Gmina jako właściciel obiektów budowlanych musi dbać o ich należyte utrzymanie

Zgodnie z przepisami prawa budowlanego organy nadzoru budowlanego powinny kontrolować właścicieli i zarządców obiektów budowlanych w zakresie przestrzegania przez nich obowiązków związanych z prawidłowym utrzymaniem budynków. W szczególności nadzór budowlany powinien oceniać podejmowane przez właścicieli i zarządców czynności w zakresie bieżącej konserwacji i utrzymania obiektu budowlanego.

Chodzi tu m.in. o zapewnienie bezpiecznego użytkowania obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziałujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury. Dotyczyć to może m.in. wyładowań atmosferycznych, wstrząsów sejsmicznych, silnych wiatrów, intensywnych opadów atmosferycznych, osuwisk ziemi, zjawisk lodowych na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożarów lub powodzi. To właśnie w wyniku takich zdarzeń może nastąpić uszkodzenie obiektu budowlanego powodujące zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Prawo budowlane w zakresie konserwacji i utrzymania budynków nakłada pewne obowiązki również na właścicieli i zarządców budynków, w tym budynków użyteczności publicznej i lokali komunalnych.

Przez nienależyty stan techniczny budynku należy rozumieć nie tylko zużycie techniczne obiektu, ale również wynik naruszeń przepisów techniczno-budowlanych.

Z kolei stan estetyczny obiektu budowlanego to nic innego jak utrzymanie go w dobrym stanie elewacji i wyglądu obiektu oraz innych jego elementów, jak też zapewnienie harmonii pomiędzy wyglądem obiektu a otoczeniem naturalnym i stworzonym przez człowieka. W razie stwierdzenia, iż estetyka budynku odbiega od obowiązujących w ocenie nadzoru budowlanego standardów i powoduje oszpecenie otoczenia, nadzór budowlany jest upoważniony na podstawie art. 66 prawa budowlanego nałożyć decyzją na właściciela lub zarządcę obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodek Zamiejscowy w Rzeszowie z 5 czerwca 2002 r., sygn. akt SA/Rz 77/02).

Właściwy organ nadzoru budowlanego - w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska - nakazuje przeprowadzenie kontroli, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części. W praktyce wątpliwości budziło, w jakiej formie prawnej organ nadzoru budowlanego powinien nakładać takie obowiązki. W orzecznictwie przyjęto, że nałożenie omawianych obowiązków powinno nastąpić w drodze decyzji administracyjnej. Natomiast gdy zachodzi potrzeba dostarczenia samej ekspertyzy w toku postępowania administracyjnego, organ orzeka o tym w drodze postanowienia (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 27 lutego 2009 r., sygn. akt II SA/Gl 1206/2008).

W okresie zimowym, kiedy występują niekorzystne warunki atmosferyczne, spowodowane intensywnymi opadami śniegu, władze gmin muszą również zadbać o systematyczne usuwania nadmiaru śniegu z dachu.

Zgodnie z prawem budowlanym w razie wystąpienia czynników, które mogą mieć wpływ na uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogącym spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska, do których niewątpliwie zaliczają się intensywne opady śniegu, te jednostki samorządu terytorialnego, które są właścicielami budynków, zobowiązane są do zapewnienia bezpiecznego użytkowania obiektu budowlanego. Realizacja tego obowiązku - poprzez kontrolę grubości pokrywy śnieżnej zalegającej na dachu ma zapewnić należyty stan techniczny budynku i nie dopuścić do przeciążenia konstrukcji budynku. Jednocześnie powstałe na elementach elewacji budynków sople, bryły, nawisy lodowe i śniegowe, mogące zagrozić bezpieczeństwu osób znajdujących na chodnikach i ulicach przebiegających bezpośrednio przy budynku, muszą być usunięte niezwłocznie przez właścicieli budynku lub ich zarządców.

Utrzymanie czystości i porządku w gminach należy do obowiązkowych zadań własnych gminy. Oznacza to, że gmina nie może zaniechać wykonywania ustawowego obowiązku w zakresie odśnieżania gminnych dróg publicznych. Nadzór nad realizacją odśnieżania sprawuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. W przypadku stwierdzenia niewykonania omawianego obowiązku szef gminy wydaje decyzję nakazującą wykonanie obowiązku w trybie ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Podobnie jest w przypadku chodników. W związku z tym obowiązek jego odśnieżania powinien spoczywać na zarządzie drogi, a w razie jego niepowołania przez radę gminy, na wójcie (burmistrzu, prezydencie) jako zarządcy drogi. Z kolei właściciele nieruchomości mają obowiązek zapewniać utrzymanie czystości i porządku przez uprzątnięcie błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników, położonych wzdłuż nieruchomości. Tym samym obowiązek odśnieżania chodników będących częścią gminnej drogi publicznej położonych bezpośrednio przy granicy danej nieruchomości spoczywa na właścicielu tej nieruchomości. Wyjątkowo zarząd drogi przejmuje ten obowiązek, gdy na chodniku jest dopuszczony postój lub parkowanie pojazdów samochodowych, za który zarząd drogi pobiera opłaty.

Właściciele i zarządcy obiektów budowlanych, którzy nie wykonują obowiązków w zakresie obowiązkowych kontroli, dopuszczają się przestępstw budowlanych. Zgodnie z art. 91a ustawy - Prawo budowlane, kto nie spełnia obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Natomiast karze grzywny podlega ten, kto nie spełnia obowiązku przeprowadzania okresowych kontroli lub nie prześle protokołu w przypadku kontroli przeprowadzanej dwa razy w roku.

Kary pozbawienia i ograniczenia wolności są zgodne z przepisami kodeksu karnego. Oznacza to, że w przypadku kary grzywny może ona wynosić od 100 do 540 stawek dziennych, zaś wysokość każdej stawki może kształtować się na poziomie od 10 do 2 tys. zł. Kara ograniczenia wolności z kolei trwa najkrócej miesiąc, a najdłużej 12 miesięcy. Może ona polegać na wykonywaniu nieodpłatnej, kontrolowanej pracy na cele społeczne wskazanej przez sąd w odpowiednim zakładzie pracy, placówce służby zdrowia, opieki społecznej, organizacji lub instytucji niosącej pomoc charytatywną lub na rzecz społeczności lokalnej, w wymiarze od 20 do 40 godzin w stosunku miesięcznym. W stosunku do osoby zatrudnionej sąd, zamiast obowiązku pracy, może orzec potrącenie od 10 do 25 proc. wynagrodzenia za pracę na rzecz Skarbu Państwa albo na cel społeczny wskazany przez sąd.

Odpowiedzialności karnej podlegają także osoby, które dokonują okresowych kontroli obiektów budowlanych bez odpowiednich uprawnień lub prawa wykonywania samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie. Przestępstwo to zagrożone jest karą grzywną, karą ograniczenia wolności albo karą pozbawienia wolności do roku.

● elementy budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działanie czynników występujące podczas użytkowania obiektu,

● elementy instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,

● elementy instalacji gazowych oraz przewodów kominowych - dymowych, spalinowych i wentylacyjnych.

Jakie kontrole muszą przeprowadzać zarządcy i właściciele nieruchomości:

● okresowe - co najmniej raz w roku,

● okresowe - co najmniej raz na pięć lat, polegające na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności obiektu budowlanego, jego estetyki oraz otoczenia,

● okresowe - co najmniej dwa razy w roku, w terminie do 31 maja oraz 30 listopada.

Hanna Wesołowska

dgp@infor.pl

Ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z późn. zm.).