Specustawa mieszkaniowa: siedem problemów, o których teraz się mówi

Tylko 60 dni na podjęcie uchwały przez radę gminy od momentu wpłynięcia wniosku inwestora. Trzy dni na umieszczenie go w BIP i tyle samo czasu na przesłanie wniosku inwestora do opinii organów wskazanych w ustawie.

Samorządowcy obawiają się, że nie zdążą.– Długotrwałość procedur administracyjnych jest powszechnie odczuwaną bolączką – nie ma wątpliwości Marek Karzyński, dyrektor biura planowania przestrzennego Urzędu Miasta w Gdyni.– Specustawa zakłada skrócenie czasu przygotowania inwestycji z pięciu lat do jednego roku, co wydaje się oczekiwanym postępem – zauważa. Wtóruje mu Marcin Zawiła, prezydent Jeleniej Góry, który otwarcie mówi, że obecne procedury planistyczne trwają zbyt długo, biorąc pod uwagę tempo zmian procesów gospodarczych.

Ale to, co wydaje się dobrą stroną nowych przepisów, będzie jednocześnie przysparzało samorządom problemów. – Terminy trzydniowe obowiązują już wprawdzie w prawie budowlanym (istnieje obowiązek zamieszczania w BIP informacji o zgłoszeniach robót budowlanych) – zauważa Daniel Nowok, naczelnik wydziału urbanistyki i architektury Urzędu Miasta Ruda Śląska. – Jednak w zależności od posiadanego sprzętu i technologii zeskanowanie całości wniosku oraz załączonych dokumentów i udostępnienie ich w BIP w ciągu takiego czasu może się okazać trudne – dodaje. Jego zdaniem także przygotowanie i wysłanie korespondencji do szeregu organów uzgadniających i opiniujących inwestycję w tak krótkim czasie może być trudne. – Chyba że powołano by specjalną komórkę, która zajmowałaby się wyłącznie załatwianiem tylko takich wniosków – podpowiada Daniel Nowok.

Zbyt krótkie terminy krytykuje także dr Jan Golba, burmistrz Muszyny. – Trudno jest dziś ocenić, jaka będzie skala inwestycji, ale na pewno dla małych gmin będzie to duży problem. – Co chwilę nakładane są na nas nowe obowiązki, ale nikt nas nie pyta, czy mamy na to środki i czy im podołamy, jeżeli nie zatrudnimy do pracy nowych ludzi – mówi.

Wątpliwości, że trzydniowy termin podjęcia obowiązku powiadomienia o możliwości przedstawienia opinii jest niewystarczający w świetle zakresu czynności spoczywających na organie, nie ma też Anna Kulbicka-Tondel, rzecznik prasowy prezydenta Torunia. Podobnie uważają pod Tatrami. – Ustawowe terminy wydają się krótkie – stwierdza Marta Gratkowska, szefowa zakopiańskiego biura planowania przestrzennego. – W intencji ustawodawcy mają one usprawnić proces inwestycyjny i w tym kontekście przywołane terminy są zrozumiałe, choć z drugiej strony może to rodzić problemy natury logistycznej i technicznej – mówi. Zdaniem zakopiańczyków sprawdziłyby się terminy siedmiodniowe. Prezydent Jeleniej Góry zwraca uwagę na jeszcze jedną kwestię – otóż organy, do których będą trafiać wnioski o opinie, także mogą się nie wyrobić w terminie 21 dni. – Już dziś mają z tym problemy, a dodatkowo mogą zostać zasypane dziesiątkami nowych spraw – tłumaczy Marcin Zawiła.

Czy zawsze można odmówić ustalenia lokalizacji

Zgodnie z art. 7 ust. 4 ustawy „rada gminy podejmując uchwałę, bierze pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy ” . Już pojawiają się pytania, jak należy go interpretować.

Brakuje jednoznacznego przekazu, co oznacza art. 7 ust. 4 – mówi Marek Karzyński z Gdyni. – Potrzeby mieszkaniowe nigdy nie będą zaspokojone w 100 proc., czy oznacza to zatem, że rada gminy nie może odmówić inwestorowi ustalenia lokalizacji wnioskowanej inwestycji, jeśli inwestycja spełnia wymagania określone w specustawie? Taka interpretacja, niestety prawdopodobna, stanowiłaby drastyczne złamanie zasady władztwa planistycznego gminy i należałoby ocenić ją jednoznacznie negatywnie – uważa przedstawiciel Gdyni.

– W praktyce może być trudno odmówić inwestorowi ustalenia lokalizacji inwestycji. Ustawa szczegółowo określa zawartość wniosku i wymagane uzgodnienia, więc spełnienie tych wymagań przez inwestora utrudni radzie odrzucenie wniosku, a wówczas ewentualna uchwała odmowna może być uchylona przez organ nadzorczy – twierdzi Włodzimierz Tutaj, rzecznik prasowy częstochowskiego ratusza. A z kolei Daniel Nowok zauważa, ze jeśli inwestycja będzie planowana na terenie, dla którego wcześniejszą uchwałą rada gminy przyzwoliła na zabudowę mieszkaniową (uchwała zatwierdzająca studium uwarunkowań), to nie będzie przesłanek, by odmawiać ustalenia lokalizacji.

Jednak zdanie „rada gminy podejmując uchwałę, bierze pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy” można zinterpretować także inaczej. – Gdy zdanie to odczytamy w sposób mówiący, iż stan zaspokajania potrzeb mieszkaniowych „bierze pod uwagę na równi z innymi czynnikami”, takimi jak kontekst otoczenia czy potrzeby ustanowienia terenów zielonych lub lokalizacji pożytku publicznego, rada gminy będzie tu w podejmowaniu decyzji w pełni samodzielna, sytuacja jest zupełnie inna i gmina dostaje narzędzie, jednocześnie skracające procedury i pozwalające dobrze gospodarować przestrzenią – zauważa Marek Karzyński.

Co na to Ministerstwo Rozwoju? Zapewnia, że zgodnie z ustawą lokalizacja inwestycji mieszkaniowej będzie następowała wyłącznie za zgodą rady gminy. Brak pozytywnej uchwały rady gminy oznaczać ma weto dla inwestycji mieszkaniowej (stanowisko MR).

