Jak spółdzielnia może uniknąć błędów przy przekształceniach

Wiele spółdzielni mieszkaniowych ma problemy z przekształceniami lokatorskich i własnościowych praw do lokali w odrębną własność. Powodem jest skomplikowana procedura określania przedmiotu odrębnej własności lokali.

Podstawa to prawo do gruntu

Obecnie nie ma żadnego ustawowego terminu, w jakim spółdzielnia powinna przystąpić do prac nad uchwałą określającą przedmiot odrębnej własności. Co prawda zgodnie z art. 42 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (DzU. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 ze zm.) w okresie 24 miesięcy od dnia złożenia pierwszego wniosku o wyodrębnienie własności lokalu w danej nieruchomości spółdzielnia określa przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu w tej nieruchomości.

Jednak ten 24-miesięczny termin zakwestionował Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 20 kwietnia 2005 r. (sygn. K 42/02). Nie jest on więc wiążący dla zarządzających spółdzielnią. Większość spółdzielni opóźnienia w przekształceniach usprawiedliwia też tym, że do skutecznego określenia przedmiotu odrębnej własności lokalu niezbędne jest wcześniejsze uregulowanie stanu prawnego nieruchomości, na których stoją spółdzielcze budynki. Chodzi o nabycie przez spółdzielnię własności tych gruntów albo przynajmniej uzyskanie użytkowania wieczystego. Gdy budynek znajduje się na działce o niejasnym stanie prawnym, podejmowanie działań związanych z określeniem przedmiotu odrębnej własności może być przedwczesne, z wyjątkiem odnalezienia dokumentacji technicznej budowy i obmiarów mieszkań, pomieszczeń przynależnych oraz całej nieruchomości.

Potrzebna uchwała zarządu

Dopiero gdy sprawy własności gruntów zostaną uregulowane, można przystąpić do wyodrębnienia własności lokalu. Zgodnie z art. 42 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - określenie przedmiotu odrębnej własności lokali w danej nieruchomości następuje na podstawie uchwały sporządzonej w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Warto zauważyć, że tak istotną kwestię ustawodawca powierzył zarządom, a nie ich walnym zgromadzeniom lub funkcjonującym jeszcze w niektórych spółdzielniach zebraniom przedstawicieli.

Uchwała zarządu powinna określać:

woznaczenie nieruchomości obejmującej budynek (wraz z gruntem przynależnym do tego budynku), w którym ustanawia się odrębną własność lokali,

wrodzaj, położenie i powierzchnię lokali oraz pomieszczeń przynależnych, w tym piwnic lub pomieszczeń gospodarczych, o ile piwnica lub pomieszczenie gospodarcze jest w tym budynku przyporządkowane danemu lokalowi, a władający lokalem faktycznie użytkuje piwnicę lub pomieszczenie gospodarcze (do 31 lipca 2007 r. konieczny był w zasadzie formalny przydział pomieszczenia zainteresowanemu),

wwielkość udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej związanych z odrębną własnością każdego lokalu,

woznaczenie osób, którym zgodnie z przepisami ustawy przysługuje prawo żądania przeniesienia na nich własności poszczególnych lokali,

wprzypadający na każdy lokal stan zadłużenia z tytułu kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię na budowę, wraz ze skapitalizowanymi odsetkami oraz dokonanego na podstawie odrębnych przepisów przejściowych wykupienia ze środków budżetu państwa odsetek wraz z oprocentowaniem tych odsetek.

Precyzja jest konieczna, bo uchwały zarządu spółdzielni od dnia ich wejścia w życie stanowią podstawę oznaczania lokali i przypadających na każdy lokal udziałów w nieruchomości wspólnej przy zawieraniu umów o ustanowieniu odrębnej własności lokali.

Rozdzielenie budynków

W praktyce trudne jest wyodrębnienie poszczególnych budynków. Zgodnie z art. 42 ust. 3 pkt 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nieruchomość wielobudynkowa może być utworzona tylko wtedy, gdy budynki są posadowione w sposób uniemożliwiający ich rozdzielenie lub działka, na której stoi budynek, pozbawiona jest dostępu do drogi (publicznej lub wewnętrznej). Jednym z problemów jest rozdzielenie budynków, bo część mieszkańców wnioskuje nawet o wydzielenie - jako osobnego budynku - pojedynczych klatek schodowych. Niekiedy też względy architektoniczne nie pozwalają wprost ocenić, czy mamy do czynienia z jednym lub wieloma budynkami, zwłaszcza gdy budynek ze wspólną częścią piwniczno-usługową i jednolitą numeracją nieruchomości ma np. trzy wieże (oddzielne klatki schodowe z oddzielnymi windami).

