarosław Skoczeń. I dlatego, jak dodaje, osoby inwestujące w FINN-y będą niejako cedować zarządzanie nieruchomościami na lepiej przygotowanych do tego specjalistów, sami zaś będą zarabiać na dywidendzie.

– FINN będzie też inwestycją bezobsługową, co wielu inwestorów bardzo sobie ceni – podkreśla Bartosz Turek.

Są także eksperci, którzy w FINN-ach upatrują nie alternatyw, a konkurencji dla inwestujących w nieruchomości w sposób tradycyjny. Jak podkreślają, polski rynek wynajmu mieszkań jest obecnie zdominowany przez osoby kupujące jedno lub kilka mieszkań pod wynajem (na niewielki stopień instytucjonalizacji tego rynku i chęć zmiany tego stanu rzeczy wskazują zresztą autorzy projektu). Zamiana tych aktywów na akcje FINN-ów nie wydaje się w takich przypadkach atrakcyjną alternatywą.

Rywal czy partner dla deweloperów

Wydaje się, że REIT-y mogą być dla deweloperów zarówno konkurencją, jak i wsparciem. Z jednej strony pojawienie się większej liczby atrakcyjnych mieszkań na wynajem może zniechęcić część klientów do zakupu mieszkania na własność, szczególnie w sytuacji, gdy dla większości nabywców oznacza to związanie wieloletnim kredytem hipotecznym. Z drugiej strony, nie można wykluczyć, że pojawienie się FINN-ów będzie zachętą do zwiększenia przez deweloperów liczby prowadzonych inwestycji – przez realizację nowych inwestycji na rzecz FINN-ów.

– FINN-y będą, ogólnie rzecz biorąc, klientami deweloperów. Będą bowiem kupować nieruchomości i szukać do nich najemców. Można przewidywać ścisłą współpracę zwłaszcza dużych deweloperów z FINN-ami, które w zamian za niższą, specjalnie wynegocjowaną cenę będą kupować w jednym pakiecie duże pakiety mieszkań, a czasem i całe inwestycje – uważa Jarosław Skoczeń. Warto zaznaczyć, że wprowadzane przepisy oznaczają krok w kierunku stopniowej sekurytyzacji polskiego rynku nieruchomości. Wprowadzaną jednak trochę od kuchni, unikając używania tego niemodnego dzisiaj terminu. FINN-y bowiem będą mogły finansować się długiem do poziomu 50 proc. aktywów. Oznacza to, że będą mogły np. wyemitować obligację do 50 proc. wartości aktywów, zainwestować pozyskane środki w pakiety mieszkań, a spłata odsetek obligacji będzie pochodziła z czynszu uzyskiwanego z najmu mieszkań.

Sami deweloperzy nie chcą na razie zabierać głosu w sprawie. Jak tłumaczą, czekają po pierwsze na ostateczny kształt ustawy, po drugie na spółki FINN i efekty ich działalności.

– Dopiero wówczas przekonamy się, czy są dla nas partnerem, czy jednak konkurentem. Obecnie jest za wcześnie, by przewidywać, jaki wpływ będą miały FINN-y na rynek deweloperski. Bo jakiś on na pewno będzie – wyjaśnia prezes zarządu jednej z większych firm deweloperskich w Polsce.

Niebezpieczeństwo

FINN-y dają szansę na zmniejszenie deficytu mieszkaniowego w Polsce. W nowe podmioty mogą bowiem zainwestować firmy, które dotychczas omijały rynek nieruchomości. Zachętą do tego ma być ulga w podatku CIT dla firm inwestujących w najem nieruchomości. Ich wpływ będzie jednak widoczny najwcześniej za kilka lat. Takie spółki nie powstają przecież od zaraz.

FINN-y są też szansą na zwiększenie stopnia instytucjonalizacji rynku najmu nieruchomości w Polsce. Dziś ona praktycznie nie występuje. Ponadto ich funkcjonowanie może skutkować zwiększeniem, szczególnie w dużych miastach, podaży mieszkań na wynajem, a tym samym obniżką czynszów. Bo wyższa konkurencja i podaż mieszkań mogą spowodować, że czynsze staną się bardziej przystępne. FINN-y są więc zagrożeniem dla inwestorów indywidualnych, którzy dziś mają mieszkania na wynajem.

Niektórzy zwracają jednak uwagę, że FINN-y mogą stać się dla niektórych deweloperów sposobem na pozbycie się nadmiaru mieszkań w sytuacji, kiedy popyt nie nadąża za zwiększoną podażą. Niebezpieczeństwo takie widzi m.in. Tomasz Stasiak, partner, szef praktyki nieruchomości i budownictwa w kancelarii Wolf Theiss, który ostrzega, że w praktyce FINN-y mogą być tworzone przez obecnych właścicieli nieruchomości mieszkalnych jako specyficzna forma wyjścia z istniejących projektów, np. przez deweloperów, którzy mają nadmiar mieszkań. – Rodzi to pytanie o rzetelność wyceny aktywów i możliwość upychania gorszych projektów wraz z lepszymi – mówi w rozmowie z DGP ekspert (patrz opinia Tomasza Stasiaka). Wiarygodność FINN-ów i ich średnioterminowy sukces będą zależeć od transparentności procesu tworzenia pierwszych spółek. ©℗

Bez szczególnych przywilejów podatkowych

To nie są zachęty, które miałyby przekonać firmy do inwestowania w najem nieruchomości, a zwykłych obywateli do lokowania w tych spółkach swoich oszczędności. Taką opinię słyszy się najczęściej w trakcie rozmów o projektowanych rozwiązaniach

Ustawa o firmach inwestujących w najem nieruchomości (druk sejmowy nr 2855) opiera się na czterech podstawowych założeniach podatkowych:

• 8,5-proc. stawka CIT od dochodów firm inwestujących w najem nieruchomości (dalej: FINN) uzyskanych bezpośrednio lub pośrednio z wynajmu nieruchomości mieszkalnych,
• odroczenie terminu zapłaty CIT przez FINN-y,
• zwolnienie z opodatkowania dochodów spółek zależnych od FINN-ów uzyskanych z wynajmu nieruchomości mieszkalnych oraz ze zbycia takich nieruchomości,
• zwolnienia z PIT i CIT dochodów z dywidend i innych przychodów z tytułu udziału w zyskach FINN-u.

Nie zanosi się jednak na to, aby z powodu tych właśnie rozwiązań już w 2019 r. jak grzyby po deszczu wyrosły firmy, które będą inwestować w najem nieruchomości mieszkalnych. Tak samo mało prawdo podobne jest, żeby osoby, które mają trochę gotówki i chciałyby ją korzystnie ulokować, zainwestują w akcje FINN-ów właśnie ze względów podatkowych.

W uzasadnieniu do projektu Ministerstwo Finansów zresztą samo napisało, że „rzeczywiste efektywne opodatkowanie FINN będzie zbliżone do efektywnej stawki CIT obciążającej innych przedsiębiorców, zapewniając w ten sposób obiektywne, nieuprzywilejowujące w stosunku do innych podatników znajdujących się w podobnej sytuacji prawnopodatkowej warunki opodatkowania”.

