Klientom upadłego dewelopera pozostaje zgoda na likwidację

Ostatnio jeden z najbardziej znanych w naszym kraju deweloperów - Gant Development SA - złożył do sądu wniosek o ogłoszenie upadłości. W stosunku do innego dewelopera (As - Bau SA) sąd ogłosił upadłość obejmującą likwidację majątku. Czy to, że wskazane spółki były deweloperami, ma jakikolwiek wpływ na przebieg postępowania upadłościowego? Co z nabywcami lokali budowanych przez upadłych deweloperów, którymi mogą być również inni przedsiębiorcy poszukujący lokali na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej? Co z pieniędzmi wpłaconymi upadłym deweloperom przez potencjalnych nabywców lokali?

Na pierwszy rzut oka obowiązujące od niedawna, bo od 29 kwietnia 2012 r., przepisy regulujące upadłość deweloperską (jest ich tylko pięć - od art. 425¹do art. 425⁵ ustawy z 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe i naprawcze; t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 1112; dalej: p.u.n.) wydają się być konkretne i spójne. Niestety, nic bardziej mylnego. Problem z upadłością deweloperską pojawia się, jeszcze zanim zostanie ona ogłoszona.

Wyzwanie dla sądów

Ustawa z 28 października 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377), która wprowadziła te regulacje, nie zawiera przepisów przejściowych, które precyzyjnie określałyby, od jakiego momentu należy stosować upadłość deweloperską. Można przyjąć, że wtedy, gdy upadłość danego dewelopera zostanie ogłoszona po 28 kwietnia 2012 r. Jednak pamiętać też należy, że deweloperzy realizują przedsięwzięcia na przestrzeni wielu lat - a więc stosowanie przepisów, które weszły w życie w trakcie prowadzenia inwestycji, może być uznane za zaskakiwanie uczestników takiego procesu. Mimo tych wątpliwości najrozsądniejsze - bo uzasadnione celem ustawy (zapewnienie możliwie pełnej ochrony praw nabywców lokali) - wydaje się przyjęcie tej pierwszej interpretacji. Na jej korzyść przemawiają ogólne zasady wykładni przepisów oraz względy natury praktycznej - przyjęcie drugiej koncepcji de facto uczyniłoby upadłość deweloperską bezużyteczną przez kilka najbliższych lat.

Sędzia komisarz stoi przed niezwykle trudnym zadaniem ustalenia, czy dana upadłość w istocie może być uznana za deweloperską. Stwierdzenie tego następuje poprzez oznaczenie mienia wchodzącego w skład osobnych mas upadłości. Czynność ta ma charakter sądowy i dokonywana jest przez sędziego komisarza już po ogłoszeniu upadłości. Sędzia komisarz musi zatem wykazać się umiejętnością dokonania dogłębnej analizy, czy konkretną upadłość można zakwalifikować jako deweloperską, zwłaszcza że wydane przez niego postanowienie jest niezaskarżalne. I co najistotniejsze - jest tyle upadłości deweloperskich w obrębie jednego postępowania, ile inwestycji realizował przedsiębiorca. [ramka] Nie sposób więc wykluczyć dość nietypowej sytuacji, gdy część inwestycji będzie podlegała nowym przepisom (np. budowa osiedla mieszkaniowego na gruncie własnym dewelopera), a inna część znajdzie się w ogólnej masie upadłości i nie będzie korzystała z dobrodziejstw nowych przepisów (np. proces przebudowy i nadbudowy kamienicy realizowany na gruncie niebędącym własnością dewelopera, lecz wspólnoty mieszkaniowej).

Kolejne wątpliwości

Konstrukcja ta jest przejawem głównego zamysłu przyświecającego ustawodawcy podczas nowelizowania p.u.n. - zapewnienia większej ochrony praw nabywców lokali poprzez przyznanie im pierwszeństwa w zaspokojeniu z danej masy upadłości utworzonej ze środków pieniężnych i innego mienia przeznaczonego bezpośrednio na realizację konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego. Jednak pojawia się pytanie: czy nabywcy rzeczywiście są w pełni chronieni dzięki istnieniu osobnej masy upadłości?

Znów pojawiają się wątpliwości. Powstanie osobnych mas upadłości i przysługujące przyszłym nabywcom lokali czy domów jednorodzinnych pierwszeństwo nie narusza skuteczności ustanowionych na nieruchomości dewelopera ograniczonych praw rzeczowych, w tym np. hipotek na rzecz banku finansującego inwestycję. Uwaga jest ważna, gdyż banki na ogół udzielają kredytów deweloperom na sfinansowanie inwestycji i - co zrozumiałe - szukają sposobów na skuteczne zabezpieczenie swoich roszczeń. Hipoteka na nieruchomości dewelopera stanowi na ogół dobre zabezpieczenie, w związku z czym nabywcy posiadają dodatkowego konkurenta w postaci banku, który także chce w sposób uprzywilejowany zaspokoić swoje roszczenia z masy upadłości. Doktryna nie jest zgodna w ocenie zasygnalizowanego problemu i można znaleźć głosy przemawiające za tym, że nabywcy znajdują się w superuprzywilejowanej pozycji względem pozostałych wierzycieli dewelopera, nawet względem wierzycieli rzeczowych (którzy w zwykłym postępowaniu upadłościowym korzystają z przywilejów w zaspokajaniu przysługujących im roszczeń) i przysługuje im bezwzględne pierwszeństwo zaspokojenia z danej masy upadłości. Wydaje się jednak, że prawa z hipoteki mają pierwszeństwo przed roszczeniami nabywców o bezobciążeniowe wyodrębnianie na ich rzecz własności lokalu z osobnej masy upadłości. Nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy roszczenia nabywców o przeniesienie własności lokali zostały wpisane w dziale III ksiąg wieczystych przed ujawnieniem hipoteki. W tym przypadku należałoby dać pierwszeństwo prawom nabywców, zgodnie z zasadą prawa cywilnego: Pierwszy w czasie - lepszy w prawie.

Osobne masy

Cechą charakterystyczną upadłości deweloperskiej jest istnienie osobnej masy upadłości. Tę odrębną masę majątkową tworzą: (a) środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, (b) prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie oraz (c) w określonych sytuacjach - dopłaty wnoszone przez nabywców już po ogłoszeniu upadłości na sfinansowanie dokończenia inwestycji.

@RY1@i02/2013/218/i02.2013.218.21500070a.803.jpg@RY2@

Bartosz Sierakowski radca prawny, Kancelaria Zimmerman i Wspólnicy

Bartosz Sierakowski

radca prawny, Kancelaria Zimmerman i Wspólnicy

@RY1@i02/2013/218/i02.2013.218.21500070a.804.jpg@RY2@

Piotr Zimmerman radca prawny, Kancelaria Zimmerman i Wspólnicy

Piotr Zimmerman

radca prawny, Kancelaria Zimmerman i Wspólnicy