W uchwale z 23 stycznia 2007 r. (sygn. III CZP 136/06) Sąd Najwyższy uznał, że o kwalifikacji zabudowy jako jednobudynkowej lub wielobudynkowej, nie przesądza możliwość podziału istniejącego budynku na części, wzdłuż płaszczyzn pionowych, wraz z gruntem, w taki sposób, aby powstałe fragmenty stanowiły samodzielne części. Chodzi o to, aby nie dzielić wieloklatkowych budynków na kilka nieruchomości (każda klatka oddzielnie). Analogiczny pogląd znajdziemy też w wyroku SN z 3 listopada 2010 r. (sygn. V CSK 139/10). Ustawodawca preferuje wprawdzie nieruchomości jednobudynkowe, natomiast z orzecznictwa wynika, że coraz częściej sądy godzą się na istnienie działek wielobudynkowych ze względu na istniejącą - i trudną do podzielenia - infrastrukturę techniczną i funkcjonalność.

Uchwała zarządu spółdzielni dotycząca przedmiotu odrębnej własności lokali nie może też służyć do poprawiania błędnych rozwiązań architektonicznych z przeszłości. Potwierdza to wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 31 marca 2008 r. (sygn. I ACa 22/08). Sąd uznał w nim, że uchwała spółdzielni mieszkaniowej w przedmiocie określenia odrębnej własności lokali powinna respektować stan rzeczy istniejący w chwili jej podejmowania, a nie taki, jaki ewentualnie można uzyskać w przyszłości, po dokonaniu odpowiedniej przebudowy i poniesieniu nakładów finansowych. [przykład 1]

Udziały w części wspólnej

Niezadowoleni mieszkańcy często kwestionują proponowane przez spółdzielnię wielkości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Nierzadko mają rację, bo władze spółdzielni nieprawidłowo wyliczają te ułamki. Należy pamiętać, że skuteczne zakwestionowanie uchwały dotyczącej wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej oznacza w praktyce konieczność ponownego przeprowadzenia całej procedury. Zmiana ułamka jednej osoby oznacza bowiem, że wszystkie inne osoby domagające się odrębnej własności lokali w danej nieruchomości także mają źle policzone udziały w nieruchomości wspólnej.

Precyzyjne wyliczenia

Zasady obliczania udziałów w nieruchomości wspólnej w uchwale zarządu spółdzielni mieszkaniowej (a więc także w jej projekcie przedstawianym mieszkańcom) nie są dowolne. Zgodnie z art. 42 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych trzeba zastosować przepisy szczególne, analogiczne jak w przypadku wspólnot mieszkaniowych. Chodzi o art. 3 ust. 3 - 6 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Przepisy te stanowią, że udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. [przykład 2]

Spółdzielnie zapominają o tej zasadzie. Częstym błędem lub celowym działaniem na niekorzyść mieszkańców jest zaliczanie niektórych pomieszczeń przynależnych do części wspólnych budynku (chodzi np. o piwnice, komórki lokatorskie itp.). Przed korzystną dla mieszkańców użytkujących pomieszczenia przynależne zmianą przepisów dokonaną z dniem 31 lipca 2007 r. spółdzielnie nagminnie zapominały o przypisywaniu piwnic i komórek lokatorskich do konkretnych lokali, co następnie spotykało się z krytyką sądów wielekroć uznających uchwały zarządów spółdzielni za nieważne.

Problemy z określeniem udziałów w nieruchomości wspólnej dotyczą zresztą nie tylko starych spółdzielni mających zasoby powstałe w czasach PRL-u, ale także tych, które swoje budynki wznosiły już co prawda po 1989 r., ale w okresach, gdy ustanawiano głównie własnościowe prawa do lokali. Nowoczesne rozwiązania architektoniczne spowodowały bowiem sprzedaż na rzecz mieszkańców podziemnych miejsc postojowych, powstawanie miejsc parkingowych poza budynkami, wznoszenie kompleksu budynków w taki sposób, że niemożliwy jest faktyczny i prawny podział poszczególnych bloków i utworzenie kilku niezależnych wspólnot mieszkaniowych.

