Ustawa o kredytach uderzy w deweloperów i pośredników nieruchomości

Zamiast zakazu prowizji obowiązek poinformowania o jej wysokości

Od kilku tygodni branża finansowa intensywnie szykuje się do nowych wymogów, jakie narzuca jej ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U. z 2017 r. poz. 819; dalej: ustawa). Szczególnie gorący okres nastał w firmach pośrednictwa hipotecznego. Bo choć ustawodawca zrezygnował z wprowadzania budzącego olbrzymie kontrowersje zakazu wynagradzania pośredników przez banki, to zakres zmian jest na tyle szeroki, że nikt nie ma wątpliwości, że branżę czeka rewolucja.

Wynagrodzenie pozostało

Przypomnijmy: zgodnie z rozpatrywaną jeszcze kilka miesięcy temu propozycją kredytodawca nie mógłby przekazywać pośrednikowi lub jego agentowi wynagrodzenia w formie pieniężnej lub innej uzgodnionej formie korzyści finansowej z tytułu wykonywania czynności pośrednictwa kredytu hipotecznego. Za usługę pośrednictwa miał płacić klient. Projektodawca tłumaczył, że celem jest ograniczenie patologii na rynku pośrednictwa: chodziło o to, aby zainteresowany hipoteką otrzymał najlepszą ofertę, a nie tę, za który broker dostanie od banku najwyższe wynagrodzenie.

Pośrednicy kredytowi podnieśli larum, że grozi to odwrotem klientów od instytucji pośredników.

- Pójdą do banków, bo kto będzie chciał płacić za usługę, która do tej pory była bezpłatna! - argumentowali. I odnieśli sukces. Podczas prac w Sejmie posłowie usunęli kontrowersyjny zapis.

Klienci mogą być zagubieni

Łatwo jednak nie będzie. Pośrednicy kredytów hipotecznych (i agenci) zostali zmuszeni do ujawniania wysokości wynagrodzenia uzyskanego od kredytodawców. Zgodnie z art. 17 ust. 1 jeszcze przed rozpoczęciem świadczenia usług będą zobowiązani przekazać konsumentowi, na trwałym nośniku, m.in. "informacje m.in. o prowizji oraz innych wynagrodzeniach w formie pieniężnej lub innej uzgodnionej formie korzyści finansowej, przekazywanych im przez kredytodawcę lub inne podmioty (...), w tym wynagrodzeniach związanych z zawarciem z konsumentem umowy o kredyt hipoteczny". Mało tego - pośrednik lub agent musi wskazać ich dokładną wysokość - o ile jest znana.

Czy poprawi to sytuację konsumenta? Eksperci nie są zgodni. - W mojej ocenie nie przyczyni się specjalnie do przejrzystości działania pośredników i nie spowoduje, że będą się kierować wyłącznie dobrem klienta. Z prostego powodu: klienci nie będą świadomi tej regulacji. W sytuacji gdy otrzymają ogrom wielu innych informacji od pośrednika (których obowiązek przekazania nakłada ustawa), nie będą w stanie samodzielnie odpowiedzieć na pytanie, czy świadczący im usługi podmiot przypadkiem nie kieruje się wysokością prowizji - uważa Małgorzata Chwoyka, radca prawny z Kancelarii Adwokackiej Osiński i Wspólnicy sp.k.

Gorący okres

Czasu na przygotowanie się do zmian pośrednicy i agenci mają niewiele - nowe przepisy wejdą w życie 22 lipca. Ustawa reguluje bowiem cały proces związany z udzielaniem kredytu hipotecznego, a więc etap reklamowania oferowanego produktu i etap przedkontraktowy, umowę o kredyt hipoteczny oraz kwestie związane z zakończeniem umowy. W tym celu podmioty zajmujące się udzielaniem kredytów hipotecznych lub pośrednictwem muszą pozmieniać procedury, przeszkolić personel i opracować nowe wzory dokumentów. Na dodatek - działalność pośredników stała się regulowana (piszemy o tym dalej). Oznacza to konieczność uzyskania zezwoleń Komisji Nadzoru Finansowego oraz wpisów w specjalnych rejestrach. A to wiąże się ze spełnieniem dodatkowych wymogów.

Nieprecyzyjne przepisy

Problemem jest też niejasność wielu przepisów. Przedsiębiorcy mają np. wątpliwości, jak interpretować przepisy dotyczące definicji agentów niepowiązanych. Zdaniem ekspertów konieczne mogą być interpretacje przepisów przez Ministerstwo Finansów czy KNF.

- Konferencja Przedsiębiorstw Finansowych powołała specjalny zespół rekomendacyjny, który pracuje nad dokumentem ułatwiającym kredytodawcom i pośrednikom kredytowym interpretację poszczególnych zapisów nowej ustawy. Szacujemy, że prace nad rekomendacjami zakończymy pod koniec czerwca - informują przedstawiciele KPF.

OPINIA EKSPERTA

@RY1@i02/2017/106/i02.2017.106.183001100.801.jpg@RY2@

Małgorzata Chwoyka radca prawny, senior associate, Kancelaria Adwokacka Osiński i Wspólnicy sp.k.

Rezygnacja z zakazu pobierania prowizji przez pośredników nie była trafna. Obawy pośredników co do możliwości załamania rynku pośrednictwa były moim zdaniem mocno przesadzone. Uważam, że szukając kredytu, konsument musi mieć gwarancję, że pośrednik będzie działał zgodnie z jego interesem i że wyszuka dla niego ofertę "szytą na miarę". Myślę, że pozostawienie projektowanego zapisu przyniosłoby w perspektywie czasu dużo więcej pożytku dla pośredników, klientów, całej branży i edukacji społeczeństwa. Bo o ile w naszym społeczeństwie cały czas pokutuje myślenie, że nie warto płacić za doradztwo, wiedzę, analizy czy opracowania, a warto za konkretny efekt, który jest w stanie dojrzeć i ocenić laik, o tyle pierwotne założenie ustawodawcy w tym zakresie mogło przyczynić się do zmiany tego myślenia. Z czasem konsumenci zrozumieliby, że muszą ponieść większy nakład finansowy całej operacji związanej z uzyskaniem kredytu, kosztem dostosowania oferty do jego potrzeb. W szczególności że jest to niebagatelna decyzja, niemal na całe życie. Poza tym nie można zapominać, że prowizja pośrednika i tak zostaje przerzucona na konsumenta w cenie kredytu, czego klient zapewne jest nieświadomy.

