Spółdzielnia musi zrealizować wcześniejsze wnioski

Spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek realizacji roszczenia, o którym mowa w art. 17¹⁴ ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 ze zm.), zgłoszonego, ale niezrealizowanego do wejścia w życie ustawy z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2007r. nr 125, poz. 873), na nowych zasadach określonych w tej ustawie (art. 7 ust. 5), chyba że na podstawie prawomocnej uchwały zarządu spółdzielni niespełniającej nowych wymagań prawnych, określonych w art. 42 ust. 3 pkt 1 powołanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnia dokonała czynności bezpośrednio zmierzających do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu.

Powód wystąpił z żądaniem, by pozwana spółdzielnia złożyła oświadczenie woli o ustanowieniu na jego rzecz i przeniesieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem we współużytkowaniu wieczystym gruntu. W 2001 roku złożył on wniosek w tej sprawie do spółdzielni, ale nie został on rozpatrzony. Jedyną czynnością spółdzielni była uchwała zarządu nr 26/2003, określająca zasady wydzielenia lokali na terenie Osiedla L. w P. i wskazująca jako przedmiot ustanawiania własności lokali całe Osiedle L. Z dniem 31 lipca 2007 r. zmieniła się ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (u.s.m.). Artykuł 42 ust. 3 otrzymał nową treść, przyjmując jako zasadę nieruchomość jednobudynkową, zaś wielobudynkowa stała się wyjątkiem, możliwym do utworzenia tylko po spełnieniu szczególnych warunków. W omawianej sprawie warunki te nie były spełnione. Ponadto nową treść uzyskał art. 17¹⁴ u.s.m., dzięki czemu z wejściem w życie nowych przepisów ustały przeszkody do zrealizowania wniosku powoda.

Sąd rejonowy oddalił powództwo. Sąd okręgowy, rozpatrując apelację powoda, przedstawił Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne: czy na podstawie art. 7 ust. 5 ustawy z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw spółdzielnia ma obowiązek realizacji roszczenia, o którym mowa w art. 171⁴ ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych zgłoszonego i niezrealizowanego do dnia wejścia w życie ustawy z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych na nowych zasadach określonych w tej ustawie. A w związku z tym, czy ma obowiązek zmiany podjętej do dnia wejścia w życie ustawy z 14 czerwca 2007 r., tj. do 31 lipca 2007 r. w trybie art. 42 u.s.m. prawomocnej uchwały zarządu spółdzielni o określeniu przedmiotu odrębnej własności lokali, tak aby spełniała ona wymogi znowelizowanego ustawą z 14 czerwca 2007 r. przepisu art. 42 ust. 3 pkt 1 u.s.m.

Według Sądu Najwyższego – istotny w sprawie jest wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 17 grudnia 2008 r. sygn. akt P 16/08. TK uznał w nim za niezgodny z konstytucją art. 17¹⁴ ust. 1 u.s.m. w zakresie, w jakim przepis ten zobowiązuje spółdzielnię do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez członka spółdzielni (...) wyłącznie spłat, o których mowa w pkt 1 i 2 tego przepisu. Jednocześnie TK przesunął utratę mocy obowiązującej przepisu o 12 miesięcy od ogłoszenia wyroku, czyli do końca 2009 r. Do czasu nadejścia terminu, w którym następuje utrata mocy niekonstytucyjnego przepisu, może on służyć do wykonania uprawnień lub obowiązków, ale tylko takich, które odnoszą się do zdarzenia prawnego mającego miejsce przed datą zakwestionowania konstytucyjności tego przepisu.

Drugą ważną kwestią – według SN – jest ustalenie znaczenia prawnego art. 7 ust. 5 ustawy zmieniającej z 2007 roku. Przepis ten stanowi, że zgłoszone na piśmie roszczenia, o których mowa, między innymi w art. 17¹⁴ u.s.m., niezrealizowane do wejścia w życie ustawy zmieniającej, są rozpatrywane na podstawie tej właśnie ustawy. Skoro w art. 17¹⁴ u.s.m. jest mowa o zgłoszonych w określonej formie roszczeniach, niezrealizowanych do wskazanego terminu, to zmienione przepisy powinny służyć do rozpatrzenia kwestii prawnych, o które chodzi w złożonym wniosku. Jest to zasadne zwłaszcza wtedy, gdy te zmienione przepisy u.s.m. mają posłużyć do umożliwienia realizacji żądań spółdzielców o ustanowienie i przeniesienie na nich praw odrębnej własności zajmowanych lokali mieszkalnych. SN uznał też, że uchwały podjęte legalnie w czasie obowiązywania poprzedniej treści art. 42 u.s.m. zachowują swoją moc w szczególności wtedy, gdy w uchwałach określono nieruchomości jako jednobudynkowe oraz, jeśli doszło do podjęcia realizacji uchwały określającej nieruchomość jako wielobudynkową, w stosunku choćby do jednego uprawnionego.

OPINIA

adwokat z poznańskiej kancelarii Krotoski – Adwokaci

Uchwała SN w sposób jednoznaczny określa zasady realizacji roszczeń spółdzielców o przeniesienie własności lokalu w sytuacji zmiany przepisów regulujących warunki przekształceń. SN słusznie zwrócił uwagę na konieczność ochrony interesów spółdzielców, którzy dopełnili ustawowych warunków zawarcia umowy przeniesienia własności, obowiązujących w dacie składania wniosków, a których roszczenia nie zostały zrealizowane wyłącznie z uwagi na opieszałość działań spółdzielni. Zobowiązanie spółdzielni do powtarzania procedury i zmiany prawomocnych uchwał podjętych przed nowelizacją z czerwca 2007 r. prowadziłaby do nieuzasadnionego przedłużenia terminów rozpatrywania wniosków. W praktyce uniemożliwiłoby to realizację roszczeń spółdzielców, którzy złożyli wnioski przed 30 grudnia 2008 r., tj. na korzystniejszych zasadach, po dokonaniu wyłącznie spłat określonych w art. 17¹⁴ ust. 1 pkt 1 i 2 u.s.m. Osoby, które spełniły wszystkie wynikające z przepisów warunki uzyskania własności, nie mogą ponosić ujemnych konsekwencji związanych z późniejszymi zmianami, a spółdzielnia ma obowiązek realizacji wniosków. W przeciwnym razie osoby, które uzyskały własność mieszkań na warunkach określonych w art. 42 u.s.m. w brzmieniu sprzed wejścia w życie ustawy zmieniającej znalazłyby się w lepszej sytuacji niż spółdzielcy, którzy roszczenia zgłosili, ale do zawarcia umowy nie doszło z przyczyn od nich niezależnych. Zróżnicowanie w stosunku do osób znajdujących się w takiej samej sytuacji prawnej jest niedopuszczalne, a czynności podjęte na podstawie przepisów obowiązujących w czasie ich dokonywania pozostają ważne i stanowią podstawę realizacji roszczeń o przeniesienie własności lokalu na zasadach dotychczasowych. Wyjaśniając wątpliwości sądu okręgowego co do zakresu stosowania nowych regulacji prawnych wobec zdarzeń powstałych przed nowelizacją SN ponownie wskazał na zakaz retroaktywności jako instrument ochrony praw obywateli.