Firma już nie kupi ziemi rolnej jak dawniej

Zmiany wprowadzone ustawą z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw wywierają również znaczący wpływ na warunki prowadzenia działalności gospodarczej.

Ograniczenia związane z obrotem nieruchomościami istotne staną się bowiem m.in. w sytuacjach, w których:

● przedsiębiorca planował nabyć określoną nieruchomość rolną (znajdującą się w Zasobie Własności Rolnej Skarbu Państwa lub też poza tym zasobem) - nowe regulacje znacząco komplikują realizację tych planów.

● przedsiębiorca dysponuje określoną nieruchomością rolną i zakłada, że po pewnym czasie, np. kilku, kilkunastu miesiącach czy kilku latach dokona jej korzystnego zbycia - wejście ustawy w życie czyni realizację tych planów niemożliwą.

W obu sytuacjach przedsiębiorcy powinni zweryfikować, jak mocno nowe przepisy ich ograniczają i w jaki sposób mogą próbować realizować mimo wszystko postawione wcześniej cele. A takie możliwości zminimalizowania skutków nowych przepisów - istnieją.

Z planami - na starych zasadach

Pamiętać trzeba też o tym, że ograniczenia związane ze zbywaniem nieruchomości rolnych nie dotyczą nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na inne niż rolnicze cele. Tak więc, jeśli w dniu wejścia ustawy w życie na danym obszarze obowiązywał plan miejscowy, ustalający inne niż rolne przeznaczenie - obszar ten jest zwolniony z rygorów ustawy.

Od ANR zakup tylko wyjątkowo

Przedsiębiorca już nie nabędzie - tak jak do tej pory - niemal każdej nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Po zmianach będzie mógł to zrobić tylko, gdy spełnione będą określone warunki.

Przede wszystkim z zasobu agencji przedsiębiorcy będą mogli nabywać nieruchomości położone w granicach specjalnych stref ekonomicznych - wyłączono je spod działania ustawy (art. 2 ust. 1). Bedą mogli też kupować domy, lokale mieszkalne, budynki gospodarcze wraz z niezbędnymi gruntami. Osobną kategorię stanowią nieruchomości rolne do powierzchni 2 hektarów - one również są wyłączone spod działania ustawy.

Tak więc w pierwszej kolejności przedsiębiorca zainteresowany nabyciem gruntu od agencji powinien sprawdzić, czy upatrzona nieruchomość nie spełnia któregoś z tych kryteriów.

Zmiana planu powiększy możliwości

Jeżeli nie ma miejsca żaden z opisanych powyżej wyjątków - w grę wchodzi jeszcze określenie innego niż rolnicze przeznaczenia terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub nawet w samym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Ewentualnie - uzyskanie dla jakiejś nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy dla danej inwestycji. Co ciekawe i istotne dla przedsiębiorców - decyzję taką może uzyskać każdy zainteresowany, nie tylko aktualny właściciel nieruchomości - tak więc jeśli grunt należy do agencji, o decyzję o warunkach zabudowy może wystąpić także zainteresowany terenem przedsiębiorca.

W ostateczności można jeszcze zwrócić się z prośbą do prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych o złożenie wniosku do ministra właściwego do spraw rolnictwa. Minister może wydać zgodę na nabycie nieruchomości od agencji, jeżeli uzna, że jest to uzasadnione względami społeczno-gospodarczymi. Nie ma jednak takiego obowiązku - to zależy od jego dobrej woli.

Istnieje zatem kilka możliwości, aby obejść zakaz sprzedaży nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa.

Od innych nabyć jeszcze trudniej

Przedsiębiorca nie kupi też już tak łatwo ziemi rolnej ani od rolnika, ani od innego przedsiębiorcy. Chyba że ta ziemia rolna np. w planie zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona na inne cele.

Ustawa wprowadziła również ograniczenia związane z obrotem wszystkimi pozostałymi nieruchomościami rolnymi. Zgodnie z nowym brzmieniem ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 803 ze zm.; dalej: u.k.u.r.), nieruchomość rolną może nabyć tylko rolnik indywidualny, ewentualnie jednostki samorządu terytorialnego lub kościoły i związki wyznaniowe.

Dodatkowo przy zbywaniu takich nieruchomości prawo pierwokupu ma Agencja Nieruchomości Rolnych.

Po nabyciu nieruchomości rolnej nowy właściciel w większości przypadków przez co najmniej 10 lat powinien prowadzić tam działalność rolniczą. Od wymogów tych trudno jest uzyskać jednoznaczne wyłączenie. To w praktyce uniemożliwia przedsiębiorcy zarówno nabycie, jak i sprzedaż jakiegokolwiek gruntu rolnego, poza wyłączonymi spod działania ustawy.

Plan można zmienić!

Problem przedsiębiorcy - zarówno w przypadku zakupu ziemi od agencji, jak i od pozostałych podmiotów - najszybciej dałoby się załatwić przez zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie bowiem z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego - nieruchomościami rolnymi są te nieruchomości, które są lub mogą być przeznaczone na szeroko rozumianą działalność rolniczą, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na inne cele (warto na marginesie zasygnalizować, że o różnych definicjach nieruchomości i gruntów rolnych w polskim ustawodawstwie przedsiębiorcy powinni pamiętać przy okazji obrotu takimi nieruchomościami). W przedmiotowym przypadku można dodać, że wiele będzie zależało od dobrej woli gminy. Gmina może uchwalić plan zmieniający przeznaczenie gruntów rolnych. Jednakże w przypadku ziem klas I-III potrzebna jest dla tego działania zgoda ministra właściwego do spraw rolnictwa (wyłączając grunty położone na terenach miast).

