Czy inwestor zawsze musi dokonać odbioru obiektu oddanego przez wykonawcę

Odbiór obiektu ma dla stron umowy o roboty budowlane istotne znaczenie, stanowi bowiem potwierdzenie spełnienia podstawowego świadczenia przez wykonawcę. Powstaje wówczas obowiązek zapłaty wynagrodzenia przez inwestora, rozpoczyna bieg termin odpowiedzialności wykonawcy z tytułu rękojmi.

W praktyce bardzo rzadko spotykamy się z sytuacjami, w których obiekt zgłoszony do odbioru nie miałby żadnych wad. Dlatego niezmiernie istotne znaczenie ma odpowiedź na pytanie, czy zobowiązanie inwestora do dokonania odbioru jest bezwzględne, tj. czy inwestor musi dokonać odbioru po otrzymaniu od wykonawcy wezwania, czy też może odmówić odbioru, gdy obiekt ma wady.

Niestety, na powyższe pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi, bowiem praktyka orzecznicza Sądu Najwyższego w tym zakresie nie jest jednolita. W wyroku z 25 marca 1997 r. (II CKN 28/97) Sąd Najwyższy wyraził opinię, którą podtrzymał m. in. w wyroku z 8 stycznia 2004 r. (sygn. akt I CK 24/03), że inwestor jest obowiązany do dokonania odbioru robót budowlanych, jeżeli wykonawca zgłosił ich ukończenie. Sąd nie dopuścił możliwości odmowy odbioru z powodu wad obiektu i odesłał w tym zakresie do korzystania przez inwestora z innych środków ochrony jego praw.

Stanowisko to zostało słusznie skrytykowane przez część doktryny. Podnoszono m.in., że zaprezentowane podejście zmuszające inwestora do odebrania wadliwego obiektu i uregulowania z tego tytułu należności jest sprzeczne ze zobowiązaniem wykonawcy do oddania obiektu wykonanego zgodnie z projektem oraz zasadami wiedzy technicznej, a więc zasadniczo niewadliwego. Argumentowano również, iż w analogicznej sytuacji zamawiający dzieło (w umowie o dzieło) może odmówić odbioru dzieła. Podnoszono, że dokonanie odbioru wadliwego obiektu pozbawia inwestora możliwości korzystania z uprawnień z tytułu rękojmi co do wad, które znał w chwili odbioru.

W wyroku z 24 lipca 2009 r. (sygn. akt II CSK 61/09) Sąd Najwyższy przychylił się do przywołanego, stanowiska doktryny. SN uznał, że nie można mechanicznie traktować obowiązku inwestora polegającego na odebraniu obiektu zgłoszonego przez wykonawcę, tj. przyjmować, że taki obowiązek istnieje niezależnie od rodzaju i wagi stwierdzonych wad. Wyraził dezaprobatę dla tez popieranych w dotychczasowym orzecznictwie i stwierdził, iż inwestor może odmówić dokonania odbioru robót, jeśli stwierdzi w nich wady istotne. Ocena musi zależeć od okoliczności konkretnego przypadku.

Wobec powyższych rozbieżności, negocjując i wykonując umowy o roboty budowlane, inwestorzy powinni forsować rozwiązania, które pozwolą im na bieżąco egzekwować należyte wykonywanie umowy przez wykonawcę. Wiele uwagi należy poświęcić precyzyjnemu sformułowaniu zapisów dotyczących procedur odbioru i usuwania wad i usterek (z uwzględnieniem odbiorów częściowych i końcowego uwarunkowanego brakiem wad istotnych). Inwestor powinien również starać się uzyskać zabezpieczenie należytego wykonania umowy przez wykonawcę (również w okresie rękojmi i gwarancji; przez zatrzymanie części wynagrodzenia lub uzyskanie od gwarancji bankowej). Wyjątkowo istotne jest także zapewnienie profesjonalnego nadzoru nad wykonywaniem robót i w trakcie odbiorów.

@RY1@i02/2010/090/i02.2010.090.087.0005.001.jpg@RY2@

Błażej Czwarnok, prawnik w kancelarii Gide Loyrette Nouel, specjalista prawa nieruchomości

Błażej Czwarnok

prawnik w kancelarii Gide Loyrette Nouel, specjalista prawa nieruchomości