Krytycznie oceniam też rozróżnienie nazewnictwa, jakie znajduje się w ustawie, mam na myśli sformułowania "doradca" i "niezależny doradca". Pierwszy jest tzw. podmiotem powiązanym, drugi nie. Przy czym dodatkowo doradca niezależny nie może otrzymywać od kredytodawcy prowizji i innych wynagrodzeń. Dla przeciętnego konsumenta taki poddział nie będzie zbyt czytelny i branża tzw. niezależnych doradców może zostać mocno zachwiana z tego powodu, że klienci mając wybór między doradcą, który nie pobiera wynagrodzenia, a tym, któremu będą musieli zapłacić, wybiorą wariant pierwszy.

Not. JP

Joanna Pieńczykowska

joanna.pienczykowska@infor.pl

Rewolucja na rynku usług finansowych

Podmioty udzielające kredytów hipotecznych będą mogły rozpocząć swoją działalność dopiero po uzyskaniu zezwolenia i wpisaniu do specjalnego rejestru prowadzonego przez KNF

Obecnie regulacje dotyczące udzielania kredytów są niepełne i rozrzucone po różnych aktach prawnych oraz rekomendacjach Komisji Nadzoru Finansowego (które, jak wiadomo, nie są aktami prawa powszechnie obowiązującego, a kierowane są wyłącznie do banków). To się jednak wkrótce zmieni za sprawą ustawy o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, która wejdzie w życie w 22 lipca 2017 r. (z wyjątkiem pewnych szczegółowych przepisów odnoszących się do wskaźnika referencyjnego w rozumieniu odpowiednich przepisów europejskich, które wejdą w życie dopiero 1 lipca 2018 r.).

Ustawa ta będzie pierwszym aktem prawnym, który w kompleksowy sposób ureguluje zasady udzielania konsumentom kredytów hipotecznych. Ponadto zawiera przepisy regulujące szczegółowo wymogi, jakie powinni spełniać pośrednicy kredytu hipotecznego, agenci oraz ich personel, jak również reglamentuje działalność gospodarczą w tym sektorze poprzez wprowadzenie wymogu uzyskania zezwolenia Komisji Nadzoru Finansowego oraz wpisu do odpowiedniego rejestru.

Wdrożenie dyrektywy

Nowy akt w zakresie swojej regulacji wdraża do polskiego porządku prawnego odpowiednie postanowienia prawa europejskiego (tj. dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady nr 2014/17/UE z 4 lutego 2014 r. w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi i zmieniającą dyrektywę 2008/48/WE i 2013/36/UE oraz rozporządzenie (UE) nr 1093/2010; Dz.Urz. UE L60 s 34). W efekcie nowa regulacja powinna przyczynić się do zwiększenia porównywalności i transparentności ofert oraz wzmocnić pozycję konsumenta na rynku.

Tym bardziej że zmienia również i precyzuje zapisy ustawy z 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1528), ujednolicając, w pewnych zakresach, zawarte tam wymogi oraz poziom ochrony konsumenta. Ponadto określa wymogi, jakie powinni spełniać pośrednicy kredytu konsumenckiego, oraz uzupełnia regulacje odnośnie do zasad nadzoru nad podmiotami udzielającymi kredytów konsumenckich.

WAŻNE

Wymóg zdania egzaminu na pośrednika kredytu hipotecznego nie będzie miał zastosowania do osób posiadających tytuł magistra prawa lub ekonomii.

Pod lupą KNF

Zgodnie z ustawą działalność polegająca na świadczeniu usług pośrednictwa kredytu hipotecznego może być wykonywana przez pośredników kredytu hipotecznego, w tym powiązanych, oraz ich agentów. Przy czym każda z tych grup będzie musiała spełnić określone wymogi.

@RY1@i02/2017/106/i02.2017.106.183001100.802(c).jpg@RY2@

Pośrednictwo kredytów hipotecznych działalnością regulowaną

Pośrednik świadczący usługi na rzecz kilku kredytodawców będzie mógł prowadzić swoją działalność dopiero po uzyskaniu zezwolenia wydawanego przez Komisję Nadzoru Finansowego i wpisie do rejestru pośredników kredytowych (art. 48 ustawy).

Osoba fizyczna lub członek zarządu osoby prawnej, którzy będzą prowadzić działalność pośrednika kredytu hipotecznego bez zezwolenia, będą podlegać karze grzywny do 100 tys. zł i karze pozbawienia wolności do lat 2.

Osoby, które będą chciały zostać pośrednikami, będą musiały zdać specjalny egzamin państwowy.

Egzamin będzie przeprowadzała komisja powoływana przez ministra finansów na wniosek KNF. Egzamin będzie polegał na rozwiązaniu testu jednokrotnego wyboru, składającego się z 50 pytań, przy czym udzielenie 35 poprawnych odpowiedzi będzie wystarczające do zaliczenia testu.

Do egzaminu nie będą musiały natomiast przystępować osoby, które posiadają tytuł magistra prawa lub ekonomii.

Zdaniem egzaminu nie będą musieli zawracać sobie głowy także ci pośrednicy, którzy prowadzą działalność od wielu lat. Otóż zgodnie z przepisami przejściowymi - do 21 marca 2019 r. wymóg zdania egzaminu uważa się za spełniony, jeśli dana osoba posiada co najmniej 5-letnie udokumentowane doświadczenie w zakresie zawierania umów o kredyt hipoteczny (art. 86 ustawy).

Natomiast pozostałe osoby, które w dniu wejścia ustawy w życie będą wykonywać czynności związane z działalnością w zakresie pośrednictwa kredytu hipotecznego, działalność tę mogą kontynuować bez zdanego egzaminu tylko przez okres 6 miesięcy od wejścia w życie nowych przepisów. W tym czasie muszą dopełnić formalności.

