Moja działka nie jest moja
W maju 1981 r. kupiłam działkę, za którą od tamtej pory płacę podatki. Mam umowę kupna podpisaną przeze mnie i poprzednią właścicielkę, a także przez dwóch świadków. Pani, od której kupiłam działkę, zobowiązała się w umowie, że dokona wszystkich formalności związanych z notarialnym przeniesieniem własności, ale niestety nie wywiązała się z tego - pisze pani Anna. - W 2000 r. wraz z mężem wybudowaliśmy na działce mały domek jednorodzinny z garażem, bo byliśmy pewni, że wszystko jest w porządku. Tymczasem w zeszłym miesiącu zgłosiła się do nas córka poprzedniej właścicielki z żądaniem zwrotu działki, którą rzekomo nabyła w drodze dziedziczenia po swojej zmarłej matce. - Co mam teraz zrobić, bo nawet w księgach wieczystych nie widnieję jako właściciel? - pyta zrozpaczona czytelniczka.
Niestety umowa kupna działki zawarta bez notariusza nie przenosi prawa własności nieruchomości na kupującego, pomimo że zapłacił umówioną cenę i przyjął oświadczenie sprzedawcy o wydaniu nieruchomości. Taką sytuację można naprawić, zawierając umowę ponownie, tym razem w formie aktu notarialnego, jednak dla pani Anny nie jest to możliwe, bo pierwotna właścicielka zmarła. Pozostaje instytucja zasiedzenia, czyli nabycie prawa własności nieruchomości w związku z upływem czasu. Na skutek zasiedzenia, które następuje z mocy prawa, dotychczasowy uprawniony traci swoje prawo, a nabywca uzyskuje je i może zostać wpisany do ksiąg wieczystych jako właściciel.
Aby doszło do zasiedzenia, muszą być spełnione łącznie dwie przesłanki. Po pierwsze istotny jest upływ czasu, tzn. w grę wchodzi długi okres nieprzerwanego posiadania nieruchomości. Po drugie ważna jest kwestia dobrej i złej wiary. Posiadacz nieruchomości, który nie jest właścicielem, nabywa jej własność, jeżeli posiada ją nieprzerwanie od lat dwudziestu w dobrej wierze, która polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu, że przysługuje mu prawo własności. Jednak w przypadku pani Anny, która nabyła posiadanie nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży zawartej tylko w formie pisemnej, w grę wchodzi zła wiara i własność nieruchomości możliwa jest do nabycia w drodze zasiedzenia dopiero po trzydziestu latach.
Na szczęście ten termin już upłynął, więc czytelniczka może złożyć do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości wniosek o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości. Orzeczenie sądu będzie stanowiło podstawę wpisu prawa własności do księgi wieczystej. Do wniosku należy dołączyć odpis z księgi wieczystej (jeśli nieruchomość ją posiada), mapę nieruchomości (ewidencyjną), wypis z rejestru gruntów i budynków, zaświadczenie z urzędu skarbowego o odprowadzanych składkach podatku od nieruchomości. Opłata od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności w przypadku nieruchomości wynosi 2000 zł. Stwierdzenie zasiedzenia następuje w postępowaniu nieprocesowym, podczas którego pani Anna będzie musiała udowodnić nieprzerwane posiadanie samoistne przez 30 lat. Konieczne będzie wykazanie przed sądem, poparte dowodami, w tym zeznaniami świadków, że nabyła działkę w odległym czasie i że do tej pory nią włada.
Mariusz Mosiołek
Podstawa prawna
Art. 172 i nast. ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
PORADA EKSPERTA
@RY1@i02/2013/231/i02.2013.231.00700020b.804.jpg@RY2@
Bernadetta Ponikowska prawnik z kancelarii Klimaszewska, Smyk i Wspólnicy, Kancelaria Radców Prawnych i Adwokatów, sp. k.
Pani Anna może wystąpić do sądu z wnioskiem o zasiedzenie, bowiem od nieformalnego kupna działki minęło już bowiem ponad 30 lat. Jednak również dla tych, którzy nie mogą udowodnić odpowiednio długiego nieprzerwanego posiadania działki, a wznieśli na niej budynek, jest rozwiązanie. Zgodnie z kodeksem cywilnym samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek albo inne urządzenie o wartości przewyższającej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Również właściciel gruntu, na którym wzniesiono taki budynek lub inne urządzenie może żądać, aby ten, kto to zrobił, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
Wyobraźmy sobie, że pani Anna kupiła działkę bez zachowania formy aktu notarialnego w 1999 r., a w 2000 r. postawiła na niej budynek mieszkalny. W takiej sytuacji nie zasiedziałaby działki, ale mogłaby wystąpić z żądaniem przeniesienia jej własności.
Żeby wyjaśnić jak w praktyce można żądać przeniesienia własności działki, trzeba przybliżyć znaczenie pojęć: "samoistny posiadacz", "dobra wiara", "znacząca wartość" i "odpowiednie wynagrodzenie".
Samoistnym posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto włada nieruchomością jak właściciel, z zamiarem władania dla siebie. Nie musi tego udowadniać, z kolei obowiązek udowodnienia, że tak nie jest, obciąża osobę, która zaprzecza istnieniu takiego posiadania.
Wprawdzie co do zasady samoistny posiadacz musi być w dobrej wierze, ale jej brak nie wyklucza zastosowania powyższego żądania. Zgodnie z utrwaloną praktyką za traktowaniem posiadacza samoistnego w złej wierze, tj. takiego, który wiedział lub powinien był wiedzieć, że nie jest właścicielem na równi z posiadaczem w dobrej wierze, przemawiają zawsze szczególne okoliczności sprawy i zasady współżycia społecznego. Na przykład kiedy sytuacja materialna posiadacza jest trudna, a status majątkowy właściciela wysoki, to jak najbardziej ma on prawo skorzystać z żądania przeniesienia na niego własności nieruchomości.
Jeśli chodzi o wartość wzniesionego na cudzym gruncie budynku lub budowli, która musi "znacznie przewyższać" wartość zajętej na ten cel działki, to w związku z tym, że realizacja roszczeń o wykup działki następuje zwykle na drodze sądowej, ocena, czy wartość budynku jest znacznie większa niż wartość nieruchomości, na której został wzniesiony, jest zadaniem sądu.
Odpowiednie wynagrodzenie za przeniesienie własności działki zajętej pod budowę domu jednorodzinnego oznacza, że powinno stanowić ekwiwalent wartości działki. Ustalają je strony, mogą jednak z niego zrezygnować, jeżeli oświadczą, że zostało już pobrane. Jednocześnie w orzecznictwie przyjmuje się, że wartość wynagrodzenia należnego właścicielowi należy obliczać według cen rynkowych.
Jeśli właściciel nieruchomości odmawia przeniesienia jej własności, to osoba, która wzniosła budynek na cudzej działce, może wystąpić z roszczeniem na drogę sądową. Z chwilą uprawomocnienia się wyroku zostaje zawarta umowa między stronami, przenosząca na samoistnego posiadacza własność nieruchomości. Nie jest konieczne składanie żadnych dodatkowych oświadczeń. Właściwym do rozpoznawania tych spraw jest sąd miejsca zamieszkania pozwanego, nie zaś sąd właściwy dla miejsca położenia nieruchomości.
@RY1@i02/2013/231/i02.2013.231.00700020b.105.jpg@RY2@
shutterstock
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone.
Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję.
Wpisz adres e-mail wybranej osoby, a my wyślemy jej bezpłatny dostęp do tego artykułu