Do wyliczenia udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej niezbędne jest określenie - oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu - jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.

Ustawodawca przewidział też sytuacje szczególne. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. W praktyce może to oznaczać, że mieszkaniec jednej klatki jest współwłaścicielem także windy w innej klatce schodowej, bo wchodzi ona w skład nieruchomości wspólnej. Choć takie rozwiązanie jest często krytykowane przez mieszkańców i jest podstawą do skarg sądowych, to raczej nie ma szans na jego zakwestionowanie, bo jest zgodne z przepisami.

Sprawdź, jak dawniej budowano

Zarząd spółdzielni podejmuje też decyzję o przyjęciu metody określenia powierzchni użytkowej lokali oraz pomieszczeń do nich przynależnych w danej nieruchomości. Należy pamiętać, że przyjęta metoda określenia powierzchni lokali oraz pomieszczeń przynależnych ma zastosowanie do wszystkich lokali znajdujących się w danej nieruchomości. Nie można niektórych mieszkań obmierzyć według jednej metody, a niektórych według drugiej metody. Dlatego do obmiarów najlepiej zastosować Polskie Normy obowiązujące w okresie, kiedy realizowano inwestycję, zwłaszcza że nierzadko spółdzielnie dysponują dokumentacją budowlaną.

Nie warto np. do budynków z lat siedemdziesiątych stosować norm wprowadzonych 15 lat temu, ale lepiej użyć powszechnej wtedy normy PN-70/B-02365. Zarząd spółdzielni mającej zasoby mieszkaniowe z różnych okresów powinien być elastyczny - nie musi stosować jednej metody we wszystkich budynkach spółdzielczych niezależnie od daty ich powstania, ale dokonać obmiarów według metody, na podstawie której wznoszono budynki. Przepisy tego nie zabraniają.

Najwięcej kłopotów może sprawić sytuacja, gdy na jednej nieruchomości, z której nie da się już wydzielić oddzielnych działek, znajdują się budynki wznoszone na podstawie różnych norm budowlanych. Wtedy od decyzji zarządu zależy wybór jednej z metod (według polskich norm), bądź stworzenia własnej kompromisowej metody.

Kłopoty z pomiarami

W praktyce problemy z obmiarami występują z dwóch przyczyn. Po pierwsze niektórzy lokatorzy nie godzą się na przeprowadzenie obmiarów w ich pomieszczeniach. Boją się m.in., że na jaw wyjdą przeróbki w lokalach albo okaże się, że mieszkanie jest większe o kilka metrów i będzie trzeba za nie uiszczać wyższe opłaty eksploatacyjne. Wtedy - aby uzyskać możliwość przeprowadzenia pomiarów - zarząd spółdzielni musi wystąpić z powództwem przeciwko lokatorowi o udostępnienie mieszkania. Oznacza to odroczenie obmiarów nawet na kilka lat, do czasu załatwienia prawomocnego orzeczenia sądowego i jego wyegzekwowania w postępowaniu egzekucyjnym.

Drugi problem to dobudówki - przesunięcia ścian na korytarzach, przejściach zewnętrznych, zabudowanie loggii, przeróbki wózkarni i suszarni albo pomieszczeń socjalnych i ich adaptacja na mieszkania albo dodatkowe pokoje. Wiele z tych inwestycji dokonano bez zgody właściciela nieruchomości (czyli spółdzielni) i nigdy ich nie zalegalizowano. Część jest wprost sprzeczna z prawem budowlanym lub przepisami przeciwpożarowymi. Niemniej jednak wszystkie te zmiany powinny być odzwierciedlone w protokołach z obmiaru, bo muszą być uwzględnione w uchwale zarządu spółdzielni. Wpływają bowiem na ustalenie zajmowanego metrażu, zakwalifikowanie pomieszczenia jako przynależnego, a w konsekwencji także na wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Grunty i budynki spółdzielcze

