Umowa przedwstępna bez zgody zgromadzenia wspólników

Zawarcie przez spółkę kapitałową umowy przedwstępnej lub dokonanie innej czynności prawnej obejmującej jedynie zobowiązanie do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości nie wymaga, zdaniem Sądu Najwyższego, uchwały zgromadzenia wspólników (walnego zgromadzenia). Przepisy art. 228 pkt 4 i art. 383 pkt 4 kodeksu spółek handlowych wprowadzają domniemanie wymogu uzyskania zgody zgromadzenia wspólników (walnego zgromadzenia) na nabycie i zbycie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości. Umowa albo statut spółki mogą jednak zawierać odmienne regulacje, znosząc ten nakaz w całości lub przekazując kompetencję do wydawania takiej zgody np. radzie nadzorczej.

W dwóch istotnych dla praktyki orzeczeniach Sąd Najwyższy opowiedział się za ścisłą interpretacją pojęcia "nabycie" (analogicznie "zbycie) nieruchomości (uchwała z 21 lutego 2008 r., III CZP 137/07; wyrok z 6 lutego 2009 r., IV CSK 271/08). Zdaniem SN w art. 228 pkt 4 i art. 393 pkt 4 k.s.h. jednoznacznie mówi się o "nabyciu", zatem o czynności ze skutkiem rozporządzającym. Ograniczanie zarządu w prawie do reprezentacji przez wymaganie uzyskania zgody w postaci uchwały wspólników ma charakter wyjątkowy i nie może być interpretowane w sposób rozszerzający. Dlatego nie można wymagać od zarządu, aby legitymował się zgodą zgromadzenia wspólników przy dokonywaniu jakichkolwiek działań związanych z nabyciem lub zbyciem nieruchomości (np. wszczęcie negocjacji), jeżeli nie mają one charakteru rozporządzenia prawem własności nieruchomości. Stąd sformułowana przez SN w wyroku z 6 lutego 2009r. teza, że zawarcie przez spółkę akcyjną umowy przedwstępnej obejmującej zobowiązanie do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości nie wymaga uchwały walnego zgromadzenia.

W opinii SN także w chwili nabywania nieruchomości w ścisłym tego słowa rozumieniu zarząd nie jest zobligowany do posiadania zgody organu, wymaganej na podstawie ustawy albo umowy spółki. Pogląd ten uzasadnia brzmienie art. 17 par. 2 k.s.h., który stanowi, że zgoda może być wyrażona przed złożeniem oświadczenia przez spółkę albo po jego złożeniu, nie później jednak niż w terminie dwóch miesięcy od dnia złożenia oświadczenia (o skutku rzeczowym). Sąd Najwyższy wskazał ponadto w przywołanej uchwale z 21 lutego 2008 r., że spółka kapitałowa także na udział i dokonywanie postąpienia podczas licytacji komorniczej nieruchomości (art. 921 i n. kodeksu postępowania cywilnego) nie musi posiadać zgody zgromadzenia wspólników. Wykładnia art. 987 i 991 k.p.c. prowadzi, według SN, do wniosku, że udzielenie przybicia nie oznacza nabycia własności nieruchomości. Dlatego w chwili wydawania przez sąd postanowienia o udzieleniu przybicia na rzecz spółki kapitałowej nie jest konieczna uchwała wspólników wyrażająca zgodę na takie nabycie, a sąd, przed którym zawisła sprawa o udzielenie przybicia, nie musi brać pod uwagę ograniczenia przewidzianego art. 228 pkt 4 k.s.h. (383 pkt. 4 k.s.h.) Oznacza to, że upływ terminu na udzielenie takiej zgody wg art. 17 par. 2 k.s.h. liczony jest od uprawomocnienia się orzeczenia sądu o udzielenia przybicia, ponieważ dopiero ono skutkuje nabyciem własności nieruchomości.

W praktyce oba orzeczenia oznaczają, że zarząd spółki kapitałowej może się skutecznie zobowiązać np. poprzez zawarcie umowy przedwstępnej, do nabycia lub zbycia nieruchomości bez uprzedniego uzyskania na to wymaganej ustawą albo umową spółki zgody innego organu. Uprzedni lub następczy (art. 17 par. 2 k.s.h.) brak zgody wymaganej przepisem ustawy oznacza ostateczną nieważność czynności prawnej bez możliwości jej konwalidowania. Brak zgody wymaganej statutem (umową spółki) nie wpływa na ważność czynności prawnej dokonanej bez jej uzyskania, ale nie wyklucza odpowiedzialności członków zarządu wobec spółki z tytułu naruszenia umowy spółki albo statutu (tak SN w wyr. z 25 maja 2005 r., I PK 249/04).

@RY1@i02/2011/011/i02.2011.011.210.002a.001.jpg@RY2@

Marcin Chomiuk, radca prawny w Kancelarii JARA & PARTNERS Sp. k. w Warszawie

Marcin Chomiuk

radca prawny w Kancelarii JARA & PARTNERS Sp. k. w Warszawie