Jakie są minimalne wymagania dla lokali socjalnych

@RY1@i02/2010/233/i02.2010.233.207.006b.001.jpg@RY2@

Radosław Pluciński, radca Prawny Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna

Umowa najmu lokalu socjalnego może zostać zawarta jedynie z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody z gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy podjętej na podstawie art. 21 ust. 3 pkt 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Uprawnienia takie posiada także osoba, co do której sąd - w wydanym przeciwko niej wyroku eksmisyjnym - orzekł o prawie do otrzymania lokalu socjalnego. W uzasadnieniu uchwały z 15 marca 1995 r. (III CZP 23/95, OSNC 1995 nr 7-8, poz. 105) Sąd Najwyższy stwierdził, iż powstaje roszczenie najemcy o zobowiązanie gminy do zawarcia umowy najmu konkretnego lokalu socjalnego, jeżeli ta nie honoruje orzeczenia sądowego o nadaniu najemcy uprawnienia do takiego lokalu i wynikającego stąd pierwszeństwa w jego uzyskaniu. Oznacza to, iż jest dopuszczalna droga sądowa w sprawach o zobowiązanie gminy do zawarcia umowy o najem lokalu socjalnego. Stawka czynszu za lokal socjalny nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym.

Przez lokal socjalny należy rozumieć lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie jest mniejsza niż 5 mkw., a wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego - 10 mkw., przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie. Z reguły są to lokale o najniższym standardzie, które posiada gmina w ramach zasobów mieszkaniowych.

Gdy gmina w danym lokalu podwyższa jego standard, to stara się je przekwalifikować na lokal kwaterunkowy. Ponieważ lokale socjalne zajmują głownie ludzie z tzw. marginesu społecznego i pokrzywdzeni przez los, zdarza się niezbyt dobra praktyką niektórych gmin, które wyznaczają takie lokale w budynkach na obrzeżach miast, co sprzyja potęgowaniu patologii społecznych i wykluczeniu całych grup ze społeczeństwa.

Lokal, który nadaje się do mieszkania, to taki lokal, który zapewnia, co najmniej 5 mkw. powierzchni mieszkalnej na osobę. W praktyce nie ma różnic w warunkach lokali socjalnych i pomieszczeń tymczasowych. Pomieszczenie takie powinno posiadać dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu oraz oświetlenie naturalne i elektryczne. Powinno także posiadać możliwość ogrzewania, niezawilgocone ściany oraz możliwość zainstalowania urządzeń do gotowania posiłków. Zapewnianie lokali socjalnych bez kuchni i z toaletami na korytarzach bądź klatkach schodowych jest zgodne z prawem. Przepisy mówią jedynie o powierzchni mieszkalnej i obniżonym standardzie. W praktyce są to lokale, które urągają wszelkim normom. Na przykład na Dolnym Śląsku są to w większości budynki przedwojenne, które nigdy nie były remontowane. Im biedniejsza gmina, tym gorzej z zapewnieniem chociażby niezbędnego minimum, czyli tzw. warunków dających się do zamieszkania.

Moim zdaniem problem dostarczania odpowiedniej ilości lokali socjalnych jest problemem społecznym i wymaga kompleksowych programów rządowych, ale jest niestety niedostrzegany ze względu na wiążące się z tym koszty. Być może także, dlatego, iż wielu decydentów nie miało okazji zwiedzać takich miejsc, które są w każdym mieście i gminie.

MM