Ustawa rozróżnia także powiązanego pośrednika kredytu hipotecznego - status ten otrzymają osoby (prawne lub fizyczne) działające wyłącznie na rzecz jednego kredytodawcy. Pośrednik powiązany nie będzie zobowiązany do uzyskania zezwolenia KNF. Jednak i on będzie musiał zostać wpisany do rejestru pośredników kredytowych. Wpisu będzie dokonywała KNF na wniosek kredytodawcy. Pełna odpowiedzialność za działalność pośrednika powiązanego (oraz jego agentów) będzie spoczywała na kredytodawcy. Będzie on również obowiązany zapewnić, aby jego powiązani pośrednicy oraz ich agenci spełniali wszystkie warunki określone w ustawie, jak również organizować dla nich wewnętrzne cykliczne kursy z zagadnień wskazanych w ustawie. Przy czym co najmniej raz na trzy lata tego typu szkolenie będzie musiało zakończyć się egzaminem.

Agent

Agent kredytu hipotecznego będzie wykonywał swoją działalność w oparciu o umowę agencyjną zawartą z wybranym (w tym powiązanym) pośrednikiem kredytu hipotecznego. W tym przypadku to pośrednik będzie ponosił odpowiedzialność za podejmowane na jego rzecz i w jego imieniu działania agenta, a także zaniechania. Pośrednik będzie miał także obowiązek objąć swoich agentów swoją polisą ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej. Agent nie będzie musiał uzyskiwać zezwolenia KNF na swoją działalność, ale podlega obowiązkowi wpisu do rejestru pośredników kredytowych.

KNF dokona wpisu agenta do rejestru na podstawie wniosku złożonego przez danego pośrednika kredytu hipotecznego w ciągu 14 dni od otrzymania takiego wniosku. W przypadku rozwiązania umowy agencyjnej pośrednik w ciągu 7 dni będzie musiał wystąpić do KNF o wykreślenie danej osoby z rejestru.

Zgodnie z nowymi regulacjami agentem może być osoba fizyczna lub osoba prawna posiadająca takie same cechy i kompetencje jak odpowiedni podmiot będący pośrednikiem kredytu hipotecznego. Z jednym wyjątkiem: agent nie ma obowiązku zdania egzaminu państwowego, musi zdać wyłącznie egzamin organizowany przez danego ("macierzystego") pośrednika kredytu hipotecznego.

Czas na dokonanie formalności

Ustawodawca dał czas na uzyskanie zezwolenia i wpisu. Osoby zajmujące się pośrednictwem w dniu wejścia w życie ustawy mogą ją kontynuować bez posiadania zezwolenia albo wpisu do rejestru pośredników kredytowych w ciągu 6 miesięcy od dnia jej wejścia w życie. W tym czasie powinni złożyć odpowiednio: wniosek o wydanie zezwolenia i wniosek o wpis do rejestru (pośrednicy współpracujący z kilkoma bankami) albo sam wniosek o wpis do rejestru (powiązani). Wtedy będą mogli prowadzić swoją działalność do dnia wydania przez KNF decyzji. Ci, którzy nie złożą wniosku/wniosków w określonym terminie, będą musieli przerwać świadczenie usług 22 stycznia 2018 r.

KNF będzie miała obowiązek wydania decyzji administracyjnej w sprawie wydania i/lub odmowy wydania zezwolenia w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku. Z dniem wydania zezwolenia KNF z urzędu dokonuje wpisu danego podmiotu do rejestru. W przypadku cofnięcia zezwolenia komisja będzie dokonywała automatycznego wykreślenia z rejestru.

Nadzór komisji

Po wejściu w życie ustawy działalność gospodarcza prowadzona przez pośredników kredytu hipotecznego i agentów będzie podlegała nadzorowi sprawowanemu przez KNF celem zapewnienia zgodności tej działalności z przepisami ustawy.

W ramach nadzoru komisja będzie mogła wydawać nadzorowanym podmiotom zalecenia, żądać od nich pisemnych lub ustnych informacji oraz przekazywania określonych danych.

W razie stwierdzenia braku realizacji jej zaleceń w wyznaczonym terminie KNF będzie mogła:

● nałożyć na osobę zarządzającą danym podmiotem, bezpośrednio odpowiedzialną za nieprawidłowości, karę pieniężną do trzykrotnego miesięcznego wynagrodzenia tej osoby brutto,

● nałożyć na dany podmiot karę pieniężną w wysokości do 500 000 zł,

● wystąpić z wnioskiem o odwołanie osoby zarządzającej,

● zawiesić w czynnościach osobę zarządzającą,

● cofnąć zezwolenie albo wykreślić dany podmiot z rejestru pośredników kredytowych.

Informację o zastosowanych sankcjach KNF może opublikować na swojej stronie internetowej.

Uprawnienia kontrolne

KNF będzie również uprawniona do przeprowadzania kontroli działalności pośredników kredytu hipotecznego oraz ich agentów.

Pracownicy KNF będą mieli prawo - w zakresie ustalonym w upoważnieniu do kontroli - do:

● wstępu do pomieszczeń podmiotu kontrolowanego,

● swobodnego dostępu do oddzielnego pomieszczenia biurowego i środków łączności,

● wglądu do dokumentów oraz systemów informatycznych oraz

● sporządzania z nich kopii i wyciągów.

POŚREDNIK A AGENT

● w rozumieniu ustawy jest przedsiębiorca niebędący kredytodawcą, który za wynagrodzeniem oferuje konsumentom (lub zawiera z konsumentami) umowy o kredyt hipoteczny lub udziela konsumentom pomocy, podejmując prace przygotowawcze w związku z takimi umowami. Szczególną grupę pośredników tworzą tzw. powiązani pośrednicy kredytu hipotecznego, a więc tacy, którzy działają tylko na rzecz jednego lub kilku wybranych kredytodawców.