!Resort rozwoju: nawet jeśli inwestycja będzie zgodna ze studium, rada gminy nie musi przyjąć rozstrzygnięcia pozytywnego dla inwestora. Zgodność ze studium jest warunkiem koniecznym, ale niejedynym

Tyle tylko, że uchwały niebędące po myśli inwestorów mogą zostać przez nich zaskarżone do sądów. – Sąd oceniając legalność uchwały, skoncentruje się na badaniu, czy zostały spełnione przesłanki jej wydania, a motywów rozstrzygnięcia poszukiwać będzie w uzasadnieniu uchwały – wyjaśnia mec. Agata Legat z kancelarii Dr Krystian Ziemski & Partners (czytaj w dalszej części tekstu).

Roztrojenie jaźni, czyli wciąż aktualne obawy o chaos przestrzenny

Do planów zagospodarowania i warunków zabudowy za kilka dni dojdzie trzecia droga uzyskiwani a zgody na inwestycje – uchwała lokalizacyjna. Samorządowcy obawiają się o wygląd miast.

 Funkcjonowanie drugiego aktu prawnego, umożliwiającego lokalizację zabudowy mieszkaniowej, równolegle do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, może powodować trudności w utrzymaniu struktury przestrzennej już utrwalonych zespołów zabudowy, jak również projektowanych. Wątpliwości budzą przepisy pozwalające wprowadzać funkcje niezgodne z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego – mówi Beata Krzyżanowska, rzeczniczka prezydenta Lublina. – W sytuacji, kiedy wprowadzenie następnego aktu prawnego dotyczącego planowania i realizacji inwestycji raczej nie poprawi już istniejącego chaosu prawnego, może należałoby się zastanowić nad aktualizacją i korektą dotychczas funkcjonujących aktów prawnych w kierunku ich spójności i uproszczenia procedur – przekonuje przedstawicielka Lublina. Podobnego zdania jest prezydent Jeleniej Góry, jednak w swoim mieście chaosu tak bardzo się nie obawia, Jelenia Góra ma bowiem uchwalone plany zagospodarowania na 80 proc. swojej powierzchni.

– Dużo zależeć będzie od liczby i jakości składanych przez inwestorów wniosków oraz, a raczej przede wszystkim, od stopnia niezależności rady gminy w ich ocenie – stwierdza z kolei Marek Karzyński z Gdyni.

W Częstochowie liczą na to, że potencjalni inwestorzy będą zainteresowani terenami już zurbanizowanymi (posiadającymi dobrą komunikację publiczną, szkołę, przedszkole), co mogłoby skutkować ograniczeniem chaosu. Ale Włodzimierz Tutaj, rzecznik prasowy urzędu, zwraca też uwagę na inny aspekt nowych przepisów. – Należy przypuszczać, że inwestorzy będą zainteresowani jak najbardziej oszczędnym wykorzystaniem terenu, co będzie skutkować budową obiektów wysokich, o dopuszczalnej liczbie kondygnacji wynikających ze standardów. W przypadku miast o liczbie mieszkańców powyżej 100 tys. budynki mogą mieć do 14. kondygnacji. Zatem w sąsiedztwie istniejącej niskiej zabudowy mieszkalnej mogą powstać wieżowce, co niewątpliwie może być traktowane w kategoriach chaosu urbanistycznego – stwierdza rzecznik.

Warto do tego dodać, że rada miasta uchwalając własne standardy, ma prawo jeszcze dodatkowo zwiększyć tę wysokość o 50 proc., czyli do 21 kondygnacji!

Ze względów m.in. na możliwy chaos przestrzenny od inwestowania na podstawie spec ustawy odżegnuje się Sopot (więcej: rozmowa z Jackiem Karnowskim).

Ale są też miasta, dla których brak mieszkań jest najważniejszym problemem. – Z punktu widzenia Torunia najistotniejsze jest, aby rozwijało się budownictwo mieszkaniowe zaspokajające potrzeby lokalowe mieszkańców naszego miasta – mówi Anna Kulbicka-Tondel, rzecznik prasowy prezydenta. – Jeśli zaś chodzi o chaos przestrzenny, ewentualne wnioski i spostrzeżenia będą możliwe do sformułowania z chwilą rozpatrywania wpływających do organu wniosków o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowych – dodaje. W podobnym tonie wypowiada się również prezydent Rzeszowa Tadeusz Ferenc (więcej: rozmowa z Tadeuszem Ferencem).

Stanowisko Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju z 13 sierpnia 2018 r.

Planowana inwestycja mieszkaniowa będzie związana z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego. W tym elemencie przepisy ustawy są w stosunku do obecnych regulacji zawartych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym bardziej rygorystyczne, bowiem obowiązująca procedura wydawania warunków zabudowy nie przewiduje związania inwestycji z ustaleniami ww. studium. Nie ma też przy wydawaniu warunków zabudowy partycypacji społecznej, przewidzianej w przepisach ustawy.

Ponadto, nawet w sytuacji zgodności inwestycji ze wspomnianym studium, rada gminy nie ma obowiązku podjęcia rozstrzygnięcia pozytywnego dla inwestora. Zgodność ze studium jest warunkiem koniecznym, ale niejedynym. Dopiero analiza wszystkich wskazanych w ustawie kryteriów stanowi podstawę do podjęcia suwerennej decyzji przez radę. Rada gminy podejmując uchwałę o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, będzie brała pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Wniosek inwestora będzie zatem przedmiotem oceny z punktu widzenia analiz ekonomicznych, środowiskowych i społecznych, prognoz demograficznych, w tym uwzględniających tam, gdzie to uzasadnione, migracje w ramach miejskich obszarów funkcjonalnych ośrodka wojewódzkiego, możliwości finansowania przez gminę wykonania sieci komunikacyjnej i infrastruktury technicznej, a także infrastruktury społecznej, służących realizacji zadań własnych gminy, bilansu terenów przeznaczonych pod zabudowę.

Inwestycja mieszkaniowa będzie musiała spełniać wysokie standardy urbanistyczne, które ramowo zostały określone w ustawie (…). Zgodnie z ustawą lokalizacja inwestycji mieszkaniowej będzie następowała wyłącznie za zgodą rady gminy. Brak pozytywnej uchwały rady gminy oznacza weto dla inwestycji mieszkaniowej.