Nie można jednak od gminy żądać w żadnym postępowaniu uchwalenia określonego planu miejscowego. Nie ma czegoś takiego, jak formalne wszczęcie procedury związanej z uchwaleniem planu miejscowego. To będzie jej dobra wola, której nie da się wymusić w żadnym postępowaniu administracyjnym.

Trzeba również pamiętać, że w większości przypadków postępowania planistyczne trwają co najmniej kilka miesięcy.

Dla gruntów mniej wartościowych niż klasy I-III możliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jednakże w tym przypadku do uznania gruntu za grunt nierolny w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego niezbędne będzie jeszcze jego wyłączenie z produkcji rolnej (co wiąże się z dodatkowym czasem i często bardzo wysokimi kosztami).

Po zmianach nieruchomość rolną będzie mógł nabyć tylko rolnik indywidualny, ewentualnie jednostki samorządu terytorialnego czy też kościoły i związki wyznaniowe. Dodatkowo, przy zbywaniu takich nieruchomości, prawo pierwokupu należy do Agencji Nieruchomości Rolnych.

!Gmina może uchwalić plan zmieniający przeznaczenie gruntów rolnych. Jednakże w przypadku ziem klas I-III potrzebna dla tego działania jest zgoda ministra właściwego do spraw rolnictwa (wyłączając grunty położone na terenach miast).

@RY1@i02/2016/078/i02.2016.078.18300340b.804.jpg@RY2@

Co przedsiębiorca może nabyć od Agencji Nieruchomości Rolnych

PRZYKŁAD 1

Można spać spokojnie

Przedsiębiorca posiada nieruchomość rolną, która jest objęta planem miejscowym, określającym jej przeznaczenie usługowe. Pomimo tego, że faktycznie dalej można taką nieruchomość wykorzystywać rolniczo (nie została wyłączona z produkcji rolnej) - po 1 maja 2016 r. ten przedsiębiorca będzie miał prawo swobodnie ją sprzedawać innym podmiotom.

Jak nie stracić na sprzedaży

Przedsiębiorca, który koniecznie chciałby pozbyć się nieruchomości mającej status ziemi rolnej, ma niewielkie pole manewru: może co najwyżej spróbować przekazać taką nieruchomość odpłatnie Agencji Nieruchomości Rolnych.

Zanim to jednak uczyni, powinien:

Krok 1 - zweryfikować, czy jest w danym momencie możliwość sprzedaży gruntu rolnikom indywidualnym, jednostkom samorządu terytorialnego czy też kościołom lub związkom wyznaniowym - względem tych podmiotów przy obrocie nieruchomościami rolnymi nie ma ograniczeń;

Krok 2 - jeżeli stwierdzi, że nie ma możliwości sprzedania gruntu któremukolwiek z tych podmiotów - powinien spróbować wyszukać innego nabywcę, dającego rękojmię prowadzenia na danym gruncie działalności rolniczej (ale uwaga: taka transakcja nie może jednocześnie doprowadzić do nadmiernej kumulacji gruntów).

Na sprzedaż nieruchomości dla nabywcy, dającego rękojmię prowadzenia na danym gruncie działalności rolniczej - potrzebna będzie pozytywna decyzja prezesa agencji Nieruchomości Rolnych.

W przypadku otrzymania decyzji odmownej na sprzedaż tak wyszukanemu nabywcy - przedsiębiorca może w ciągu miesiąca od dnia jej ostateczności zażądać od gencji odpłatnego przejęcia nieruchomości, a agencja będzie musiała się do tego żądania dostosować.

Decyzja stanie się ostateczna od momentu, od którego nie przysługuje na nią żaden środek odwoławczy. Czyli po wydaniu decyzji należy poczekać, aż żadna ze stron nie wniesie odwołania w terminie 14 dni od otrzymania decyzji. A jeśli takie odwołanie zostanie wniesione, należy poczekać na ostateczną decyzję organu odwoławczego (ministra właściwego ds. rolnictwa).

Wycena ziemi

Wartość nieruchomości zostanie ustalona w drodze wyceny przez agencję.

Jeżeli wyniki takiej wyceny przedsiębiorcy nie będą odpowiadały - nie jest on bezbronny. Może skierować sprawę do sądu i tam ustalić wartość nieruchomości.

Oczywiście z perspektywy zamierzeń i celów dotyczących działalności gospodarczej - wartość ta zapewne nie będzie dla przedsiębiorcy satysfakcjonująca. Szczególnie w przypadkach gdy nabywał grunt w celach dalszej odsprzedaży.

Odnosząc się do podstawowych skutków związanych z omawianą ustawą, wskazać należy, że wiele będzie zależało od kalkulacji dokonanej przez przedsiębiorcę.

Może on próbować porozumieć się w sprawie nabycia nieruchomości przez Agencję Nieruchomości Rolnych. Może również - na zasadach wyżej opisanych - próbować sprzedać nieruchomości konkretnym, wymienionym w ustawie (i wskazanym powyżej) podmiotom lub później zażądać od agencji nabycia nieruchomości. Jednakże cena zapłacona za nieruchomość w takim przypadku może być niska.

Alternatywa: zmiana planu

Innym możliwym rozwiązaniem jest uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub rozpoczęcie szerszej procedury związanej z odrolnieniem gruntu (i jego wyłączeniem z produkcji rolnej). Może to być jednak znacznie bardziej czasochłonne i kosztochłonne (czego przykładem mogą być chociażby koszty wyłączenia gruntu z produkcji rolnej).

Nie zawsze też wszystko zależeć będzie od przedsiębiorcy (jak to jest chociażby z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).