● jest przedsiębiorca wykonujący czynności pośrednictwa kredytowego w imieniu i na rzecz pośrednika kredytu hipotecznego, przy czym w każdym przypadku dany agent może reprezentować tylko jednego pośrednika, z którym ma zawartą umowę agencji. ⒸⓅ

PiSZ

W przypadku gdy pośrednik hipoteczny będzie rażąco lub uporczywie naruszał przepisy ustawy, nie będzie spełniał wymogów ustawowych koniecznych do uzyskania zezwolenia, uzyskał zezwolenie w oparciu o sfałszowane dokumenty lub oświadczenia, KNF będzie uprawniona do cofnięcia udzielonego zezwolenia i wykreślenia danego podmiotu z rejestru pośredników.

WAŻNE

Udzielenie kredytu hipotecznego przez podmiot, który nie jest bankiem lub SKOK-iem, zagrożone jest karą grzywny do 5 mln zł i pozbawienia wolności do lat 3.

Jaka opłata

W celu pokrycia kosztów nadzoru sprawowanego przez KNF pośrednicy będą obowiązani są do wnoszenia na jej konto wpłat w kwocie maksymalnie 0,3 proc. sumy przychodów z działalności pośrednictwa kredytu hipotecznego.

@RY1@i02/2017/106/i02.2017.106.183001100.803.jpg@RY2@

dr Katarzyna Domańska-Mołdawa

adwokat, Kancelaria BSJP

Umowy i reklamy teraz na nowych zasadach

Ustawa w kompleksowy sposób reguluje m.in. zasady i tryb zawierania umów o kredyt hipoteczny, zakres informacji udzielanych klientowi przed zawarciem umowy, a także prawa i obowiązki konsumenta, kredytodawcy, pośrednika i agenta w związku z zawartą umową hipoteczną

Dotychczasowe regulacje dotyczące zasad udzielania kredytów hipotecznych były niepełne i rozrzucone po różnych aktach prawnych. Teraz to się zmieni.

Jasna definicja

Ustawa wprowadza jasną definicję kredytu hipotecznego. Najprościej rzecz ujmując, przez pojęcie umowy o kredyt hipoteczny należy rozumieć umowę, w ramach której kredytodawca udziela konsumentowi kredytu zabezpieczonego hipoteką w celu nabycia przez niego nieruchomości mieszkaniowej.

Definicja ta wskazuje, iż regulacja odnosi się wyłącznie do kredytów udzielanych konsumentom. Przy czym umowa z nimi powinna się odnosić do kredytu zabezpieczonego hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną. Ponadto kredyt nie może być przeznaczony cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

Natomiast w art. 3 ust. 1 ustawy wyliczono rodzaje praw, które mogą być sfinansowane kredytem. Są to m.in. prawa własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także ich budowy lub przebudowy, prawa spółdzielcze etc. Podmiotem udzielającym kredytu hipotecznego może być - zgodnie z nową regulacją - wyłącznie bank lub spółdzielcza kasa oszczędnościowo-kredytowa. Naruszenie tego przepisu, a więc udzielenie kredytu hipotecznego przez podmiot, który nie jest bankiem lub SKOK-iem, zagrożone jest w ustawie karą grzywny do 5 mln zł i karą pozbawienia wolności do lat 3.

Dzięki ustawie udzielanie kredytów hipotecznych konsumentom zostało zasadniczo ograniczone do podmiotów nadzorowanych przez Komisję Nadzoru Finansowego.

Tylko w walucie

Ustawa przesądza (zgodnie ze wcześniejszymi rekomendacjami KNF), że kredyt hipoteczny może zostać udzielony konsumentowi wyłącznie w walucie (lub może być indeksowany do waluty), w której konsument uzyskuje większość swoich dochodów (lub posiada większość swoich innych aktywów). Tak więc udzielenie konsumentowi kredytu np. w euro lub frankach jest możliwe tylko wówczas, gdy kredytobiorca zarabia w tych walutach lub posiada w nich swoje aktywa finansowe.

Ponadto jeśli kredyt hipoteczny został udzielony w walucie obcej, bank na wniosek konsumenta będzie zobowiązany do przewalutowania go na inną walutę po średnim kursie NBP z dnia złożenia wniosku, jeśli konsument w tej innej walucie uzyskuje większość swoich dochodów na dzień dokonania ostatniej oceny zdolności kredytowej lub waluta ta jest walutą państwa, gdzie konsument miał miejsce zamieszkania w dniu zawarcia umowy, lub walutą państwa, w którym konsument ten mieszka obecnie.

Co w treści

Ustawa określa szczegółowe wymogi odnośnie do treści samej umowy. I tak, jeśli kredyt jest oprocentowany według zmiennej stopy procentowej, wskaźniki referencyjne (np. WIBOR) używane przez bank do wyliczenia takiej stopy muszą być zrozumiałe, dostępne, obiektywne i możliwe do zweryfikowania przez strony umowy, a dane historyczne w tym zakresie muszą być przez kredytodawców przechowywane przez cały okres jej trwania.

W przypadku kredytów ze stałą stopą oprocentowania na co najmniej 5 lat umowa musi określać sposób ustalenia nowej stopy na dalszy okres trwania kredytu po upływie wyżej wskazanego okresu.

Materiały reklamowe i marketing

Znaczna część przepisów ustawy poświęcona jest wymogom odnoszących się do reklam i materiałów marketingowych dotyczących kredytów hipotecznych. I do tych nowych przepisów muszą dostosować się zarówno banki, jak i pośrednicy hipoteczni, a także agenci.

Wymogi dotyczące treści reklamowych określa art. 7. I tak m.in.:

● ustawodawca wprowadza m.in. zakaz stosowania nieprecyzyjnych sformułowań mogących stwarzać u konsumenta fałszywe oczekiwania odnośnie do dostępności danego kredytu lub jego kosztów;

● całkowicie zabroniono stosowania małej czcionki odnośnie do jakichkolwiek informacji marketingowych i reklamowych odnoszących się do kredytów hipotecznych regulowanych ustawą;

● rzeczywista stopa oprocentowania musi być zamieszczana w materiałach reklamowych w miejscu co najmniej tak widocznym jak w przypadku informacji dotyczących stopy oprocentowania kredytu hipotecznego, a ponadto RRSS musi być wyliczona w oparciu o reprezentatywny przykład (tj. przy uwzględnieniu warunków, na jakich kredytodawca spodziewa się zawrzeć co najmniej 2/3 umów o kredyt hipoteczny);

● w przypadku kredytu w walucie obcej obligatoryjne jest podanie w widoczny sposób informacji, że wahania kursów walut mogą mieć wpływ na całkowitą kwotę przypadającą do zapłaty przez konsumenta. Podobne informacje są niezbędne w przypadku kredytu oprocentowanego według zmiennej stopy procentowej.