W uzdrowiskach i kurortach zamiast mieszkań – apartamentowce

Na terenie uzdrowisk chroniona będzie tylko strefa A, na terenie której znajdują się obiekty sanatoryjne i szpitale. Tereny położone w strefach B i C będą traktowane tak samo jak inne grunty – ich zabudowa będzie możliwa na podstawie wyłącznie decyzji lokalizacyjnej.

Ze względu na wzrost zainteresowania mieszkaniami luksusowymi w miejscowościach wypoczynkowych nowa ustawa może spowodować zabudowę apartamentowcami uzdrowisk i kurortów. Bo praktycznie nie ma szans, by w ramach specustawy odróżnić, czy w inwestycji chodzi o zwyczajne mieszkania dla Kowalskiego czy o luksusowe – kupowane często z myślą o krótkotrwałym wynajmie. Trudno więc będzie zakazać stawiania apartamentowców czy nawet tzw. aparthoteli przy uzyskiwaniu zgód inwestycyjnych na nowych zasadach. To z kolei może spowodować, że w atrakcyjnych turystycznie miejscowościach ceny mieszkań zamiast spaść, wzrosną. Obawy są zwłaszcza w Zakopanem. Deweloperzy zdają się szczególnie wykorzystywać wątpliwości interpretacyjne przepisów prawnych – mówi Marta Gratkowska z Zakopanego. – Jednak nie sposób przesądzać o tym z góry, odpowiedź da dopiero praktyka stosowania ustawy (czytaj: teskt Marleny Kosiury). Na szczęście włodarze gmin uzdrowiskowych mogą przynajmniej liczyć, że w strefie A apartamentowce nie powstaną, bowiem specustawa nie pozwala co do zasady na lokalizowanie zabudowy na terenach podlegających ochronie na podstawie odrębnych przepisów. – Niestety już tak nie są chronione strefy B i C . Obawiam się o niekontrolowaną zabudowę tych terenów apartamentowcami – mówi burmistrz Golba. – Niestety ze względu na bardzo szybkie wejście w życie nowych przepisów nie da się na czas przygotować jakichś szczególnych rozwiązań, które mogłyby temu zapobiec. Burmistrz Muszyny jest zdania, że w wielu uzdrowiskach strefa B i C zupełnie zmieni swój układ urbanistyczno-przestrzenny. Czy ze skutkiem pozytywnym dla tych miejscowości? – Obawiam się, że nie. Przecież pozwolenia budowlane nie leżą już w kompetencji gmin – dodaje włodarz i przypomina, że taką sytuację przeżywali już w swoich kurortach Włosi i Francuzi. – A i u nas nawet bez specustawy pobudowano ogromną ilość apartamentowców, które są zagrożeniem dla funkcjonowania hoteli, pensjonatów, a w uzdrowiskach burzą ład urbanistyczno-przestrzenny – stwierdza.

Na ten sam problem zwraca też uwagę prezydent Jeleniej Góry (w granicach administracyjnych miasta znajduje się bowiem uzdrowisko Cieplice Śląskie-Zdrój). – Mimo zakazu budowania w strefie A możemy mieć kłopoty – mówi Marcin Zawiła. – Bo budowa licznych obiektów w strefach B i C może spowodować, że obowiązujące w strefie A standardy (choćby jakości powietrza – red.) mogą zostać niedotrzymane i tym samym mogą zostać niedotrzymane wymogi, jakie stawiane są uzdrowiskom – wyjaśnia.

Deweloperzy już nie tak chętni, choć ziemia rolna odblokowana!

Specustawa mieszkaniowa nie zmieni znacząco polityki deweloperów mieszkaniowych, jeśli chodz i o lokalizowanie inwestycji. Nie spodziewają się oni też zmiany cen, ale liczą na szybsze proces zdobywania pozwoleń. I na ziemię rolną, ale tylko w granicach dużych miast.

 Zgodnie z naszą strategią budujemy w zurbanizowanych częściach największych polskich miast, czyli w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi. Specustawa mieszkaniowa ma raczej zastosowanie do terenów rolnych, powojskowych czy pokolejowych, które ze swej natury raczej nie znajdują się w interesujących nas lokalizacjach – komentuje dla nas Waldemar Olbryk, członek zarządu Echo Investments, odpowiedzialny za sektor mieszkaniowy. Przyznaje również, że firma nie negocjuje z dysponentami terenów kolejowych, pocztowych, portowych czy wojskiem. – Rzadko zdarza się, żeby spółki państwowe posiadały interesujące z naszego punkt widzenia grunty, które wpisują się w naszą strategię – dodaje. – Szukamy działek w centrach miast, a także bardzo dobrze położonych terenów w zurbanizowanych ich częściach. Specustawa w żaden sposób nie wpłynęła na naszą strategię nabywania działek – zapewnia.

Jeśli chodzi o pchnięcie inwestycji w kierunku lokalizacji dotąd zarezerwowanych, w podobnym tonie wypowiada się prezes ATAL Zbigniew Juroszek. – ATAL jest jedynym deweloperem notowanym na GPW, który działa we wszystkich największych aglomeracjach w Polsce. Dodaje, że firma analizuje wiele gruntów, ale zdecydowaną większość z nich nabywa od prywatnych właścicieli. Przedstawiciele Murapolu z kolei zauważają, że uzyskanie zgody na realizację przez dewelopera inwestycji mieszkaniowych na terenach wojskowych, kolejowych, portowych będzie bardzo trudne. – Żadna inwestycja realizowana w trybie specustawy nie powstanie bez wyrażonej w formie uchwały zgody lokalnego samorządu. W rzeczywistości może okazać się, że łatwiejszą ścieżką prawną pozostanie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy niż pozytywnej uchwały lokalnego samorządu. Ostatecznie wszystko będzie zależało od praktyki i skuteczności urzędników – komentuje Nikodem Iskra, prezes zarządu Murapol SA.

Deweloperów zapytaliśmy także o to, czy ich zdaniem nowe prawo wpłynie na szybkość procesów budowlanych. ATAL wypowiada się pozytywnie. Chłodniej ocenia to Echo Investment. – Pamiętajmy, że specustawa nie ma charakteru obligatoryjnego. Samorządy mogą, ale nie muszą z nowych przepisów korzystać. Spodziewamy się, że łatwiej będzie z korzystaniem z ustawy w specjalnych przypadkach, tj. dla inwestycji, które w ocenie władz będą priorytetowe – wskazuje Olbryk.