Innymi punktem spornym, choć o mniejszym znaczeniu, jest kwestia, jakie nieruchomości powinny nadal pozostać w gestii spółdzielni. Artykuł 40 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi dość ogólnie, że spółdzielnia pozostaje właścicielem albo użytkownikiem wieczystym gruntu w takim zakresie, w jakim nie narusza to praw przysługujących właścicielom lokali (niezależnie, czy są członkami spółdzielni). W szczególności mieniem spółdzielni mają pozostać:

wnieruchomości służące prowadzeniu przez spółdzielnię działalności wytwórczej, budowlanej, handlowej, usługowej, społecznej, oświatowo-kulturalnej, administracyjnej i innej, zabudowane budynkami i innymi urządzeniami,

wnieruchomości zabudowane urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym urządzeniami i sieciami technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków lub osiedli,

wnieruchomości niezabudowane.

Oznacza to, że przy okazji przygotowań do przekształcenia w odrębną własność lokali władze spółdzielni nie mogą rozparcelować części nieruchomości i przekształcić ich w nieruchomości wspólne poszczególnych budynków. Spółdzielni nie wolno też jednak zostawiać sobie takich nieruchomości, na których znajdują się urządzenia funkcjonalnie związane tylko z jednym budynkiem. [przykład 3]

Opinie mieszkańców

Chociaż nie ma obecnie wiążącego terminu, w jakim należy przeprowadzić procedurę określenia przedmiotu odrębnej własności lokali, to jej uruchomienie przez zarząd spółdzielni nakazuje potem zachowanie ściśle określonych terminów na konsultacje, poprawki i przyjęcie ostatecznej wersji uchwały.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych projekty uchwał w przedmiocie odrębnej własności lokali zarząd spółdzielni wykłada na co najmniej 14 dni do wglądu w swojej siedzibie. Wcześniej jednak zarząd musi wysłać (z co najmniej 7-dniowym wyprzedzeniem) pisemne imienne powiadomienia o terminie i miejscu wyłożenia projektów uchwał do wglądu tych osób, których te projekty dotyczą albo które mają prawo żądania przeniesienia na nich własności poszczególnych lokali. Powiadomienia warto wysłać znacznie wcześniej i nie należy liczyć, że wszyscy szybko je odbiorą. Można rozpocząć akcję wysyłania powiadomień nawet miesiąc wcześniej, aby upewnić się, że wszyscy zostali poinformowani.

Zainteresowani mogą przedstawić zarządowi spółdzielni pisemne wnioski dotyczące zmian w projekcie uchwały. Mają na to 14 dni po upływie okresu wyłożenia projektu uchwały do wglądu. Zarząd powinien wnikliwie rozpatrzyć te wnioski, dzięki temu może uniknąć późniejszego zaskarżenia uchwały do sądu. Wnioski należy rozpatrzyć najpóźniej w ciągu 14 dni od upływu terminu ich składania. Najdalej w ciągu 14 dni od rozpatrzenia wniosków trzeba też odpowiednio skorygować pierwotny projekt i podjąć uchwałę o treści uwzględniającej dokonane korekty.

Przepisy nakazują też zarządowi spółdzielni, aby o wynikach rozpatrzenia wniosków (zarówno ich uwzględnieniu, jak i odrzuceniu) oraz o treści zmian projektu uchwały, do którego wnioski zgłoszono, powiadomił na piśmie wszystkie zainteresowane osoby. Zarząd ma na przesłanie tych informacji 7 dni od podjęcia uchwały. Tym osobom, które zgłaszały wnioski, zarząd spółdzielni musi podać jednocześnie odpowiednie faktyczne i prawne uzasadnienie nieuwzględnienia w całości lub w części wniosków zgłoszonych przez te osoby. Co istotne, uchwała zarządu spółdzielni w przedmiocie określenia odrębnej własności lokali wchodzi w życie z dniem jej podjęcia, a więc jeszcze przed jej doręczeniem zainteresowanym. Niemniej jednak - zgodnie z art. 43 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, wniesienie skargi do sądu wstrzymuje obowiązywanie uchwały. Stąd zalecana jest ostrożność i wstrzymanie się z podpisywaniem jakichkolwiek aktów notarialnych aż do czasu, kiedy zarząd spółdzielni będzie pewny, że uchwała nie zostanie zakwestionowana (czyli nie było w ogóle na nią skarg albo skargi zostały już prawomocnie rozpatrzone przez sąd). Powstaje bowiem niebezpieczna sytuacja, gdy uchwała wchodzi w życie, choć jeszcze nikt z zainteresowanych nie zna jej treści, ale następnie obowiązywanie uchwały zostaje wstrzymane z powodu złożenia na nią skargi do sądu.

