Ustanowienie hipoteki sposobem na zdobycie środków dla firmy

Podstawową i najczęściej stosowaną przez banki formą zabezpieczenia kredytów dla firm jest hipoteka, czyli zabezpieczenie się na wybranej przez klienta nieruchomości. Polega ona na wpisaniu banku do księgi wieczystej nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. W razie nieuregulowania zobowiązania przez kredytobiorcę bank może prowadzić z niej egzekucję w celu przymusowego ściągnięcia niezapłaconego długu.

Pamiętać jednak należy, że nieruchomość musi być zaakceptowana przez bank i spełniać ściśle określone wymogi. Każda instytucja finansowa ma swoją odrębną politykę kredytową i inaczej patrzy na kwestie związane z nieruchomościami i sposobem oszacowania ich wartości. Ta ostatnia kwestia ma zawsze kluczowe znaczenie. Jest ona głównym wyznacznikiem stanowiącym o możliwości uzyskania dofinansowania poprzez zaakceptowanie danego budynku lub działki jako zabezpieczenia kredytu.

W czym tkwi istota

Zgodnie z art. 244 kodeksu cywilnego (k.c.) hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym. Ustanawiana jest na nieruchomości i służy zabezpieczeniu wierzytelności pieniężnej (spłaty zobowiązania finansowego). Przedmiotem hipoteki może być cała nieruchomość, jej część ułamkowa, użytkowanie wieczyste, prawa spółdzielcze, wierzytelność zabezpieczona hipoteką. Zagadnienia związane z tą formą zagwarantowania spłaty wierzytelności uregulowane są w dziale drugim ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.; dalej: u.k.w.h.)

Istotę ustanowienia hipoteki trafnie ujął Sąd Najwyższy w wyroku z 25 sierpnia 2004 r. (sygn. akt IV CK 606/2003, Lex Polonica nr 1633078). W owym orzeczeniu stwierdził, że sens hipoteki polega na tym, aby w sytuacji braku zaspokojenia od dłużnika osobistego wierzyciel mógł uzyskać zaspokojenie od dłużnika rzeczowego - do wysokości hipoteki - mimo że żaden stosunek obligacyjny pomiędzy nimi nie istnieje. Jeżeli zatem zobowiązany osobiście nie wykonuje należnego świadczenia pieniężnego, to wierzyciel może wszcząć egzekucję przeciwko dłużnikowi rzeczowemu. Przedtem jednak musi uzyskać przeciwko niemu tytuł wykonawczy. [przykład 1]

Wierzyciel hipoteczny - odnośnie do zabezpieczonych wierzytelności - ma pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi właściciela, jeśli chodzi o podział środków uzyskanych ze sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości. Wierzycielem osobistym - stosownie do art. 65 ust. 1 u.k.w.h. - jest ten, któremu nie przysługuje zabezpieczenie hipoteczne na określonej nieruchomości.

Nieruchomość może być obciążona więcej niż jedną hipoteką. Wtedy o kolejności zaspokojenia zabezpieczonych wierzytelności decyduje zasada określona w art. 249 par. 1 k.c. Zgodnie z nim prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej. Z tym, że prawo ujawnione w księdze wieczystej ma pierwszeństwo przed prawem nieujawnionym, chociażby powstało później. Z kolei o pierwszeństwie praw ujawnionych w księdze wieczystej rozstrzyga chwila złożenia wniosku o wpis w księdze (por. postanowienie SN z 14 lutego 2003 r., sygn. akt IV CK 109/2002, LexPolonica nr 1630430).

Pierwszeństwo hipoteki może być zmienione (art. 250 par. 1 k.c.). W tym celu potrzebna jest umowa pomiędzy wierzycielem hipotecznym a osobą, której przysługuje inne ograniczone prawo rzeczowe, jak również wpis w księdze wieczystej.

Hipotekę da się ustanowić na:

wprawie własności do nieruchomości gruntowej lub lokalowej,

współdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkaniowego lub użytkowego,

wprawie użytkowania wieczystego gruntu oraz prawie odrębnej własności budynków stanowiących odrębną nieruchomość.

Istnieje możliwość zabezpieczenia się na więcej niż jednej nieruchomości (lub jednej nieruchomości stanowiącej gospodarczą całość, ale opisaną w kilku księgach wieczystych) poprzez ustanowienie hipoteki łącznej.