A preferencje dla akcjonariuszy? „Przyjęte rozwiązania nie skutkują uprzywilejowaniem spółki FINN w odniesieniu do innych podmiotów (inwestorów) chcących inwestować na rynku wynajmu nieruchomości, np. osób fizycznych, czy spółek osobowych prawa handlowego” – czytamy w uzasadnieniu zamieszczonym na sejmowej stronie.

Paradoksalnie największą zachętą dla inwestorów instytucjonalnych może nie być 8,5-proc. stawka CIT czy zwolnienie podatkowe dla dywidend, ale odstąpienie w tym przypadku przez fiskusa od rozwiązań, które sam rok temu wprowadzał dla ukrócenia optymalizacji podatkowych.

Mowa zwłaszcza o podatku minimalnym, który na razie jeszcze trzeba płacić od nieruchomości komercyjnych (biurowców i galerii handlowych), ale za chwilę (od 1 stycznia 2019 r.) będą nim objęte wszystkie wynajmowane budynki lub ich części. Uchwalając tę zmianę 15 czerwca 2018 r., Sejm pomyślał jedynie o wyłączeniu z opodatkowania budynków mieszkalnych oddanych do używania w ramach rządowych i samorządowych programów dotyczących budownictwa społecznego (w zakresie dopuszczalnym przepisami o pomocy publicznej). Gdyby więc w obecnym projekcie nie zapisano wprost wyłączenia z podatku minimalnego (dodany pkt 2 w zmienionym art. 24b ust. 2 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych; t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1036 ze zm.; dalej: ustawa o CIT), to FINN-y płaciłyby również podatek minimalny. Takie niebezpieczeństwo istniało jeszcze na etapie konsultowania projektu.

Podobnie było z inną zmianą uszczelniającą – ograniczeniem możliwości odliczania kosztów usług niematerialnych. Mało brakowało, a limity 3 mln zł i 5 proc. podatkowej EBITDA dotyczyłyby również FINN-ów i spółek od nich zależnych.

Zarówno FINN-y, jak i spółki zależne wpadają natomiast w pułapkę innych podatkowych ograniczeń wprowadzonych od 1 stycznia 2018 r. – w mniejszym lub większym zakresie one również będą stopować zapał potencjalnych inwestorów.

A przecież podatkowe rozwiązania to tylko część uwarunkowań wpływających na proces decyzyjny w biznesie. Jest wiele innych – natury ściśle ekonomicznej – o których pisaliśmy w pierwszej części naszego artykułu. W tym miejscu warto jedynie zasygnalizować najczęściej podnoszony – zawężenie koncepcji nowej ustawy wyłącznie do najmu nieruchomości mieszkalnych. Jedyne odstępstwo uczyniono dla placówek zapewniających całodobową opiekę osobom niepełnosprawnym, przewlekle chorym lub osobom w podeszłym wieku oraz dla internatów, akademików i domów studenckich.

Najem nieruchomości mieszkalnych to biznes z pewnością nie tak dochodowy jak najem biurowców i galerii handlowych. Na stopę zwrotu z inwestycji może mieć wpływ nie tylko niska nadal zamożność potencjalnych najemców, lecz także niepewność co do ich wypłacalności.

– Dziś nie ma rzeszy inwestorów chętnych do wchodzenia na rynek nieruchomości mieszkalnych na wynajem. To samo w sobie jest już nowe, a więc ryzykowne. Teraz na dodatek łączymy go z nowym narzędziem inwestycyjnym, dotychczas nieznanym. Ryzyko jest zatem podwójne – komentuje Mateusz Stańczyk, partner w Crido. Porównuje tę sytuację do próby zdobycia K2 w pożyczonych butach. Mało jest śmiałków, którzy w ogóle tam się wybiorą, ale jeśli już się zdecydują, to woleliby z pewnością korzystać ze sprzętu, który znają, który się sprawdził i mają pewność, że nie zawiedzie – mówi.

Ryzyka te musiałyby więc zostać zrówno ważone innymi preferencjami, np. podatkowymi. Przyjrzyjmy się więc, jakie będą faktyczne korzyści w tym zakresie, i rozważmy je na tle ewentualnych zagrożeń.

Jakie rozwiązania dla FINN-ów

Stawka 8,5-proc. CIT będzie tylko od dochodów z najmu nieruchomości mieszkalnych. Jeżeli budynek lub mieszkanie zostaną sprzedane lub wniesione aportem do innego podmiotu, to zysk zostanie opodatkowany na ogólnych zasadach

Projekt nowej ustawy nie wyklucza zbywania nieruchomości mieszkalnych przez FINN-y. Warunek jest jednak taki, żeby – zanim do tego dojdzie – były one wynajmowane przez co najmniej rok. – Z tego względu trudno uznać, że ustawa została skrojona pod deweloperów – mówi Mateusz Stańczyk. Podkreśla, że inaczej planuje się nieruchomości przeznaczone od razu na sprzedaż, a inaczej na wynajem, choćby miał on trwać tylko rok.

Jaką gwarancję da spełnienie wymogu wynajmowania co najmniej 12 miesięcy? Z projektu nie wynika, żeby nagrodą miało być niskie opodatkowanie przy sprzedaży. Nawet jeżeli FINN faktycznie wynajmie nieruchomości przez rok, to i tak, gdy po upływie tego okresu zdecyduje się je sprzedać czy wnieść aportem do innego podmiotu, zapłaci podatek na ogólnych zasadach.

Wymóg rocznego wynajmu jest tylko jednym z warunków uzyskania statusu firmy inwestującej w najem nieruchomości lub spółki zależnej od FINN-u (projekt zakłada, że co najmniej 90 proc. przychodów będzie musiało pochodzić z najmu nieruchomości mieszkalnych lub z ich zbycia). Jest to warunek zrozumiały, jeśli porównać go z pierwotną wersją projektu ustawy. Początkowo nie zakładano bowiem, że FINN ma faktycznie zarabiać na najmie. Przepisy były tak skonstruowane, że pozwalały na obrót nieruchomościami jako główne źródło zarobkowania (z samej zresztą nazwy ustawy miało wynikać, że będą to spółki „rynku wynajmu nieruchomości”, a nie „najmu nieruchomości”).

To się zmieniło. Założeniem obecnego projektu ustawy jest, aby głównym obszarem działalności FINN-u i jego spółek zależnych był najem. Przy czym wynajmowanych ma być co najmniej pięć nieruchomości mieszkalnych położonych na terytorium Polski.

Z tego też powodu 8,5-proc. stawka nie zadziała, gdy FINN będzie:

• sprzedawać nieruchomości,
• zbywać udziały i akcje spółek zależnych,
• otrzymywać dywidendy i inne przychody z udziału w zyskach spółek zależnych.

We wszystkich tych przypadkach natomiast FINN-u zapłaci podatek z opóźnieniem.

