Inwestor nie może żądać od wykonawcy kary umownej

Gdy inwestor korzysta z uprawnienia z art. 635 k.c. i odstępuje od umowy, jeszcze przed upływem terminu wykonania umowy nie ma podstaw do żądania kar umownych zastrzeżonych na wypadek zwłoki wykonawcy robót budowlanych.

Powodowie wnieśli o zasądzenie od pozwanej kwoty 402 tys. zł tytułem należnych im kar umownych za zwłokę w wykonaniu przez pozwaną robót budowlanych. Kara umowna została naliczona za okres od 1 grudnia 2004 r. do 20 czerwca 2005 r., gdy inwestycja została zakończona przez innego wykonawcę, po tym jak powodowie 22 listopada 2004 r. odstąpili od umowy. Sąd okręgowy oddalił powództwo. Ustalił, że strony łączyła umowa z 7 kwietnia 2004 r. o roboty budowlane za wynagrodzeniem, a pozwana zobowiązała się wykonać roboty budowlane najpóźniej do 30 listopada 2004 r. W toku realizacji robót ujawniły się trudności z wykonaniem fundamentów wobec tego, że teren okazał się być nawodniony, a nadto dopiero pod koniec maja 2004 r. powodowie wskazali punkt poboru wody i energii elektrycznej. Ponadto inwestor zmieniał zakres wykonywanych robót i pod koniec czerwca pojawiła się pełna dokumentacja posadowienia obiektu. W trakcie wykonywania robót powodowie i inspektor nadzoru zwracali uwagę na występujące usterki i domagali się zwiększenia tempa prac. Pismem z 19 października 2004 r. pozwana, powołując się na uprawnienie wynikające z par. 20 ust. 2 pkt 1 i 2 umowy, oświadczyła o odstąpieniu od umowy stron z uwagi na brak zapłaty należnego wynagrodzenia. 22 listopada 2004 r. powodowie złożyli oświadczenie o odstąpieniu od umowy powołując się na przerwę w wykonaniu robót trwającą dłużej niż 21 dni. Sąd uznał, że nie można uznać za zasadne roszczenie powodów, jeśli obciążyli oni pozwaną karami umownymi za okres, gdy nie była ona już zobowiązana do świadczenia i w czasie gdy roboty wykonywane były przez osobę trzecią. Zatem powództwo nie jest uzasadnione. Wyrok zaskarżyli powodowie.

Sąd apelacyjny oddalił apelację, podzielając ustalenia faktyczne sądu I instancji. Uznał natomiast za trafny zarzut apelacji, że skuteczne było odstąpienie od umowy stron złożone przez pozwaną w piśmie z 19 października 2004 r. Zapisy kontraktu dotyczące umownego prawa odstąpienia od umowy są sprzeczne z art. 395 par. 1 k.c. Wprowadza on na wypadek ustalenia umownego prawa do odstąpienia od umowy wymagania obwarowane sankcją nieważności, do których należy m.in. obowiązek oznaczenia terminu, w czasie którego będzie możliwe skorzystanie z prawa odstąpienia. Postanowienia par. 15 pkt 9, 19 i 20 umowy takiego oznaczenia nie zawierają. Nie mogło więc dojść do odstąpienia od umowy na skutek oświadczenia złożonego przez pozwaną. Skuteczne było natomiast oświadczenie powodów z 22 listopada 2004 r. o odstąpieniu od umowy, z tym że nie jako realizacja umownego prawa odstąpienia od umowy, lecz jako realizacja ustawowego uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy o roboty budowlane przewidzianego w art. 635 k.c., który to przepis ma zastosowanie w odniesieniu do umów o roboty budowlane na podstawie art. 656 par. 1 k.c. Jest bezsporne, że pozwana opóźniała się z wykonaniem robót tak dalece, że nie było prawdopodobne, by ukończyła je w umówionym terminie.

