Bank musi prześwietlić finanse klienta

W przypadku zakupu własnego mieszkania musimy się trzymać zasady "mierz siły na zamiary". Dlatego zanim zaczniemy szukać mieszkania - przeglądać ogłoszenia, mapy inwestycji mieszkaniowych itp. musimy najpierw ustalić, na jaki lokal będzie nas stać i o jaką maksymalnie kwotę kredytu możemy się ubiegać.

Dlatego przymiarki do nowego mieszkania rozpoczynamy od badania zdolności kredytowej. Dokładnie wyliczy ją bank podczas procedury rozpatrywania wniosku kredytowego. Możemy jednak sami orientacyjnie wyliczyć swoje możliwości, korzystając chociażby z kalkulatorów umieszczanych na stronach internetowych banków i firm doradztwa finansowego.

Zdolność kredytowa to nic innego jak okresowa możliwość płatnicza, określana najczęściej jako miesięczna zdolność do płacenia raty kredytu po odliczeniu wszystkich stałych i dających się przewidzieć comiesięcznych kosztów. Jakie to koszty? Czynsz, wszelkiego rodzaju rachunki i inne zobowiązania, np. alimenty, raty innych kredytów, obciążenia kart itp. Uwaga: bank rozpatrując zdolność kredytową potencjalnego kredytobiorcy bierze pod uwagę nie tylko obecne koszty jego utrzymania, ale i przyszłe wydatki - przynajmniej te, które dadzą się oszacować, czyli np. czynsz w kredytowanej nieruchomości. Jeżeli więc ktoś przeprowadza się z kawalerki do wielopokojowego apartamentu musi liczyć się z tym, że jego miesięczne opłaty wzrosną, a zdolność do spłacania rat (przy założeniu niezmiennego wynagrodzenia) zmaleje.

Na ocenę zdolności kredytowej będzie wpływać rzecz jasna liczba członków rodziny na utrzymaniu kredytobiorcy, ale także np. posiadanie samochodu - bo ta wygoda także zwiększa koszty miesięcznego utrzymania, a tym samym zmniejsza (chociaż oczywiście w niewielkim stopniu) zdolność kredytową.

Warto pamiętać o kilku kwestiach. Po pierwsze, mimo dość sztywnych zasad przyznawania kredytów, regulowanych przez Komisję Nadzoru Finansowego, poszczególne banki prowadzą różną politykę ich udzielania, co oznacza, że ocena zdolności kredytowej w różnych instytucjach finansowych może okazać się inna. Dlatego - jak zawsze w przypadku zakupu wszelkich produktów i usług (nie tylko finansowych) - warto porównać kilka ofert. Po drugie, należy pamiętać, że stosunkowo niewielkie wynagrodzenie wcale nas nie przekreśla w staraniach o kredyt - zdolność kredytowa zależy od wielu czynników. Wysokość wynagrodzenia jest istotna, ale ważny jest również wkład własny, planowany okres spłaty kredytu, forma zatrudnienia. Zdolność kredytową można również zwiększyć dzięki poręczycielom lub współkredytobiorcom.

Warto pamiętać, że zdolność kredytowa zależy również od wynegocjowanych z bankiem warunków kredytu. Np. większość banków wymaga wkładu własnego minimum 20 proc. wartości nieruchomości, jednak niektóre z nich mogą zaoferować kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości. Oznacza to jednak

nie tylko większe raty, ale i dodatkowe ubezpieczenie części kredytu "pokrywającej" wkład własny, co też trzeba uwzględnić przy obliczaniu kosztów utrzymania.

Procedura badania możliwości finansowych kredytobiorcy może wydawać się nieco uciążliwa, jednak warto się do niej dobrze przygotować i nie ukrywać przed bankiem żadnych ewentualnych kosztów i zobowiązań. Lepiej nieco ograniczyć swoje apetyty i zgodzić się na mniejszy kredyt, ale za to mieć większe szanse na jego bezproblemową spłatę. Kredyty mieszkaniowe to zobowiązania na wiele lat i zawsze wiążą się z obciążeniem domowego budżetu. Właściwe wyliczenie zdolności kredytowej minimalizuje zagrożenie, że te obciążenia okażą się ponad nasze siły.