Tabela 1. Takie wymogi trzeba spełnić zgodnie z projektem ©℗

FINN musi:

Spółka zależna:

➊ być spółką giełdową z siedzibą i zarządem w Polsce i wyemitować wszystkie akcje na okaziciela (bez uprzywilejowania); ➋ być wpisany do rejestru firm inwestujących w najem nieruchomości, prowadzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF będzie sprawowała nadzór nad działalnością FINN-ów); ➌ utrzymywać wartość swoich nieruchomości mieszkalnych oraz udziałów lub akcji spółek zależnych na poziomie nie niższym niż 80 proc. wartości bilansowej jej aktywów; ➍ uzyskiwać co najmniej 90 proc. przychodów z najmu nieruchomości mieszkalnych stanowiących jej własność lub z odpłatnego ich zbycia (pod warunkiem, że były one wynajmowane przez tę firmę co najmniej przez rok) lub z tytułu udziałów w spółkach zależnych, lub ze sprzedaży udziałów lub akcji spółek zależnych; ➎ uzyskiwać przychody z najmu co najmniej pięciu nieruchomości mieszkalnych położonych na terytorium Polski; ➏ utrzymywać wartość nominalną zobowiązań wynikających z finansowania dłużnego (w tym z tytułu zaciągniętych kredytów, pożyczek lub emisji obligacji) na poziomie nie wyższym niż 50 proc. wartości bilansowej jej aktywów; ➐ dzielić na rzecz akcjonariuszy: – całość zysku przeznaczonego do podziału zgodnie z przepisami prawa handlowego, albo – co najmniej 90 proc. łącznej wartości przychodów uzyskanych w roku obrotowym z najmu nieruchomości mieszkalnych lub z odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnych, które były wynajmowane przez nią co najmniej przez rok, w tym przychodów uzyskanych za pośrednictwem spółki zależnej (projekt zakłada możliwość pomniejszenia tego przychodu o pewne, enumeratywnie wymienione wydatki poniesione w roku obrotowym). Warunki wymienione w pkt 2–5 muszą być dochowane na koniec każdego roku obrotowego, natomiast pkt 7 powinien być spełniony do końca trzeciego kwartału po zakończeniu roku obrotowego, w którym FINN osiągnął zysk.

➊ musi być spółką akcyjną, z ograniczoną odpowiedzialnością lub komandytowo-akcyjną z siedzibą i zarządem w Polsce (w spółce komandytowo-akcyjnej warunek posiadania siedziby lub miejsca zamieszkania w Polsce będzie dotyczyć spółki oraz jej komplementariuszy); ➋ co najmniej 95 proc. udziału w jej kapitale zakładowym musi należeć do FINN-u; ➌ co najmniej 80 proc. wartości bilansowej jej aktywów muszą stanowić należące do niej nieruchomości mieszkalne; ➍ co najmniej 90 proc. jej przychodów musi pochodzić z najmu jej nieruchomości mieszkalnych lub z odpłatnego ich zbycia, pod warunkiem, że przed sprzedażą były one wynajmowane przez spółkę co najmniej przez rok; ➎ wartość nominalna jej zobowiązań wynikających z finansowania dłużnego (w tym z tytułu zaciągniętych kredytów, pożyczek lub emisji obligacji) nie może przekraczać 50 proc. wartości bilansowej jej aktywów; ➏ nie może mieć akcji ani udziałów w innych spółkach; ➐ sama nie może być FINN-em; ➑ musi co roku dzielić na rzecz wspólników (akcjonariuszy): – całość zysku przeznaczonego do podziału zgodnie z przepisami prawa handlowego, albo – co najmniej 90 proc. łącznej wartości przychodów uzyskanych w roku obrotowym z najmu nieruchomości mieszkalnych lub z odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnych, które były wynajmowane przez nią co najmniej przez rok (projekt zakłada możliwość pomniejszenia tego przychodu o pewne, enumeratywnie wymienione wydatki poniesione w roku obrotowym).

Z późniejszym terminem zapłaty

Niezależnie bowiem od tego, czy FINN zarobi na wynajmie, na sprzedaży nieruchomości mieszkalnych, na dywidendach od spółek zależnych, czy na zbyciu udziałów bądź akcji spółek zależnych, za każdym razem skorzysta z czasowego zwolnienia z opodatkowania.

To jedna z istotnych korzyści przewidzianych dla FINN-ów w projekcie – pozwala ona na kredytowanie tego przedsięwzięcia przez budżet państwa. Odroczenie zapłaty podatku ma dotyczyć dochodów (przychodów):

• z najmu nieruchomości mieszkalnych,
• ze zbycia nieruchomości mieszkalnych,
• ze zbycia udziałów (akcji) spółek zależnych od FINN-u,
• z dywidend oraz innych przychodów z udziału w zyskach spółek zależnych od FINN-u.

Odroczenie ma obowiązywać do dnia wypłaty za dany okres sprawozdawczy dywidendy na rzecz wspólników (akcjonariuszy), nie dłużej jednak niż do upływu 12 miesięcy bezpośrednio następujących po upływie roku podatkowego.

Dywidendy ze spółek zależnych

Z tego też względu konieczna była inna zmiana – w art. 7 ustawy o CIT. Zasadą jest bowiem, że dywidend oraz innych przychodów (dochodów) z udziału w zyskach osób prawnych nie łączy się z innymi. Słowem, podatnik nie wlicza ich do podstawy opodatkowania CIT. Podatek jest tu zryczałtowany (19 proc.), a potrąca go i odprowadza do urzędu skarbowego płatnik, czyli podmiot wypłacający.

Inaczej będzie w przypadku FINN-u. Gdy wygaśnie czasowe zwolnienie, firma ta będzie musiała sama zapłacić od nich podatek. W przeciwnym razie mogłoby dochodzić do podwójnego nieopodatkowania – najpierw na poziomie spółki zależnej, potem na poziomie FINN-u.

W grę może natomiast wchodzić kolejne zwolnienie – już na ogólnych zasadach przewidzianych w art. 22 ust. 4 ustawy o CIT. Przepis ten zwalnia z podatku dywidendy oraz inne przychody z udziału w zyskach osób prawnych, jeżeli spółka je uzyskująca (w tym przypadku byłby to FINN):

• posiada bezpośrednio, nieprzerwanie przez dwa lata, nie mniej niż 10 proc. udziałów (akcji) w kapitale spółki wypłacającej te kwoty,
• nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania całości swoich dochodów, bez względu na źródło ich osiągania.

8,5 proc. – z ograniczeniami

Zasadniczo jednak, gdy okres karencji minie, FINN zapłaci podatek. Na pierwszy rzut oka stawka 8,5 proc. CIT wydaje się korzystniejsza niż podstawowa stawka 19 proc. Gdy jednak przyjrzeć się szczegółom, uprzywilejowanie to traci na znaczeniu. Z dwóch powodów:

• stawka 8,5 proc. będzie dotyczyć – jak już wspomnieliśmy – tylko dochodów FINN-ów z najmu nieruchomości mieszkalnych;
• FINN-y (podobnie zresztą jak spółki zależne) nie będą mogły zaliczać odpisów amortyzacyjnych do kosztów uzyskania przychodu.

