Jaką umowę warto podpisać

Przedsiębiorcy prowadzący działalność budowlaną najczęściej realizują swoje zadania na podstawie umowy o roboty budowlane. Zgodnie z art. 647 kodeksu cywilnego przez taką umowę wykonawca (przedsiębiorca budowlany) zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Inwestor (zamawiający wykonanie robót) natomiast zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Stronami tej umowy są zazwyczaj: inwestor, wykonawca i podwykonawca.

W praktyce jednak w obrocie prawnym funkcjonuje kilka rodzajów umów o roboty budowlane, które mogą związać przedsiębiorcę z zamawiającym wykonanie robót. Wybór właściwej umowy może decydować o kondycji przedsiębiorstwa. Nie każda bowiem umowa w określonych sytuacjach jest dla przedsiębiorcy korzystna.

Dla drobnych i średnich przedsiębiorców najczęściej najkorzystniejsze będzie podpisanie umowy o wykonawstwo częściowe. Przedsiębiorcy ci są bowiem w praktyce zobowiązani do samodzielnego zorganizowania procesu budowlanego i znalezienia innych przedsiębiorców, którzy wykonają poszczególne prace, czyli np. zaleją fundamenty, wzniosą ściany, położą dach, czy wykończą dom.

W przypadku tego rodzaju umowy obowiązki i uprawnienia stron regulowane będą najczęściej przez przepisy kodeksu cywilnego dotyczące umowy o dzieło. Firma budowlana zamawia bowiem u mniejszych przedsiębiorców wykonanie pewnych prac i po ich oddaniu kończy współpracę i rozlicza się z wykonawcą. W takiej sytuacji wykonawca zobowiązuje się jedynie do wykonania pewnego dzieła, czyli np. do pomalowania ścian czy ułożenia podłóg. To od wykonawcy zależy, w jaki sposób, w jakim terminie i z jakich materiałów dzieło to wykona. Zamawiający natomiast zobowiązuje się zazwyczaj jedynie do zapłaty umówionego wynagrodzenia w określonym terminie.

Zapłata za wykonanie prac może w przypadku tej umowy zostać określona poprzez tzw. wynagrodzenie kosztorysowe lub ryczałtowe. W przypadku wynagrodzenia kosztorysowego wykonawca prac może żądać podwyższenia umówionego wynagrodzenia, jeżeli w toku wykonywania dzieła zajdzie konieczność przeprowadzenia prac, które nie były przewidziane w zestawieniu prac planowanych, a zestawienie sporządził zamawiający. Jeżeli zestawienie sporządził wykonawca, to może on żądać podwyższenia wynagrodzenia tylko wtedy, gdy mimo zachowania należytej staranności nie mógł przewidzieć konieczności prac dodatkowych. Podwyższenie wynagrodzenia nie jest zaś możliwe, jeżeli strony umówiły się na tzw. wynagrodzenie ryczałtowe.

Specyficznym rodzajem umowy o wykonawstwo częściowe jest umowa podwykonawcza.

W ramach tej umowy wykonawca lub generalny wykonawca powierza wykonanie części lub całości przedmiotu umowy podwykonawcom. Istotą tej umowy jest możność powierzenia podwykonawcy wykonania części dzieła lub obiektu budowlanego. Nie są więc umowami podwykonawczymi umowy, których przedmiotem jest świadczenie usług, np. ochrony placu budowy czy dostawy materiałów budowlanych.

Przedsiębiorcy budowlani powinni jednak pamiętać, że do ważności takiej umowy konieczna jest zgoda inwestora. Jeżeli bowiem inwestor takiej zgody nie wyrazi, to nie będzie odpowiadał względem podwykonawcy za zapłatę wynagrodzenia. Nawet jeżeli okaże się, że wykonawca główny jest niewypłacalny. Inwestor nie będzie też ponosił odpowiedzialności za zapłatę wynagrodzenia, gdy w sposób umotywowany odmówi udzielenia zgody.

W przypadku większych przedsiębiorców, którzy podejmują się wykonania dużych i skomplikowanych inwestycji najczęściej zawierane są umowy o tzw. generalną realizację inwestycji. Tego typu inwestycje wymagają bowiem zintegrowanych działań wielu specjalistycznych podmiotów, a jeden nie jest w stanie wywiązać się z umowy.