Jednym słowem - pewne warianty postępowania można zaproponować, ale nie zawsze będą one idealne. Niewątpliwie zdarzy się bardzo wiele sytuacji, w których strat nie da się ominąć, a można będzie je tylko minimalizować. Dotyczy to niestety również nieruchomości rolnych położonych w miastach. Trochę łatwiej można je co prawda odrolnić, jednakże również w tym przypadku wprowadzone zmiany pozostawią przedsiębiorcom taką samą, jak opisana powyżej, alternatywę.

Kłopotliwe prawo pierwokupu

Obciążeniem jest również prawo pierwokupu, przysługujące z mocy ustawy na nieruchomościach rolnych Agencji Nieruchomości Rolnych.

Nawet w sytuacji, gdy nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku zawarcia innej niż sprzedaż umowy, jednostronnej czynności prawnej, orzeczenia sądowego, podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego lub nawet zasiedzenia nieruchomości rolnej -agencja będzie mogła złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą jej równowartości pieniężnej odpowiadającej wartości rynkowej (z wyłączeniem kilku przypadków, np. dziedziczenia przez rolnika indywidualnego czy osobę najbliższą). Tak więc w przypadku, gdy spółka prawa handlowego będąca właścicielem nieruchomości rolnej ulegnie przekształceniu lub połączy się z inną spółką - wystarczy to do umożliwienia agencji przejęcia jej nieruchomości rolnej.

W przypadku, gdy spółka prawa handlowego będąca właścicielem nieruchomości rolnej ulegnie przekształceniu lub połączy się z inną spółką, agencja zyska możliwość przejęcia tej nieruchomości rolnej. Będzie mogła to uczynić na podstawie złożonego oświadczenia.

Wyjątki od nowych ograniczeń

Na poprzednich stronach przedstawione zostały podstawowe zasady związane ze zbywaniem nieruchomości rolnych. Pamiętać trzeba jednak o tym, że ustawodawca wprowadził również przepisy przejściowe. Odnoszą się one do pewnych kategorii nieruchomości.

Warunki zabudowy - przydatne

Można mówić o dwóch głównych wyłączeniach rygorów dotyczących obrotu nieruchomościami rolnymi (wyłączenia te dotyczą jednak skutków zmian ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, ale już nie zakazów sprzedaży gruntów z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa). Chociaż, jak wskazano powyżej, ten ostatni zakaz przy dobrej woli organów administracji publicznej w gminie stosunkowo łatwo i tak można ominąć.

W pierwszej kolejności wyłączeniu podlegają nieruchomości rolne, dla których w dniu wejścia przedmiotowej ustawy w życie obowiązują ostateczne decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przeznaczone na cele inne niż rolne (art. 11 ust. 2 ustawy).

Czyli: jeżeli jakaś decyzja o warunkach zabudowy zostanie wydana później - związany z nią grunt nie będzie podlegał wyłączeniu z nowych regulacji ustawowych. Więcej, nawet jeżeli postępowanie administracyjne dotyczące danej decyzji zostało wszczęte przed wejściem ustawy w życie - nie będzie to wystarczające.

Decyzja musi być ostateczna

Może być niewystarczające nawet, gdy przed majem bieżącego roku taka decyzja o warunkach zabudowy została wydana, ale istnieje jeszcze możliwość odwołania od niej. Jeśli przykładowo jakiś deweloper uzyskał decyzję o warunkach zabudowy w kwietniu - wszystko będzie zależało od tego, czy właściciele nieruchomości sąsiednich od tej decyzji się odwołają. Jeżeli tak - decyzja organu drugiej instancji zostanie wydana po wejściu ustawy w życie - i wtedy już dana nieruchomość nie zostanie wyłączona z nowych rygorów ustawowych.

Jednakże nie wyklucza to innego, ciekawego przypadku: jeżeli ostateczną decyzję o warunkach zabudowy dla danej nieruchomości uzyskał inny podmiot niż jej właściciel - taką nieruchomość będzie można sprzedać bez ograniczeń. Wyłączenie ustawowe jest bowiem skierowane względem nieruchomości, a nie względem ich właścicieli (czy też adresatów decyzji o warunkach zabudowy).

Grunty o powierzchni 0,5 ha

Drugie wyłączenie dotyczy gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni, która nie przekracza 0,5 ha. Grunty te w dniu wejścia ustawy w życie powinny być zajęte pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi, umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie. Dotyczy to również gruntów zajętych na prowadzenie ogródka domowego.

Warunek jest taki, aby grunty te tworzyły zorganizowaną całość gospodarczą i nie zostały wyłączone z produkcji rolnej. Oczywiście nie zawsze dany przedsiębiorca będzie dysponował gruntami spełniającymi powyższe kryteria. Wątpliwości dotyczyć też mogą niektórych stosowanych przez ustawodawcę pojęć (np. wymóg tworzenia przez te grunty "zorganizowanej całości gospodarczej").

W tym miejscu warto dodać, że dzięki przepisom przejściowym problemu nie będzie w przypadku toczących się postępowań w sprawie nabycia nieruchomości rolnych oraz wpisu do księgi wieczystej.

W przepisach przejściowych przewidziano bowiem wyłączenie zastosowania nowych regulacji w stosunku do postępowań dotyczących nabycia nieruchomości rolnych oraz wpisu do księgi wieczystej wszczętych przed dniem wejścia ustawy w życie. W takich przypadkach stosuje się bardziej liberalne przepisy wcześniejsze. Tacy przedsiębiorcy mogą zatem spać spokojnie.