Hipoteka na danej nieruchomości powstaje poprzez wpis do księgi wieczystej. Taka czynność dokonywana jest na wniosek właściciela lokalu (budynku) bądź wierzyciela hipotecznego (czyli podmiotu, na rzecz którego hipoteka została ustanowiona).

Kilka postaci

Hipoteka występuje w różnych postaciach. Jednym z nich jest hipoteka umowna. Do jej powstania konieczne jest:

wzawarcie umowy hipoteki,

wwpis hipoteki do księgi wieczystej.

Dla oświadczenia właściciela, który ustanawia prawo, potrzebna jest forma aktu notarialnego. Wola drugiej strony może być wyrażona w dowolnej formie. Inaczej jest w przypadku dłużnika banku. Zgodnie z art. 95 ust. 4 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 1376 z późn. zm.; dalej: u.p.b.) do ustanowienia hipoteki jest wymagane złożenie przez właściciela nieruchomości oświadczenia o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku z zachowaniem formy pisemnej pod rygorem nieważności. [wzór 1]

Przy ustanowieniu hipoteki bankowej nie występują zatem koszty opłaty notarialnej ani koszty związane z organizowaniem wizyty u notariusza.

W pisemnym oświadczeniu właściciel powinien stwierdzić, że odnosi się ono do ustanowienia hipoteki na rzecz konkretnego banku. Oświadczenie to może złożyć dłużnik osobisty banku i osoba trzecia ustanawiająca hipotekę dla zabezpieczenia wierzytelności wobec takiego dłużnika. Ustanawiający hipotekę powinien sprecyzować przedmiot obciążenia hipotecznego.

Pisemne oświadczenie woli właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki bankowej, a także oświadczenie banku w sprawie jej przyjęcia, może być złożone w osobnym dokumencie albo w samej umowie z bankiem, stanowiącej źródło zabezpieczonych wierzytelności (np. w umowie kredytu albo pożyczki). [wzór 2]

Szczególną postać tego zabezpieczenia, zwaną hipoteką bankową, konstruuje art. 95 u.p.b. Da się nią zabezpieczyć każdą wierzytelność banku, nie tylko wynikającą z umowy kredytowej lub umowy pożyczki. Hipoteka bankowa może być wpisana do księgi wieczystej na podstawie dokumentów wymienionych w art. 95 ust. 1 u.p.b. W przypadku zabezpieczenia kredytu będzie to oświadczenie podpisane przez osoby upoważnione do ich składania w zakresie praw i obowiązków majątkowych banków i opatrzone jego pieczęcią oraz oświadczenie kredytobiorcy o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku.

Aby dokumenty powyższe stanowiły wystarczającą podstawę wpisu hipoteki bankowej do księgi wieczystej, muszą nie tylko spełniać omówione wcześniej wymagania formalne, lecz także obejmować odpowiednie informacje na temat hipoteki. Z dokumentów musi wynikać co najmniej:

wnazwa banku (wierzyciela hipotecznego),

wsuma i waluta hipoteki ustanowionej na rzecz banku,

wokreślenie zabezpieczonych wierzytelności i stosunków prawnych,

woznaczenie przedmiotu hipoteki.

Wyróżnia się także hipotekę łączną. Rozwiązanie przyjęte w art. 76 ust. 1 u.k.w.h. zapewnia wierzytelności hipotecznej bezwzględną ochronę, zabezpiecza ją bowiem na kilku nieruchomościach, utrzymując się aż do wygaśnięcia wierzytelności (wyrok SN z 12 kwietnia 2012 r., sygn. akt II CSK 472/2011, LexPolonica nr 5029746). [przykład 2]

W zależności od określenia kwoty długu zabezpieczonego hipoteką dzieli się ją na kaucyjną i zwykłą. Kaucyjna obejmuje wierzytelności o nieustalonej lub zmiennej wysokości. Zwykła zaś zabezpiecza dług o oznaczonej sumie pieniężnej na nieruchomości należącej do dłużnika lub do osób trzecich.

