Jak bezpiecznie kupić działkę lub nieruchomość na rynku

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami prawo pierwokupu polega na tym, że określonemu podmiotowi przysługuje pierwszeństwo nabycia prawa własności. Oznacza to, że umowa sprzedaży zawarta przez właściciela jest umową warunkową, tzn. jest zawarta pod warunkiem, że uprawniony nie skorzysta z przysługującego mu uprawnienia. Gminie przysługuje prawo pierwokupu w kilku przypadkach sprzedaży nieruchomości, która jest położona na jej terenie. Najczęściej w praktyce prawo to zastrzeżone jest na rzecz gminy, jeśli sprzedawana jest niezabudowana nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego) nabyta uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego. W takiej sytuacji osoba, która chce sprzedać nieruchomość, najpierw musi zawrzeć umowę sprzedaży warunkowej w formie aktu notarialnego. Notariusz sporządzający umowę sprzedaży jest zobowiązany do zawiadomienia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o treści umowy. Od dnia zawiadomienia wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta biegnie miesięczny termin na wykonanie prawa pierwokupu. Gmina nie ma obowiązku nabycia nieruchomości. Jeśli gmina odmówi skorzystania z prawa pierwokupu, to po złożeniu stosownego oświadczenia przez wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta umowa warunkowa sprzedaży dojdzie do skutku. Do przeniesienia własności strony będą jednak musiały zawrzeć przed notariuszem umowę przeniesienia własności nieruchomości.

Art. 109 - 110 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651).

Należy pamiętać, że nawet jeśli właściciel przedstawił nam aktualny odpis z księgi wieczystej (numer księgi musi się zgadzać z numerem podanym w ewidencji gruntów), przed podpisaniem umowy notarialnej warto sprawdzić w sądzie rejonowym, właściwym dla miejsca położenia nieruchomości, czy nie zostały wpisane do niej jakieś zmiany. Księgi wieczyste są jawne, każdy ma prawo w obecności pracownika sądu bezpłatnie je przeglądać. Dlatego nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Przed bezpośrednią wizytą w sądzie warto również sprawdzić stronę http://ekw.ms.gov.pl, gdzie po numerze księgi wieczystej można również przejrzeć aktualny stan prawny nieruchomości. Elektroniczna księga wieczysta nie obejmuje jednak jeszcze wszystkich nieruchomości na terenie kraju. Gdy nie znajdziemy księgi w internecie, koniczna będzie wizyta w sądzie rejonowym miejsca położenia nieruchomości.

Art. 2 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.).

Nieobjęcie nieruchomości miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego nie oznacza wcale, że nie nadaje się ona do zabudowy. Możliwość wybudowania domu czy przeprowadzenia innej inwestycji w takiej sytuacji przewiduje ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Służy temu decyzja o warunkach zabudowy. Aby taka decyzja została wydana, muszą być jednak spełnione następujące warunki:

● co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy (chodzi tu m.in. o gabaryty i formę architektoniczną obiektów budowlanych, linie zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu);

● teren musi mieć dostęp do drogi publicznej;

● istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem);

● teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne,

● decyzja nie naruszy przepisów odrębnych, np. o ochronie zabytków, o ochronie środowiska, przeciwpożarowych.

Wymienionych powyżej wymogów nie musi spełniać nieruchomość przeznaczona pod zabudowę zagrodową, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Warto pamiętać, że o decyzję o warunkach zabudowy może wystąpić nie tylko właściciel (użytkownik wieczysty), ale także osoba zainteresowana zakupem nieruchomości. Wydaje ją wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

Art. 61 ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm.).

Prawo użytkowania wieczystego zbliżone jest do prawa własności. W praktyce oznacza to, że osoba, która je nabędzie (użytkownik wieczysty), może to prawo zbyć, obciążyć (np. hipoteką), zapisać w testamencie bliskim. Z nabyciem prawa użytkowania wieczystego gruntu wiążą się jednak pewne ograniczenia. Grunt w użytkowanie wieczyste oddawany jest na określony czas - zazwyczaj na 99 lat (a co najmniej 40). W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. Użytkownik wieczysty może również wcześniej wystąpić z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny. Poza tym przez cały okres użytkowania wieczystego należy wnosić opłatę roczną. Jej wysokość zależy od dwóch czynników: ceny gruntu oraz stawki procentowej opłaty rocznej. Stawka procentowa jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Wynosi ona 1 proc. wartości gruntu - gdy nieruchomość przeznaczana jest pod budownictwo mieszkaniowe, lub 3 proc. wartości gruntu - gdy przeznaczana jest pod usługi, handel. Należy pamiętać, że opłaty roczne wnosi się do 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Równocześnie opłata roczna za użytkowanie wieczyste gruntu - ustalona wobec pierwszego użytkownika wieczystego - wiąże każdego kolejnego nabywcę tego prawa. Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu (nie częściej niż raz w roku) albo na wniosek użytkownika wieczystego - jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Podstawą do aktualizacji opłat jest wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.

Art. 232 - 243 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego w umowie przedwstępnej jej strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości ustalonej ostatecznej umowy przyrzeczonej - najczęściej umowy przeniesienia prawa własności określonej nieruchomości. Aby umowa taka była ważna, zawsze muszą być spełnione dwa podstawowe warunki:

● w treści tej umowy należy określić istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, np. która nieruchomość ma zostać sprzedane oraz za jaką cenę, a także

● termin, w którym ma być zawarta umowa przyrzeczona, czyli umowa przeniesienia własności.

Jednak jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Przepisy nie określają jednak formy zawarcia umowy przedwstępnej, np. pisemnej lub w formie aktu notarialnego. To jednak, w jakiej formie została zawarta umowa przedwstępna, ma bardzo duży wpływ na jej skutki, np. ewentualnego uchylania się od jej wykonania. Zgodnie z przepisami, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy (akt notarialny), strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że zawierając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, można domagać się skutecznego jej zawarcia przed sądem, jeżeli druga strona umowy nie chce dobrowolnie jej wykonać.

Art. 389 - 390 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Łukasz Sobiech

lukasz.sobiech@infor.pl