Istotą tej umowy jest wykonanie całości zadania inwestycyjnego, wszelkich robót wchodzących w jego zakres przez jeden podmiot, który działa samodzielnie i przy pomocy podwykonawców. Zadaniem generalnego wykonawcy jest nie tylko realizacja, lecz również organizacja i koordynacja realizacji inwestycji oraz działań innych podmiotów podwykonawców, dostawców, usługodawców świadczących usługi transportowe, geodezyjne itp. Na generalnym realizatorze spoczywa więc obowiązek wykonania projektu, realizacji oraz przekazania inwestycji do eksploatacji. Jest to więc najszersza z możliwych formuł zaangażowania wykonawcy w proces inwestowania, bowiem do zakresu kompetencji inwestora będzie w takiej sytuacji należało jedynie podjęcie decyzji o samym inwestowaniu i ogólny nadzór.

Zawierający umowę o generalną realizację inwestycji powinni pamiętać o tym, iż bardzo ważne jest szczegółowe określenie w tej umowie zadań, jakie ciążą na poszczególnych podmiotach biorących udział w procesie budowlanym.

Od umowy o generalną realizację inwestycji należy odróżnić umowę o generalne wykonawstwo. Różnica ta sprowadza się najczęściej jedynie do tego, iż w odróżnieniu od generalnego realizatora, na generalnym wykonawcy nie ciąży obowiązek dostarczenia projektu oraz niezbędnej dokumentacji, zwłaszcza uzyskania decyzji administracyjnych. Istotą tej umowy jest realizacja sfery wykonawczej samodzielnie i przy pomocy podwykonawców.

Specyficznym typem umowy o roboty budowlane jest umowa o zastępstwo inwestycyjne. Jej istotą jest powierzenie przez inwestora wybranemu podmiotowi wykonywanie wszystkich lub niektórych czynności, należących do kompetencji inwestora. Umowa ta może mieć dwojaki charakter.

Umowa o zastępstwo inwestycyjne może przybrać postać umowy o świadczenie usług, będącej podtypem umowy zlecenia regulowanej kodeksem cywilnym, w ramach której inwestor zastępczy na podstawie odpowiedniego pełnomocnictwa wykonuje w imieniu i na rzecz inwestora jego czynności, a więc zawiera umowy z wykonawcami, nadzoruje, dokonuje odbiorów, rozlicza itp.

Umowa o zastępstwo inwestycyjne może również przybrać postać umowy powierniczej, w której inwestor zastępczy wprawdzie działa na rzecz inwestora, lecz w swoim imieniu. To on zawiera jako strona umowy z wykonawcami oraz jest bezpośrednim adresatem wszelkich obowiązków wynikających z przepisów budowlanych. Samo zaś rozliczenie między inwestorem i inwestorem zastępczym po realizacji inwestycji następuje w odrębnym trybie.

● przygotowania robót budowlanych poprzez dostarczenie wykonawcy dokumentacji projektowej i opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz dokonanie czynności formalnotechnicznych koniecznych do rozpoczęcia robót

● przekazanie terenu budowy

● odebranie gotowego obiektu

● zapłata wynagrodzenia

● sprawdzenia dokumentacji projektowej

● wykonania obiektu zgodnie z dokumentacją projektową, zasadami wiedzy technicznej oraz obowiązującymi przepisami

● zabezpieczenia terenu budowy

● oddanie obiektu do użytku

Wykonawca nie poinformował inwestora o tym, że zawarł umowę z podwykonawcą. Po zakończeniu prac wykonawca nie chce zapłacić podwykonawcy umówionego wynagrodzenia. Podwykonawca może domagać się przed sądem zapłaty tego wynagrodzenia, ale tylko i wyłącznie od wykonawcy głównego. Nie może domagać się zapłaty od inwestora. Do ważności umowy o roboty budowlane z podwykonawcą wymagana jest zgoda inwestora. Jeżeli takiej zgody nie ma, to inwestor nie odpowiada m.in. za wypłatę wynagrodzenia podwykonawcy.

arkadiusz.jaraszek@infor.pl

Ustawa z 24 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z późn. zm.).