Innym rodzajem jest hipoteka przymusowa. Powstaje ona zawsze wbrew woli właściciela nieruchomości. Zabezpieczenie to służy zaspokojeniu wymaganych wierzytelności stwierdzonych tytułem wykonawczym. [przykład 3]

Przedmiot zabezpieczenia

W bankach możliwe są obecnie zabezpieczenia hipoteczne na:

wnieruchomości kupowanej przez kredytobiorcę,

winnej nieruchomości niż finansowana (np. zabezpieczeniem jest majątek prywatny firmy),

wna kilku nieruchomościach,

wna nieruchomości należącej do osoby trzeciej, której w całości przysługuje do niej prawo.

Zastosowanie ostatniej formy zabezpieczenia kredytu możliwe jest pod warunkiem, że nieruchomość ma ustanowioną urzędową księgę wieczystą i spełnia wymogi stawiane przez bank. Gwarancją spłaty długu nie mogą być jednak budynki osoby trzeciej, które są już obciążone hipoteką.

Jeśli firma chce zaciągnąć duży kredyt inwestycyjny i zamierza zaproponować bankowi jako zabezpieczenie daną nieruchomość, musi zawsze przedstawić dwa podstawowe odnoszące się do niej dokumenty:

wodpis z księgi wieczystej oraz

waktualny operat szacunkowy.

Ten ostatni dokument sporządzany jest przez rzeczoznawcę majątkowego, który opisuje nieruchomość od strony technicznej i określa jej wartość (zarówno rynkową, ustaloną na potrzeby banku, jak i wartość przy wymuszonej sprzedaży). Operaty sporządza się na podstawie transakcji dokonywanych w przeszłości. Często wartość nieruchomości w nim opisana odbiega od bieżącej ceny rynkowej. Jest to szczególnie widoczne przy obecnym spadku cen i ruchach na rynku nieruchomości. Dlatego firma powinna pamiętać, iż banki akceptują operaty szacunkowe sporządzone jedynie w celu zabezpieczenia konkretnego kredytu. A dokument ten jest ważny tylko przez 12 miesięcy od momentu jego sporządzenia (wliczając proces kredytowy).

Banki przyjmują wyceny sporządzone na zlecenie sprzedającego lub same zlecają wykonanie operatu szacunkowego wybranym przez siebie rzeczoznawcom.

Operat zawsze będzie wymagany w przypadku nieruchomości komercyjnych mających być przedmiotem umowy kredytowej. Jeśli firma dokonuje zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego, bank zazwyczaj wymaga tego dokumentu przy wartości nieruchomości powyżej 2 mln zł (a z rynku wtórnego przy kwocie powyżej 3 mln zł). Potrzebny on będzie również, jeśli nieruchomość położona jest np. na gruncie niezabudowanym, na działce rekreacyjnej lub gruncie zabudowanym budynkiem wielomieszkaniowym.

Ustalenie kwoty

Bank, który ustala wysokość zabezpieczenia w postaci hipoteki, będzie brał pod uwagę wskaźnik LTV (z ang. loan to value). Określa on stosunek wartości kredytu do wartości zabezpieczenia. Jest on dla banków podstawowym wyznacznikiem określającym wysokość oprocentowania (a konkretnie marży) i innych ewentualnych kosztów. Im wskaźnik LTV niższy, tym tańszą ofertę otrzyma klient. Dla firm maksymalny poziom tego wskaźnika oscyluje na poziomie od 85 do 90 proc.

Należy ponadto pamiętać, iż w sytuacji gdy wskaźnik LTV kredytu hipotecznego wynosi 80 proc., bank udzieli finansowania do wysokości właśnie 80 proc. wartości inwestycji. Pozostałe 20 proc. firma musi pokryć jako wkład własny, czyli dopłacić tę brakującą kwotę z posiadanych środków. Jeśli firma nie jest w stanie tego uczynić, zamiast wkładu własnego może zaproponować dodatkowe inne zabezpieczenie, np. kaucję lub poręczenie.

Ważne

W przypadku kredytów udzielanych firmom, zabezpieczonych na nieruchomości, wartość hipoteki może być w praktyce ustanowiona do 150 proc. wartości nieruchomości

Liczy się atrakcyjność

Bank dokonuje weryfikacji nieruchomości, która będzie stanowić zabezpieczenie kredytu firmowego. Ocenia jej dwie podstawowe cechy:

wstan prawny - czy i w jaki sposób można skutecznie (pod względem prawnym) ustanowić zabezpieczenie spełniające jego wymagania,

wklasę zabezpieczenia - wyznacznik atrakcyjności, dzięki której bank będzie mógł określić łatwość sprzedaży nieruchomości, gdy zajdzie taka konieczność.