Według naszych rozmówców kłopoty z działaniem ustawy mogą pojawić się w momencie nieznajomości interpretacji nowego prawa czy niewystarczającego zatrudnienia. Echo Investments wskazuje kwestię możliwości zlokalizowania inwestycji poza planami zagospodarowania przestrzennego z całkowitym pominięciem analizy sąsiedztwa w zakresie utrzymania ładu przestrzennego. – Nowe inwestycje powinny zmieniać oblicze otaczającej nas przestrzeni, jednak nie powinny one w sposób skrajny naruszać ukształtowanego ładu przestrzennego – zauważa Olbryk.

Według deweloperów specustawa nie wpłynie także znacząco na spadek cen nieruchomości. – Jej wpływ dotyczy bowiem przede wszystkim najtańszej fazy inwestycji, czyli przygotowania – komentują. Nikodem Iskra zwraca jednak uwagę, że ustawa ma sens. – Wprowadzenie sztywnych terminów na wydanie decyzji środowiskowych czy też pozwoleń wodnoprawnych od dawna było postulowane przez środowiska deweloperskie, gdyż nie sama budowa budynków sprawia trudności, lecz przebicie się przez długotrwałe procedury administracyjne, które hamują możliwość rozpoczęcia realizacji inwestycji deweloperskich – mówi.

Złamane prawo własności

Właściciel nieruchomości, w sąsiedztwie której realizowana będzie inwestycja mieszkaniowa, musi się liczyć z zacienieniem jego domu czy działki, ale także z ograniczeniem sposobu korzystania z niej nawet wbrew jego woli.

Inwestycje powstające na podstawie uchwały lokalizacyjnej mogą naruszać prawo własności innych właścicieli czy dzierżawców nieruchomości. Przez ich działki za odszkodowaniem może bowiem przechodzić niezbędna infrastruktura techniczna. To ułatwienie inwestycji deweloperom, kosztem ograniczenia praw właścicieli nieruchomości – zauważa Włodzimierz Tutaj z Częstochowy. – Ale kontrowersyjne, bo przyznaje dodatkowe uprawnienia inwestorom działającym także w celach komercyjnych – dodaje Włodzimierz Tutaj. A prezydent Sopotu w tym kontekście mówi wręcz o łamaniu świętego prawa własności.

Transparentność? Zagubiona na stronie BIP

Mieszkańcy będą musieli wykazać się czujnością. Na zgłoszenie uwag do inwestycji realizowanej w ramach specustawy będą mieli tylko 21 dni od opublikowania na BIP wniosku inwestora.

godnie z art. 7 ust. 10 specustawy w ciągu trzech dni od otrzymania wniosku od dewelopera wójt (burmistrz, prezydent miasta) ma obowiązek zamieścić go na stronie BIP urzędu, a jeżeli gmina nie ma takiej strony, to na swojej stronie internetowej. Uwagi można składać w terminie 21 dni od publikacji. I jest to jedyny element umożliwiający uzgodnienia z mieszkańcami, którzy swoje wnioski mogą nadsyłać elektronicznie bądź w formie papierowej.

Chcesz coś ukryć, umieść to na BiP – to stare powiedzenie polskich samorządowców przytacza Jan Mencwel, prezes stowarzyszenia Miasto Jest Nasze. – Sprawdzi się świetnie w przypadku nowych przepisów ze specustawy mieszkaniowej. Tylko najbardziej czujni mieszkańcy, którzy codziennie monitorują najbardziej nieprzyjazne czeluści stron urzędów miast, będą wiedzieli, że szykuje się jakaś inwestycja mieszkaniowa – mówi nam. I dodaje, że organizacje społeczne czeka trudne zadanie, by faktycznie zgłosić sprzeciw wobec kontrowersyjnych inwestycji. – A przecież nie w każdym mieście działają organizacje strażnicze czy ruchy miejskie – przypomina. – Nagle powstawać będą osiedla na terenach, które, jak się wydawało, chroni przecież plan miejscowy. Co zrobią radni odpowiedzialni w świetle ustawy za wydawanie zgód? Wzruszą ramionami i powiedzą „przecież wisiało w BIP i nikt nie zgłosił uwag” – irytuje się zaprawiony w bojach o miejską przestrzeń społecznik.

Czy tak musi być? Jego zdaniem wcale nie. Pod warunkiem że na wysokości zadania staną samorządy. Mogą one bowiem uruchomić nowoczesne narzędzia, stworzyć portale informacyjne, zadbać o przejrzystość, upewnić się, że naprawdę prowadzony jest dialog wokół nowych inwestycji. Czy to zrobią? – To będzie wielki test dla tych samorządowców, którzy protestowali przeciw ustawie, i ich pierwsze poważne zadanie – przekonuje Jan Mencwel. ©℗

Współpraca Adam Pawluć

opinia eksperta

Nieostra ochrona przed lokalizowaniem inwestycji

dr Maciej J. Nowak radca prawny

Przy analizie zakresu zastosowania ustawy warto zwrócić uwagę na art. 5 ust. 1, zgodnie z którym wszystkich przedmiotowych inwestycji nie planuje się „na terenach podlegających ochronie przed lokalizowaniem lub zabudową” na podstawie odrębnych przepisów, chyba że zgoda na realizację inwestycji zostałaby uzyskana „w trybie przepisów przewidujących te ochronę”. Pojęcie odrębnych przepisów gwarantujących ochronę przed lokalizowaniem lub zabudową jest bardzo nieostre. Trzeba jednak przyjąć, że chodzi tutaj o każdą regulację wprowadzającą takie ograniczenia. Ustawodawca wskazuje, że niniejsze zasady stosuje się odpowiednio do otulin form ochrony przyrody, rodzinnych ogrodów działkowych i obszarów szczególnego zagrożenia powodzią. Można tutaj dodać, że chodzić będzie również o wszystkie ograniczenia zabudowy wynikające np. z ustawy o ochronie przyrody czy też ustawy – Prawo ochrony środowiska.