Ograniczenia cross-sellingu

Nowe przepisy ograniczają także cross-sellling, czyli sprzedaż kredytu w powiązaniu z innym produktem lub usługą instytucji finansowej. I tak ustawa definiuje sprzedaż wiązaną jako oferowanie lub zawieranie umowy o kredyt hipoteczny w pakiecie z innymi odrębnymi produktami lub usługami finansowymi. W jej art. 9 wprowadzono zakaz takiej sprzedaży z wyjątkiem otwarcia przez kredytodawcę kredytobiorcy bezpłatnego rachunku płatniczego (lub ROR), którego jedynym celem jest gromadzenie środków przeznaczonych na spłatę kredytu hipotecznego lub jego obsługa, ewentualnie zapewnienie dodatkowego zabezpieczenia spłaty takiego kredytu (art. 9 ustawy).

Prowadzenie sprzedaży wiązanej wbrew przepisom ustawy zagrożone jest karą grzywny do 50 tys. zł albo karą pozbawienia wolności do lat 2. Nie oznacza to, że nie będzie można domagać się umowy ubezpieczenia dotyczącej umowy o kredyt hipoteczny. Kredytodawca będzie mógł żądać posiadania takiego ubezpieczenia lub przelewu praw z takiej umowy, ale musi jednocześnie poinformować konsumenta o możliwości nabycia takiej polisy od dowolnego ubezpieczyciela, jeśli ubezpieczenie to odpowiada minimalnemu zakresowi wymaganemu przez kredytodawcę.

W odróżnieniu od zakazanej sprzedaży wiązanej dozwolona będzie sprzedaż łączona kredytu hipotecznego z innymi produktami oferowanymi przez kredytodawcę. Różnica między tymi typami sprzedaży polega na tym, że w przypadku zabronionej sprzedaży wiązanej kredyt hipoteczny nie byłby dla konsumenta w ogóle dostępny u danego kredytodawcy bez zawarcia umowy dotyczącej innych oferowanych produktów lub usług. Natomiast w przypadku dozwolonej sprzedaży łączonej udzielenie kredytu nie zależy od nabycia przez konsumenta innych produktów lub usług, ale ich nabycie może wpłynąć na warunki udzielenia kredytu (w szczególności spowodować, że kredyt będzie tańszy).

Trzeba zwrócić przy tym uwagę na istotny nowy wymóg: kredytodawca został zobowiązany do wyraźnego poinformowania kredytobiorcy, że kredyt jest dostępny również bez produktów dodatkowych, oraz powinien udzielić informacji o kredycie zarówno z uwzględnieniem produktów dodatkowych, jak i bez nich.

Obowiązki informacyjne

Ustawa nakłada na kredytodawców, pośredników oraz agentów nowe obowiązki informacyjne. A wszystko po to, aby lepiej chronić konsumentów.

Przed zawarciem umowy na kredyt hipoteczny kredytodawca (również pośrednik oraz agent) będą obowiązani przekazać konsumentowi formularz informacyjny - sporządzony według wzoru załączonego do ustawy - zawierający zindywidualizowane informacje umożliwiające konsumentowi w szczególności porównanie kredytów hipotecznych dostępnych na rynku oraz ocenę konsekwencji ich zaciągnięcia.

Formularz powinien być przekazany kredytobiorcy jeszcze przed złożeniem przez niego wniosku, a informacje w nim zawarte wiążą kredytodawcę przez 14 dni.

Ścisłe terminy

Ustawa wprowadza ścisłe terminy na rozpatrzenie przez kredytodawcę wniosku konsumenta - decyzja kredytowa, która stanowi w tym wypadku ofertę zawarcia umowy na warunkach w niej wskazanych, musi być przekazana osobie zainteresowanej wraz z projektem umowy kredytowej w 21. dniu od otrzymania przez instytucję finansową wniosku kredytowego. Wcześniejsze przekazanie decyzji kredytowej jest możliwe tylko za zgodą kredytobiorcy. Mechanizm ten ma zapewnić konsumentom czas na porównanie warunków kredytu oferowanych przez różne podmioty.

Ustawa przesądza, że decyzja kredytowa będzie ważna zawsze co najmniej 14 dni, a w przypadku przekazania jej konsumentowi przed upływem 21 dni od złożenia wniosku kredytowego ważności decyzji ulega odpowiedniemu wydłużeniu. W ciągu wyżej wymienionego okresu kredytodawca nie może domagać się, aby kredytobiorca podjął ostateczną decyzję co do zawarcia umowy. Jeśli umowa nie dojdzie do skutku lub kwota kredytu nie zostanie wypłacona, konsument ma roszczenie o zwrot wszelkich opłat i kosztów uiszczonych przed zawarciem umowy.

Dobre praktyki

Ustawa nakłada na kredytodawców obowiązek przyjęcia i stosowania zasad dobrych praktyk w zakresie świadczenia usług związanych z kredytem hipotecznym, zawierających m.in. procedury wewnętrzne, które umożliwią weryfikację spełniania przez dane podmioty obowiązków wynikających z przepisów ustawy.

Szczególnie istotne jest wprowadzenie wymogu takiego wynagradzania personelu świadczącego usługi doradcze na rzecz konsumentów, aby wysokość uposażenia nie była uzależniona od osiągnięcia celów w zakresie sprzedaży. Także pracownicy oceniający zdolność kredytową konsumentów nie mogą być wynagradzani w zależności od liczby pozytywnie rozpatrzonych wniosków kredytowych.