Sytuacja była prostsza w poprzednim stanie prawnym (do 31 lipca 2007 r.), gdyż przed nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych uchwała zarządu spółdzielni wchodziła w życie dopiero po dwóch miesiącach od jej przyjęcia. Tymczasem podpisanie aktów notarialnych na podstawie uchwały zarządu spółdzielni zakwestionowanej potem przez sąd oznacza, że trzeba będzie zmieniać akty notarialne oraz wpisy w księgach wieczystych. Rodzi to również niepewność przy próbach sprzedaży prawa odrębnej własności lokalu (wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej), bo kupujący nie wie, czy uchwała zarządu spółdzielni, na podstawie której dokonane było przekształcenie prawa lokatorskiego lub własnościowego, nie zostanie zakwestionowana.

Skarga do sądu

Brak uwzględnienia wniosku lub jego nienależyte uzasadnienie to najczęstsze przyczyny kwestionowania uchwały zarządu spółdzielni w sądzie. Wniesienie skargi do sądu nawet przez jedną osobę ma olbrzymie konsekwencje prawne, w zasadzie blokuje przekształcenie w odrębną własność na kilka miesięcy, a nawet kilka lat, do czasu wydania prawomocnego orzeczenia w sprawie.

Zainteresowani mogą - w terminie 30 dni od dnia doręczenia - zaskarżyć uchwałę zarządu spółdzielni do sądu z powodu jej niezgodności z prawem lub jeśli uchwała ta narusza ich interes prawny lub uprawnienia. Korzystne dla zarządu spółdzielni jest zastrzeżenie, że przyczyną stwierdzenia nieważności uchwały nie może być niepodjęcie przez osoby zainteresowane wysłanych przez zarząd spółdzielni powiadomień. Nie ma natomiast znaczenia, czy spółdzielnia terminowo (czyli w ciągu 7 dni od dnia podjęcia uchwały) przekazała zainteresowanym informację o rozstrzygnięciu zgłoszonych przez nich wniosków. Nawet jeśli spółdzielnia spóźni się z wykonaniem tego obowiązku, to zainteresowani nie tracą przez to uprawnienia do zaskarżenia uchwały do sądu. Przesądza o tym wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 24 kwietnia 2008 r. (sygn. I ACa 276/08).

Warto pamiętać, że jeżeli piwnica lub pomieszczenie gospodarcze spełniają przesłanki z art. 42 ust. 3 pkt 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (czyli są w budynku przyporządkowane danemu lokalowi, a władający lokalem faktycznie je użytkuje), to nieważna jest uchwała zarządu spółdzielni, niezaliczająca takiej piwnicy jako pomieszczenia przynależnego do lokalu mieszkalnego. [przykład 4]

Warto też zwrócić uwagę na uchwałę Sądu Najwyższego z 17 kwietnia 2009 r. (sygn. III CZP 14/09), w której sędziowie stwierdzili. że o przyporządkowaniu piwnicy do lokalu mieszkalnego można mówić zarówno w sytuacji, w której w przydziale lokalu mieszkalnego wskazano, że do tego lokalu przynależna jest określona piwnica lub został sporządzony protokół przekazania piwnicy określonej osobie, jak i wtedy, gdy przyporządkowanie nastąpiło przez czynności faktyczne, czyli np. oznaczenie konkretnej piwnicy numerem konkretnego lokalu mieszkalnego i wydanie jej osobie, która otrzymała przydział do tego lokalu.

Istotne hipoteki

Wejście w życie uchwały określającej odrębną własność lokali może skomplikować sytuację finansową spółdzielni. Dotyczy to zwłaszcza tych spółdzielni, które przed 24 kwietnia 2001 r. (czyli datą wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) zaciągnęły kredyty zabezpieczone hipotecznie.

Uchwała zarządu spółdzielni ma wpływ na istniejące zabezpieczenia hipoteczne powstałe przed dniem 24 kwietnia 2001 r., zwłaszcza jeśli są one zabezpieczeniem kredytów przeznaczonych na potrzeby innej nieruchomości, bo pod rządami starych przepisów nie było większych ograniczeń w zaciąganiu takich zobowiązań.