Grunty rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha

Prawie "rzutem na taśmę" w ostatniej chwili procedowania przedmiotowej ustawy Senat dokonał jeszcze jednej istotnej zmiany. Nie jest ona przepisem przejściowym (jak opisane powyżej), nie odnosi się więc tylko do konkretnych sytuacji z dnia wejścia ustawy w życie, ale do wszystkich późniejszych przypadków. Zgodnie z nią opisanych powyżej regulacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Stanowiło to wyraz kolejnego (co prawda niezbyt znaczącego) ustępstwa ze strony ustawodawcy na rzecz zapewnienia większej swobody w ramach rynku nieruchomości.

Jeżeli więc przedsiębiorca dysponuje nieruchomością rolną o powierzchni mniejszej niż 0,3 hektara - może ją swobodnie sprzedawać. Nie ma dodatkowych wymogów, zgodnie z którymi nieruchomość trzeba sprzedawać tylko na rzecz rolnika indywidualnego ani prawa pierwokupu przyznanego Agencji Nieruchomości Rolnych. Względem tego rodzaju nieruchomości stan prawny wygląda tak samo jak przed wejściem omawianej ustawy w życie. I nie jest ważne, czy taka nieruchomość jest zabudowana, niezabudowana czy wykorzystywana na określone cele.

Tak więc czasem może okazać się możliwe zbywanie gruntów rolnych z przeznaczeniem na małe osiedla mieszkaniowe.

Ograniczenia

W związku z powyższym zaczęły pojawiać się na rynku pomysły, zgodnie z którymi duże nieruchomości rolne będą po prostu dzielone na kilka, kilkanaście małych, a te będą mogły stanowić już swobodny przedmiot obrotu. Niestety, nie wydaje się to takie łatwe. Możliwość wydzielenia tak małych nieruchomości rolnych jest mocno ograniczona w przepisach.

Zgodnie z art. 93 ust. 2a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.) podział nieruchomości rolnych powodujący wydzielenia działek gruntu mniejszych niż 0,3 ha jest dopuszczalny jedynie pod warunkiem, że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami.

Z podobnego powodu uważać też trzeba na pomysły, by wykorzystać w tym kontekście instytucję scaleń i podziałów nieruchomości - również występującą w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Instytucja ta dotyczy bowiem obszarów przeznaczonych w planach miejscowych na cele inne niż rolnicze.

Otwartym zagadnieniem może być wykorzystanie natomiast rozwiązań zawartych w ustawie z 26 marca 1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 700 ze zm.). Kwestia wykorzystania tych przepisów wymaga szerszych analiz, jednakże warto już teraz zastrzec, że procedura ta wymagałaby skomplikowanych działań i udziału różnych organów administracji publicznej (np. starosty).

Z ustawy wyłączono grunty rolne zabudowane o powierzchni, która nie przekracza 0,5 ha - o ile w dniu wejścia ustawy w życie były zajęte pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi, umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie.

Regulacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. To jedno z ustępstw na rzecz zapewnienia większej swobody w ramach rynku nieruchomości, które wprowadzono podczas prac w parlamencie.

@RY1@i02/2016/078/i02.2016.078.18300340b.105.gif@RY2@

Przedsiębiorca będzie mógł bez problemu sprzedać lub kupić grunt rolny, jeżeli:

PRZYKŁAD 2

Kilka działek poniżej 0,3 ha? Liczy się je osobno

Przedsiębiorca jest właścicielem kilku nieruchomości rolnych o powierzchni poniżej 0,3 ha. Mimo że łącznie mają powierzchnię większą - będzie można bez żadnych ograniczeń nieruchomości te sprzedawać dowolnie wybranym podmiotom.

Wierzyciele nie zaspokoją się ziemią rolną

Nabycie nieruchomości rolnej w postępowaniu egzekucyjnym również będzie podlegało rygorom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Jak wcześniej opisano, ustawodawca poczynił kilka wyjątków od ogólnej zasady, że nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny (dodany art. 2a w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego). Chodzi m.in. o nabycie nieruchomości rolnej przez osobę bliską zbywcy, jednostkę samorządu terytorialnego, ANR, Kościół, a także nabycie w drodze dziedziczenia, zapisu windykacyjnego oraz w toku postępowania sanacyjnego. Pierwotnie w tym katalogu znajdował się również wyjątek dotyczący nabycia ziemi rolnej na podstawie orzeczenia sądu lub organu wydanego w toku postępowania egzekucyjnego. Na etapie prac legislacyjnych w parlamencie to ostatnie odstępstwo wykreślono jednak z ustawy.

W takiej sytuacji pojawia się pytanie: w jaki sposób będzie zaspokajany wierzyciel, który nie jest rolnikiem, gdy dojdzie do egzekucji z nieruchomości rolnych. Sprawa wydaje się jasna, jeżeli powiedzie się licytacja komornicza prowadzona w trybie ustawy z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 101 ze zm.). Wtedy ziemię kupi ANR albo inny uprawniony podmiot, a wierzyciel dostanie pieniądze.

- W przypadku egzekucji prowadzonej z nieruchomości rolnej Agencja Nieruchomości Rolnych będzie mogła skorzystać z prawa pierwokupu w toku licytacji komorniczej, ale otwarte pozostaje pytanie, kto - sąd czy komornik - będzie informował agencję o terminie licytacji - zastanawia się Jerzy Bańka, wiceprezes Związku Banków Polskich, co wynika z art. 4 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Gdy agencja powie "nie"

Wątpliwości pojawiają się jednak, gdy dojdzie do dwóch bezskutecznych licytacji. Teoretycznie, stosując zapisy kodeksu postępowania cywilnego, w takiej sytuacji wierzyciel staje się właścicielem nieruchomości. I nie byłoby z tym problemu, gdyby nie to, że art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jako nabywcę nieruchomości wskazuje co do zasady rolnika indywidualnego, czyli literalnie rzecz biorąc, wierzyciel, który nie ma takiego statusu i nie może przejąć własności ziemi rolnej. Problem może dotyczyć wierzycieli będących choćby osobami prawnymi, jak banki czy firmy pożyczkowe. Potwierdzają to eksperci, których poprosiliśmy o opinię.

