Jak bezpiecznie kupić nieruchomość na rynku wtórnym

w Przedwstępną umowę sprzedaży warto zawrzeć w formie aktu notarialnego

w Rozwiązanie to lepiej chroni interesy kupującego i pozwala dochodzić zawarcia umowy przed sądem

Zakup mieszkania na rynku wtórnym czy działki pod budowę domu wiąże się z wieloma obowiązkami. Przede wszystkim należy sprawdzić, czy osoba, od której kupujemy, jest właścicielem mieszkania, a gdy sprzedawca działa przez pełnomocnika - czy ten jest należycie umocowany. Musimy zobaczyć więc księgę wieczystą, a także sprawdzić, czy kupowane przez nas mieszkanie nie jest zadłużone (np. poprzedni właściciel nie płacił od dłuższego czasu czynszu).

W tym celu należy zażądać od sprzedającego stosownego zaświadczenia wystawionego przez wspólnotę mieszkaniową bądź spółdzielnię mieszkaniową. To jednak nie koniec: aby nie kupić lokum z niechcianymi mieszkańcami, należy zadbać też o to, aby na dzień sprzedaży zbywca przedstawił aktualne zaświadczenie z urzędu gminy o wymeldowaniu się wszystkich zamieszkujących w lokalu osób. Dokument ten należy okazać również notariuszowi, który powinien uczynić odpowiednią wzmiankę o tym fakcie w akcie notarialnym.

W końcu sprawdźmy też w księdze wieczystej, czy sprzedający jest jedyną osobą uprawnioną do dysponowania mieszkaniem. W przypadku bowiem kilku współwłaścicieli do skutecznej sprzedaży potrzebna jest zgoda wszystkich. Jeżeli natomiast mieszkanie jest własnością tylko jednej osoby, ale pozostającej w związku małżeńskim, warto poprosić o oświadczenie, z którego będzie wynikać, że współmałżonek nie rości sobie żadnych praw do nieruchomości.

Gdyby zdarzyło się, że nieruchomość nie będzie sprzedawana bezpośrednio przez jej właścicieli, a pełnomocnika, należy zweryfikować jego uprawnienie do dokonywania tej czynności. Pełnomocnictwo takie dla swej ważności musi być udzielone w formie aktu notarialnego.

W przypadku zakupu nieruchomości na cele budowlane najpierw należy upewnić się, jaki status ma grunt, na którym inwestor chce budować, a więc czy jest to działka np. rolna, leśna czy budowlana. Bez żadnych problemów i dodatkowych formalności rozpoczęcie budowy możliwe jest bowiem jedynie na działce, która ma status budowlanej. Sprawdzając status nieruchomości, najlepiej jest poprosić w gminie o wypisy i wyrysy z map geodezyjnych, na których jest zaznaczone przeznaczenie poszczególnych obszarów. Jeżeli natomiast działka, którą inwestor zamierza kupić, znajduje się na terenie, dla którego gmina uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to na tym planie dokładnie zaznaczone jest przeznaczenie poszczególnych gruntów i sposób, w jaki można je zagospodarować.

Możliwości zabudowy

Nieobjęcie nieruchomości miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego nie oznacza wcale, że nie nadaje się ona do zabudowy. Możliwość wybudowania domu czy przeprowadzenia innej inwestycji w takiej sytuacji przewiduje ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Służy temu decyzja o warunkach zabudowy. Aby taka decyzja została wydana, muszą być jednak spełnione następujące warunki:

wco najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy (chodzi tu m.in. o gabaryty i formę architektoniczną obiektów budowlanych, linie zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu);

wteren musi mieć dostęp do drogi publicznej;

wistniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem);

wteren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne,

wdecyzja nie naruszy przepisów odrębnych, np. o ochronie zabytków, o ochronie środowiska, przeciwpożarowych.

Wymienionych powyżej wymogów nie musi spełniać nieruchomość przeznaczona pod zabudowę zagrodową, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Warto pamiętać, że o decyzję o warunkach zabudowy może wystąpić nie tylko właściciel (użytkownik wieczysty), ale także osoba zainteresowana zakupem nieruchomości. Wydaje ją wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

Sprawdzenie księgi

Niezależnie od tego, czy będziemy kupować mieszkanie, czy działkę, nawet jeśli właściciel przedstawił nam aktualny odpis z księgi wieczystej (numer księgi musi się zgadzać z numerem podanym w ewidencji gruntów), to przed podpisaniem umowy notarialnej trzeba sprawdzić w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości, czy nie zostały wpisane do niej jakieś zmiany. Księgi wieczyste są jawne, każdy ma prawo w obecności pracownika sądu bezpłatnie je przeglądać. Dlatego nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Przed bezpośrednią wizytą w sądzie warto również sprawdzić stronę http://ekw.ms.gov.pl, gdzie po numerze księgi wieczystej można również przejrzeć aktualny stan prawny nieruchomości.

Usługi pośrednika

W wielu przypadkach do zakupu wymarzonego mieszkania bądź innej nieruchomości dochodzi za pośrednictwem agencji nieruchomości. Decydując się na takie rozwiązanie, należy pamiętać, że umowę o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami należy sporządzić na piśmie. Forma pisemna wymagana jest pod rygorem nieważności.

Pośrednik wykonuje czynności zmierzające do znalezienia poszukiwanej przez nas nieruchomości osobiście lub przy pomocy innych osób działających pod jego bezpośrednim nadzorem. Ponosi przy tym za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie o gospodarce nieruchomościami. To właśnie umowa sporządzona w formie pisemnej określa zakres czynności podejmowanych w ramach pośrednictwa. Wskazuje się w niej w szczególności pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa. W umowie przede wszystkim należy jednak wskazać, o zakup jakiej nieruchomości nam chodzi. Określa się w niej także wysokość prowizji należnej pośrednikowi.