● Ustalić na co nas stać

Warto na własny użytek zrobić finansowy rachunek sumienia i z grubsza określić swoją zdolność kredytową, aby wiedzieć, jaki przedział cenowy kupowanego mieszkania będzie dla nas dostępny. Następnie trzeba po prostu wybrać wymarzony lokal.

● Poznajemy ofertę banków

Porównujemy oferty kredytów różnych banków ze szczególnym uwzględnieniem tabeli opłat i prowizji. Po podpisaniu umowy przedwstępnej z deweloperem składamy wniosek o kredyt w jednym lub kilku bankach.

● Zebranie niezbędnych dokumentów i złożenie wniosku

Musimy dostarczyć bankowi wiele dokumentów, przede wszystkim dotyczących naszej sytuacji finansowej, ale także dokumentów samej nieruchomości. Na tym etapie powinna zapaść decyzja odnośnie do waluty kredytu, rodzaju rat, okresu kredytowania itp.

● Czas decyzji

Bank podejmuje decyzję o udzieleniu kredytu. W przypadku podjęcia pozytywnej decyzji bank proponuje warunki jego udzielenia, które możemy, a nawet powinniśmy negocjować.

● Podpisujemy

Jeżeli uda się wynegocjować z bankiem odpowiednie warunki, podpisujemy umowę kredytową, dzięki której możemy sfinansować zakup nieruchomości.

● Rusza strumień pieniędzy

Bank uruchamia kredyt, ale uwaga - po dostarczeniu pozostałych dokumentów (np. aktu notarialnego kupna - sprzedaży).

● Kredyt trzeba spłacać

Ale warto było. Spłacamy go w naszym nowym M.

Wprawdzie różne banki wymagają różnego zestawu dokumentów, jednak można z dużym prawdopodobieństwem założyć, że w każdym przypadku potrzebne będą:

● dokumenty osobowe kredytobiorcy, czyli dwa dokumenty tożsamości ze zdjęciem (dowód osobisty, prawo jazdy, paszport), skrócony odpis aktu małżeństwa itp.

● dokumenty potwierdzające źródła dochodów kredytobiorcy: zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach dla osób zatrudnionych na umowę o pracę (prowadzącym działalność gospodarczą potrzebne będą: zaświadczenie o wydaniu numeru REGON, NIP, zaświadczenie o wpisie do ewidencji gospodarczej/KRS), PIT-y z lat ubiegłych oraz wyciągi z rachunków bankowych i kart kredytowych.

● dokumenty nieruchomości

- w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym potrzebne będą: umowa przedwstępna sprzedaży, a często również dokumenty potwierdzające posiadanie danej nieruchomości przez sprzedającego (może to być np. akt notarialny lub zaświadczenie ze spółdzielni); pożądany będzie wypis z księgi wieczystej (jeżeli jest założona).

- przy kupnie nieruchomości od dewelopera może być potrzebne prawomocne pozwolenie na budowę, wypis i wyrys z rejestru gruntów, jak również KRS dewelopera, w którym jednoznacznie jest określone, kto może reprezentować spółkę, podpisywać umowy z klientami; uwaga - jeżeli zabezpieczeniem (lub jednym z zabezpieczeń) jest inna nieruchomość niż ta kupowana, potrzebne będą dotyczące jej dokumenty.

Obciążenia:

● spłacane obecnie kredyty,

● salda i limity zadłużenia z kart kredytowych, debetowych, linii debetowych w ROR,

● inne obciążenia miesięczne, np. alimenty,

● koszt utrzymania kredytowanej nieruchomości,

● koszt utrzymania samochodu (nie we wszystkich bankach).

Inne czynniki:

● osiągane dochody i posiadany majątek własny,

● forma zatrudnienia (umowa o pracę na czas określony bądź nieokreślony itp.),

● rodzaj działalności gospodarczej oraz sposób jej rozliczania,

● liczba osób w rodzinie,

● koszty utrzymania nieruchomości.