Pośrednicy i agenci też poinformują

Ustawa określa również szczegółowe obowiązki informacyjne, jakim podlegają pośrednicy kredytu hipotecznego i agenci. Zgodnie z nowymi przepisami będą oni obowiązani do przyjęcia i stosowania zasad dobrych praktyk w zakresie swojej działalności, podobnie jak kredytodawcy.

Przed zawarciem umowy kredytodawca będzie zobowiązany przeprowadzić ocenę zdolności kredytowej konsumenta. Przy czym nie będzie on mógł rozwiązać lub zmienić umowy, jeśli ocena ta została przeprowadzona nieprawidłowo (chyba że taka zmiana lub rozwiązanie są dla konsumenta korzystne i zgodzi się on na to).

Zgodnie z art. 23 ust. 2 kredytodawca jest obowiązany poinformować kredytobiorcę z góry, że ocena jego zdolności kredytowej będzie się odbywała na podstawie informacji zgromadzonych w bazach danych biur informacji gospodarczej lub własnych zbiorach danych kredytodawcy.

W przypadku odrzucenia wniosku trzeba niezwłocznie poinformować o tym konsumenta i udostępnić mu bezpłatnie dane z baz danych, w których dokonał sprawdzenia.

Usługi doradcze

Zgodnie z ustawą usługi doradcze dotyczące kredytów hipotecznych mogą być świadczone wyłącznie przez kredytodawcę, pośrednika kredytu hipotecznego oraz agenta.

Ustawa powołuje do życia specjalną kategorię doradców kredytowych, którzy mogą używać określenia: "niezależny doradca". Mianem tym będą mogli określać się niepowiązani pośrednicy kredytowi i ich agenci, którzy nie otrzymują od kredytodawców żadnych korzyści finansowych (art. 25-26 ustawy). Spełnienie tych wymogów może być trudne. Niektóre firmy już zapowiadają, że zrezygnują z możliwości używania określenia doradca lub niezależny doradca. sonda

Podmioty świadczące usługi doradcze w zakresie kredytu hipotecznego będą miały obowiązek przedstawienia konsumentowi w każdym przypadku trzech ofert umowy o kredyt hipoteczny (przy czym w przypadku doradców niepowiązanych powinny być to trzy różne oferty dostępne na rynku) oraz rekomendować mu tę, która najbardziej odpowiada potrzebom i specyficznej sytuacji danego konsumenta.

Wcześniejsza spłata kredytu

Nowością jest przyznanie konsumentowi prawa do spłaty kredytu hipotecznego w całości lub w części w każdym czasie. Uzyska on też prawo wystąpienia do banku z wnioskiem o przekazanie informacji o kosztach takiej planowanej wcześniejszej spłaty - zwrotna odpowiedź powinna zostać przekazana konsumentowi w ciągu 7 dni roboczych.

W przypadku przedterminowej spłaty całkowity koszt kredytu ulega obniżeniu o odsetki i koszty przypadające za okres, o który skrócono czas obowiązywania danej umowy kredytu.

Umowa kredytu może przewidywać rekompensatę dla banku w przypadku przedterminowej spłaty, ale gdy jest to kredyt oprocentowany według zmiennej stopy procentowej, rekompensata taka będzie mogła zostać pobrana przez bank wyłącznie wówczas, gdy wcześniejsza spłata nastąpi w okresie pierwszych 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy kredytu. Wysokość takiego zadośćuczynienia nie może być większa niż wysokości odsetek, które zostałyby naliczone od spłaconej przed terminem kwoty kredytu w okresie roku od dnia faktycznej spłaty, ani większa niż 3 proc. spłacanej kwoty.

Jeśli do zakończenia obowiązywania takiej umowy pozostało mniej niż rok, należna bankowi rekompensata nie może być wyższa niż odsetki, które przypadałyby za okres pozostały do zakończenia danej umowy kredytu. W przypadku kredytu oprocentowanego stałą stopą procentową w danym okresie, rekompensata może odnosić się tylko do tego okresu i nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą.

Odstąpienie od umowy

Nowe przepisy zapewniają konsumentowi prawo do odstąpienia od umowy o kredyt hipoteczny bez podawania przyczyn w terminie 14 dni od jej zawarcia.

Co bardzo istotne dla pośredników gdy umowa nie zawiera elementów obligatoryjnych wskazanych w ustawie, wyżej wymieniony termin do odstąpienia rozpoczyna swój bieg dopiero w momencie dostarczenia przez bank brakujących informacji.

Do zachowania terminu do odstąpienia do umowy wystarczy wysłanie oświadczenia listem poleconym. Odstąpienie jest bezpłatne dla kredytobiorcy - jest on tylko zobowiązany do zwrotu kwoty wypłaconego mu kredytu (w ciągu 30 dni od złożenia oświadczenia o odstąpieniu) oraz do zapłaty odsetek za okres od dnia wypłaty kredytu do dnia jego spłaty.

Problem dla biur nieruchomości i deweloperów

Do wejścia w życie ustawy powinny przygotować się nie tylko banki czy pośrednicy kredytowi, ale również deweloperzy, biura nieruchomości, a także inne firmy, które w jakikolwiek sposób przedstawiają lub oferują klientom umowy o kredyt hipoteczny

Czy tylko pośrednicy kredytowi powinni być przygotowani na wejście w życie wspomnianej ustawy? Okazuje się, że nie tylko. Analiza przepisów prowadzi do wniosku, że powinny do tego przygotować się również inne podmioty, a w szczególności te firmy, które do tej pory uczestniczyły w procesie kredytowym, będąc często "pierwszym ogniwem" łączącym klientów poszukujących finansowania w postaci kredytu hipotecznego z pośrednikami kredytu hipotecznego czy też bankami. Chodzi zatem w szczególności o firmy z branży deweloperskiej czy też branży pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Dlaczego tak się stanie? Otóż te podmioty, co do zasady, będą musiały dokonać co najmniej dwóch wyborów.

