Kiedy można skutecznie odstąpić od umowy z deweloperem

Jeszcze przed kilkunastoma miesiącami wiele osób decydowało się na zakup tzw. dziury w ziemi, czyli mieszkania, którego budowa dopiero się rozpoczynała. Powodem była niższa cena takich mieszkań, boom na rynku nieruchomości oraz trudności ze znalezieniem interesującej oferty (mieszkania były sprzedawane bardzo szybko po ich wystawieniu do sprzedaży). Po załamaniu się rynku nieruchomości wiele osób chciałoby zrezygnować z podpisanej z deweloperem umowy. Jedni mają problem z uzyskaniem kredytu hipotecznego, inni liczą, że kupią teraz mieszkanie po niższej cenie. Przyczyną chęci zrezygnowania z umowy są też wyższe koszty obsługi kredytu, z uwagi na wzrost kursu walut, głównie franka szwajcarskiego.

To, czy klient może rozwiązać umowę z deweloperem, zależy jednak od tego, jaki rodzaj umowy podpisał. Od rodzaju umowy zależy też, jakie będą skutki rozwiązania umowy, czy np. klient będzie zobowiązany do zapłacenia kary umownej. Na skuteczne rozwiązanie umowy wpływa też zachowanie obu stron umowy – nabywcy mieszkania i dewelopera.

W wielu przypadkach nawiązanie stosunku prawnego pomiędzy deweloperem a kupującym następuje poprzez zawarcie tzw. umowy rezerwacyjnej. W umowie tej kupujący zobowiązuje się do zapłaty określonej kwoty rezerwacyjnej. Deweloper natomiast zobowiązuje się do rozpoczęcia określonej inwestycji. Dodatkowo obie strony umowy zobowiązują się do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży określonego mieszkania (nie zobowiązują się jednak do zawarcia ostatecznej umowy przeniesienia własności mieszkania). Przepisy nie przewidują żadnej szczególnej formy, w jakiej umowa taka powinna być zawarta – np. w formie pisemnej czy w formie aktu notarialnego. Praktyką jest jednak, że są one zawierane w formie pisemnej.

Zawarcie umowy rezerwacyjnej nie oznacza, że strony zobowiązały się do przeniesienia własności mieszkania. Klient zobowiązuje się w niej bowiem jedynie do tego, że wniesie opłatę rezerwacyjną, a deweloper – że zarezerwuje konkretne mieszkanie dla konkretnego klienta po to, aby nie było ono przedmiotem oferty dla innego klienta. Z tego też względu nie ma żadnych przeszkód prawnych, aby umowę taką rozwiązać. Kupujący mieszkanie może więc bez żadnych przeszkód od umowy odstąpić w dowolnym terminie. Musi on jednak pamiętać o tym, że w przypadku rezygnacji z zakupu mieszkania nie będzie mu przysługiwało żądanie zwrotu opłaty rezerwacyjnej. Opłata ta została bowiem uiszczona nie na poczet ceny mieszkania (choć najczęściej w praktyce przy zakupie jest ona odliczana od ceny mieszkania), ale za zarezerwowanie lokalu. Deweloper ma więc prawo zatrzymania tej opłaty, jeżeli klient odstąpi od umowy.

Zawierając umowę rezerwacyjną nabywca mieszkania powinien pamiętać także o tym, że umowa ta w żaden sposób nie chroni jego interesów. Oznacza to, że także deweloper bez żadnych konsekwencji będzie mógł od niej odstąpić i sprzedać mieszkanie komuś innemu. Gdyby deweloper uchylał się od zawarcia umowy przedwstępnej lub umowy przeniesienia własności mieszkania, nie można domagać się, na podstawie umowy rezerwacyjnej, przeniesienia prawa własności lokalu w drodze sądowej. Deweloper może też, bez żadnych konsekwencji, podwyższyć cenę 1 mkw. mieszkania w przyszłości.

Bardzo często deweloperzy świadomie rezygnują z zawarcia umowy rezerwacyjnej i od razu decydują się na podpisanie umowy przedwstępnej. Treścią tej umowy jest zobowiązanie się stron do zawarcia w przyszłości ustalonej przez strony ostatecznej umowy przyrzeczonej – w tym przypadku najczęściej umowy przeniesienia prawa własności określonego mieszkania. Aby umowa taka była ważna, zawsze muszą być spełnione dwa podstawowe warunki:

● w treści tej umowy należy określić istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, np. które konkretnie mieszkanie ma zostać sprzedane oraz za jaką cenę, a także

● termin, w którym ma być zawarta umowa przyrzeczona, czyli umowa przeniesienia własności mieszkania.

Przepisy nie wymagają zachowania żadnej konkretnej formy zawarcia umowy przedwstępnej, np. pisemnej lub w formie aktu notarialnego. To jednak, w jakiej formie została zawarta umowa przedwstępna, ma bardzo duży wpływ na jej skutki, np. ewentualnego odstąpienia od umowy.

Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w zwykłej formie pisemnej, to konsument może od niej odstąpić. Deweloperowi nie przysługuje bowiem w takim przypadku roszczenie o zastępcze wyrażenie woli przed sądem. Jeżeli więc klient odstąpi od umowy, to deweloper nie może wystąpić do sądu o zawarcia umowy przeniesienia własności mieszkania przed sądem. W przypadku umów przedwstępnych zawartych w zwykłej formie pisemnej wyrok sądu nie zastępuje oświadczenia woli kontrahenta.

Nie oznacza to jednak, że jeżeli klient będzie chciał odstąpić od tak zawartej umowy przedwstępnej, to nie poniesie żadnych negatywnych dla siebie konsekwencji. Jeżeli bowiem nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, to deweloper może żądać od klienta odszkodowania z tytułu jej niezawarcia. W postępowaniu przed sądem będzie on jednak musiał wykazać, że poniósł określoną szkodę przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej. Deweloper nie może więc podać ogólnie, że domaga się odszkodowania w wysokości np. 5 proc. wartości mieszkania. Musi on bowiem podać i wykazać dokładną wysokość rzeczywiście poniesionej przez siebie szkody i tylko w takiej wysokości otrzyma odszkodowanie.

Kupujący mieszkanie powinni też pamiętać o tym, że uprawnienia, jakie przysługują im z tytułu zawarcia umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej, przysługują także deweloperowi. Jeżeli zatem to deweloper odmówi zawarcia ostatecznej umowy przeniesienia własności mieszkania, to kupujący nie będzie mógł wystąpić do sądu o zastępcze wyrażenie woli i przeniesienie własności mieszkania. W przypadku odstąpienia od umowy przedwstępnej przez dewelopera, klientowi będzie także przysługiwało roszczenie odszkodowawcze. Podobnie jednak jak deweloper, także klient będzie musiał wykazać wartość rzeczywiście poniesionej przez siebie szkody i tylko o odszkodowanie w takiej wysokości będzie mógł wystąpić. Klient będzie mógł więc żądać np. odszkodowania w wysokości poniesionych kosztów w związku z dopełnieniem formalności związanych z zawarciem umowy.

Zupełnie inna sytuacja wystąpi w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna zawarta przed notariuszem gwarantuje bowiem, że to, co zostanie w niej zapisane, nie ulegnie zmianie. Obie strony umowy mają bowiem obowiązek dotrzymać zawartych w nich postanowień. W takim przypadku klient ma więc ograniczone możliwości odstąpienia od takiej umowy. Jeżeli bowiem będzie chciał zrezygnować z zakupu mieszkania, to jego rezygnacja będzie skuteczna tylko wówczas, gdy deweloper nie wystąpi przeciwko niemu do sądu. Deweloperowi przysługuje bowiem prawo wystąpienia do sądu o zastępcze wyrażenie woli. W takiej sytuacji to sąd za klienta podejmie decyzję o zawarciu umowy przyrzeczonej, czyli umowy przeniesienia własności mieszkania. Klient będzie związany takim oświadczeniem woli, a więc będzie zobowiązany do zapłacenia deweloperowi pieniędzy za mieszkania. Sam jednocześnie stanie się właścicielem tego mieszkania.

Klienci zawierający umowy przedwstępne w formie aktu notarialnego powinni jednak pamiętać o tym, że umowy te dają im większą ochronę. Jeżeli bowiem umowa jest wykonywana wadliwie albo sprzecznie z jej postanowieniami, to kupujący ma możliwość zwrócenia się do sądu z wnioskiem o powierzenie dalszego wykonania umowy innemu wykonawcy na koszt dewelopera. Obowiązkiem przedsiębiorcy jest zapłacenie za pracę innego wykonawcy i poniesienie ryzyka związanego z tymi pracami.

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się po upływie roku od dnia, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona. Dotyczy to np. żądania od klienta zawarcia umowy przyrzeczonej albo żądania od dewelopera, aby umowa przyrzeczona miała wszystkie istotne elementy określone w umowie przedwstępnej. Z tego też względu tak istotne jest określenie w umowie przedwstępnej terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli umowy sprzedaży nieruchomości. W razie niewskazania tego terminu przyjmuje się, że należy ją zawrzeć w terminie wskazanym przez stronę, która jest uprawniona do żądania jej zawarcia. Najczęściej jest to konsument, który występuje z takim roszczeniem do dewelopera. W umowie przedwstępnej można też przyznać obu stronom uprawnienie do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Gdyby zdarzyło się tak, że każda z nich wyznaczyła inny termin, to wówczas wiąże je ten, który został wyznaczony wcześniej.