Inaczej należy jednak potraktować sytuację, kiedy odrębna ustawa przewiduje dodatkowe ograniczenia w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Tych aktów polityki przestrzennej nie można różnicować i należy traktować je tak samo. Należy tu powołać art. 5 ust. 3–4 specustawy mieszkaniowej. Zgodnie z powyższym inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą realizuje się niezależnie od istnienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Warunkiem jest jednak to, że nie może być ona sprzeczna z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Warunek braku sprzeczności ze studium nie dotyczy jednak terenów, które w przeszłości wykorzystywano jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych. Z powyższego wynika jednak, że:

– realizacja przedmiotowych przedsięwzięć może być w zupełności niezależna od ustaleń każdego planu miejscowego;

– co do zasady wskazane przedsięwzięcia nie mogą być sprzeczne z treścią studium. Jest to jednak pojęcie nieostre, możliwe do nadużyć i zróżnicowanych interpretacji. Ponadto ustawodawca wskazuje na przypadki, kiedy inwestor studium nie musi się przejmować.

Dodać można, że przed możliwością zabudowy mieszkaniowej ustawodawca chroni tereny wykorzystywane na podstawie innych specustaw, inwestycje celu publicznego (ale tylko o znaczeniu ponadlokalnym) oraz tereny wymagające zgody na przeznaczenie gruntów rolnych poza granicami administracyjnymi miast na cele nierolnicze (czyli grunty rolne klasy I–III). Warto również zwrócić uwagę na przykład ograniczeń w uzdrowiskach. Zgodnie z art. 38a ustawy z 28 lipca 2005 r. o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1056) na terenie uzdrowisk strefy A wprowadzono liczne ograniczenia (które nie wynikają tylko z planów miejscowych). Dotyczą one między innymi zakazu budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych i wielorodzinnych. Zakaz ten jest również wiążący z perspektywy specustawy mieszkaniowej. W strefach B i C uzdrowisk tak daleko idących ograniczeń ustawowych nie ma. Ewentualne zakazy zawarte w samych planach miejscowych można więc zgodnie z przedstawioną powyżej regulacją obejść.

Instytucjonalnie, z perspektywy planowania przestrzennego, podstawą dla realizacji inwestycji będą dwa akty. Po wniosku inwestora (inwestycja jest realizowana na wniosek, więc przychodzi od razu skojarzenie z patologiczną formą decyzji o warunkach zabudowy) rada gminy musi podjąć uchwałę akceptującą ten wniosek lub niewyrażającą zgody. Kryteriami mają tu być „stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy” oraz „potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające ze studium”. Oczywiście ustawodawca nie wskazał w tym miejscu w żaden sposób ładu przestrzennego, ale należy domniemywać, że „potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające ze studium” będą w jakimś stopniu z ochroną ładu przestrzennego powiązane. Uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej ma określać między innymi: rodzaj inwestycji, minimalną i maksymalną powierzchnię użytkową mieszkań, zmiany w dotychczasowym sposobie zagospodarowania i uzbrojenia terenu czy też charakterystykę inwestycji mieszkaniowej. Zwrócić uwagę trzeba również na art. 12, zgodnie z którym wymóg nienaruszenia przez nową inwestycję studium lub planu miejscowego uważa się spełniony w zakresie wynikającym z art. 7 specustawy. Oznacza to, że żadne naruszenie wskazanych aktów niewymienione wprost w tym przepisie nie będzie stanowiło w świetle prawa naruszenia planu lub studium. ©℗

opinia eksperta

Będą ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości

Gabriela Górka prawnik w Konieczny, Wierzbicki Kancelaria Radców Prawnych Spółka Partnerska

Jednym z obszarów uregulowanych ustawą jest procedura uzyskania dostępu do terenu objętego inwestycją. Ustawa nie przewiduje możliwości dokonywania wywłaszczeń nieruchomości – ich pozyskiwanie ma następować w drodze umów cywilnoprawnych. Jednak z uwagi na cel ustawy, jakim jest usprawnienie procesu realizacji inwestycji, w przypadku nieuzyskania zgody przez inwestora od właściciela lub użytkownika wieczystego sąsiednich nieruchomości ustawa wprowadza możliwość ustanowienia przez organ w decyzji o pozwoleniu na budowę ograniczeń w sposobie korzystania z nieruchomości objętej uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej (lub towarzyszącej). Zgodnie z art. 35 ustawy właściwy organ w decyzji o pozwoleniu na budowę ogranicza sposób korzystania z nieruchomości objętej ww. uchwałą przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń. Właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości jest zaś obowiązany udostępnić ją także w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii, a obowiązek ten podlega egzekucji administracyjnej.

Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości następuje za zapłatą odszkodowania na rzecz właściciela bądź użytkownika wieczystego. Podstawowy sposób ustalenia wysokości należnego odszkodowania stanowi porozumienie stron, jednak w przypadku braku takiego porozumienia w terminie 30 dni od dnia, w którym inwestor uprawniony jest do wejścia na teren nieruchomości, ustawa wprowadza uprawnienie każdej ze stron do wystąpienia do organu wydającego pozwolenie na budowę o ustalenie wysokości odszkodowania. Wysokość ta powinna odpowiadać wartości poniesionych szkód, z zastrzeżeniem, że w przypadku gdy w wyniku ograniczenia korzystania z nieruchomości objętej decyzją zmniejszy się wartość tej nieruchomości, wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Ponadto, jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego nie będzie możliwe albo powodować będzie nadmierne trudności lub koszty, to właścicielom, użytkownikom wieczystym i osobom mającym ograniczone prawa rzeczowe przysługiwać będzie od inwestora odszkodowanie. Powinno ono odpowiadać wartości poniesionych szkód. To samo dotyczy sytuacji, gdy w trakcie okresu udostępnienia powstały szkody, które nie zostały uwzględnione w odszkodowaniu ustalanym na wstępnym etapie procesu inwestycyjnego.