Ustanowienie na podstawie uchwały zarządu odrębnej własności chociażby jednego z lokali (czyli dokonanie podziału nieruchomości stanowiącej do tej pory własność spółdzielni) powoduje wygaśnięcie hipoteki obciążającej nieruchomość 24 kwietnia 2001 r. zabezpieczającej kredyt, z którego środki finansowe przeznaczono na potrzeby innej nieruchomości. W celu zabezpieczenia kredytu chronionego poprzednio hipoteką, która wygasa w związku z ustanowieniem odrębnej własności, spółdzielnia musi niezwłocznie obciążyć hipoteką inną nieruchomość. Hipoteka powinna być ustanowiona na nieruchomości, na potrzeby której przeznaczone zostały środki pochodzące z kredytu. Alternatywą jest ustanowienie hipoteki na nieruchomości spółdzielczej, np. przeznaczonej do wspólnego korzystania albo niezabudowanej (rodzaje takich nieruchomości określa szczegółowo art. 40 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

Zgodnie z art. 44 ust. 1¹ w razie ustanowienia odrębnej własności choćby jednego lokalu na rzecz osoby innej niż spółdzielnia, obciążonej hipoteką istniejącą 24 kwietnia 2001 r., zabezpieczającą kredyt, z którego środki finansowe przeznaczono na potrzeby tej nieruchomości, hipoteka łączna nie powstaje (czyli nie ma żadnych obciążeń na lokalu nabywanym na własność). Ponieważ wartość nieruchomości może się znacznie obniżyć po wyodrębnieniu wielu lokali, to spółdzielnia powinna być przygotowana na to, że kredytodawca wystąpi do niej z żądaniem dodatkowych zabezpieczeń. Te same zasady obowiązują zresztą wtedy, jeśli spółdzielnia jest tylko użytkownikiem wieczystym i to na tym prawie ustanowiono hipotekę.

Spory kosztowe

Osoby, które złożyły wnioski o przekształcenie w odrębną własność lokalu, mogą być zniecierpliwione, że postępowania ciągną się latami. Artykuły 49 i 49¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dają im możliwość wystąpienia do sądu, gdy spółdzielnia bezczynnie zwleka z dokonaniem przekształceń. Wtedy sąd - na wniosek członka spółdzielni, któremu przysługuje prawo żądania przekształcenia - orzeknie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu (na podstawie art. 64 kodeksu cywilnego w związku z art. 1047 par. 1 kodeksu postępowania cywilnego).

Nie w każdej jednak sytuacji takie roszczenie będzie skuteczne. Sąd nie uwzględni żądania uprawnionego do przekształcenia, jeśli zarząd spółdzielni podjął już uchwałę w przedmiocie odrębnej własności lokali, ale została ona zaskarżona przez któregoś z mieszkańców. Opóźnienie w przekształceniu nie zależy bowiem wtedy od spółdzielni.

Roszczenia mieszkańców będą bezzasadne, jeśli spółdzielnia nie jest jeszcze właścicielem albo użytkownikiem wieczystym gruntów pod spółdzielczymi budynkami. Jak wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 28 stycznia 2011 r. (sygn. VI ACa 791/10), uwzględnienie żądania opartego na art. 49¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest możliwe wówczas, gdy stan prawny nieruchomości na to pozwala, to jest kiedy możliwe jest ustanowienie odrębnej własności lokalu z ustaleniem wielkości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej związanych z odrębną własnością każdego lokalu. Nie oznacza to, że zarząd spółdzielni może prowokować mieszkańców do wnoszenia powództw do sądu. Mankamentem takich spraw - nawet bezzasadnych - są bowiem koszty sądowe (oraz koszty zastępstwa procesowego) obciążające zawsze spółdzielnię, niezależnie od ich wyniku. Potwierdza to wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 17 lutego 2011 r. (sygn. I ACa 53/11).

