Umowa powinna określać powierzchnię i standard lokalu

radca prawny, kancelaria Chajec, Don-Siemion&Żyto

Wzory umów deweloperów zawierają często postanowienie, że oznaczona procentowo zmiana powierzchni lokalu, ustalona na podstawie pomiarów powykonawczych, nie stanowi zmiany warunków umowy. Zgodnie z Katalogiem Zasad Umowy Deweloperskiej przyjętym przez Polski Związek Firm Deweloperskich, dopuszczalna różnica między powierzchnią projektowaną a wykonaną może wynosić 2 proc. W praktyce rzeczywista powierzchnia lokalu często różni się od powierzchni umownej. W celu uniknięcia negatywnych konsekwencji znacznych rozbieżności (skutkujących koniecznością dopłaty w przypadku zwiększenia powierzchni i zwiększenia ceny metra kwadratowego, gdy powierzchnia lokalu jest mniejsza) należy żądać, by kwestia ta została uregulowana w umowie. Jeżeli umowa uprawnia dewelopera do jednostronnego podwyższenia lub obniżenia ceny w razie przekroczenia dopuszczonych granic powierzchni lokalu, to powinna ona również zawierać uprawnienie nabywcy do odstąpienia od umowy z tej przyczyny. W przeciwnym razie takie jednostronne uprawnienie dewelopera może zostać uznane za niedozwoloną klauzulę umowną.

Pomiaru powykonawczego powierzchni lokalu (wewnętrznej i użytkowej) powinna dokonywać osoba posiadająca stosowne uprawnienia, zwykle na koszt dewelopera. Metoda obliczania powierzchni lokalu może być dowolnie wybrana przez strony umowy, przy czym jej dokładne określenie w umowie chroni przede wszystkim nabywcę. Brak określenia tej metody w umowie powoduje, że deweloper faktycznie ma dowolność w tym zakresie.

Umowa powinna też precyzyjnie opisywać obowiązki dewelopera dotyczące odbioru lokalu. Przepisy ich bowiem nie określają. Dotyczy to zwłaszcza terminu, do którego odbiór lokalu powinien być dokonany – na przykład niedotrzymanie takiego terminu warto obwarować karą umowną. Strony powinny też zadbać o dokładny opis standardu wykończenia lokalu. W interesie nabywcy lokalu jest określenie procedury zawiadomienia nabywcy o terminie odbioru lokalu. Szczególne ważne jest wskazanie minimalnego okresu pomiędzy zawiadomieniem a faktycznym terminem odbioru.

Dokonując odbioru lokalu, należy dokładnie sprawdzić, czy jego standard odpowiada zapisom umowy. W razie wykrycia wad lub niezgodności z umową nie należy podpisywać protokołu odbioru. W takiej sytuacji konieczne jest sporządzenie szczegółowej listy wad, zawierającej zobowiązanie dewelopera do ich usunięcia w oznaczonym terminie. Dopiero gdy wszelkie wady lokalu zostaną usunięte, po ponownych oględzinach lokalu można podpisać protokołu odbioru.

Opis standardu lokalu w umowie ułatwi dochodzenie roszczeń od dewelopera wynikających z wad fizycznych lokalu. Już przed odbiorem lokalu należy zażądać od dewelopera usunięcia wszelkich stwierdzonych wad. Jeśli wady lokalu ujawnią się później, deweloper odpowiada za ich usunięcie na zasadach rękojmi, zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego. Rękojmia to odpowiedzialność dewelopera za wady lokalu zmniejszające jego wartość lub użyteczność, wady polegające na braku ustalonych w umowie właściwości lokalu, jak również za wydanie lokalu w stanie niekompletnym. Rękojmia obejmuje także roszczenia z tytułu wad prawnych lokalu – gdy nie stanowił on własności dewelopera lub został obciążony prawem innej osoby. Pamiętać należy, iż deweloper jest zwolniony z odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeśli nabywca wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu. Nabywca musi zawiadomić dewelopera o wadzie nie później niż w ciągu miesiąca od jej wykrycia. Zawiadomienie powinno zostać dokonane w formie przewidzianej w zawartej umowie – zwykle jest to forma pisemna. Zawiadomienie powinno też zawierać wezwanie do usunięcia wad oraz określać termin na ich usunięcie. Jeśli wada jest istotna, tj. uniemożliwia zamieszkanie w lokalu, a deweloper oświadcza, że jej usunięcie jest niemożliwe lub wiąże się z nadmiernymi kosztami, nabywca może żądać wymiany lokalu albo odstąpić od umowy z prawem do żądania zwrotu wpłaconych kwot. Natomiast jeśli wada nie jest istotna, a deweloper oświadczy, że nie zostanie usunięta, nabywca może żądać obniżenia ceny. Roszczenia z tytułu rękojmi wygasają po roku od dnia wydania lokalu nabywcy przy wadach wykończenia lokalu, a w przypadku wad konstrukcyjnych budynku – po upływie trzech lat od dnia wydania lokalu.