Wprawdzie amortyzacja budynków i lokali trwa stosunkowo długo (przykładowo dla budynków i lokali mieszkalnych roczna stawka wynosi zaledwie 1,5 proc.), więc i odliczenie byłoby rozłożone w latach (nawet na 66 lat), ale przy wielomilionowej skali przedsięwzięcia korzyści z niego mogłyby być całkiem spore. Projekt ustawy z góry je wyklucza – ani FINN-y, ani spółki zależne nie będą mogły odliczać od podatkowego przychodu odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej wynajmowanych nieruchomości mieszkalnych (zakłada to nowy pkt 63a w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT). W konsekwencji – jak czytamy w uzasadnieniu do projektu ustawy – wykazywany przez FINN dochód i podstawa opodatkowania byłyby znacząco wyższe niż w przypadku pozostałych podmiotów opodatkowanych CIT.

Stąd właśnie wzięła się proponowana stawka 8,5 proc. CIT. Ma ona jedynie – jak tłumaczy samo Ministerstwo Finansów – korygować różnicę w poziomie opodatkowania, czyli utrzymać obciążenie fiskalne w podobnej wysokości. Resort wyliczył, że przy 8,5-proc. CIT rzeczywiste efektywne opodatkowanie FINN będzie zbliżone do efektywnej stawki podatku obciążającej innych przedsiębiorców. Na etapie konsultacji publicznych podawał, że efektywna stawka podatkowa wyniesie ok. 17,5 proc. W sejmowym uzasadnieniu brak jest tego wyliczenia, ale należy przyjąć, że jest ono aktualne (projekt w tym zakresie aż tak bardzo się nie zmienił).

Ministerstwo zastrzega jednak, że rzeczywiste obciążenie FINN podatkiem dochodowym będzie „każdorazowo uzależnione od portfela inwestycyjnego spółki”. Chodzi o to, żeby ewentualne korzyści z podatkowej amortyzacji oceniać na podstawie tego, czy FINN będzie miał w swoim portfelu nieruchomości nowe czy używane. Jeśli będą one nowe, to – jak już powiedzieliśmy – stawka amortyzacyjna wynosiłaby zaledwie 1,5 proc. rocznie. Jeśli będą używane, wówczas wartość lokalu lub budynku dałoby się umorzyć już w 10 lat (czyli przy stawce 10 proc.). Jeśli FINN nie byłby właścicielem nieruchomości, a jedynie miałoby mu przysługiwać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, wówczas roczna stawka amortyzacyjna wynosiłaby 2,5 proc. (co oznacza 40 lat amortyzacji).

Wszystko to zapewne będzie uwzględniane przy ocenie, czy wybrać preferencje przewidziane w nowej ustawie, czy pozostać przy obecnych rozwiązaniach. 8,5-proc. stawka CIT będzie również uzależniona od tego, czy firma inwestująca w najem nieruchomości faktycznie spełni warunki dotyczące statusu FINN. A te nie są łatwe (patrz tabela „Jakie wymogi trzeba spełnić zgodnie z projektem”).

Preferencyjna stawka na początek?

Przewaga 8,5-proc. CIT może jeszcze zmaleć, jeśli porównać to z preferencyjną stawką wynosząca obecnie 15 proc., ale od 2019 r. – jak zakłada projekt innej nowelizacji (druk sejmowy nr 2854) – już tylko 9 proc.

Eksperci powątpiewają jednak, by faktycznie firmy inwestujące w najem nieruchomości mogły spełniać warunek małego podatnika, od którego zależy obecne uprzywilejowanie. Wszak mówimy o przychodach nieprzekraczających rocznie 1,2 mln euro. W 2019 r. będzie to równowartość 5 135 000 zł (po przeliczeniu według kursu NBP z 1 października br.). Co prawda, Sejm pracuje już nad podwyższeniem tego limitu z 1,2 mln euro do 2 mln euro (druk sejmowy nr 2862), ale zmiana ta miałaby zacząć obowiązywać dopiero od 2020 r.

Zdaniem ekspertów mało prawdopodobne jest, żeby przy takich wymogach kapitałowych, jakie stawia projekt ustawy o FINN (kapitał zakładowy minimum 50 mln zł), spółki inwestujące w najem zmieściły się nawet w podwyższonym limicie 2 mln euro przychodów.

Nie można natomiast wykluczyć, że wybiorą 15 proc. CIT (za rok 9 proc.) w pierwszym roku działalności. Preferencyjna stawka jest bowiem przewidziana również dla rozpoczynających biznes i to niezależnie od wielkości przychodów w początkowych 12 miesiącach.

Należy tylko pamiętać, że rozwiązanie to nie jest przewidziane dla spółek powstających w wyniku przekształcenia, połączenia lub podziału. Wprawdzie obecne przepisy pozwalają na inne korzystne rozwiązanie, niewykluczające prawa do preferencyjnej stawki – aport przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (dalej: ZCP) do uprzednio założonej spółki – ale już od 1 stycznia 2019 r. optymalizacja ta ma również zostać wykluczona (druk sejmowy nr 2854). Słowem, w przyszłym roku nie da się już założyć spółki, a następnie wnieść do niej działającego już przedsiębiorstwa, ZCP lub składników majątkowych o łącznej wartości przekraczającej 10 tys. euro i nadal korzystać z preferencyjnej stawki.

De facto więc 9-proc. CIT (jeśli zostanie uchwalony) będzie alternatywą tylko dla spółek faktycznie rozpoczynających działalność i spełniających inne wymogi wynikające z art. 19 ustawy o CIT.

opinia eksperta

Małe korzyści i skomplikowane zasady

Piotr Liss, doradca podatkowy, partner w RSM Poland

Niestety szumnie zapowiadane wprowadzenie do polskiego systemu podatkowego rozwiązań na wzór zagranicznych REIT-ów (ang. Real Estate Investment Trust) prawdopodobnie skończy się wielką klapą. Proponowanym rozwiązaniom daleko do ich zachodnich odpowiedników.

Projekt można skomentować bardzo prosto: dużo hałasu o nic. Z jednej strony podmioty mają inwestować w nieruchomości na wynajem, gdyż w Polsce zbyt niski jest odsetek osób korzystających z najmu jako sposobu zapewnienia mieszkania, ale z drugiej strony wszelkie korzyści podatkowe są iluzoryczne. Okraszone są za to sporą dozą przepisów, wymogów, warunków i ryzyk.

Same zapowiedzi wprowadzenia REIT-ów w Polsce odebrałem bardzo pozytywnie, idea była bowiem jak najbardziej słuszna. Niestety przygotowując ostatnią wersję przepisów, zapomniano o najważniejszym – przejrzystości i łatwości ich stosowania. Zasady mogą być skomplikowane i ryzykowne, ale muszą nieść za sobą znaczną korzyść. Tu mamy, niestety, niskie korzyści i skomplikowane zasady.