Pierwszy z nich dotyczył będzie tego, czy w ogóle będą chciały uczestniczyć w "łańcuchu kredytowym", kojarząc swoich klientów z kredytodawcą - tak jak to robiły do tej pory. W tym wypadku dla większości z nich odpowiedź nie będzie zbyt skomplikowana - większość z nich nadal będzie chciała utrzymać dotychczasowy zakres współpracy z klientem.

O ile odpowiedź na poprzednie pytanie dla większości z nich nie będzie trudna, o tyle odpowiedź na drugie pytanie może tym podmiotom nastręczyć więcej problemów. Firmy działające we wspomnianym wyżej łańcuchu kredytowym będą musiały bowiem dokonać kolejnego wyboru co do tego, czy zdecydują się na współpracę z jednym konkretnym pośrednikiem kredytu hipotecznego, czy też może same staną się pośrednikiem kredytu hipotecznego w rozumieniu ustawy?

Stanie się tak z uwagi na wejście w życie przepisu art. 4 pkt 1 ustawy, a więc definicji "agenta" - zgodnie z którą pod pojęciem tym rozumieć się będzie przedsiębiorcę w rozumieniu art. 43¹ kodeksu cywilnego, wykonującego czynności pośrednictwa kredytu hipotecznego, występującego w imieniu i na rzecz wyłącznie jednego pośrednika kredytu hipotecznego.

Warto podkreślić, że w rozumieniu ustawy wykonywaniem czynności pośrednictwa kredytowego, o którym mowa w zdaniu poprzednim, będzie udzielanie klientowi jakichkolwiek informacji dotyczących umów kredytu hipotecznego, jak również już samo przedstawianie takiej oferty, o ile wiązać się będzie z jakąkolwiek gratyfikacją finansową dla podmiotu dokonującego tych czynności.

Tym samym firma deweloperska, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub inny podobny podmiot funkcjonujący w łańcuchu kredytowym będą zmuszone dokonać wyboru co do tego, czy same będą starać się o uzyskanie zezwolenia Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) na wykonywanie działalności w zakresie pośrednictwa kredytu hipotecznego, czy też nawiążą współpracę z ogólnopolskim pośrednikiem kredytu hipotecznego - stając się jego wyłącznym agentem.

Biorąc pod uwagę wymogi stawiane przez ustawodawcę pośrednikowi kredytu hipotecznego, począwszy od 22 lipca 2017 r. (a więc m.in. konieczność uzyskania zezwolenia KNF na wykonywanie działalności, konieczność prowadzenia szkoleń dla agentów i personelu, konieczność dokonywania opłat z tytułu kosztów nadzoru do wysokości 0,3 proc. sumy przychodów z pośrednictwa kredytu hipotecznego oraz odpowiedzialność karna za nieprzestrzeganie postanowień ustawy), oczywistym jest, że zdecydowana większość z wyżej wspomnianych firm zdecyduje się na współpracę z ogólnopolskim pośrednikiem kredytowym (np. Expander Advisors Sp. z o.o.).

W tym momencie warto przypomnieć, że na podjęcie decyzji firmy mają niespełna kilka miesięcy. Jeżeli nie podejmą właściwych kroków, będą mogły się narazić na odpowiedzialność karną w postaci kary grzywny do 100 tys. zł oraz kary pozbawienia wolności do lat 2 (art. 77 ustawy).

Powiązany czy nie? Oto jest pytanie

Najprawdopodobniej nie będzie w Polsce pośrednika kredytu hipotecznego, który będzie mógł korzystać z przymiotu bycia "niepowiązanym pośrednikiem kredytu hipotecznego". Ustawodawca bowiem nieprecyzyjnie sformułował przepisy w tym zakresie

Wiele kontrowersji budzi też definicja tzw. powiązanego pośrednika kredytu hipotecznego (art. 4 pkt 16). Ustawa jest wdrożeniem unijnej dyrektywy hipotecznej. Cel rozróżnienia pośrednika kredytu hipotecznego na "powiązanego" i "niepowiązanego", który przyświecał jej twórcom, był niewątpliwie słuszny. Zarówno ustawodawcy unijnemu, jak i krajowemu chodziło, najprościej rzecz ujmując, o to, by konsument zainteresowany usługami pośrednika kredytu hipotecznego mógł dokonać świadomego wyboru co do tego: czy korzysta z usług podmiotu posiadającego ofertę kilku lub też kilkunastu instytucji kredytowych, czy też z oferty pośrednika, który z uwagi na pewne powiązania z kredytodawcami (np. właścicielskie) może przedstawiać klientom w szczególności oferty powiązanych ze sobą instytucji.

Idea była jak najbardziej trafna - klient ma mieć realną możliwość wyboru spośród możliwie szerokiej oferty instytucji kredytowych, a przynajmniej wiedzieć, że korzysta z usług podmiotu współpracującego z wieloma albo jedynym (ewentualnie kilkoma kredytodawcami, którzy nie stanowią połowy rynku). Wszystko po to, aby mógł podjąć najbardziej dla siebie trafną decyzję co do zaciągnięcia zobowiązania.

Restrukturyzacja zadłużenia kłopotliwa dla banków

Jeśli konsument opóźnia się ze spłatą kredytu hipotecznego, kredytodawca ma obowiązek wezwać go do spłaty, wyznaczając mu dodatkowy termin nie krótszy niż 14 dni roboczych. Ponadto kredytodawca powinien poinformować konsumenta o tym, że w ciągu owych 14 dni roboczych może złożyć do banku wniosek o restrukturyzację zadłużenia. Restrukturyzacja jest dokonywana na warunkach uzgodnionych przez strony, o ile w opinii banku jest ona uzasadniona sytuacją majątkową konsumenta.

Jako formy restrukturyzacji ustawa wymienia przykładowo:

● czasowe zawieszenie spłaty kredytu,

● zmianę wysokości rat,

● wydłużenie okresu kredytowania.

Zgodnie z ustawą bank powinien umożliwić konsumentowi restrukturyzację jego zadłużenia przed każdym planowanym przez bank wypowiedzeniem umowy kredytu lub obniżeniem jej kwoty (tj. w przypadku niedotrzymania przez klienta warunków udzielenia kredytu lub utraty przez niego zdolności kredytowej).

