Nie jest konieczne oświadczenie o odstąpieniu od umowy

Do tego, żeby żądać zwrotu zadatku wystarczy, że strona przeciwna nie wykonała zobowiązania. Nie jest więc konieczne odstąpienie od umowy.

Takim niewykonaniem zobowiązania było nieprzystąpienie do umowy przedwstępnej, która miała być zawarta w wyniku wykonania również umowy przedwstępnej.

Możliwe jest bowiem zawarcie umowy przedwstępnej do umowy przedwstępnej.

Paweł K. zawarł 10 września 2008 r. ze spółką D. pisemną umowę przedwstępną na wybudowanie wyodrębnionego lokalu i wpłacił wtedy zadatek w wysokości 100 tys. zł. W umowie tej zapisano, że za 7 dni ma być zawarta notarialna umowa przedwstępna o określonej treści. Spółka nie stawiła się jednak w tym terminie w kancelarii notarialnej, więc w listopadzie Paweł K. odstąpił od umowy i zażądał zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, na co spółka również złożyła oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Ponieważ zadatek został zwrócony tylko w wysokości, w jakiej był uiszczony, Paweł K. o resztę pozwał spółkę do sądu.

Sąd I instancji oddalił powództwo. Stwierdził, że powód powinien był udowodnić zasadność żądania wynikającego z art. 394 kodeksu cywilnego, który w par. 1 mówi, iż w braku odmiennego zastrzeżenia umownego lub zwyczaju w sytuacji, gdy umowa nie została wykonana przez jedną ze stron, strona, która dała zadatek, może od drugiej żądać sumy dwukrotnie wyższej. Ponieważ tego nie zrobił, zastosowanie ma par. 3, mówiący że w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnej odpada. W omawianej sprawie były dwa oświadczenia woli o odstąpieniu od umowy - jedno powoda, a zaraz potem pozwanej. Nie zaszła więc sytuacja, w której można żądać kwoty podwójnej. Paweł K. odwołał się, ale bezskutecznie. Sąd apelacyjny również stwierdził, że nie wykazał, by między 10 a 17 września był gotowy do zawarcia umowy notarialnej. Poza tym nie można zawrzeć umowy przedwstępnej do umowy przedwstępnej. Skoro tak, zwrot zadatku w podwójnej wysokości nie należy się. Od tego wyroku powód wniósł skargę kasacyjną. Jej podstawowym problemem było to, czy można zawrzeć umowę przedwstępną do umowy przedwstępnej.

Sąd Najwyższy uwzględnił skargę, uchylił wyrok sądu apelacyjnego i przekazał mu sprawę do ponownego rozpoznania. W ustnych motywach zaznaczył, że tego rodzaju sprawa jest po raz pierwszy w SN. Skład w niej orzekający uznał, że można zawrzeć umowę przedwstępną do umowy przedwstępnej.

Sąd apelacyjny w swych rozważaniach był jednak bardzo niekonsekwentny, więc nie można skontrolować jego interpretacji. Istotne jest jednak to, że jego konkluzja była wadliwa.

Do zwrotu zadatku wystarczy bowiem, że strona przeciwna nie wykonała zobowiązania. Nie musi więc być oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

Kolumnę opracowała Marta Pionkowska