Strona niezadowolona z wysokości odszkodowania w terminie sześciu miesięcy od dnia doręczenia stosownej decyzji może wnieść powództwo do sądu powszechnego przeciwko Skarbowi Państwa – reprezentowanemu przez właściwy organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę. W toku postępowania sąd ustali wysokość należnego odszkodowania, orzekając jednocześnie o obowiązku dopłaty (albo zwrotu), w stosunku do wysokości ustalonej w decyzji. Obowiązek dopłaty obciąża inwestora, a zwrot odszkodowania następuje na jego rzecz. W sytuacji gdy zrealizowana inwestycja uniemożliwia dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, stosownie do treści art. 37 ustawy, właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu przysługuje wobec inwestora roszczenie nabycia w drodze umowy własności lub użytkowania wieczystego zajętej nieruchomości lub jej części. ©℗

WAŻNE Władztwu planistycznemu wymykają się tereny w przeszłości wykorzystywane jako kolejowe, wojskowe, produkcyjne oraz pocztowe, na których te funkcje nie są już realizowane. Nawet jeżeli studium w takich miejscach przewiduje np. funkcje rekreacyjne, nie stanie to na przeszkodzie realizacji tam w trybie specustawy inwestycji mieszkaniowych

 

Jak gminy mają sobie poradzić z nowymi przepisami

Specustawa mieszkaniowa umożliwia realizację inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji im towarzyszących nawet wbrew ustaleniom miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, jednak nie czyni tego bezwarunkowo

Przede wszystkim formułuje rygorystyczne wymogi w zakresie dostępu inwestycji do infrastruktury publicznej. Co do zasady, nie pozbawia też organów gminy kontroli nad zgodnością planowanych inwestycji z polityką przestrzenną jednostki wyrażoną w studium. Wymykają się natomiast władztwu planistycznemu tereny w przeszłości wykorzystywane jako kolejowe, wojskowe, produkcyjne oraz pocztowe, na których te funkcje nie są już realizowane – i ten element specustawy ocenić należy negatywnie. W odniesieniu do tych gruntów wymóg niesprzeczności ze studium nie obowiązuje. W efekcie, nawet jeżeli studium dla byłych terenów produkcyjnych przewiduje np. funkcje rekreacyjne, to takie zapisy nie staną na przeszkodzie realizacji w tych miejscach inwestycji mieszkaniowych w trybie specustawy.

Inwestor inicjuje

Specustawa wprowadza dodatkowy instrument w postaci uchwały w przedmiocie ustalania lokalizacji inwestycji (mieszkaniowej lub towarzyszącej). Do inwestora należeć będzie decyzja, czy inwestycję spełniającą ustawowe wymogi przewidziane dla inwestycji mieszkaniowej zrealizuje na zasadach ogólnych, czy w trybie specustawy. Procedurę podejmowania uchwały inicjuje inwestor, który składa wniosek do właściwej rady gminy za pośrednictwem wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Jednym z kluczowych elementów wniosku ma być koncepcja urbanistyczno-architektoniczna uzasadniająca rozwiązania funkcjonalno-przestrzenne inwestycji mieszkaniowej, z uwzględnieniem charakteru zabudowy miejscowości i okolicy, w której inwestycja mieszkaniowa ma być zrealizowana.

Ustawa narzuca szybkie tempo procedowania w przedmiocie uchwały lokalizacyjnej. Na jej podjęcie (o ustaleniu bądź odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji) przewiduje się dla rady gminy krótki, bo 60-dniowy termin (z możliwością przedłużenia o 30 dni), liczony od dnia złożenia przez inwestora wniosku. W procedurze podejmowania uchwały nie stosuje się przepisów kodeksu postępowania administracyjnego. W efekcie od zakreślonych ustawą terminów nie będą podlegać odliczeniu np. terminy przeznaczone na uzgadnianie czy opiniowanie.

Nie później niż po trzech dniach od otrzymania wniosku wójt (burmistrz, prezydent miasta) zobligowany będzie ten wniosek wraz z załącznikami zamieścić na stronie podmiotowej BIP gminy, a informację o tym fakcie podać do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty. W ciągu 21 dni od opublikowania wniosku podmioty zainteresowane będą mogły składać do niego uwagi.

Z kolei nie później niż w terminie trzech dni od zamieszczenia wniosku na stronie podmiotowej BIP gminy wójt (burmistrz, prezydent miasta) ma obowiązek powiadomić właściwe podmioty o możliwości przedstawienia opinii do wniosku oraz wystąpić do właściwych podmiotów o uzgodnienie go. Ustawa wymienia 22 podmioty właściwe do opiniowania oraz trzy właściwe do uzgodnienia wniosku, jednak nie w każdym przypadku konieczne będzie wystąpienie do każdego z nich. Zakres opiniowania i uzgadniania wyznaczony jest zakresem wniosku. Przykładowo, opinia dyrektora właściwego urzędu morskiego będzie wymagana wyłącznie w odniesieniu do obszarów pasa technicznego, pasa ochronnego oraz morskich portów i przystani. Organy opiniujące i uzgadniające mają 21 dni na przedstawienie swojego stanowiska. Nieprzedstawienie opinii lub stanowiska w tym terminie poczytywane jest odpowiednio za brak zastrzeżeń względem wniosku lub za jego uzgodnienie.

Wójt (burmistrz, prezydent) przedkłada radzie gminy projekt uchwały wraz z uwagami mieszkańców, opiniami oraz wynikami uzgodnień.

Schemat

Kogo należy powiadomić o możliwości przedstawienia opinii (zgodnie z zakresem wniosku)

1) gminną (lub inną właściwą) komisję urbanistyczno-architektoniczną;

2) dyrektora regionalnego zarządu gospodarki wodnej PGW Wody Polskie – w odniesieniu do inwestycji obejmujących wykonanie urządzeń wodnych;

3) organ PGW Wody Polskie – w odniesieniu do nieruchomości, na których znajdują się urządzenia melioracji wodnych;

4) ministra zdrowia – w odniesieniu do inwestycji zlokalizowanych na obszarach, którym został nadany status uzdrowiska albo status obszaru ochrony uzdrowiskowej;

5) organ właściwy w sprawach ochrony gruntów rolnych – w odniesieniu do gruntów rolnych;

6) dyrektora regionalnej dyrekcji PGL Lasy Państwowe – w odniesieniu do gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa;

7) organ nadzoru nad gospodarką leśną – w odniesieniu do gruntów leśnych innych niż ww. wymienione;