Bez pieniędzy i bez ziemi

W sytuacji gdy w trakcie licytacji w postępowaniu egzekucyjnym nie znajdzie się nabywca nieruchomości spełniający kryteria rolnika indywidualnego, to wierzyciel, jak np. bank, nie będzie mógł przejąć własności takiej ziemi. A do takiej sytuacji może dochodzić często. Bo w licytacji będą mogły wziąć udział tylko osoby uprawnione na mocy ustawy, czyli rolnicy. - Wskutek tego, że krąg potencjalnych uczestników licytacji zostanie znacząco ograniczony, spadnie skuteczność takich licytacji - uważa Maciej Górski, adwokat z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości.

- Ten wykreślony z pierwotnego projektu wyjątek nie został przeniesiony do innych przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego - mówi Bartłomiej Dębski, associate w praktyce nieruchomości kancelarii Domański Zakrzewski Palinka. - Oznacza to, że potencjalny nabywca nieruchomości rolnej stający do licytacji w postępowaniu egzekucyjnym lub wierzyciel próbujący przejąć tę nieruchomość na własność będzie musiał na nabycie uzyskać zgodę prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych (chyba że obejmują go inne wyjątki przewidziane w ustawie). W praktyce oznacza to na przykład, że bank zamierzający przejąć nieruchomość swojego dłużnika zostanie pozbawiony tego prawa jako podmiot niedający rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej (bo to jedna z przesłanek udzielenia zgody przez prezesa ANR) - konkluduje Dębski.

I dodaje, że zagadnienie to jest o tyle interesujące, że w art. 8 ust. 1 pkt 6 ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. 2014 poz. 1380 ze zm.), której celem również jest reglamentacja obrotu nieruchomościami, przewidziano na rzecz banków stosowny wyjątek od wymogu uzyskania zezwolenia (co do nieruchomości rolnych - jedynie dla nieruchomości o powierzchni nie większej niż 1 ha). - Cudzoziemski bank nie musi więc wprawdzie uzyskiwać zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych na nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni np. 0,5 ha, ale będzie musiał o taką zgodę prosić (najpewniej bezskutecznie) prezesa ANR. Wydaje się zatem, że w związku ze zmianą przez posłów treści projektowanego art. 2a ust. 3 pkt 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, pojawiła się w systemie prawa kolejna niekonsekwencja - dodaje Bartłomiej Dębski.

- Zmiany w przepisach doprowadzą więc do stanu, w którym bank, dysponując zabezpieczeniem hipotecznym na danej nieruchomości, de facto nie będzie mógł z tego zabezpieczenia skutecznie skorzystać, jeśli licytacja nie zakończy się powodzeniem - dodaje Piotr Woźniak, radca prawny w EY Law.

Podobnie uważa Artur Bilski, prawnik z Instytutu Prawa Cywilnego Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego.

Cel: zapobiec patologii

Eksperci tłumaczą, że wykreślenie z ustawy wyjątku dotyczącego postępowań egzekucyjnych prawdopodobnie ma zapobiec fikcyjnym bankructwom. Gdyby bowiem pozostawiono wyjątek dla postępowań egzekucyjnych, to mógłby zostać zrealizowany następujący scenariusz: zagraniczny fundusz udziela rolnikowi pożyczki, ten jej nie spłaca, w efekcie ziemia jest wystawiana na licytację, ale do sprzedaży tą drogą nie dochodzi i fundusz przejmuje własność nieruchomości będącej zabezpieczeniem zaciągniętego zobowiązania. Zupełnie innego zdania jest jednak Jerzy Bańka. Przedstawiciel Związku Banków Polskich wskazuje, że wykreślenie wspomnianego wyjątku nie wpłynie znacząco na sytuację wierzycieli niebędących rolnikami.

- Jeśli agencja nie skorzysta z prawa pierwokupu, a nieruchomości nie uda się sprzedać w ramach dwóch kolejnych licytacji, każdy wierzyciel niebędący rolnikiem będzie mógł stać się właścicielem takiej nieruchomości. Usunięcie z ustawy wyjątku polegającego na tym, że przepisów nie stosuje się do ziemi rolnej nabywanej w wyniku egzekucji, niewiele zmienia w całej sytuacji. Gdyby wyjątek utrzymano, Agencji Nieruchomości Rolnych nie przysługiwałoby w przypadku postępowań egzekucyjnych prawo pierwokupu - opisuje Jerzy Bańka.

OPINIA EKSPERTA

@RY1@i02/2016/078/i02.2016.078.18300340b.806.jpg@RY2@

Artur Bilski Instytut Prawa Cywilnego WPiA UW

Ostatnie zmiany do projektu ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa mogą budzić poważne obawy. O ile pierwotny, rządowy projekt ustawy pozwalał bowiem na nabycie nieruchomości rolnych przez nierolników na drodze postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego, o tyle jego obecna wersja wyłącza taką ewentualność.

Jednocześnie zdziwienie budzić może art. 7 pkt 7 ustawy, który stanowi, że "Jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku (...) orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym (...) - Agencja działająca na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej". A tymczasem, zgodnie z tą samą ustawą, owo nabycie nie może nastąpić, gdyby nabywcą był kto inny niż rolnik.

Co ciekawe jednak, ustawa wprowadza możliwość dokonania zbycia nieruchomości rolnej na drodze postępowania sanacyjnego, co należy uznać za pewną niekonsekwencję, umożliwia to bowiem przejście własności w ramach postępowania restrukturyzacyjnego, lecz nie przy upadłości właściciela takiej nieruchomości.