Przepis art. 635 k.c. jest wyrazem uprawnienia inwestora do kontroli sposobu wykonywania umowy, w tym także oceny rzetelności wykonawcy co do terminowego ukończenia robót. W konsekwencji wprowadza on szczególne - w stosunku do zasady z art. 491 par. 1 k.c. - uprawnienie jeszcze przed popadnięciem wykonawcy w zwłokę i bez konieczności wyznaczania mu dodatkowego terminu do ukończenia robót inwestor może od umowy odstąpić. W świetle art. 635 k.c. nie są istotne przyczyny, dla których wykonawca opóźnia się z wykonaniem robót, co oznacza, iż możliwe jest skorzystanie przez inwestora z tego uprawnienia, nawet wtedy gdy wykonawca nie popada w zwłokę. Natomiast w razie zwłoki na wykonawcy spoczywa obowiązek naprawienia szkody, lecz nie wynikłej ze zwłoki (art. 477 k.c. w zw. z art. 476 k.c.), lecz wynikłej z niewykonania umowy na podstawie art. 494 in fine k.c. w zw. z art. 471 k.c. Gdy inwestor korzysta z uprawnienia z art. 635 k.c. i odstępuje od umowy jeszcze przed upływem terminu jej wykonania, nie ma podstaw do żądania kar umownych zastrzeżonych na wypadek zwłoki wykonawcy robót budowlanych. Na skutek odstąpienia od umowy ustaje obowiązek wykonania świadczenia przez wykonawcę w oznaczonym terminie i powstaje sytuacja, gdy wykonawca nie wykonuje, w całości lub części, umowy. Nie zachodzi tu zatem pogorszenie sytuacji wierzyciela, który nabywa uprawnienie do żądania odszkodowania na zasadach ogólnych wobec tego, iż dłużnik nie wykonuje swego zobowiązania w całości lub części. Zgodnie z art. 483 par. 1 k.c. zastrzeżenie kary umownej może obejmować w zasadzie trzy grupy zdarzeń: niewykonanie zobowiązania, nienależyte wykonanie zobowiązania i konkretne uchybienia w zakresie sposobu wykonania zobowiązania, np. co do jakości, czasu itp. W omawianym przypadku strony zastrzegły dla inwestora karę umowną obejmującą trzecią grupę zdarzeń, skoro przyjęły obowiązek jej zapłaty przez pozwanego wykonawcę na wypadek zwłoki w wykonaniu umowy, w wysokości ustalonej za każdy dzień zwłoki. Jeśli więc powodowie zrezygnowali z kontynuowania umowy jeszcze przed upływem terminu jej wykonania, to tym samym uzyskali uprawnienie do żądania odszkodowania z tytułu niewykonania umowy.

adwokat z poznańskiej Kancelarii Krotoski Adwokaci

Inwestor jest na podstawie art. 635 kodeksu cywilnego uprawniony do odstąpienia od umowy o roboty budowlane przed upływem wskazanego w umowie terminu, jeżeli jest prawdopodobne, że wykonawca nie zakończy realizacji inwestycji, bez względu na przyczynę opóźnienia z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła. Jest to szczególne uprawnienie kontrolne terminowości wykonania umowy. Prawo odstąpienia przysługuje zamawiającemu, jeszcze zanim wykonawca popadnie w zwłokę, tj. przed upływem terminu oddania obiektu. Odstąpienie od umowy przed terminem nie uprawnia inwestora do żądania kar umownych zastrzeżonych na wypadek zwłoki ani odszkodowania za opóźnienia, a jedynie odszkodowania na zasadach ogólnych za szkody powstałe w związku z niewykonaniem umowy na podstawie art. 494 w zw. z art. 471 k.c. Zatem w tym przypadku wykonawca nie odpowiada za brak terminowości wydania inwestycji zamawiającemu. W konsekwencji przewidziane ustawą prawo odstąpienia realizowane zależnie od okoliczności przed albo po upływie terminu wykonania robót pociąga za sobą istotnie odmienne skutki w zakresie odpowiedzialności odszkodowawczej za niewykonanie zobowiązania.