W przypadku odrzucenia przez bank wniosku o restrukturyzację lub nieudanej restrukturyzacji przed podjęciem czynności zmierzających do odzyskania należności, kredytodawca ma obowiązek umożliwić konsumentowi sprzedaż kredytowanej nieruchomości w okresie nie krótszym niż 6 miesięcy.

W przypadku gdy ze sprzedaży zostanie uzyskana kwota mniejsza niż wysokość niespłaconego zadłużenia, bank ma obowiązek umożliwić spłatę pozostałej kwoty w ratach dostosowanych do sytuacji majątkowej konsumenta i wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Przy czym może żądać ustanowienia innego zabezpieczenia wierzytelności wynikającej z umowy o kredyt hipoteczny.

Przepis ten niewątpliwie kreuje nieznany do tej pory stan prawny, w którym wierzyciel będzie pozbawiony prawa kontroli realizacji zabezpieczenia hipotecznego kredytu, jako że sprzedaż nieruchomości będzie dokonywana przez kredytobiorcę działającego bez jakiegokolwiek nadzoru ze strony banku. Ustawa nie rozstrzyga, co będzie się działo w przypadku, gdy dochód kredytobiorcy ze sprzedaży nieruchomości nie wystarczy na spłatę kredytu, a kredytobiorca nie ma innego przedmiotu, na którym mógłby ustanowić nowe zabezpieczenie dla banku.

Oprac. BSJP

Jak wyliczyć połowę oferty

Niestety przedstawiona w art. 4 pkt 16 lit. c ustawy definicja "powiązanego pośrednika kredytu hipotecznego" może spowodować skutki odwrotne do zamierzonych.

Lektura przepisu rodzi poważne wątpliwości praktyczne co do możliwości prawidłowego określenia połowy "liczby kredytodawców lub grup kredytodawców, o których mowa w art. 4 pkt 16 lit. b ustawy" (a więc takich podmiotów, które podlegają konsolidacji do celów sporządzania skonsolidowanych sprawozdań finansowych zgodnie z ustawą z 29 września 1994 r. o rachunkowości). A odpowiedź na to pytanie jest konieczna dla ochrony ważnego interesu publicznego, polegającego na niewprowadzaniu konsumentów w błąd co do statusu w zakresie bycia powiązanym lub niepowiązanym pośrednikiem kredytu hipotecznego przez samych pośredników. Nie jest ona możliwa z uwagi na brak oficjalnych danych na temat banków, które udzielają aktywnie i w skali całego kraju kredytów hipotecznych, jak również brak jest publikacji co do statusu banków spółdzielczych, których jest kilkaset w skali kraju, jednak działają one głównie na rynkach lokalnych. To samo dotyczy niejasnego statusu w tym zakresie spółdzielczych kas oszczędnościowo-kredytowych, które wykazują się podobnym rozdrobnieniem co banki spółdzielcze i podobnym zasięgiem świadczonych przez siebie usług.

Warto podkreślić, że ok. 550 banków spółdzielczych działa w tak małej skali (zarówno geograficznej, jak i ilościowej), że według różnych danych ich udział w rynku kredytów hipotecznych nie przekracza 2 proc. Podobne parametry wykazują SKOK-i. Przy czym należy dokonać zastrzeżenia, że ustawodawcy nie chodziło o ustalenie kredytodawców posiadających ekspozycję hipoteczną (a więc kredyty zabezpieczone hipotecznie w ogóle), tylko o liczbę kredytodawców faktycznie oferujących klientowi możliwość zawarcia umowy.

Dla prawidłowej wykładni definicji powiązanego pośrednika kredytu hipotecznego, o której mowa w art. 4 pkt 16 lit. c ustawy, nie może być mowy o braniu pod uwagę banków posiadających kredyty zabezpieczone hipoteką na nieruchomości - w związku z zawieranymi przez siebie w przeszłości umowami.

Tym samym czytając literalnie przepis art. 4 pkt 16 lit. c ustawy i odnosząc go tylko do "liczby kredytodawców funkcjonujących na rynku usług świadczonych w zakresie udzielania kredytów hipotecznych", począwszy od 22 lipca 2017 r., najprawdopodobniej nie będzie w Polsce pośrednika kredytu hipotecznego, który będzie mógł korzystać z przymiotu bycia "niepowiązanym pośrednikiem kredytu hipotecznego".

Konieczna oficjalna interpretacja

Nie można jednak wykluczyć sytuacji, w której najwięksi gracze na tym rynku zdecydują się na korzystanie z tego przymiotu. Takiego scenariusza nie sposób wykluczyć - tym bardziej, że biorąc pod uwagę wskazane wyżej argumenty dotyczące marginalnego znaczenia banków spółdzielczych i spółdzielczych kas na rynku kredytów hipotecznych, takie działanie może wydawać się nawet pożądanym i będącym w interesie konsumentów - o ile podmioty te rzeczywiście będą posiadać w swojej ofercie zdecydowaną większość oferty pozostałych kredytodawców dostępnych na ogólnopolskim rynku.

Najbardziej poszkodowanym w tym całym zamieszaniu interpretacyjnym może okazać się konsument, który de facto nie będzie w stanie odróżnić, czy korzysta z usług pośrednika kredytowego, działającego wyłącznie na rzecz jednego kredytodawcy, czy też pośrednika mającego w swojej ofercie umowy kredytowe zdecydowanej większości kredytodawców funkcjonujących na rynku.

Konieczne jest, aby w sprawie prawidłowej interpretacji pojęcia "liczby kredytodawców funkcjonujących na rynku usług świadczonych w zakresie udzielania kredytów hipotecznych" oraz podania konkretnych danych liczbowych w tym zakresie wypowiedziały się Urząd Komisji Nadzoru Finansowego czy też Ministerstwo Finansów.

@RY1@i02/2017/106/i02.2017.106.183001100.101(c).jpg@RY2@

Maciej Raczyński

radca prawny, wspólnik RSP Raczyński Skalski & Partners Kancelaria Radców Prawnych spółka partnerska