Banki, w zależności od swojej polityki kredytowej, różnie określają klasy atrakcyjności. Ogólnie dzielą nieruchomości na:

watrakcyjne, które można bardzo szybko sprzedać,

wakceptowane, które można sprzedać po spełnieniu dodatkowych wymogów,

wnieakceptowane, które nie nadają się na zabezpieczenie.

Podstawowe kryteria brane pod uwagę przy ocenie atrakcyjności nieruchomości to:

wjej rodzaj, tzn. czy jest ona lokalem lub domem mieszkalnym, czy też lokalem lub budynkiem biurowym, komercyjnym, handlowym itp.,

wpołożenie, czyli miejsce, w jakim znajduje się budynek lub lokal (im większe miasto lub bliskość jego granic, tym nieruchomość bardziej atrakcyjna).

Banki przy weryfikacji nieruchomości dzielą je na poszczególne kategorie. Podstawowym kryterium decydującym o atrakcyjności jest możliwość zbycia na rynku w przypadku braku spłaty kredytu.

Dwa typy produktów

W bankach obecnie możemy znaleźć dwa podstawowe typy produktów opartych za zabezpieczeniu na nieruchomości. Chodzi o kredyt i pożyczkę hipoteczną. Zasady ich przyznania są takie same. Różnice pojawiają się w parametrach tych produktów.

Przy kredycie firma musi dostarczyć sporą liczbę dokumentów. Poza tym proces kredytowy jest dłuższy niż ten dotyczący uruchomienia pożyczki. Wnikliwie bada się nieruchomość, która będzie stanowić zabezpieczenie. Kredyt hipoteczny jest udzielany na kilkadziesiąt lat (do 35), a kwota dostępna dla firmy może przekraczać 1 mln złotych.

Przy pożyczce hipotecznej parametry są inne. Mniejsze są kwoty dostępne dla kredytobiorców, krótszy okres kredytowania i szybciej następuje wypłata środków. [tabela 1]

Dowód osobisty nieruchomości

Każda księga wieczysta jest prowadzona w sądzie rejonowym właściwym miejscowo dla kredytobiorcy w specjalnym wydziale i stanowi swoisty dowód osobisty nieruchomości. Składa się z 4 działów. [tabela 2] Każdy zawiera wpisy z konkretnego zakresu:

I - oznaczenie nieruchomości,

II - zakres własności,

III - informacja o prawach, roszczeniach i ograniczeniach,

IV - zapisy o ustawionych hipotekach.

W sytuacji gdy firma proponuje bankowi konkretną nieruchomość pod zabezpieczenie kredytu, musi ona sprawdzić dokładnie informacje ważne dla banku pod kątem zaakceptowania zabezpieczenia. Po analizie działu I można określić, jakiej klasy jest dana nieruchomość. Bank zaakceptuje sytuację, gdy w dziale II jako właściciel lub współwłaściciel nieruchomości mającej stanowić zabezpieczenie kredytu będzie wpisany wnioskodawca lub osoba trzecia, która zgodzi się na ustanowienie hipoteki.

W dziale III akceptowane są wyłącznie wpisy dotyczące:

wsłużebności gruntowych z zakresie prawa do przejazdu, przejścia lub przesyłu (w tym służebności na rzecz dostawców mediów);

wroszczeń o przeniesienie własności lub ustanowienia odrębnej własności lokali i jej przeniesienie, o ile dotyczą nieruchomości innych niż kredytowana (np. roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości).

W dziale IV najkorzystniejsza dla banku oraz firmy jest sytuacja, kiedy nie ma wpisów dotyczących hipotek, np. na rzecz innych banków lub z tytułu egzekucji (hipoteka przymusowa). Bank, w którym firma zaciąga kredyt, w zaspokajaniu się z nieruchomości będzie chciał mieć pierwszeństwo przed innymi wierzycielami.

