Jakie korzyści wynikają dla gminy z planu zagospodarowania

W trwającej dyskusji o wyższości posiadania planu miejscowego nad jego brakiem warto się zastanowić, ile kosztuje sporządzenie planu miejscowego, jakie są związane z tym korzyści i czy rzeczywiście bilans zysków i strat jest dla gminy korzystny. Od strony finansowej na modelowym teoretycznym przykładzie dużego miasta o powierzchni 10 000 ha rzecz ma się następująco: przy założeniu, sporządzania 100 planów o powierzchni 100 ha każdy i zlecania opracowań wykonawcom zewnętrznym w cenie do 2 tys. zł za 1 ha - koszt rynkowy wyniesie 20 mln zł. Do tego dojdzie koszt utrzymania służb gminnych opracowujących wytyczne do tych planów, uchwały intencyjne i obsługujące przetargi. Kolejnym istotnym składnikiem kosztów mogą być odszkodowania związane ze skutkami uchwalenia planów dotyczące obniżenia wartości nieruchomości lub konieczności ich wykupienia.

Planowanie przestrzenne w gminie nie polega tylko na sporządzaniu planów miejscowych, do czego problem został sprowadzony i tak jest pojmowany przez mieszkańców i inwestorów. Koszty ponoszone na opracowania planistyczne dotyczą również studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i jego zmian oraz innych niezbędnych materiałów, takich jak chociażby ekofizjografia i wszelkie opracowania analityczne i studialne. O ile w budżecie dużego miasta koszty są mniej dotkliwe, o tyle w budżetach małych gmin stanowią odczuwalny wydatek, co powoduje brak zainteresowania tych gmin ich sporządzaniem. Korzyści związane z posiadaniem planów miejscowych dla całej gminy lub przynajmniej dla większości jej strategicznych obszarów, jeśli pominiemy ich znaczenie merytoryczne, są przede wszystkim atutem marketingowym, co w grze o inwestora i promocji miasta ma znaczenie. Zakładając, że plany miejscowe zawierają właściwą treść merytoryczną, ich posiadanie powoduje prawnie uregulowany stan jasności przede wszystkim dla inwestorów, dla władz gminy i urzędników oraz mieszkańców, którzy nie powinni być zaskakiwani tym, co może pojawić się w ich sąsiedztwie.

Odpowiedź na pytanie, czy gminom opłaca się uchwalać plany zagospodarowania przestrzennego i czy możliwy jest sprawny ich rozwój bez planu, jest retoryczna. Nie można dalej utrzymywać takiego stanu rzeczy, w którym nie obowiązuje prawo miejscowe i kiedy w zasadzie wszystko jest dozwolone. Gmina musi dysponować dokumentem prawnym uprawniającym ją do stymulowania sprawnego procesu rozwoju, jednocześnie mając możliwość skutecznego powstrzymywania zapędów inwestora lub ich ograniczania tam, gdzie jest to konieczne.

AJ