Członkowie wspólnoty nie mogą zastępować zarządu

: Do wspólnoty mieszkaniowej odnosi się również pojęcie osoba ustawowa, do której znajdują odpowiednie zastosowanie przepisy o osobach prawnych. Konsekwentnie to wspólnota, a nie jej członkowie, może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną, co oznacza również, że członkowie wspólnoty nie mogą mieć pozycji strony pozwanej w procesie.

: 14 maja 2007 r. wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę w sprawie żądania w trybie procesu sprzedaży lokalu nr 6, stanowiącego przedmiot własności X, w drodze licytacji, według przepisów k.p.c. o egzekucji z nieruchomości, ze względu na długotrwałe zaleganie z zapłatą należnych opłat za lokal. Powódka X wniosła powództwo o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Sąd okręgowy je oddalił.

: Sąd apelacyjny uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę sądowi okręgowemu do ponownego rozpoznania. Powódka w pozwie jako stronę pozwaną wskazała wspólnotę, podając, że zarząd wspólnoty nie istnieje. Uznała, że w miejsce nieistniejącego zarządu wspólnotę reprezentują właściciele lokali, których wymieniła, i tak też przyjął sąd I instancji, prowadząc postępowanie z udziałem właścicieli lokali. Zaskarżony wyrok został wydany przeciwko wspólnocie mieszkaniowej przy braku prawidłowej reprezentacji, o ustalenie której nie zadbał sąd I instancji, bezkrytycznie przyjmując twierdzenia powódki o nieistnieniu zarządu oparte tylko na tym, że zarząd nie reaguje na jej pisma interwencyjne i nie wypełnia swoich obowiązków, nie czyniąc w tej mierze żadnych wyjaśnień. Wspólnota mieszkaniowa stanowi jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, której ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w art. 6 zd. drugim (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm. dalej u.w.l.) przyznaje zdolność prawną i sądową, stanowiąc, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną. Przepisy ustawy o własności lokali przewidują określoną strukturę powstałej ex lege wspólnoty. Po pierwsze, jest ona oznaczona (zindywidualizowana), gdyż powszechnie oznacza się wspólnotę mieszkaniową adresem nieruchomości, na której posadowiony jest budynek z wyodrębnionymi lokalami. Ta zindywidualizowana wspólnota ma także swój organ w postaci zarządu, który między innymi reprezentuje tę wspólnotę na zewnątrz. Zgodnie zaś z art. 33¹ par. 1 k.p.c. do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych, zatem również dotyczące zdolności sądowej i procesowej, w tym również i dotyczące czuwania nad prawidłową reprezentacją strony w procesie (art. 67 i nast. k.p.c.), której brak skutkuje nieważnością postępowania (art. 379 pkt 2 k.p.c.). Obowiązkiem sądu jest badanie z urzędu na każdym etapie postępowania, czy strona jest prawidłowo reprezentowana w procesie. W przypadku podmiotów niebędących osobami fizycznymi kwestia wskazania właściwych dla każdego podmiotu organów uprawionych do reprezentowania opierać się musi na przepisach regulujących ich strukturę i działalność.

Ustawa o własności lokali zawiera odrębne przepisy dotyczące zarządu nieruchomością wspólną w jej rozdziale 4. Zasadą na gruncie tej ustawy jest pozostawienie określenia sposobu zarządu właścicielom lokali, którzy w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego mogą określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej (art. 18 u.w.l.). Zarząd wspólnoty mieszkaniowej stanowi odpowiednik organu osoby prawnej, z mocy ustawy upoważniony do kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej oraz reprezentowania jej na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21 ust. 1 u.w.l).

adwokat Szymon Filek, Katarzyna Łata, Adwokaci, we Wrocławiu

Bezspornie wspólnota nie jest osobą prawną, ale nie ma również przymiotów osobowych spółek handlowych. Jej odrębność od innych podmiotów tego rodzaju wynika m.in. z faktu, że nie działa pod firmą, nie jest przedsiębiorcą, nie podlega wpisowi do rejestrów. Jest jednak jednostką organizacyjną właścicieli lokali istniejącą obok samych właścicieli, może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwaną, odpowiada odrębnie od właściciela lokalu za zobowiązania w zakresie wspólnej nieruchomości, posiada organ w postaci zarządu. Bezspornie ma zdolność sądową (art. 64 par. 1 k.p.c.) i procesową (art. 65 par. 1 k.p.c.). W rozpoznawanej sprawie pojawił się problem owych zdolności i pytanie, kto je ma: wspólnota, czy w braku zarządu wspólnoty mają ją właściciele lokali i współwłaściciele nieruchomości. Słusznie zauważono, iż zdolność sądową ma jednostka organizacyjna działająca przez zarząd powoływany zgodnie z ustawą o własności lokali, a brak zarządu nie pozbawia jej zdolności sądowej. O ile oczywistość tego stwierdzenia w sprawie o uchylenie uchwały zebrania członków wspólnoty nie budzi wątpliwości, o tyle już legitymacja czynna wspólnoty w sprawie o odszkodowanie w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnoty w stosunku do sprzedawcy jest kwestionowana w orzecznictwie SN.