Część deweloperów, zamiast zawarcia umowy rezerwacyjnej lub umowy przedwstępnej, namawia swoich klientów do podpisania tzw. umowy deweloperskiej. Umowa deweloperska jest szczególnym rodzajem umowy nienazwanej, powstałej ze szczególnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, w której przyczynę i podstawę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji użytkownikowi za ustalonym wynagrodzeniem. Umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną, tylko umową właściwą. Jednak pełna realizacja zobowiązania dewelopera wymaga późniejszego zawarcia umowy o skutku rozporządzającym, na podstawie której deweloper przeniesie na rzecz nabywcy własność wyodrębnionego lokalu. Z tego też względu umowa deweloperska, pod rygorem nieważności, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Jest ona bowiem zobowiązaniem do przeniesienia własności nieruchomości, a wszystkie umowy przeniesienia własności nieruchomości muszą być zawarte w formie aktu notarialnego.

W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej możliwość odstąpienia od niej jest zastrzegana w samej umowie. Strony mogą w umowie przewidzieć możliwość odstąpienia od umowy w przypadkach zaistnienia określonych zdarzeń, w tym między innymi niewywiązywania się lub też nienależytego wywiązywania się z obowiązków nałożonych umową. Bezpośrednio wynika to z zasady swobody umów.

Zgodnie więc z art. 395 par. 1 kodeksu cywilnego można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. Tak więc strony umowy deweloperskiej: deweloper i kupujący, mogą postanowić w umowie, iż każdej ze stron lub tylko jednej będzie przysługiwać prawo odstąpienia od umowy. Będzie ono służyło też następcom prawnym w przypadku przelewu wierzytelności czy przejęcia długu. Postanowienie takie może zostać zastrzeżone nie tylko w umowie, ale także już po jej zawarciu w drodze umowy zmieniającej (aneksu).

Dodatkowo w zakresie wykonania zobowiązania z umowy deweloperskiej, deweloper ponosi wobec kupującego odpowiedzialność kontraktową na podstawie art. 471 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Jeżeli zatem po stronie dewelopera nie dojdzie do naruszenia któregokolwiek postanowienia umownego, a także gdy deweloper należycie wywiązuje się z umowy i przyjętego na siebie zobowiązania, to brak jest podstaw do odstąpienia przez klienta od umowy.

Gdy w umowie deweloperskiej zastrzeżono, że prawo odstąpienia od umowy przysługuje tylko w ściśle określonych przypadkach, jak np. nieuzyskanie kredytu przez którąkolwiek ze stron umowy lub nieuzyskanie pozwolenia na budowę przez dewelopera, to odstąpienie od umowy możliwe jest tylko w przypadku wystąpienia którejkolwiek z tych sytuacji. Jeżeli one nie wystąpią, to zarówno klient, jak i deweloper, nie mogą od umowy odstąpić.

Umowa może też dokładnie określać, w jakim terminie może dojść do rozwiązania umowy. Jeżeli taki termin jest podany, to strony mają prawo odstąpienia od umowy w tym terminie. Jeżeli jednak taki termin nie został określony, to zarówno klient, jak i deweloper może odstąpić od umowy w dowolnym momencie trwania umowy. Umowa trwa natomiast do chwili przeniesienia własności lokalu na rzecz klienta, czyli do chwili zawarcia aktu notarialnego.

W wielu przypadkach zawarcie umowy z deweloperem uzależnione jest od wpłacenia na jego rzecz przez klienta zadatku. Służy on do zabezpieczenia interesów obu stron umowy. Jest on jednak skuteczny tylko wtedy, jeżeli zostanie wręczony przy zawarciu umowy. Klient musi więc wręczyć deweloperowi zadatek, np. przy podpisaniu umowy przedwstępnej.

Jeżeli przy zawarciu umowy dojdzie do wręczenia zadatku, to przy odstąpieniu od niej przechodzi on na własność jednej ze stron umowy, w zależności od tego, kto od umowy odstąpił. Jeżeli z zakupu mieszkania zrezygnuje klient, to wtedy wpłacony przez niego zadatek w całości przechodzi na własność dewelopera. Jeżeli natomiast to deweloper nie będzie chciał przenieść własności mieszkania na rzecz klienta, to wówczas ma on obowiązek zwrócić klientowi wpłacony przez niego zadatek w podwójnej wysokości. Strony w umowie mogą jednak określić zupełnie inne zasady rozliczania zadatku w przypadku odstąpienia którejkolwiek z nich od umowy. Mogą one zatem np. określić, że jeżeli deweloper nie będzie chciał przenieść własności mieszkania, to wówczas jest zobowiązany do zapłacenia trzykrotności lub więcej zadatku, a jeśli od umowy odstąpi klient, to będzie musiał wpłacić np. podwójną wartość zadatku. Gdyby natomiast do zawarcia umowy doszło, to wpłacony przez klienta zadatek zaliczany jest na poczet ceny mieszkania.