Proponowane przepisy rozbudowują i tak obszerną oraz nieczytelną ustawę o CIT. Dodatkowo wskazują na brak znajomości realiów rynkowych przez Ministerstwo Finansów. Oto bowiem pozwalają na zachowanie statusu FINN, gdy w formie dywidendy zostanie wypłacony niecały zysk bilansowy, ale 90 proc. przychodów pomniejszonych o koszty. Jednym z nich ma być koszt remontu limitowany jednak do 30 zł za metr kwadratowy. Uzasadnienie projektu przywołuje tu średnią wartość odpisu na fundusz remontowy w spółdzielniach! Niestety zapomniano o drobnym aspekcie: fundusz remontowy służy tylko i wyłącznie remontom części wspólnych budynku (klatek, elewacji, instalacji), a nie mieszkań. Za te muszą płacić sami właściciele.

Co więcej, limit ma dotyczyć nie tylko remontów, lecz także wyposażenia. Być może, Ministerstwo Finansów sądzi, że mieszkania będą wynajmowane w stanie deweloperskim, bez wyposażenia. Nie wróżę takiemu wynajmowi sukcesu komercyjnego.

W tym kontekście problemem będzie również sformułowanie „koszty remontów”. Czy wykończenie mieszkania deweloperskiego będzie traktowane, w kontekście nowej ustawy, jako remont, czy może – zgodnie z podejściem organów podatkowych – jako dostosowanie lokalu podlegające amortyzacji? W pierwszym przypadku byłoby to korzystne dla FINN-u, w drugim nie bardzo, biorąc pod uwagę brak prawa do zaliczania odpisów amortyzacyjnych do kosztów uzyskania przychodu.

Jedno co przemawia na korzyść przepisów, to dobrowolność ich stosowania. Każdy zatem może zważyć korzyści i ryzyka i wybrać takie rozwiązanie, które będzie dla niego najlepsze. ©℗

Nie tylko bezpośrednio

Stawką 8,5 proc. mają być objęte dochody FINN uzyskane zarówno bezpośrednio, jak i pośrednio z najmu nieruchomości. W tym drugim przypadku chodzi o dywidendy oraz inne przychody z udziału w zyskach spółek zależnych.

Brak podatku na niższym poziomie

Największą preferencją dla spółek zależnych będzie całkowite zwolnienie z opodatkowania. Ale będzie ono przysługiwać tylko na tym poziomie działalności. Gdy wypracowany przez taką spółkę dochód trafi do FINN w postaci dywidendy lub innego przychodu z udziału w zyskach, zwolnienie zadziała tylko czasowo.

Projekt zakłada, że spółki zależne nie będą płacić CIT od dochodów z najmu nieruchomości mieszkalnych oraz ze zbycia tychże nieruchomości. Zakres tej preferencji będzie więc znacznie szerszy niż zasięg stawki 8,5 proc. dla FINN (który – jak już powiedzieliśmy – ma obejmować jedynie dochody z najmu, a nie ze zbycia).

Warunkiem zwolnienia będzie jednak wydatkowanie pieniędzy przez spółkę zależną na:

• wypłatę dywidendy lub inny podział zysku na rzecz FINN i to nie później niż do upływu 9 miesięcy po zakończeniu roku podatkowego lub
• zakup nieruchomości mieszkalnych, przy czym nie później niż do upływu 24 miesięcy po zakończeniu roku podatkowego.

Wypłacając dywidendę lub inne przychody z udziału w zysku, spółka zależna będzie musiała poinformować FINN, w jakiej proporcji uzyskane przez nią przychody z najmu nieruchomości mieszkalnych pozostawały do ogólnej kwoty przychodów tejże spółki. Tylko w tej części bowiem otrzymane przez FINN kwoty będą czasowo zwolnione z opodatkowania. Czasowo, ponieważ – jak już powiedzieliśmy – odroczenie będzie działać tylko do dnia wypłaty przez FINN dywidendy na rzecz jego akcjonariuszy, nie dłużej jednak niż do upływu 12 miesięcy bezpośrednio następujących po upływie roku podatkowego. Po upływie tych terminów FINN zapłaci 8,5 proc. CIT.

Niezależnie od wymienionych wyżej warunków dotyczących przeznaczenia zysku, spółka zależna będzie musiała – podobnie jak FINN – spełnić wiele innych wymogów zapisanych w nowej ustawie (patrz tabela „Jakie wymogi trzeba spełnić zgodnie z projektem”).

Co się opłaci akcjonariuszom bardziej

Perspektywa braku opodatkowania dywidendy wypłacanej przez FINN może być mało kusząca dla inwestora instytucjonalnego. A dla przeciętnego Kowalskiego?

Kto kupi akcje FINN, nie zapłaci podatku od otrzymywanej dywidendy i to niezależnie od tego, czy będzie osobą prawną czy fizyczną. Podatek pojawi się natomiast przy sprzedaży walorów tej spółki. Słowem, gdy akcjonariusz sprzeda akcje FINN, wówczas na żadne zwolnienie nie będzie mógł już liczyć – przynajmniej nie na podstawie projektowanej ustawy.

Zwolnienie dla dywidend

Ma się ono znaleźć zarówno w art. 21 ust. 1 pkt 146 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1509 ze zm.; dalej: ustawa o PIT), jak i w art. 22 ust. 7 ustawy o CIT.

Czy to faktyczna korzyść? Dla inwestorów indywidualnych zapewne tak. Dobrze jest otrzymywać co roku wypłatę i nie musieć dzielić się z nią z fiskusem. W normalnych warunkach trzeba byłoby odprowadzić 19 proc. PIT.

W przypadku akcjonariuszy instytucjonalnych korzyść może być jednak pozorna. Już dziś bowiem wiele spółek nie płaci podatku dochodowego dzięki art. 22 ust. 4 ustawy o CIT. Wystarczy, aby spółka uzyskująca dywidendę bądź inne przychody z udziału w zyskach osób prawnych:

• posiadała bezpośrednio, nieprzerwanie przez dwa lata, nie mniej niż 10 proc. udziałów (akcji) w kapitale spółki wypłacającej te kwoty,
• nie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania całości swoich dochodów, bez względu na źródło ich osiągania.

Tak więc dla firm, które już teraz korzystają ze zwolnienia, perspektywa braku opodatkowania dywidendy wypłacanej przez FINN może być mało kusząca.

Akcje czy mieszkanie

A dla przeciętnego Kowalskiego? Odpowiedź zależy od tego, jaką kwotą kto dysponuje. W warszawskich warunkach kwota 100–200 tys. zł z pewnością nie wystarczy na zakup choćby kawalerki pod wynajem. Dlatego – jak czytamy w uzasadnieniu projektu – „prowadzenie działalności przy wykorzystaniu statusu FINN ma stwarzać bezpieczne warunki do korzystnego inwestowania aktywów przez inwestorów indywidualnych”.

Bez wątpienia możliwość zainwestowania w akcje FINN może być alternatywą dla lokowania oszczędności w banku, obligacjach czy akcjach innych spółek. Te formy inwestycji wiążą się bowiem albo z 19-proc. daniną od odsetek (podatek Belki) albo z opodatkowaniem dywidendy (również według stawki 19 proc.). Inwestycja w akcje FINN-ów uchroni – jak już powiedzieliśmy – od konieczności dzielenia się z fiskusem otrzymaną dywidendą. Ale pod warunkiem, że działalność FINN-ów faktycznie okaże się zyskowna.