Przy zaciąganiu jakiegokolwiek kredytu, nie tylko mieszkaniowego, bank sprawdza naszą historię kredytową w Biurze Informacji Kredytowej. W BIK odnotowane jest prawie każde zobowiązanie finansowe, jakie zaciągamy. Można tam zobaczyć, jak były spłacane nasze kredyty, zadłużenie na kartach kredytowych. Opinia z BIK będzie miała wpływ na naszą zdolność kredytową lub warunki (wysokość marży i prowizji), jakie zaproponuje nam bank czy pośrednik. Może nam pomóc, jeśli dotąd uczciwie i w terminie spłacaliśmy swoje zobowiązania. Warto jednak pamiętać, że bankom zdarza się wysłać wniosek o umieszczenie w rejestrze niesolidnych klientów nawet za kilkuzłotową kwotę zaległości albo za jedną spóźnioną ratę.

Jeśli często korzystamy lub korzystaliśmy z pożyczek, kart kredytowych czy debetów, dobrym pomysłem jest wyciągnięcie raportu BIK na swój temat, zanim zaczniemy starać się o kredyt hipoteczny. W tym celu należy złożyć w BIK pisemny wniosek, na który biuro ma obowiązek odpowiedzieć w ciągu 30 dni. Raport z BIK raz na 6 miesięcy można dostać za darmo - pokrywa się tylko koszt przesyłki pocztowej.

@RY1@i02/2011/161/i02.2011.161.214.002h07.801.jpg@RY2@

Remigiusz Falkowski, dyrektor zarządzający, pion kredytów konsumpcyjnych i bankowości hipotecznej, Bank Pekao SA

Jeżeli chcemy pożyczyć sporą sumę pieniędzy innej osobie, wolimy upewnić się i sprawdzić, czy ta osoba jest w stanie nam nasze pieniądze zwrócić. W przypadku ubiegania się o kredyt w banku kredytodawca - czyli bank postępuje według tej samej zasady.

Obowiązkiem banku jest sprawdzenie, czy osoba wnioskująca o kredyt jest w stanie ten dług spłacić. Wynika to nie tylko z obowiązujących przepisów prawnych i konieczności zapewnienia, że pożyczone pieniądze zostaną zwrócone, ale także z tego, że bank chce dopasować kwotę kredytu do realnych możliwości finansowych klienta.

Ocena zdolności kredytowej obejmuje analizę przychodów klienta, kosztów jego utrzymania oraz wysokości już spłacanych rat innych kredytów. Zatem zanim złożymy w banku wniosek o kredyt, powinniśmy sobie spisać na kartce wszystkie źródła naszych dochodów oraz przygotować dokumenty, które te dochody potwierdzają. Musimy także podliczyć wszystkie nasze stałe wydatki, takie jak np. koszty utrzymania mieszkania, samochodu, koszty spłacanych rat innych kredytów.

Ważna jest także informacja o liczbie osób w gospodarstwie domowym, które pozostają na naszym utrzymaniu. W wielu bankach zdolność kredytowa może także zależeć od wielkości miejscowości, w której mieszkamy.

Jednym z elementów oceny wniosku kredytowego jest także sprawdzenie naszej historii kredytowej w Biurze Informacji Kredytowej (BIK). Dzięki temu bank potwierdzi, ile kredytów spłacamy, w jakiej wysokości oraz czy terminowo regulujemy nasze zobowiązania. Zatem składając wniosek o kredyt nie warto ukrywać zobowiązań finansowych wobec innych banków, bo i tak bank uzyska informacje o takich zobowiązaniach.

Oczywiście, możemy w pewien sposób wpłynąć na naszą zdolność kredytową, poprzez udokumentowanie wszystkich dodatkowych źródeł dochodów, np. za wynajem mieszkania. Z drugiej strony możemy ograniczyć koszty, np. rezygnując z produktów kredytowych, z których nie korzystamy i które nie są nam już potrzebne.

Zatem bardzo ważne jest to, aby przedstawić bankowi naszą rzeczywistą sytuację finansową. Od tego będzie zależała kwota udzielonego kredytu i wysokość miesięcznej raty, którą będziemy spłacali przez wiele lat i ważne jest, żeby te raty móc spłacać w miarę komfortowo.