Spółka zajmująca się obrotem nieruchomościami w różnych miastach musi zatrudnić kilku pośredników

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, pośrednikiem w obrocie nieruchomościami może być wyłącznie osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie jej przepisów. Z ustawy zatem wynika, że pośrednikiem nie może być osoba prawna ani tzw. ułomna osoba prawna (np. spółka jawna). Nie oznacza to jednak, że podmioty takie nie mogą świadczyć usług pośrednictwa. Przedsiębiorcy funkcjonujący w formie spółek mają prawo to robić, pod warunkiem że czynności pośrednictwa w ramach ich działalności są faktycznie wykonywane przez wykwalifikowanych pośredników w obrocie nieruchomościami. Jeśli przedsiębiorca działający w formie spółki wykonuje czynności pośrednictwa w więcej niż jednej miejscowości, to powinien on zapewnić, aby w każdym z tych miejsc czynności pośrednictwa były wykonywane wyłącznie przez pośredników. Nieprawidłowa jest zatem sytuacja, w której przedsiębiorca prowadzi usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, np. w trzech odległych od siebie miastach, a tylko w dwóch z nich korzysta z usług pośredników. Natomiast zgodne z ustawą będzie prowadzenie przez przedsiębiorcę w tym samym mieście dwóch biur pośrednictwa i zatrudnianie jednego czynnego pośrednika. Pośrednik ten musi jednak zapewnić obsługę obu biur w zakresie ustawowych czynności pośrednictwa.

Ustawa wskazuje formy, w jakich pośrednik ma prawo świadczyć usługi. Może on zatem wykonywać zawód albo jako przedsiębiorca prowadzący działalność w obrocie nieruchomościami, albo w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u przedsiębiorcy zajmującego się pośrednictwem nieruchomościami. Ustawa wprowadza zakaz łączenia tych form, co oznacza konieczność dokonania wyboru przez pośrednika jednej z nich. Pośrednik może świadczyć usługi osobiście lub korzystać z pomocy innych osób. Mogą jednak one wykonywać tylko czynności pomocnicze. Dodatkowo osoby te muszą działać pod bezpośrednim nadzorem pośrednika, ponieważ ponosi on odpowiedzialność zawodową za ich czynności.

Świadczenia w ramach pośrednictwa są konkretyzowane w umowie pośrednictwa. Pośrednik poprzez swoje działania ma zwiększać prawdopodobieństwo zawarcia umowy głównej, nie gwarantuje jednak jej zawarcia. Pośrednikowi należy się zatem wynagrodzenie, jeśli wykonuje to, do czego w umowie się zobowiązał. W przypadku niewywiązywania się przez pośrednika z jego obowiązków umownych wynagrodzenie nie należy się, a ewentualne postanowienie przewidujące obowiązek zapłaty wynagrodzenia nawet w takim wypadku powinno być oceniane w świetle przepisów o klauzulach niedozwolonych. Z umowy powinna wynikać wysokość wynagrodzenia, a przynajmniej sposób jego ustalenia. W braku tych postanowień należy się wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach. Warto jednocześnie podkreślić, że umowa pośrednictwa powinna zostać zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Dodatkowym postanowieniem, jakie może znaleźć się w umowie pośrednictwa, jest klauzula wyłączności na rzecz pośrednika albo przedsiębiorcy pośredniczącego. Na jej podstawie pośrednik uzyskuje wyłączność w zakresie oferty. Oznacza to, że obowiązek zapłaty umówionego wynagrodzenia powstaje nawet w przypadku, gdy nabywcę nieruchomości pozyskał zamawiający usługę.

Z mocy ustawy pośrednik przy wykonywaniu swojej działalności w związku z zawartą umową pośrednictwa, za której wykonanie odpowiada zawodowo, może pobierać odpisy, wypisy i zaświadczenia zawarte w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, tabelach taksacyjnych i mapach taksacyjnych, planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, rejestrach osób, którym przysługują prawa spółdzielcze oraz prawa odrębnej własności, ewidencji ludności, świadectwach energetycznych dotyczących nieruchomości. Nie jest zatem potrzebne odrębne upoważnienie w samej umowie pośrednictwa, aby pośrednik mógł uzyskiwać wspomniane dokumenty.

@RY1@i02/2010/012/i02.2010.012.087.002c.001.jpg@RY2@

Maciej Michalak, aplikant radcowski w Kancelarii BSO Prawo & Podatki we Wrocławiu

Rozmawiał

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).