Natomiast przy wyższych oszczędnościach bardziej opłacalny może być zakup mieszkania lub domu z zamiarem wynajmowania ich na własny rachunek. W takiej sytuacji – jeśli będzie to najem majątku prywatnego – w grę może wchodzić ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Wprawdzie jest to podatek od przychodów, a nie od dochodów (nie można odliczać kosztów), a stawka 8,5-proc. ma zastosowanie tylko do 100 tys. zł przychodów rocznie (powyżej trzeba już płacić 12,5 proc.), nadal jednak może być to atrakcyjna forma opodatkowania. Na dodatek rosnące ceny własnych nieruchomości mogą zrekompensować poniesiony koszt fiskalny.

Trzeba też pamiętać, że przy najmie prywatnym ryczałt jest możliwy niezależnie od wielkości rocznych obrotów z poprzedniego roku. Nie ma tu więc zastosowania limit rocznych przychodów 250 tys. euro, właściwy dla przedsiębiorców (o którym mowa w art. 6 ust. 4 i 6 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne; t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2157 ze zm.).

Skutki przy sprzedaży

Nie bez znaczenia jest też porównanie skutków wyjścia z inwestycji. Kto kupi mieszkanie na wynajem, będzie mógł sprzedać je bez PIT już po upływie pięciu lat od nabycia. Natomiast od zbycia akcji FINN-u trzeba będzie zapłacić 19 proc. PIT.

„Nie przewidziano przy tym żadnych zwolnień w przypadku reinwestowania zysków z FINN na nabycie akcji w innej FINN, bądź na nabycie nieruchomości” – zwracały uwagę Konfederacja Lewiatan i Stowarzyszenie REIT podczas konsultowania projektu. Uwaga ta dotyczy zarówno inwestorów indywidualnych, jak i instytucjonalnych.

Zadziałają ograniczenia kosztowe

Projekt nowej ustawy, przy wszystkich przewidzianych w nim preferencjach, nie uwolni FINN-ów od niektórych ograniczeń wprowadzonych w życie już z początkiem 2018 r.

Mowa o wymogach:

• wynikających z podziału źródeł przychodów na zyski kapitałowe i inne przychody (w tym z działalności operacyjnej),
• przewidzianych dla kosztów finansowania dłużnego,
• dotyczących zakupu usług niematerialnych.

Zacznijmy od końca, ponieważ tu ograniczenie wydaje się najmniej bolesne. W projekcie ustawy założono bowiem wprost, że limity dotyczące usług niematerialnych (3 mln zł, a przy nadwyżce – 5 proc. podatkowej EBITDA) nie będą miały zastosowania do kosztów usług, opłat i należności ponoszonych przez spółkę zależną na rzecz FINN-u. Oczywiście przy spełnieniu podstawowego warunku, że FINN musi posiadać w kapitale spółki zależnej co najmniej 95 proc. udziałów.

Mateusz Stańczyk zwraca uwagę, że wyłączenie z obowiązku stosowania ustawowych limitów zadziała tu tylko w jedną stronę – gdy usługi będzie kupować od FINN-u jej spółka zależna. Nie odwrotnie.

Jeśli idzie o drugi, już dziś obowiązujący limit – dotyczący kosztów finansowania dłużnego – to w projekcie nowej ustawy nie przewidziano w tym zakresie żadnych wyłączeń. Tym samym zarówno FINN, jak i spółki od niej zależne będą musiały – jako podmioty powiązane ze sobą – przestrzegać pułapu 3 mln zł i 30 proc. podatkowej EBITDA (art. 15c ustawy o CIT).

Justyna Bauta-Szostak, szefowa zespołu nieruchomości w MDDP, zwraca uwagę, że projektowana ustawa co do zasady ograniczy możliwość finansowania dłużnego. FINN-y będą mogły bowiem zadłużać się na poziomie nie wyższym niż 50 proc. wartości bilansowej swoich aktywów. Chodzi o wartość nominalną zobowiązań wynikających z finansowania dłużnego, w tym z tytułu zaciągniętych kredytów, pożyczek lub emisji obligacji.

Natomiast podatkowe ograniczenie zacznie działać przy 3 mln zł (nadwyżka kosztów finansowania dłużnego nad przychodami o charakterze odsetkowym). – Biorąc zatem pod uwagę dopuszczalny 50-proc. poziom zadłużenia FINN-ów, spółki te mogłyby zaciągać zobowiązania bez obaw o podatkowe skutki tylko wtedy, gdy wartość bilansowa ich aktywów nie przekroczy 6 mln zł – wylicza Justyna Bauta-Szostak.

opinia eksperta

FINN-y nie będą szczególnie uprzywilejowane

Piotr Nowicki starszy prawnik w zespole podatkowym kancelarii CMS

Proponowany model opodatkowania firm inwestujących w najem nieruchomości wydaje się dość skomplikowany w przeciwieństwie do relatywnie prostego rozwiązania, z jakim mamy do czynienia w przypadku funduszy inwestycyjnych (zwolnienie z podatku dochodowego i opodatkowania na poziomie inwestorów).

Po pierwsze, projekt przewiduje obniżoną stawkę CIT wynoszącą 8,5 proc., która będzie miała zastosowanie do dochodów uzyskanych przez FINN bezpośrednio lub pośrednio z tytułu najmu nieruchomości. Zarazem jednak z kosztów uzyskania przychodów wyłączone zostały odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej nieruchomości mieszkalnych oddanych w najem przez FINN. Rozwiązanie to ma na celu utrzymanie efektywnej stawki podatkowej na poziomie podobnym do podmiotów, które będą podlegać opodatkowaniu standardową 19-proc. stawką CIT i będą korzystać ze standardowej amortyzacji.

Po drugie, projekt dąży do wyeliminowania dodatkowych poziomów opodatkowania poprzez zwolnienie z CIT dochodów spółek zależnych od FINN z tytułu najmu nieruchomości mieszkalnych lub ze zbycia nieruchomości mieszkalnych w części, w jakiej wydatkowane zostaną na wypłatę dywidendy lub podział zysku.

Po trzecie projekt przewiduje swoiste odroczenie płatności CIT od dochodów z tytułu m.in. najmu i zbycia nieruchomości mieszkalnych do dnia wypłaty za dany okres rozliczeniowy dywidendy na rzecz akcjonariuszy (z tym że nie dłużej niż do upływu 12 miesięcy następujących po końcu danego roku podatkowego).

Dla inwestorów kluczowe będzie jednak inne rozwiązanie, tj. zwolnienie z podatku dochodowego dochodów z dywidend oraz innych przychodów z udziału w zyskach FINN. Z perspektywy samych inwestorów takie rozwiązanie wydaje się o tyle korzystne, że zapewnia preferencję podatkową, bez której inwestycje w FINN-y wiązałyby się z obciążeniami podatkowymi, które w dużym stopniu mogłyby podważyć ich ekonomiczny sens. Co istotne, zwolnienie to będzie miało zastosowanie w przypadku PIT i CIT. Ze wskazanej preferencji skorzystają więc zarówno inwestorzy indywidualni, jak i instytucjonalni.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że zaproponowane rozwiązania mają bardziej na celu przyznanie FINN-om preferencji podatkowych równorzędnych do innych form zbiorowego inwestowania niż ich szczególne uprzywilejowanie.

