Drugie życie kwaterunku, czyli i deweloper syty, i lokatorzy cali

Na ich mocy stołeczni deweloperzy mają remontować miejskie kamienice. W zamian Warszawa wykwateruje z ich budynków lokatorów. Zaniedbane miejskie nieruchomości zyskają drugie życie, deweloperzy czas, a lokatorzy bezpieczeństwo.

Inicjatorem pomysłu jest Wojciech Zabłocki, burmistrz Pragi-Północ.

- Dziś ten, kto odzyska kamienicę będącą w złym stanie technicznym, naciska na miasto, by wyprowadziło z niej mieszkańców. Argumentuje, że budynek ma inspektora nadzoru budowlanego i grozi zawaleniem. Mechanizm: deweloper straszy, a miasto zabiera ludzi do swojego zasobu, żeby uniknąć nieszczęścia, działał od lat. Stał się wręcz jedną z form oczyszczania kamienic, której w końcu należy postawić tamę - podnosi Zabłocki.

- Obecnie ustawiają się do mnie kolejki. Nie mam jednak setek wolnych lokali, aby umieścić w nich mieszkańców zwróconych kamienic. Poza tym, co z moimi budynkami komunalnymi, które są również w złym stanie technicznym? - pyta retorycznie.

Wszyscy wygrani

Pomysł jest prosty: inwestorzy, aby uniknąć żmudnych procesów eksmisyjnych, będą mogli zawrzeć z miastem umowę. W zamian za doprowadzenie do stanu używalności miejskiego zasobu zyskają gwarancję, że ratusz zdejmie im z głowy problem z lokatorami.

- Mam dużo pustych budynków, starych oficyn, klatek po pożarach, jeśli deweloperzy zdecydują się je wyremontować, ja zadeklaruję, że wyprowadzę mieszkańców z ich kamienic. Nie wykluczam też możliwości wznoszenia nowych budynków na miejskich gruntach - opisuje burmistrz Pragi-Północ.

To jednak, czy lokatorzy z dekretowych kamienic trafią do odnowionych przez deweloperów budynków, pozostanie już w gestii miasta. Te zresztą już zapowiada, że nie będzie automatu.

- Nie może być mowy o tym, żeby lokatorzy z budynków prywatnych dostawali mieszkania z zasobu miasta tylko dlatego, że właściciel budynku zawiera porozumienie remontowe z dzielnicą. Zawsze o tym, kto otrzymuje mieszkanie i jak szybko, decydują przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów i uchwały rady miasta w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta stołecznego Warszawy - podnosi Konrad Klimcza, inspektor z ratusza.

Projekty pierwszych porozumień z inwestorami są właśnie konsultowane ze stołecznym pełnomocnikiem do spraw rozwiązywania problemów lokatorów dotkniętych tzw. dekretem Bieruta. Mimo zgłoszonych uwag wszystko wskazuje na to, że w najbliższych dniach dojdzie do ich podpisania.

- Ustalenia są rzeczywiście bardzo zaawansowane. Mamy już trzech inwestorów i konkretne dla nich propozycje - przyznaje Zabłocki.

Ratusz poproszony o komentarz, jak ocenia praską inicjatywę, odpowiada, że porozumienie remontowe pomiędzy m.st. Warszawą a właścicielem nieruchomości może zostać zawarte jedynie w przypadku prawomocnej decyzji nakazującej rozbiórkę budynku lub jego remont z koniecznością opróżnienia. Zgodnie z przepisami w takiej sytuacji miasto ma bowiem obowiązek dostarczenia lokali zamiennych dla lokatorów, którym właściciel wypowiedział umowę najmu w związku z koniecznością opróżnienia. Takie osoby mają również pierwszeństwo na liście osób oczekujących na najem.

- Jeśli więc dzięki porozumieniu z właścicielem lokatorzy szybciej zostaną zabrani z budynku, któremu grozi katastrofa budowlana, to jest to jak najbardziej wskazane - wskazuje Klimcza.

Niewypowiadalne umowy

Na razie nawiązaniem współpracy zainteresowane są trzy warszawskie firmy.

Plan jest jednak taki, aby biznesowe podejście praskiego burmistrza rozprzestrzeniło się po całej Warszawie.

- Zaproponowane rozwiązanie należy ocenić bardzo pozytywnie. Wobec braku kompleksowej ustawy reprywatyzacyjnej to właśnie praktyka miasta powinna być odpowiedzią na potrzeby lokatorów przy uwzględnieniu interesów oraz celów właścicieli kamienic - komentuje adwokat Maciej Górski z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości.

Prawnik żałuje jednak, że takich pomysłów było do tej pory niewiele.

- Przecież władze mogły podejmować próby polepszenia sytuacji lokatorów w różny sposób, także przez nabywanie po atrakcyjnych cenach praw do kamienic od spadkobierców byłych właścicieli, którzy nierzadko z takimi propozycjami przychodzili do ratusza - dodaje mecenas Maciej Górski.

Dlaczego biznesowi - mimo konieczności sięgnięcia głębiej do kieszeni - propozycja miasta się wciąż opłaca?

- Droga do realizacji przez dewelopera zamierzenia inwestycyjnego w kamienicy z lokatorami jest bardzo długa i z reguły prowadzi do napięć. Przede wszystkim z uwagi na ograniczoną możliwość wypowiedzenia umów najmu, w które nabywca kamienicy wstępuje po stronie wynajmującego - wyjaśnia Górski.

Jak podkreśla, ustawa o ochronie praw lokatorów (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1610) w zasadzie czyni te umowy niewypowiadalnymi, o ile najemca korzysta z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie oddał go do używania osobie trzeciej bez zgody wynajmującego oraz nie zalega z czynszem. Właśnie ta ostatnia okoliczność staje się z reguły najprostszą podstawą do wypowiedzenia.

- Stąd też podwyżki czynszów do stawek, których lokatorzy nie są w stanie płacić. Przy czym wskazać należy, że stawki najmu komunalnego są około cztery-pięć razy niższe od stawek komercyjnych. Trudno zatem odmówić właścicielowi racji w urealnieniu nierynkowych warunków - podnosi prawnik.

Skuteczne wypowiedzenie umów nie kończy jednak deweloperskiej drogi do pełnego władania swym nabytkiem. Trzeba jeszcze przeprowadzić postępowanie przed sądem powszechnym o opróżnienie lokalu, a następnie postępowanie egzekucyjne.

- Wszystko razem może trwać nawet 3-4 lata, a nierzadko dłużej - zastrzega Górski.

@RY1@i02/2017/042/i02.2017.042.183000700.801(c).jpg@RY2@

Nieruchomości dekretowe w liczbach

Anna Krzyżanowska

 anna.krzyzanowska@infor.pl