Długa droga

Proces uzyskania kredytu zabezpieczonego na nieruchomości należy do najbardziej skomplikowanych i długotrwałych. Nie wolno jednak zapominać, iż gra idzie o wysoką stawkę. Firma chce zrealizować dużą inwestycję lub zakupić lokal, aby prowadzić w nim działalność. Bank zaś wykłada spore środki. Poza tym jest to współpraca przewidziana na kilka lub kilkanaście lat. Warto się więc do niej odpowiednio przygotować. Trzeba mieć także świadomość procedur, kosztów oraz ewentualnych konsekwencji związanych z zabezpieczeniem hipotecznym.

Zanim przedsiębiorca otrzyma potrzebne dofinansowanie, musi przejść pewne etapy postępowania. Na początku powinien określić, jaką kwotą kredytu jest zainteresowany lub jaką nieruchomość chce kupić za pożyczkę z banku. Po wstępnej analizie warto się udać do kilku banków, najlepiej dużych lub specjalizujących się w obsłudze firm. Ogólnie mówiąc, pierwsze spotkanie sprowadza się do tego, że pracownik instytucji przedstawia ofertę, a firma proponuje nieruchomość, która ma stanowić zabezpieczenie kredytu.

Następnym etapem jest dostarczenie do banku podstawowych dokumentów związanych z proponowanym zabezpieczeniem. Chodzi więc o odpis z księgi wieczystej (rynek wtórny), umowę sprzedaży lokalu (rynek pierwotny) oraz operat szacunkowy. Przedsiębiorca powinien zawsze dokładnie sprawdzić dane zawarte w operacie z faktycznym rodzajem i położeniem nieruchomości.

Bank ocenia nieruchomość i akceptuje ją lub odrzuca jako zabezpieczenie kredytu. Jeśli dojdzie do konkretnych uzgodnień między stronami, następuje podpisane umowy kredytowej. Należy również pamiętać, iż bank poprosi o podpisanie zgody współmałżonka na zaciągnięcie kredytu oraz ustanowienie hipoteki. Zgoda taka nie będzie wymagana, jeśli oboje małżonkowie wspólnie będą stroną umowy z bankiem.

Przedsiębiorca otrzymuje zaświadczenie o udzieleniu kredytu. W tym dokumencie zawarte są informacje o wysokości kredytu, jego podstawowe warunki i rodzaj hipoteki go zabezpieczającej. Przy czym wartość hipoteki odpowiada wysokości kredytu wraz z odsetkami. Często jest ona powiększona o pewien ustalony procent na pokrycie prowizji od kredytu oraz kosztów ewentualnej egzekucji długu.

Udzielając kredytu hipotecznego, banki mogą wymagać od firm dodatkowych zobowiązań. Chodzi głównie o przeniesienie rachunku firmowego do banku, w którym biorą kredyt, wykonywanie na tym rachunku określonych obrotów czy też skorzystanie z innych ofert.

Kolejnym ważnym etapem jest prawne wpisanie hipoteki. Zakłada ją właściciel nieruchomości poprzez złożenie oświadczenia ustanawiającego hipotekę na rzecz banku. Kredytobiorca składa do właściwego sądu wieczystoksięgowego wniosek o wpis w księdze wieczystej na formularzu "KW-WPIS", oświadczenie o wpisie hipoteki na rzecz banku oraz oświadczenie banku o udzieleniu kredytu.

Po złożeniu dokumentów firma otrzymuje prezentatę sądu (tzw. wpływówkę), z którą udaje się do banku. Ten może sam wystąpić do sądu z wnioskiem o ustanowienie hipoteki, jednak wiąże się to z dodatkowymi kosztami (300-450 zł).

Z ustanowieniem hipoteki wiążą się pewne opłaty. Kredytobiorca zobowiązany jest uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych oraz opłatę sądową (chyba że wnioskodawcą był bank).

Okres przejściowy

Do uprawomocnienia się zabezpieczenia banki uznają, że trwa okres przejściowy. Proponują na ten czas firmom dodatkowe ubezpieczenie lub podwyższają (o 1-2 proc.) oprocentowanie kredytu.

Na podstawie przedstawionych dokumentów sąd dokonuje odpowiedniego wpisu w księgach wieczystych, a następnie wysyła zawiadomienie o tym fakcie do właściciela nieruchomości oraz banku. Uprawomocnienie wpisu następuje po upływie 7- lub 14-dniowego terminu. Ten okres jest przewidziany na ewentualne wniesienie skargi lub apelacji przez stronę, która najpóźniej odebrała zawiadomienie.