Niektóre rozwiązania podatkowe zawarte w projekcie mogą budzić wątpliwości. Pewne regulacje potencjalnie mogą prowadzić do sporów pomiędzy organami podatkowymi a podatnikami, jak np. przepis przewidujący, że zastosowanie określonych zwolnień podatkowych jest uzależnione od tego, czy FINN-y lub ich spółki zależne prowadzą ewidencję rachunkową w sposób pozwalający m.in. na określenie, w jakiej części osiągnięte dochody pochodzą z najmu lub zbycia nieruchomości mieszkalnych.©℗

Kłopot z alokacją

Problem może się też pojawić ze względu na obowiązujący od 2018 r. podział źródeł przychodów na zyski kapitałowe i inne przychody (w tym z działalności operacyjnej).

W przypadku FINN-u oznacza to konieczność rozdzielania przychodów i kosztów pośrednich na dwa rodzaje źródeł zarobkowania: operacyjne (najem nieruchomości) i kapitałowe (związane z posiadaniem udziałów i akcji w spółkach zależnych). Docelowo więc FINN będzie płacić CIT:

• według stawki 8,5 proc. z najmu nieruchomości mieszkalnych,
• według stawki 19 proc. ze zbycia nieruchomości,
• według stawki 19 proc. z pozostałych źródeł, np. związanych z posiadaniem udziałów i akcji w spółkach zależnych.

Będzie więc kłopot z poprawną alokacją ponoszonych kosztów. Słowem, z decyzją, do których przychodów je przypisać, żeby nie narazić się na zarzut unikania opodatkowania.

Problem byłby marginalny, gdyby chodziło o działalność poboczną, niezwiązaną z nieruchomościami. Jeżeli jednak poniesione koszty będą związane zarówno z najmem, jak i ze obrotem nieruchomościami, to będzie kłopot z właściwym ich przyporządkowaniem do działalności opodatkowanej stawką 8,5 proc. (najem) i działalności rozliczanej na zwykłych zasadach (sprzedaż).

– Przypisywanie możliwie największej części kosztów do przychodów opodatkowanych wyższą stawką CIT może być szczególnie dokładnie weryfikowane – spodziewa się Mateusz Stańczyk z Crido.

– Ten sam kłopot pojawi się, gdy uzyskiwane przez FINN dywidendy ze spółek zależnych będą zwolnione z opodatkowania na podstawie art. 22 ust. 4 ustawy o CIT – dodaje Justyna Bauta-Szostak. W tym wypadku co do zasady nie wchodzą w grę żadne odliczenia, ale jeżeli poniesionych kosztów (pośrednich) nie można wprost przypisać do danego źródła przychodów (opodatkowanego bądź zwolnionego z podatku), konieczne jest ustalanie proporcji (art. 15 ust. 2–2b ustawy o CIT).

Struktura holdingowa FINN-u nie będzie więc atrakcyjną alternatywą dla struktur, w których podmiot dominujący ma portfel spółek osobowych – zwracano uwagę na etapie konsultowania projektu. Podkreślano, że wypłaty z zysku spółek osobowych, pochodzące z najmu nieruchomości lub ich sprzedaży, są zawsze dochodem operacyjnym (w związku z konsolidacją wyniku podatkowego na poziomie holdingu). W tym tkwi ich przewaga.

Do tego dochodzi wspomniane już wyłączenie z kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych zarówno w FINN-ach, jak i w spółkach zależnych.

Pozostałe koszty będą odliczane na zasadach ogólnych.

Na start

Założenie FINN-u wiąże się też z innymi konsekwencjami. Na etapie tworzenia spółki trzeba będzie zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) od wniesionego kapitału zakładowego. Stawka podatku wynosi 0,5 proc., co przy wymaganej minimalnej wysokości kapitału zakładowego 50 mln zł będzie stanowić 2,5 mln zł. Projekt nowej ustawy nie zakłada zwolnienia z podatku w tym zakresie.

Sama wysokość wymaganego kapitału zakładowego budziła w trakcie konsultacji publicznych skrajne oceny – od głosów, że poziom ten jest nadmiernie wysoki, przez co premiuje duże podmioty instytucjonalne (tak np. uważają Konfederacja Lewiatan i Polski Związek Firm Deweloperskich), po ocenę, że to „najniższa możliwa wartość” i nie należy podejmować prób jej obniżenia na kolejnych etapach prac legislacyjnych (tak Związek Banków Polskich).

Może być problem z płynnością

Zarówno FINN, jak i jej spółki zależne będą musiały co roku wpłacać na rzecz wspólników cały zysk roczny bądź co najmniej 90 proc. łącznej wartości rocznych przychodów. Istnieje zagrożenie, że spółka wykaże zysk, ale nie będzie miała pieniędzy na wypłatę dywidendy

Wprawdzie projekt zakłada możliwość pomniejszenia tego przychodu o pewne, enumeratywnie wymienione wydatki, ale są obawy, że nie uchroni to spółki przed utratą płynności. Najprościej rzecz ujmując, spółka wykaże przychody (zysk), ale nie będzie miała pieniędzy na wypłatę dywidendy. Zysk księgowy może bowiem wynikać z przeszacowania wartości nieruchomości, co nie ma nic wspólnego z faktycznym przyrostem gotówki (do czasu, aż dom lub mieszkanie zostaną faktycznie sprzedane za cenę odpowiadającą zrewaluowanej wartości).

„Przychody FINN, na które będą się składać w znacznej mierze czynsze z nieruchomości mieszkalnych, nie będą tak wysokie, jak mogłyby być, gdyby głównym przedmiotem inwestycji były nieruchomości biurowe czy handlowe. Mając to na uwadze, określenie dywidendy na poziomie 90 proc., przy założeniu, że możliwość finansowania długiem została ograniczona do 50 proc. wartości bilansowej aktywów, spowoduje, iż kapitał, który miałby zostać przeznaczony na inwestycje będzie niski i nie pozwoli na nabycie bardziej rentownych obiektów” – zwracała uwagę kancelaria Rożko i Wspólnicy w trakcie konsultowania projektu.

