Umowa w formie aktu notarialnego nie chroni przed upadłością dewelopera

Każdy, kto nabył mieszkanie od dewelopera, zaciągając wieloletni kredyt, aby wreszcie wprowadzić się do własnego "m", niejednokrotnie drży na myśl, że jego deweloper mógłby stać się niewypłacalny i ogłosić upadłość. Dotychczas branża deweloperska trzymała się mocno, z wysokimi stopami zwrotu i wieloma równolegle prowadzonymi inwestycjami. Wobec tego nikt nie zastanawiał się nad tym, czy hossa na rynku nieruchomości kiedyś się skończy. Kolejno ogłaszane upadłości firm deweloperskich, wzbudzając panikę wśród kupujących nieruchomości na rynku pierwotnym, obnażyły niemal całkowity brak ochrony prawnej indywidualnych kupujących (często konsumentów) w przypadku upadłości dewelopera.

Klient dewelopera po podpisaniu umowy, której treść obejmuje wybudowanie przez dewelopera budynku mieszkalnego, ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie prawa odrębnej własności lokalu na klienta dysponuje zazwyczaj roszczeniem o zawarcie umowy rozporządzającej (przenoszącej własność) lokalu po jego wybudowaniu i wyodrębnieniu. W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera zanim zdąży on przenieść własność lokalu na kupującego, kupujący ten staje się jednym z wierzycieli dewelopera w postępowaniu upadłościowym.

Niestety sam fakt zawarcia umowy (np. mającej postać umowy zobowiązującej do przeniesienia własności) w formie aktu notarialnego nie powoduje, iż klient staje się w jakikolwiek sposób uprzywilejowany. Osoby takie traktowane są jak wierzyciele niezabezpieczeni rzeczowo i stoją na równi ze wszystkimi innymi wierzycielami. Zaspokajani są w czwartej (z pięciu) kategorii wierzytelności, proporcjonalnie do udziału ich wierzytelności w całości wierzytelności zgłoszonych w tej kategorii. Pierwszeństwo przed nimi mają koszty postępowania upadłościowego, zaległe podatki, składki ZUS etc. Nierzadko po zaspokojeniu wierzycieli z pierwszych trzech kategorii w majątku dewelopera zostają skromne środki, które z kolei muszą zostać procentowo podzielone pomiędzy wszystkich klientów, a także dostawców, wykonawców i podwykonawców dewelopera oraz banków, które udzieliły deweloperowi kredytów na budowę domu.

Wpisanie roszczenia o przeniesienie własności lokalu do księgi wieczystej nieruchomości, na której dom jest budowany, daje pewne zabezpieczenie. Mianowicie taki zapis jest traktowany jako forma zabezpieczenia roszczenia i ma skuteczność przed prawami i roszczeniami wpisanymi później. Zatem klient w przypadku upadłości dewelopera w momencie gdy dom został już zbudowany, ale nie zostały jeszcze wydzielone lokale mieszkalne dysponuje zabezpieczeniem na nieruchomości, które przypomina hipotekę. Niestety zabezpieczenie to ustępuje pierwszeństwa zabezpieczeniom wcześniejszym, czyli zazwyczaj hipotece banku, której wysokość najczęściej przekracza wartość nieruchomości.

Sytuacja jest inna, w przypadku gdy dom został wybudowany, lokale wydzielone i deweloper zdążył już przenieść własność lokali na kupujących. W takiej sytuacji, choć ogólne zasady o hipotekach nakazują obciążenie całą hipoteką, dotychczasowo ustanowioną na dzielonej nieruchomości, wszystkich nieruchomości, które z podziału powstaną (i które następnie nabędą klienci, dostając w pakiecie nie tylko lokal, ale i hipotekę dewelopera na rzecz banku), przewidziany jest wyjątek dotyczący deweloperów. Do hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości polega na przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, hipoteka ulega podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy - a nie zwielokrotnieniu w pełnej wysokości na każdej z wydzielonych nieruchomości. Niestety dotyczy to tylko sytuacji gdy przed upadłością deweloper przeniósł już na klientów własność mieszkań, zaś oni nabyli lokale obciążone hipoteką dewelopera, którą to bank, w przypadku gdy deweloper upadnie i nie spłaci kredytu, będzie mógł realizować.

Ponadto, żeby taki mechanizm zadziałał, deweloper, który jest stroną umowy hipoteki musi sam podjąć działania. Banki dotychczas honorowały podobne ustalenia, pod warunkiem, że dany deweloper zadbał umieszczenie o ich w umowie. Klienci, nie będąc stroną umowy o hipotekę, nie tylko nie mieli żadnego wpływu na jej treść, ale i nie dysponowali wiedzą w tym zakresie (chyba że byli bardzo dociekliwi i sprawdzili treść umowy w księgach wieczystych).

Ustawodawca, świadomy braków legislacyjnych wyszedł klientom naprzeciw i 20 lutego 2011 roku wejdzie w życie duża zmiana przepisów o księgach wieczystych i hipotece. Rozszerzy ona zakres ochrony klientów w odniesieniu do hipotek ustanowionych na nieruchomości i rozszerzy ochronę także na sytuacje, w których lokale nie zostały jeszcze sprzedane, ale jedynie wyodrębnione. Choć na razie niewielki, jest to krok we właściwym kierunku.

@RY1@i02/2011/002/i02.2011.002.210.003a.001.jpg@RY2@

Piotr Zimmerman, radca prawny, specjalista od prawa upadłościowego i naprawczego

Piotr Zimmerman

radca prawny, specjalista od prawa upadłościowego i naprawczego

Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.).

Ustawa z 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 131, poz. 1075).