 Oprac. JAS

Prawo pierwokupu udziałów i akcji

Ograniczenia istotne dla przedsiębiorców, związane z przedmiotową ustawą, sięgają jednak znacznie dalej. Zgodnie z art. 3a nowego brzmienia ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, Agencji Nieruchomości Rolnych, działającej na rzecz Skarbu Państwa, przysługuje prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej.

Ta nowa zasada jest bardzo rygorystyczna i brzemienna w skutki. Obejmuje ona bowiem zarówno spółki kapitałowe (z ograniczoną odpowiedzialnością i akcyjną), jak też osobowe (np. jawna, partnerska czy komandytowa). Jedyną przesłanką związaną z ustanowieniem prawa pierwokupu (obowiązującego z mocy tej ustawy - nie będzie potrzebna więc do jego ustanowienia żadna umowa) będzie sam fakt sprawowania własności przez spółkę nad nieruchomością rolną. Nie są ważne ani powierzchnia, ani np. majątek, którym spółka dysponuje.

Niniejszy przepis znajdzie więc zastosowanie także w sytuacji, kiedy spółka obracająca milionami złotych, będąca właścicielem małej nieruchomości rolnej (o znikomej wartości), będzie objęta niniejszymi rygorami.

Zgodność tego przepisu z konstytucją jest podawana w wątpliwość przez wielu analityków.

Przewidziane przez ustawodawcę wyłączenia sytuacji, w których agencji przysługuje prawo pierwokupu, dotyczą akcji dopuszczonych do obrotu na rynku giełdowym oraz zbywania na rzecz osoby bliskiej zbywcy. Osobą taką mogą być zgodnie z ustawą jego zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka oraz osoby przysposabiające i przysposobione. Tak więc również w tym przypadku możliwość manewru uwolnienia się od prawa pierwokupu agencji przez jakiegoś udziałowca nie jest zbyt duża.

Konsekwencje niepowiadomienia

O zbyciu udziału (po zawarciu warunkowej umowy zobowiązującej) informuje agencję zbywca (art. 7 pkt 6 ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa). Ustawa nie wprowadza jednak konkretnego terminu na to powiadomienie. Powinien zrobić to "niezwłocznie". Jeżeli tego nie zrobi, a udział zostanie zbyty - cała transakcja będzie nieważna. Zgodnie bowiem z nowym brzmieniem art. 9 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego "Nabycie nieruchomości rolnej, udziału bądź części udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, nabycie akcji i udziałów w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej dokonane niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne".

Skutki niezawiadomienia obciążają zatem i zbywcę, i nabywcę.

Problemy z egzekwowaniem

Do ustanowionego w niniejszej ustawie prawa pierwokupu stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego - mówi ustawa. Wydaje się, że formuła ta nie stanowi pełnego wyjaśnienia potencjalnych problemów związanych z jego egzekwowaniem.

Co prawda, ustawodawca zastrzega, że zbycie udziałów i akcji z pominięciem nowych przepisów będzie nieważne. W pozostałym zakresie można dodać, że w związku z ustanowieniem prawa pierwokupu, umowa zbycia akcji lub udziału ulega rozdzieleniu na zobowiązującą (warunkową) i rozporządzającą.

W ramach tej pierwszej zbywca może zobowiązać się do przeniesienia na rzecz nabywcy udziału lub akcji na określonych zasadach, pod warunkiem że powiadomiona o treści tej umowy Agencja Nieruchomości Rolnych w ciągu miesiąca od otrzymania informacji nie skorzysta ze swojego prawa i nie wejdzie na miejsce nabywcy (na takich samych zasadach). Agencja oczywiście będzie miała taką możliwość, ale nie będzie miała takiego obowiązku. Zawsze jednak przy tej okazji w danej spółce wystąpi niepewność w zakresie tego, czy dana akcja lub udział nie trafi do agencji.

Dodajmy, że z perspektywy tej ostatniej skorzystanie z prawa pierwokupu będzie zupełnie uznaniowe. Agencja wysyła oświadczenie (które musi być w formie aktu notarialnego) o skorzystaniu z prawa pierwokupu przesyłką poleconą, nadaną za potwierdzeniem odbioru w placówce operatora pocztowego. Jednocześnie ustawodawca określa domniemanie, że zobowiązany z prawa pierwokupu zapoznał się z treścią oświadczenia agencji z chwilą jego publikacji na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej. Czyli moment publikacji będzie stanowił główne kryterium, w ramach którego oceniane będzie uzyskanie przez zbywcę akcji lub udziału informacji o skorzystaniu przez agencję z prawa pierwokupu.

Z przepisów tych wynika więc obowiązek monitorowania przez zbywcę udziału lub akcji strony Biuletynu Informacji Publicznej Agencji Nieruchomości Rolnych.

Agencja zajrzy w księgi

Na tym jednak nie koniec. Agencji Nieruchomości Rolnych przed nabyciem udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej, przysługiwać będzie prawo przeglądania ksiąg i dokumentów spółki, a nawet domagania się od spółki udzielenia informacji dotyczących obciążeń i żądań nieujętych w tych dokumentach.

Z tym wiąże się dużo obaw i kontrowersji. Co prawda informacje uzyskane w ten sposób przez agencję będą stanowiły tajemnicę handlową, jednakże warto wskazać, że prawo żądania tych informacji będzie przysługiwało zawsze po zawarciu umowy zobowiązującej.