Tabela 2. Skutki dla akcjonariusza ©℗

Rodzaj akcjonariusza	Dywidenda i inne przychody z udziału w zyskach	Stawka przy zbyciu akcji	Moment opodatkowania dochodu z akcji
akcjonariusz zwykłej spółki giełdowej będący osobą fizyczną	opodatkowane stawką 19 proc. PIT	19 proc. PIT	w momencie zbycia
akcjonariusz FINN będący osobą fizyczną	zwolnione z PIT	19 proc. PIT	w momencie zbycia
akcjonariusz zwykłej spółki giełdowej będący osobą prawną	opodatkowane stawką 19 proc. CIT, ale w grę może wchodzić zwolnienie przy posiadaniu przez minimum dwa lata co najmniej 10 proc. akcji spółki wypłacającej dywidendę	19 proc. CIT	w momencie zbycia
akcjonariusz FINN będący osobą prawną	zwolnione z CIT	19 proc. CIT	w momencie zbycia

Stawka jak w spółdzielni

Spośród innych wyłączeń z zysku do podziału, przewidzianych w projekcie ustawy, najwięcej zastrzeżeń budzi limit dotyczący wydatków na wyposażenie, remont lub modernizację nieruchomości mieszkalnych. Zarówno sama FINN, jak i jego spółki zależne będą mogły odliczyć od zysku (przychodów) do podziału kwotę nie wyższą niż wynikająca z przemnożenia metrów kwadratowych powierzchni użytkowej (z wyłączeniem powierzchni gruntu) przez stawkę 30 zł.

Ministerstwo Finansów uzasadnia stawkę 30 zł za metr kwadratowy jej porównywalnością z szacunkową, przeciętną, roczną kwotą wpłacaną na fundusz remontowy w spółdzielniach mieszkaniowych i we wspólnotach mieszkaniowych. Co więcej, limit ten będzie co roku waloryzowany.

Eksperci zwracają jednak uwagę, że fundusz remontowy służy tylko i wyłącznie remontom części wspólnych budynku (klatek, elewacji, instalacji). Za remonty mieszkań muszą płacić sami właściciele (patrz opinia Piotra Lissa).

„Tak ustalony limit jest rażąco niski i odstaje od realiów gospodarczych – przykładowo dla modernizacji lokalu mieszkalnego o powierzchni 100 metrów kw. daje to możliwość odliczenia maksymalnie 3000 zł” – policzyła Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych. Jej zdaniem, tak niski limit odliczalności wydatków poniesionych na modernizację „w niezasadny sposób preferuje nabywanie nowych nieruchomości kosztem modernizacji posiadanego portfela. Może to w praktyce wymuszać po stronie podatników nieracjonalne działania, polegające na pozbywaniu się nieruchomości wymagających remontu, a w ich miejsce nabywaniu nowych”.

Podobne obawy zgłaszały inne organizacje. „Tak niska kwota może w praktyce powodować, że FINN-y zamiast inwestować w posiadane portfolio będą zbywały nieruchomości i nabywały nowe (co wydaje się być nieracjonalnym zachowaniem z perspektywy prowadzenia biznesu)” – przewiduje Business Centre Club.

Obawy te są tym bardziej uzasadnione, że projekt przewiduje możliwość podjęcia uchwały o przeznaczeniu części przychodów na inwestycje. Taka decyzja będzie zapadać tylko na umotywowany wniosek zarządu FINN-u i tylko za zgodą walnego zgromadzenia. Nie będzie to stała, sztywna kwota przewidziana na reinwestycje.

Chodzi o przepis, który ma pozwolić wyłączyć z zysku do podziału przychody FINN-u z odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnych lub z odpłatnego zbycia akcji lub udziałów spółek zależnych, pod warunkiem że w ciągu dwóch lat zostaną wydane na nabycie innych nieruchomości mieszkalnych lub udziałów (akcji) w spółce zależnej. Wyłączenie to nie dotyczy przychodów z najmu.

Musi być audyt

Sprawozdanie finansowe FINN-u będzie musiała co roku zbadać firma audytorska. Biegły będzie musiał stwierdzić, czy spółka spełniła warunki majątkowe wynikające z nowej ustawy oraz czy w badanym roku wypłaciła dywidendę za poprzedni rok w wymaganej tą ustawą wysokości.©℗

Tabela 3. Porównanie form opodatkowania dochodów z najmu nieruchomości mieszkalnych ©℗

Forma opodatkowania	Stawka	Koszty uzyskania przychodu (z wyjątkiem amortyzacji)	Odpisy amortyzacyjne	Ograniczenie dotyczące kosztów finansowania dłużnego (gdy przekraczają one 3 mln zł rocznie)	Ograniczenia dotyczące kosztów usług niematerialnych (gdy przekraczają one 3 mln zł rocznie)	Zastrzeżenia
Na podstawie nowej ustawy o FINN	• Spółki FINN – 8,5 proc., z terminem zapłaty odroczonym do dnia wypłaty dywidendy akcjonariuszom • Spółki zależne od FINN – zwolnienie z CIT w części wydatkowanej na: – wypłatę dywidendy lub na podział zysku spółki na rzecz FINN, lub – zakup nieruchomości mieszkalnych • Akcjonariusze FINN – zwolnienie z PIT i CIT dywidendy oraz innych przychodów z udziału w zyskach FINN	Odliczane od przychodu na zasadach ogólnych	Nieodliczane od przychodu ani przez FINN, ani przez jej spółki zależne	Będą stosowane	Nie będą stosowane do kosztów usług, opłat i należności ponoszonych przez spółkę zależną na rzecz FINN	–
Zasady ogólne CIT	• 19 proc. – mali podatnicy oraz rozpoczynający działalność gospodarczą • 15 proc., a w 2019 r. prawdopodobnie już 9 proc.	Odliczane od przychodu na zasadach ogólnych	Odliczane od przychodu	Stosuje się	Stosuje się	‒
Zasady ogólne PIT	• stawka liniowa 19 proc. lub • skala podatkowa ze stawkami: 18 proc. i 32 proc.	Odliczane od przychodu na zasadach ogólnych	Odliczane od przychodu. Możliwa jest uproszczona metoda ustalania wartości początkowej domu lub mieszkania – każdego roku liczbę metrów kw. wynajmowanej powierzchni mnoży się przez kwotę 988 zł. Od tak ustalonej wartości oblicza się odpisy amortyzacyjne	Nie stosuje się	Nie stosuje się	Liniowa stawka 19 proc. u osób fizycznych jest możliwa tylko przy najmie w ramach działalności gospodarczej
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych	8,5 proc. od przychodu do wysokości 100 tys. zł rocznie. Od nadwyżki ponad 100 tys. zł rocznie stawka ryczałtu wynosi 12,5 proc.	Brak możliwości odliczenia od przychodu	Brak możliwości odliczenia od przychodu	Nie ma zastosowania, bo przy ryczałcie nie ma w ogóle możliwości odliczania kosztów	Nie ma zastosowania, bo przy ryczałcie nie ma w ogóle możliwości odliczania kosztów	Ryczałt nie jest możliwy, jeżeli umowa najmu jest zawarta w ramach działalności gospodarczej. Przy najmie prywatnym nie ma żadnych ograniczeń dotyczących przychodów wynajmującego

Skutki w VAT: Najem nieruchomości mieszkalnych jest zwolniony z VAT, niezależnie od tego, jaką formę opodatkowania dochodu wybierze podatnik. Zwolnienie oznacza brak doliczania (na fakturze) podatku należnego, ale też brak możliwości odliczenia podatku naliczonego (zawartego w cenie towarów i usług kupowanych na potrzeby wynajmu).