Po upływie powyższego terminu przedsiębiorca zgłasza się do sądu po wydanie już prawomocnego odpisu potwierdzającego ustanowienie hipoteki na rzecz banku, w którym wystąpił o kredyt. Najważniejsze jest to, aby bank był wpisany w księdze wieczystej nieruchomości na pierwszym miejscu. Oznacza to, iż w dziale IV księgi przed tym konkretnym bankiem nie może być innych wpisów.

Firma biorąca kredyt musi też wiedzieć, że zawiadomienie wydawane przez wydział ksiąg wieczystych danego sądu rejonowego nie zastępuje formalnego odpisu z tych ksiąg. Dopiero kiedy przedstawiony zostanie w banku prawomocny odpis sądowy, potwierdzający stan prawny nieruchomości i prawa banku, zakończy się proces kredytowy. Jeśli w okresie przejściowym bank ustanowił wyższe oprocentowanie, to po doniesieniu tego dokumentu zostanie ono obniżone i ustalone na ostatecznym poziomie.

Zdjęcie ciężaru

W momencie gdy firmie uda się po latach spłacić kredyt zabezpieczony nieruchomością, pozostaje jeszcze kwestia zdjęcia z niej hipoteki. Warto pamiętać, że po spłacie zadłużenia hipoteka wygasa, lecz nie zostaje ona automatycznie wykreślona z sądowych ksiąg wieczystych. Po wpłaceniu ostatniej raty kredytu należy udać się do banku, aby wydał on oficjalne zaświadczenie potwierdzające jego spłatę i możliwość wykreślenia hipoteki.

Wydane w banku zaświadczenie wraz z wnioskiem o wykreślenie hipoteki składa się do właściwego sądu. Trzeba liczyć się faktem, iż za każdy dokument i czynność dokonywaną przez bank oraz sąd przedsiębiorca musi zapłacić (dotyczy to m.in. zaświadczenia o spłacie kredytu, wykreślenia hipoteki). Bank nie może w żaden sposób blokować czynności związanych ze zdjęciem zabezpieczenia z nieruchomości. Przeciwnie, powinien wspomóc proces jej formalnego i prawnego usunięcia.

Podział uprawnień

Prawa na nieruchomości można podzielić na podstawowe dwa rodzaje:

● pełne, pozwalające na nieograniczone władanie, korzystanie i swobodne rozporządzane nieruchomością (własność, współwłasność, użytkowanie wieczyste);

● ograniczone, które polegają na korzystaniu w ściśle określonym zakresie z nieruchomości (spółdzielcze ograniczone prawa rzeczowe, czyli użytkowanie wieczyste, służebność, zastaw, hipoteka).

Co akceptują, a czego nie

Nie każdy przedmiot zabezpieczenia ma cechy, które są do zaakceptowania przez bank. Dla kredytodawcy atrakcyjne będą nieruchomości:

● mieszkalne, czyli dom lub lokal,

● komercyjne, czyli biuro, sklep (budynek lub lokal), pensjonat, hurtownia, magazyn, hala produkcyjna,

● inne, np. działka budowlana.

Bank nie zaakceptuje z kolei takiej nieruchomości, jak np.:

● stacja benzynowa,

● grunty skażone chemicznie,

● składowiska odpadów,

● łąki, pastwiska.

WZÓR 1

Andrzej KotWałbrzych, 20.04.2013

PESEL nr 65091800987

ul. Odrowąża 20 m. 13

06-350 Wałbrzych

Bank Densson Spółka Akcyjna Oddział w Polsce

ul. Grójecka 15

02-350 Warszawa

Oświadczam, że jako zabezpieczenie wierzytelności Banku Densson Spółka Akcyjna Oddział w Polsce z siedzibą w Warszawie (zwanego dalej "Bankiem") z tytułu umowy kredytowej nr WN98765/2013 z 20 kwietnia 2013 r., zawartej pomiędzy Bankiem a Kredytobiorcą Andrzejem Kotem, legitymującym się dowodem osobistym nr ABC 453456, prowadzącym działalność gospodarczą pod nazwą "KOTEX Andrzej Kot", zamieszkałym w Wałbrzychu 06-350, przy ul. Odrowąża 20 m. 13, ustanawiam na rzecz Banku hipotekę umowną do kwoty: 800 000,00 zł (słownie: osiemset tysięcy polskich złotych) na nieruchomości lokalowej nr 13, położonej w Wałbrzychu przy ul. Odrowąża 20, dla której Sąd Rejonowy w Wałbrzychu prowadzi księgę wieczystą nr 1234.