8) zarządcę terenów kolejowych – w odniesieniu do obszarów kolejowych;

9) zarządcę infrastruktury kolejowej – w odniesieniu do linii kolejowej;

10) organ prowadzący kataster nieruchomości – w zakresie kolizji przebiegu planowanej inwestycji z uzbrojeniem terenu;

11) wojewodę, marszałka województwa oraz starostę – w zakresie zadań rządowych albo samorządowych, służących realizacji inwestycji celu publicznego, o znaczeniu ponadlokalnym czy krajowym – w odniesieniu do terenów nieobjętych obowiązującymi planami zagospodarowania przestrzennego;

12) prezesa Urzędu Lotnictwa Cywilnego – w odniesieniu do obiektów budowanych na terenach pozostających w zasięgu ograniczeń wysokości zabudowy na lotnisku i w jego otoczeniu;

13) regionalnego dyrektora ochrony środowiska – w odniesieniu do form ochrony przyrody, w przypadku inwestycji, dla których nie było wymagane uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach;

14) komendanta wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej – w zakresie zgodności z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej oraz przepisami prawa ochrony środowiska dotyczącymi lokalizacji inwestycji w stosunku do obiektów stwarzających ryzyko wystąpienia poważnej awarii przemysłowej;

15) dyrektora urzędu morskiego – w odniesieniu do obszarów pasa technicznego, pasa ochronnego, morskich portów i przystani;

16) starostę – w odniesieniu do terenów zagrożonych ruchami masowymi ziemi oraz terenów, na których występują te ruchy;

17) właściwego państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego;

18) operatora systemu przesyłowego elektroenergetycznego – w zakresie sposobu zagospodarowania gruntów leżących w odległości nie większej niż 40 metrów od osi istniejącej linii elektroenergetycznej najwyższych napięć;

19) organy wojskowe, ochrony granic oraz bezpieczeństwa państwa;

20) organ nadzoru górniczego – w zakresie zagospodarowania terenów górniczych;

21) zarząd województwa – w zakresie uwzględnienia wyników audytu krajobrazowego;

22) ministra obrony narodowej – w odniesieniu do inwestycji mogących oddziaływać na tereny zamknięte niezbędne dla obronności państwa oraz na ich strefy ochronne.

Rada rozważy

Podejmując uchwałę w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej, rada ma wziąć pod uwagę „stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy” oraz „potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy”. Przesłanki te, decydujące przecież o ustaleniu bądź odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji, zostały sformułowane w sposób nieostry, co stawia radę gminy przed trudnym zadaniem przedstawienia w uzasadnieniu uchwały motywów, jakimi kierowała się, podejmując takie, a nie inne rozstrzygnięcie. Pamiętać bowiem należy, że uchwała – zarówno uwzględniająca wniosek inwestora, jak i odmawiająca jego uwzględnienia – podlega zaskarżeniu do sądu administracyjnego. Sąd oceniając legalność uchwały, skoncentruje się na badaniu, czy zostały spełnione przesłanki jej wydania, a motywów rozstrzygnięcia poszukiwać będzie w uzasadnieniu uchwały. Podejmując uchwałę, rada powinna więc przedstawić aktualne dane dotyczące zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz powołać konkretne zapisy studium w zakresie potrzeb i możliwości rozwojowych gminy.

WAŻNE Od zakreślonych ustawą terminów nie będą podlegać odliczeniu np. terminy przeznaczone na uzgadnianie czy opiniowanie.

Niezależenie od opisanych powyżej przesłanek inwestycja mieszkaniowa musi spełniać określone ustawą standardy lokalizacyjne w zakresie dostępu do drogi publicznej, sieci uzbrojenia terenu, odległości od przystanków publicznego transportu zbiorowego, szkoły podstawowej, przedszkola oraz urządzonych terenów wypoczynku, sportu i rekreacji (więcej infografika). Niektóre z tych standardów mogą być modyfikowane przez radę gminy w uchwale o ustaleniu lokalnych standardów urbanistycznych. Ponadto rada w lokalnych standardach urbanistycznych może określić liczbę miejsc parkingowych niezbędnych do obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej lub obowiązek zapewnienia dostępu inwestycji mieszkaniowej do sieci ciepłowniczej. Jeżeli wolą rady będzie podwyższenie lub obniżenie ustawowych standardów, powinna rozważyć podjęcie takiej uchwały.

Niepokojący z punktu widzenia ładu przestrzennego jest fakt, że specustawa w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 000, zezwala na lokalizację budynków o maksymalnie 14 kondygnacjach nadziemnych (w mniejszych miejscowościach maksymalnie cztery kondygnacje) bez konieczności nawiązywania wysokością do budynków zlokalizowanych w sąsiedztwie. Rada gminy może w drodze uchwały o lokalnych standardach urbanistycznych tę wysokość zmniejszyć i zwiększyć, ale nie więcej niż o 50 proc.

WAŻNE Specustawa wyłącza stosowanie ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi, które zostały wprowadzone w Polsce ponad dwa lata temu.

Jeżeli zamiarem organów gminy byłaby ochrona niektórych terenów przed zabudową w trybie specustawy, powinny one podjąć procedurę zmiany studium (w szczególności przez uszczelnienie jego zapisów). Problemem jest – tylko i aż – czas potrzebny na zmianę studium. O ile uchwała lokalizacyjna dla inwestycji mieszkaniowej ma być podjęta w maksymalnie 90 dni od złożenia wniosku, o tyle zmiana studium wymaga nawet kilkunastu miesięcy. Nadto należy pamiętać, że w przypadku zabudowy w trybie specustawy byłych terenów produkcyjnych, kolejowych, wojskowych oraz usług pocztowych ustalenia studium nie będą miały żadnego znaczenia.

Dla dewelopera więcej możliwości niż do tej pory

Nowe przepisy odblokowują pod mieszkaniówkę niedostępne dotychczas tereny rolne. Inwestycja na nich realizowana będzie musiała być jednak zakończona w ściśle określonym terminie

Co ustawa przyniesie w praktyce zarówno dla branży deweloperskiej (mieszkaniowej), jak i dla pomiotów bezpośrednio lub pośrednio związanych z inwestycjami mieszkaniowymi? Z prawnego punktu widzenia warto zwrócić uwagę na kilka wybranych kwestii.