Może się więc zdarzyć sytuacja, w której agencja w ogóle nie będzie chciała nabyć zbywanego udziału lub akcji - a będzie chciała się tylko zapoznać z dokumentacją księgową spółki. W analizowanym przypadku - zawsze będzie mogła to zrobić. Zapewne również takie prawo przyznane agencji może odstraszać niektóre spółki przed zbywaniem akcji lub udziałów. Warto też wskazać, że przedmiotowe prawa Agencji Nieruchomości Rolnych ujęte zostały w bardzo szeroki, ogólny sposób. Otwiera to pole do nadużyć i praktycznych problemów, które mogą w danym przypadku być związane z zakresem żądanych dokumentów, terminami ich przedstawienia i konsekwencjami niewykonania tych wymogów.

Niezgodność z konstytucją

Zapisy ustawy budzą kontrowersje również z punktu widzenia zgodności z Konstytucją RP. Nie można wykluczyć, że część tych postanowień będzie kwestionowanych przed Trybunałem Konstytucyjnym, chociażby w zakresie naruszenia zasad związanych z ochroną prawa własności lub swobodą prowadzenia działalności gospodarczej.

88,8 tys. tyle jest osób prawnych i jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej, które prowadzą gospodarstwa rolne (w tym spółek prawa handlowego oraz spółdzielni produkcji rolnej)

Agencji Nieruchomości Rolnych, działającej na rzecz Skarbu Państwa, zgodnie z art. 3a nowego brzmienia ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, przysługuje prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej. Nowa zasada obejmuje zarówno spółki kapitałowe, jak i osobowe.

ANR przysługuje również prawo nabycia nieruchomości rolnej będącej własnością spółki osobowej (czyli jawnej, partnerskiej, komandytowej i komandytowo-akcyjnej - jeżeli w spółkach tych zmieniają się lub przystępują do nich nowi wspólnicy.

RAMKA

Jest luka

Warto zwrócić uwagę, że w ustawie jest luka. Jak pisaliśmy w artykule "Ziemia odzyskana" (DGP nr 74) z 18 kwietnia - przedstawione ograniczenia w zbywaniu nieruchomości odnoszą się wyłącznie do spółek będących właścicielami nieruchomości rolnych. Ale nie dotyczą już spółek, które posiadają udziały w spółce będącej właścicielem nieruchomości.

Wystarczy zatem przed końcem kwietnia utworzyć spółkę matkę, która obejmie 100 proc. udziałów w spółce córce, która posiadać będzie ziemię rolną. Otworzy to drogę do obejścia zakazów. W tej sytuacji spółka matka tylko pośrednio będzie właścicielem gruntów.

Wszystko wskazuje, że kupując spółkę matkę - nawet po 30 kwietnia będzie można kupić ziemię rolną.

PRZYKŁAD 3

Mała działka - duży problem

Spółka posiada bardzo duży majątek. Wśród licznych nieruchomości jest również nieruchomość rolna o powierzchni 0,6 ha.

W takim wypadku każdorazowa sprzedaż udziału tej spółki powoduje możliwość jego przejęcia przez Agencję Nieruchomości Rolnych. Otwiera to też możliwość zapoznania się agencji z dokumentacją księgową spółki.

Spółka osobowa też pod rygorem ustawy

Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje również prawo nabycia nieruchomości znajdującej się w spółce osobowej (czyli spółce jawnej, partnerskiej, komandytowej i komandytowo-akcyjnej). Dotyczy to - jak w poprzednim przypadku - spółek będących właścicielami nieruchomości rolnych. To prawo nabycia nieruchomości znajdującej się w spółce osobowej ANR będzie miała w sytuacji, kiedy w tych spółkach zmieniają się, lub przystępują do nich nowi wspólnicy. W takim przypadku agencja (znów działająca na rzecz Skarbu Państwa), jak stanowi ustawodawca, "może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej".

Sumę ustalać się będzie na podstawie odpowiednich przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Nowe obowiązki

Regulacja ustalająca prawo pierwokupu przez ANR rodzi nowe obowiązki dla spółek osobowych:

● muszą powiadomić ANR o zmianie bądź przystąpieniu nowego wspólnika do spółki - w terminie miesiąca od dnia dokonania czynności prawnej, która tego rodzaju skutki spowodowała;

● dodatkowo do takiego powiadomienia spółka musi dołączyć wypis z ewidencji gruntów i budynków każdej nieruchomości rolnej, która stanowi jej własność;

● po wysłaniu informacji spółka będzie musiała czekać na reakcję ze strony agencji, która oświadczenie musi złożyć w ciągu miesiąca od uzyskania informacji. Następnie powinna wysłać spółce oświadczenie o skorzystaniu ze swojego uprawnienia (w formie aktu notarialnego) listem poleconym.

Jednakże, podobnie jak przy zbywaniu akcji i udziałów (i związanym z tym prawem pierwokupu) ustawodawca wprowadza zasadę, że spółka uzyskała wiedzę o rzeczonym oświadczeniu z chwilą publikacji stosownej informacji na stronie Biuletynu Informacji Publicznej. W oświadczeniu powinna zostać wskazana kwota, za jaką dana nieruchomość ma być nabyta. Agencja może swoim oświadczeniem obejmować zarówno wszystkie nieruchomości rolne stanowiące własność spółki, jak również tylko niektóre z nich. Może tutaj działać zupełnie uznaniowo.

Jak zakwestionować ofertę

Spółka nie może nie zgodzić się z samym faktem nabycia jej nieruchomości rolnej przez agencję. Na to nie ma wpływu. Co najwyżej - uzyskuje możliwość w zakresie kwestionowania zaproponowanej ceny za daną nieruchomość. Ustawodawca przewidział rozwiązanie, zgodnie z którym spółka ta w ciągu miesiąca od otrzymania oświadczenia Agencji o nabyciu nieruchomości może wystąpić do sądu o ustalenie równowartości pieniężnej wartości rynkowej nieruchomości nabywanej przez agencję.