Niniejszym oświadczenie staje się skuteczne w dniu, w którym Kredytobiorcy zacznie przysługiwać prawo będące przedmiotem hipoteki.

Julia Myszkowska Andrzej Kot

............................................... .................................................

Podpis i pieczęć pracownika Podpis osoby Banku ustanawiającej hipotekę

WZÓR 2

(...)

1. Kredyt jest zabezpieczony w formie:

a) pierwszej hipoteki umownej do kwoty 800 000,00 zł (słownie: osiemset tysięcy złotych polskich) na nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. Odolańskiej 80 lokal 50, dla której ustanowiona będzie samodzielna księga wieczysta, prowadzona przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych. (...)

PRZYKŁAD 1

Odpowiedzialność dłużnika rzeczowego

Maciej K., który prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, zaciągnął kredyt hipoteczny w banku na zakup hali. Spłata tego kredytu zabezpieczona jest hipoteką na nieruchomości. Po upływie 7 lat Maciej K. wyjechał do Indii. Wcześniej jednak sprzedał swoją nieruchomość Ryszardowi Z. i przestał spłacać kredyt. Nowy właściciel nie sprawdził w księgach wieczystych obciążenia, jakie widnieje na tej nieruchomości. W konsekwencji bank przejął nieruchomość w celu pokrycia zadłużenia niespłaconego przez Macieja K. Ryszard Z. nie może nie spełnić żądania banku. Jedyne, co mu pozostaje, to spróbować doprowadzić do ugody z wierzycielem.

PRZYKŁAD 2

Na dwóch lokalach

Jan W. ma zamiar zaciągnąć w banku kredyt na rozbudowę warsztatu samochodowego. Wierzyciel wymaga jednak zabezpieczenia inwestycji hipoteką. Ponieważ wartość tego przedsięwzięcia wynosi 800 tys. zł, bank zadowoli się hipoteką na domu Jana W. w Warszawie o wartości 500 tys. zł oraz na mieszkaniu w Radomiu o wartości 300 tys. zł.

PRZYKŁAD 3

Zajęcie mimo woli

Prowadząca kwiaciarnię Jolanta D. zaciągnęła w banku kredyt na kwotę 120 tys. zł. Dokonała spłaty tylko kilku rat. Obecne zadłużenie Jolanty D. wynosi 90 tys. zł i ciągle wzrasta. Bank uruchomił zatem egzekucję, a mieszkanie dłużniczki obciążono hipoteką przymusową.

Tabela 1. Różne cele

Ma zawsze charakter celowy, co oznacza, że środki z kredytu trzeba przeznaczyć na konkretny cel (lub kilka celów, inwestycji) zapisanych w umowie kredytowej. Prawie zawsze tym głównym celem jest zakup nieruchomości na rynku wtórnym lub pierwotnym.	Może być przeznaczona na dowolny cel, jednak w przypadku pożyczek zaciąganych przez firmy ściśle związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Banki jednak nie kontrolują wnikliwie wykorzystania środków.

Tabela 2. Układ księgi wieczystej

I. Opis nieruchomości	Informacje dotyczące rodzaju, położenia oraz dokładnego adresu nieruchomości wraz z okresem wieczystego użytkowania gruntu.
II. Własność	Dane właściciela nieruchomości, użytkownika wieczystego lub uprawnionego z tytułu własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, spółdzielczego własnościowego prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz wielkości posiadanego udziału w nieruchomości i rodzaju współwłasności.
III. Prawa, roszczenia i ograniczenia	Ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomość lub użytkowanie wieczyste z wyjątkiem: hipotek, praw spółdzielczych własnościowych, ograniczenia w zarządzaniu nieruchomością lub użytkowaniu wieczystym, prawa osobiste i roszczenia z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek.
IV. Hipoteki	Wpisy dotyczące hipotek obciążających nieruchomość.

Adrian Mazur

dgp@infor.pl