Finalizowanie transakcji

Po znalezieniu właściwej nieruchomości należy formalnie doprowadzić do jej zakupu. W celu zarezerwowania sobie upatrzonego lokum warto zawrzeć umowę przedwstępną. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego w umowie przedwstępnej jej strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości ustalonej ostatecznej umowy przyrzeczonej - najczęściej umowy przeniesienia prawa własności określonej nieruchomości. Aby umowa taka była ważna, zawsze muszą być spełnione dwa podstawowe warunki:

ww treści tej umowy należy określić istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, np. która nieruchomość ma zostać sprzedana oraz za jaką cenę, a także

wtermin, w którym ma być zawarta umowa przyrzeczona.

Jednak jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania sfinalizowania transakcji.

Przepisy nie określają formy zawarcia umowy przedwstępnej. To jednak, w jakiej formie została ona zawarta, ma bardzo duży wpływ na jej skutki, np. ewentualne uchylenie się od jej wykonania. Zgodnie z przepisami, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy (akt notarialny), strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że zawierając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, można domagać się skutecznego zawarcia umowy finalnej przed sądem w sytuacji, gdy druga strona umowy nie chce dobrowolnie jej wykonać.

Umowa przedwstępna sama w sobie nie przenosi jednak własności rzeczy. W tym celu strony muszą udać się do notariusza i sporządzić właściwą umowę sprzedaży. To ona stanie się podstawą do zmiany właściciela i ujawnienia tego faktu w księdze wieczystej.

Weryfikacja księgi wieczystej

Każdy w sądzie rejonowym miejsca położenia nieruchomości może na miejscu obejrzeć księgę wieczystą nieruchomości, z której się dowie:

● kto jest właścicielem nieruchomości (dział II);

● czy nieruchomość jest obciążona prawami osób trzecich (dział III), na przykład użytkowaniem, dożywociem, służebnościami;

● czy nieruchomość jest zadłużona, czyli obciążona hipoteką (dział IV).

Ważne

Informacje wpisane do księgi wieczystej są zgodne z prawem i zgodne z rzeczywistością, co w praktyce oznacza, że istnieją tylko te prawa, które znajdują się w odpowiednich działach księgi wieczystej. Z kolei wykreślone z księgi wieczystej prawa nie istnieją i nie wywołują żadnych skutków prawnych

PRZYKŁADY

1 Prawo pierwokupu nie zawsze jest realizowane

Na jednym z portali ogłoszeniowych pojawiła się oferta sprzedaży nieruchomości, która jest obciążona prawem pierwokupu na rzecz gminy. Czytelnik z uwagi na atrakcyjną cenę zastanawia się, czy ją kupić, ma jednak wątpliwości, czy prawo pierwokupu nie oznacza, że taka nieruchomość jest wyłączona z obrotu. Odpowiedź nie jest jednoznaczna. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami prawo pierwokupu polega na tym, że określonemu podmiotowi przysługuje pierwszeństwo nabycia prawa własności. Oznacza to, że umowa sprzedaży zawarta przez właściciela jest umową warunkową, tzn. jest zawarta pod warunkiem, że uprawniony nie skorzysta z przysługującego mu uprawnienia. W takiej sytuacji osoba, która chce sprzedać nieruchomość, najpierw musi zawrzeć umowę sprzedaży warunkowej w formie aktu notarialnego. Notariusz sporządzający tę umowę jest zobowiązany do zawiadomienia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o jej treści. Od dnia tego zawiadomienia biegnie miesięczny termin na wykonanie prawa pierwokupu. Gmina nie ma jednak obowiązku nabycia nieruchomości. Jeśli odmówi skorzystania z prawa pierwokupu, to umowa warunkowa sprzedaży dojdzie do skutku. Do przeniesienia własności strony będą jednak musiały zawrzeć przed notariuszem umowę przeniesienia własności nieruchomości.

2 Prowizja zależy od efektu pośrednictwa

Czytelnik chce sprzedać działkę i jednocześnie kupić mieszkanie. W tym celu postanowił skorzystać z pomocy agencji pośrednictwa nieruchomościami. Pośrednik zażądał jednak od niego zapłaty części prowizji tytułem wydatków związanych z przygotowaniem do sprzedaży wystawionego lokalu usługowego. Tymczasem pośrednik nieruchomości nie może żądać zapłaty prowizji zanim znajdzie klienta i doprowadzi do zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Ustalona w umowie prowizja jest wynagrodzeniem, które należy się pośrednikowi za to, że doszło do sfinalizowania transakcji w wyniku jego osobistych starań. Nie jest ona jednak wypłacana za sam fakt, że pośrednik podjął się znalezienia nabywcy na przeznaczoną do sprzedaży nieruchomość. Nawet jeżeli pośrednik wykonał wiele czynności, które jednak nie doprowadziły do znalezienia kontrahenta, to nie ma prawa do prowizji. Nie może również domagać się od klienta wykonania zobowiązania (czyli wypłaty prowizji) wówczas, gdy sam nie wykonał albo nienależycie wykonał zobowiązanie. Jeżeli zaś w umowie z pośrednikiem nieruchomości znalazł się zapis o obowiązku wypłaty prowizji jeszcze zanim dojdzie do transakcji, to stanowi on niedozwoloną klauzulę umowną.

Łukasz Sobiech

dgp@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm.).