Warto pamiętać, że termin ten w analizowanym przypadku należy liczyć nie od dnia publikacji informacji w Biuletynie Informacji Publicznej, ale od dnia otrzymania przesyłki pocztowej poleconej, o której była mowa powyżej.

Opisywany przepis wprowadza zatem instytucję zbliżoną do prawa pierwokupu. Nie stanowi ona prawa pierwokupu w sensie ścisłym, gdyż w tym przypadku nie mamy do czynienia z wcześniejszym zbyciem nieruchomości - tylko ze zmianą wspólnika. Ustawodawca jednak uznał, że nawet taka transakcja może być równoznaczna z samym zbyciem nieruchomości. Dlatego w taki sposób dostosowano do niej skutki ustawowe.

PRZYKŁAD 4

Pozostaje droga sądowa

Agencja Nieruchomości Rolnych po zmianie wspólnika spółki osobowej przejmuje część jej nieruchomości rolnych.

Spółka nie może tego zakwestionować, ale może nie zgodzić się z wyceną nieruchomości. W konsekwencji - kieruje sprawę do sądu w celu bardziej sprawiedliwej - w jej przekonaniu - wyceny nieruchomości. Ma na to czas w ciągu miesiąca od otrzymania oświadczenia agencji o nabyciu nieruchomości listem poleconym. W sądzie musi oczywiście dowieść, że wycena została zaniżona. ©?

OPINIA EKSPERTA

@RY1@i02/2016/078/i02.2016.078.18300340b.807.jpg@RY2@

Bartłomiej Dębski associate w praktyce nieruchomości kancelarii Domański Zakrzewski Palinka

Inwestorzy mogą spodziewać się wielu nowych - czasem powstałych wbrew intencjom autorów ustawy - praktycznych problemów. Po pierwsze - nowelizacja będzie miała wpływ na wszystkie podmioty posiadające ziemię rolną. Skoro po wejściu w życie nowelizacji krąg podmiotów mogących nabyć nieruchomości rolne będzie daleko mniejszy niż obecnie (nabyć ziemię rolną bez zgody prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych będą mogli tylko rolnicy indywidualni, osoby bliskie zbywcy, Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego, kościoły i związki wyznaniowe), cena takich nieruchomości spadnie. Rolnik będzie zatem bardziej przywiązany do ziemi niż obecnie. Sprzedaż gospodarstwa (nawet jeśli uda się znaleźć odpowiedniego kupca) będzie bowiem - najpewniej - dalece mniej opłacalna.

Po drugie, nowelizacja negatywnie wpłynie na sytuację inwestorów nabywających ziemię rolną w celu jej późniejszej zabudowy (np. na potrzeby centrów logistycznych czy zakładów przemysłowych). Inwestor chcąc nabyć nieruchomości rolne, będzie musiał bowiem albo liczyć się z koniecznością uzyskania zgody prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych i obowiązkiem uprawiania nabytej nieruchomości przez kolejne 10 lat, albo dostosować nieruchomości do planowanej transakcji tak, aby nie były one objęte ustawą. Takie dostosowanie mogłoby polegać na: doprowadzeniu do uchwalenia odpowiedniego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub podziale na kilka nieruchomości, z których każda byłaby mniejsza niż 0,3 ha.

Oba wskazane rozwiązania nie należą jednak do najłatwiejszych, a ponadto nie są możliwe do przeprowadzenia w każdej sytuacji.

Po trzecie, ze względu na niejasność przepisów z nowymi problemami będą musiały zmierzyć się podmioty stosujące prawo, w tym np.:

n notariusze - będą musieli często rozstrzygać niejasności w zakresie pojęcia nieruchomości rolnej. Nie jest bowiem np. oczywiste, czy nieruchomość częściowo przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele nierolnicze jest nieruchomością rolną. Innych problemów dostarczą przepisy przejściowe nowelizacji, zwłaszcza art. 11.

n sądy - wyłożenie znowelizowanego art. 4 ust. 1 pkt 4 lit. b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, który określa konsekwencje "nabycia nieruchomości między innymi w wyniku przekształcenia spółek handlowych", będzie dla sądów zadaniem trudnym. Wszak przekształcenie spółki z zasady (art. 553 par. 1 k.s.h.) nie wiąże się z nabyciem przez jakikolwiek podmiot jakichkolwiek praw - zmienia się jedynie forma prawna danej spółki! Jak zatem wykładać przepis, który mówi o "nabyciu nieruchomości w wyniku przekształcenia spółki" - doprawdy nie wiadomo.

Po czwarte, właściciele grup kapitałowych, w których jedna ze spółek jest właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 0,3 ha, będą musieli poświęcić znacznie więcej uwagi każdej restrukturyzacji. Względem udziałów lub akcji w spółce będącej właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości rolnej Agencji Nieruchomości Rolnych będzie przysługiwało prawo pierwokupu (w przypadku umowy sprzedaży) i prawo wykupu (w przypadku innych zdarzeń prawnych). Wspomniane uprawnienia agencji mogą mieć daleko idący wpływ na możliwość dokonania restrukturyzacji, dla której przecież nieruchomość rolna może nie mieć żadnego znaczenia (a której celem może być np. odpowiednie ułożenie relacji między wspólnikami czy optymalizacja podatkowa).

To przykładowe wyliczenie mniejszych lub większych wyzwań, które czekają na (bezpośrednich i pośrednich) adresatów nowych przepisów. Należy mieć jednak nadzieję, że przynajmniej część z tych wyzwań zostanie wyeliminowanych przez mądrą praktykę i trafne orzecznictwo. ©?

Współpraca Piotr Pieńkosz (C38)