Apartamentowce opłacają się bardziej, a to problem dla kurortów

Projekty, które dziś powstają, nie są małe, nie chodzi o obiekty na 20–60 apartamentów. Z reguły to inwestycje kilkuetapowe, w ramach których powstaje 200–300 apartamentów lub pokoi hotelowych. Doskonale więc widać skalę biznesu. Szczególnie że stawki sprzedawanych lokali czy pokoi hotelowych (w tzw. systemie condohoteli) sięgają od 10 do nawet 25 tys. zł za mkw.

Presja na budowanie jest duża i to zarówno w kontekście klasycznych hoteli, jak i budynków mieszkaniowych. Apartamentowce w kurortach działają w praktyce jak aparthotele. Dlatego nawet jeśli plan zagospodarowania dopuszcza zabudowę mieszkaniową, to nie przeszkadza to deweloperom realizować budynki w praktyce służące jako komercyjne.

Dowolność interpretacji, którą wprowadza lex deweloper, prawdopodobnie może przyczynić się do jeszcze większej presji i obchodzenia przepisów. Już dziś wiele kurortów boryka się ze znaczącym napływem firm, które chcą realizować kolejne budynki apartamentowe. Z drugiej strony pojawienie się nowych obiektów w nowoczesnym standardzie przyciąga do kurortu nowych, a czasem zupełnie innych turystów, np. zamożniejszych gości, rodziny z dziećmi, którzy chętnie wybierają apartamenty, dlatego część kurortów z ruchu deweloperskiego jest zadowolona. Niestety są też takie miejscowości, w których wyraźnie widać, że samorząd nie do końca wie, jak obronić się przed naporem biznesu deweloperskiego. Często duży kapitał ma do dyspozycji wyspecjalizowane kancelarie prawne i korzysta z działań lobbingowych. Lokalne władze i rada mogą być w tej walce na pozycji przegranej.

Małe miejscowości bardziej narażone

Budowa nowych apartamentowców w kurortach w praktyce wygląda też inaczej niż inwestycje w dużych miastach. W miastach inwestorzy już wiedzą, że nowy projekt musi być przygotowany tak, by tworzył część tkanki miejskiej. W największych aglomeracjach, jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy w Trójmieście, urzędnicy zaczęli wręcz wymagać od deweloperów projektów, które będą miastotwórcze, a firmy deweloperskie chcąc uzyskać pozwolenie na budowę, tak właśnie swoje nowe realizacje planują. Ważne stały się miniskwerki, place, otwarta przestrzeń wspólna, powstające np. w stołecznych kompleksach Browary Warszawskie, Elektrowni Powiśle, Bohema Strefa Praga, czy też w planowanej w Gdańsku inwestycji Młode Miasto, która realizowana będzie na terenie dawnej stoczni.

W przypadku kurortów deweloper w myśleniu o przestrzeni rzadko wychodzi poza obręb własnej działki. Nie ma odpowiedzialności za przestrzeń wspólną, układ urbanistyczny, przyjazność. Szczególnie że wiele firm deweloperskich, które realizują apartamentowce, to spółki niemające nic wspólnego z daną miejscowością. Wobec nich opór władz lokalnych, ale też lokalnej społeczności jest największy. Często w rozmowach czy komentarzach pojawiają się pejoratywne określenia, że „warszawka będzie budować apartamenty za miliony złotych”. Projekty deweloperskie budowane z myślą o sprzedaży apartamentów pod wynajem krótkoterminowy windują też lokalne ceny do stawek z dużych miast. W Kołobrzegu za mkw. nowych mieszkań – nawet jeśli nie są one położone tuż przy plaży – trzeba już płacić ok. 8–10 tys. zł. A to cena zbyt wygórowana, jak na możliwości tamtejszych stałych mieszkańców. Dlatego dostępne dla nich nowe mieszkania powstają z reguły na obrzeżach miejscowości. Podobnie sytuacja wygląda w Krynicy-Zdroju czy Świnoujściu. Miejscowości te żyją nie tylko turystycznie. Są to spore miasta z normalną specyfiką i potrzebą nowych mieszkań.

Potencjalnie największym zagrożeniem dla terenów nad Bałtykiem czy miejscowości górskich będzie jednak nie tylko zachwianie ładu urbanistycznego, ale przede wszystkim zabudowa unikalnych terenów naturalnych – wydm, lasów, stoków w górach. I to jest najważniejsze wyzwanie dla samorządów, by mimo przyzwolenia na rozwój i zabudowę zachować jednak unikalność, jaką jeszcze mają nasze miejscowości turystyczne. Wiele z nich wciąż nie jest tak skomercjalizowana, jak np. wybrzeża Hiszpanii. Tę unikalność, bliskość przyrody, a nie betonowej zabudowy, wielu turystów z Polski i innych krajów docenia. Przykładem może być Hel mający przy centrum miasta wiele terenów pod zabudowę. Niestety nowe projekty apartamentowe i hotelowe starają się wcisnąć, jak najbliżej plaży, w efekcie wyjątkowość, którą ma miasto, czyli dziki cypel helski, paść może ofiarą biznesu.

Uzdrowiska ocaleją?

Osobną kwestią są możliwości zabudowy miejscowości o statusie uzdrowiska. Obecnie jest ich w Polsce ponad 40, ale tylko część z nich jest na celowniku deweloperów. Tu niezależnie od możliwego złagodzenia przepisów, jakie nieść może ze sobą w konsekwencji lex deweloper, realizacja nowych inwestycji jest obarczona dużo większymi wymaganiami ze względu na specyfikę uzdrowiska. Uzyskanie pozwoleń na budowę zależy nie tylko od urzędników lokalnych, ale często także resortów środowiska czy zdrowia oraz innych jednostek związanych z rynkiem usług medycznych. Dla tych miejscowości lex deweloper prawdopodobnie niewiele zmieni. Radni uzdrowisk też często dużo wnikliwiej analizują zapowiedzi projektów nowych inwestycji, mając na uwadze specyfikę kurortu.