Uwaga

Choć decyzję o zaliczeniu do lokalu, jako jego części składowych, pomieszczeń przynależnych (czyli np. piwnic) podejmuje zarząd spółdzielni, to nie może tego robić dowolnie. Decyzja taka powinna być uzasadniona i uwzględniać fakt, że pomieszczenie jest przyporządkowane danemu lokalowi, a władający lokalem faktycznie użytkuje np. piwnicę, mimo że formalnie nie dostał przydziału. Chodzi o to, aby ograniczyć do minimum liczbę konfliktów, które prowadziłyby do sądowego kwestionowania zgodności z prawem uchwały

Uwaga

Skierowanie pozwu przez mieszkańca może być niekiedy korzystne dla spółdzielni. Zatwierdzona przez sąd propozycja podziału geodezyjnego nie wymaga bowiem - potrzebnego w innych przypadkach - zatwierdzenia przez urzędników

PRZYKŁAD 1

Niezasadny podział na trzy budynki

Jedna ze spółdzielni w Olsztynie zastanawiała się, czy zasadnym jest pozostawienie w ramach jednej nieruchomości trzech budynków mających wspólne fundamenty, a w podziemiach także piwnice przypisane do lokali leżących w innych budynkach. Nieruchomość wielobudynkowa posiadała bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Poszczególne budynki oddzielały od tej drogi wybudowane mury oporowe, pas zieleni oraz parking. Z technicznego punktu widzenia możliwy był do przeprowadzenia podział na trzy oddzielne budynki, ale w tym celu trzeba byłoby utworzyć odrębne zawory dla sieci wodociągowej i grzewczej. Uznano jednak, że podział byłby niezasadny i należy respektować istniejący stan faktyczny, a nie liczyć na ewentualną niepewną (od strony prawnej i finansowej) przebudowę planowaną w przyszłości.

PRZYKŁAD 2

Obliczanie udziałów

W wielomieszkaniowym budynku o powierzchni całkowitej 5002 mkw. lokal A zajmuje powierzchnię 46,2 mkw. i nie ma żadnych pomieszczeń przynależnych. 845 mkw. zajmuje nieruchomość wspólna (poza powierzchnią użytkową lokali i pomieszczeń przynależnych). Udział w nieruchomości wspólnej przypadający na lokal A wynosi więc 46,2 mkw. / (5002 - 845 mkw.) = 462/41570.

Pomyłkowe dodanie np. pięciometrowego pomieszczenia gospodarczego spowodowałoby więc zmianę udziałów, i to nie tylko samego zainteresowanego, lecz także innych. Podobnie będzie, jeśli jakieś pomieszczenie zostanie nieprawidłowo zaliczone do nieruchomości wspólnej.

PRZYKŁAD 3

Droga dojazdowa i miejsca parkingowe

W 2008 r. zarząd spółdzielni podjął decyzję, aby własnością spółdzielni pozostała droga dojazdowa prowadząca do jednego tylko budynku, jak również znajdujące się przy tej drodze miejsca parkingowe, z których korzystają tylko mieszkańcy jednego bloku. Uchwała zarządu spółdzielni w tej kwestii została uchylona przez Sąd Najwyższy (wyrok z 26 listopada 2010 r., sygn. IV CSK 269/10), który uznał, że droga dojazdowa i miejsca parkingowe pozostają w ścisłym, funkcjonalnym związku z nieruchomością, na której znajduje się zajmowany przez nich budynek, a nadto wybudowane zostały tylko ze środków mieszkańców budynku i z wyraźnym przeznaczeniem na ich wyłączne potrzeby.

PRZYKŁAD 4

Piwnica jako pomieszczenie przynależne

Zarząd spółdzielni uznał, że wszystkie piwnice w budynku zaliczy do nieruchomości wspólnej. Jedno z małżeństw zaskarżyło tę uchwałę do sądu. Małżonkowie uważali, że skoro od 1984 r. użytkują jedną z piwnic, to stanowi ona pomieszczenie przynależne do ich lokalu mieszkalnego. Sąd Apelacyjny w Poznaniu przyznał im rację (wyrok z 18 maja 2011 r., sygn. I ACa 368/11).

@RY1@i02/2012/026/i02.2012.026.215000400.805.jpg@RY2@

Dariusz Śmierzyński, prezes spółdzielni mieszkaniowej

Dariusz Śmierzyński

prezes spółdzielni mieszkaniowej

@RY1@i02/2012/026/i02.2012.026.215000400.806.jpg@RY2@

Michał Kosiarski, właściciel firmy konsultigowej

Michał Kosiarski

właściciel firmy konsultigowej

Podstawa prawna

Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.).

Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).