Plan do przeskoczenia

Po pierwsze, inwestycje mieszkaniowe realizowane w trybie specustawy będą możliwe niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Czyli również w sytuacjach:

• gdy były w przeszłości podejmowanie próby uchwalenia planu miejscowego na danym terenie, ale z uwagi na ścierające się interesy tego procesu nie udało się przeprowadzić z sukcesem, oraz
• gdy na danym terenie obowiązuje już plan miejscowy, ale nie przewiduje on zabudowy mieszkaniowej lub przewiduje, ale o parametrach znacznie gorszych z perspektywy inwestora.

W obu tych sytuacjach, oczywiście po uzyskaniu uchwały rady gminy o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, inwestor będzie mógł zrealizować cel mieszkaniowy według swoich zamierzeń. Dziwi jednak to, że pomimo możliwości pomijania istnienia lub treści planu miejscowego inwestycja musi być niesprzeczna z obowiązującym w danej gminie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, który nie jest aktem prawa miejscowego, a jedynie wewnętrznym aktem polityki przestrzennej gminy.

Grunty rolne do zabudowy

Po drugie, specustawa mieszkaniowa odblokowuje m.in. nieruchomości rolne dla celów mieszkaniowych w miastach. Wyłącza ona bowiem w tym przypadku stosowanie przepisów ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1161 ze zm.) w zakresie gruntów rolnych. Zatem w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej nie będzie konieczności przeprowadzania procedury tzw. odrolnienia. Ponadto nowa regulacja wyłącza stosowanie ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi, które zostały wprowadzone w Polsce ponad dwa lata temu. Umożliwia bowiem nabywanie nieruchomości rolnych przez podmioty inne niż rolnicy indywidualni i to bez zgody prezesa Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Do tej pory praktycznie przez 10 lat nie można było na tych nieruchomościach budować domów mieszkalnych. Teraz aby inwestor mieszkaniowy mógł nabyć nieruchomość rolną, konieczne będzie spełnienie dwóch warunków:

• nabywana nieruchomość jest położona w mieście; oraz
• wobec tej nieruchomości jest podjęta uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej albo zbycie tej nieruchomości następuje w celu realizacji takiej inwestycji.

W mojej ocenie w przypadku tej ostatniej przesłanki, tj. „zbycia w celu realizacji inwestycji”, będzie liczył się zamiar (wbrew temu, co sugeruje przepis, powinniśmy tu raczej oceniać zamiar nabywcy, a nie zbywcy). Wyobrażam sobie sytuację, że nabywca będzie deklarował zakup nieruchomości na cele realizacji inwestycji mieszkaniowej, ale deklaracja ta nie będzie zgodna z jego rzeczywistymi zamiarami. Praktyka pokaże, czy taka sprzeczność między deklarowanym a rzeczywistym zamiarem będzie mogła stanowić podstawę do stwierdzenia nieważności zbycia gruntu rolnego.

Po tym, jak inwestor nabędzie nieruchomość rolną pod inwestycję mieszkaniową, będzie miał określony czas (łącznie siedem lat) z opcją przedłużenia tego okresu o kolejny rok lub dwa lata), aby taką inwestycję zrealizować. Jeżeli tego nie zrobi, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa będzie miał prawo odkupić nieruchomość po cenie rynkowej z dnia odkupu. W praktyce oznacza to, że możliwa będzie sytuacja, w której Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa będzie odkupował w pełni uzbrojoną nieruchomość – czy to z rozpoczętą budową, czy wręcz ze stojącym już budynkiem. Wyobrażam więc sobie sytuacje, w których ryzyko wykonania tego prawa odkupu będzie tylko teoretyczne (wartość nieruchomości po ich uzbrojeniu czy częściowym zabudowaniu wzrasta, a do tego Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa został powołany do gospodarowania nieruchomościami rolnymi, a nie realizowania inwestycji deweloperskich). Moim zdaniem w związku z prawem odkupu powstaje też jedna wątpliwość. Czy zmiana statusu części nieruchomości na skutek realizacji części inwestycji może spowodować, że prawo odkupu co do tej części nie będzie już miało zastosowania? Część terenu może bowiem w takiej sytuacji utracić status „nieruchomości rolnej”, zaś zgodnie z przepisami prawo odkupu dotyczy wyłącznie „nieruchomości rolnych”.

Stan zaspokojenia

Po trzecie, poważne wątpliwości i problemy w praktyce może stworzyć zdanie drugie art. 7 ust. 4 specustawy mieszkaniowej. Zgodnie z tym przepisem rada gminy podejmując uchwałę o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, bierze pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeby i możliwości jej rozwoju wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Na tle tego przepisu możliwe są dwie interpretacje. Pierwsza zakłada, że stan zaspokojenia potrzeb i możliwości rozwoju gminy są jedynymi przesłankami, którymi gmina może kierować się wydając albo odmawiając wydania uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Oznacza to, że jeżeli potrzeby mieszkaniowe gminy nie są zaspokojone, gmina nie może odmówić inwestorowi mieszkaniowemu wydania takiej uchwały. Przy takiej interpretacji otwiera się w znacznym stopniu możliwość zaskarżania odmowy wydania takiej uchwały.

Możliwa jest też jednak inna interpretacja. Odwołanie się do stanu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych i możliwości rozwoju stanowi jedynie kierunkowe wskazanie, czym gmina powinna się kierować, wydając lub odmawiając wydania uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Sama jednak decyzja, czy wydać czy odmówić wydania uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, należy w pełni do decyzji rady gminy; rada gminy może brać pod uwagę przeróżne okoliczności i powody, nie tylko te, o których mowa w art. 7 ust. 4. W takiej sytuacji nie istnieje praktycznie możliwość kwestionowania odmowy wydania uchwały przez radę na podstawie merytorycznej. Osobiście przychylam się obecnie do tej drugiej interpretacji. Moim zdaniem z pełną uznaniowością decyzji rady gminy co do tego, czy zezwolić na lokalizację inwestycji mieszkaniowej na terenie gminy, koreluje to, iż uchwała o ustaleniu lokalizacji nie stanowi aktu prawa miejscowego i nie stosuje się do niej przepisów kodeksu postępowania administracyjnego.