Inwestor gwarantuje wypłatę w terminie

razie nieuzyskania gwarancji wykonawca ma prawo odstąpić od umowy o roboty budowlane.

Od 16 kwietnia 2010 r. uczestnicy budowlanego procesu inwestycyjnego mogą żądać zabezpieczenia wynagrodzenia za prace, które zostaną przez nich wykonane na podstawie umowy o roboty budowlane. Z takim żądaniem mają prawo wystąpić wykonawcy i generalni wykonawcy w stosunku do inwestora oraz podwykonawcy w stosunku do wykonawcy lub generalnego wykonawcy. Udzielenie gwarancji zapłaty ma im zabezpieczyć wypłatę wynagrodzenia w przewidzianej w umowie wysokości oraz we wskazanym tam terminie.

Umowę o roboty budowlane zawiera na piśmie wykonawca z inwestorem. Wykonawca zobowiązuje się do oddania określonego w niej obiektu, który wykonał zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Natomiast inwestor zobowiązuje się do wykonania czynności związanych z przygotowaniem robót np. do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, a także do odebrania projektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. W umowie o roboty budowlane strony określają też zakres robót, które wykona generalny wykonawca (lub wykonawca) osobiście lub za pomocą podwykonawców.

Aby wykonawca mógł zawrzeć umowę z podwykonawcami, potrzebna jest zgoda inwestora. Może to być nawet tzw. milcząca zgoda, która polega na niezgłoszeniu przez niego w ciągu 14 dni sprzeciwu lub zastrzeżeń na piśmie. Termin ten biegnie od przedstawienia inwestorowi przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub projektu umowy wraz z częścią dokumentacji, która dotyczy wykonania robót wskazanych w umowie lub w projekcie.

Podwykonawca może zawrzeć umowę z kolejnymi podwykonawcami tylko za zgodą inwestora i wykonawcy. Może ona polegać również na niezgłoszeniu na piśmie sprzeciwu i zastrzeżeń, tak jak to dzieje się w przypadku umowy między wykonawcą a podwykonawcą.

Umożliwienie żądania wykonawcom i podwykonawcom gwarancji zapłaty ma na celu zapobiec nieregulowaniu w terminie i w przewidzianej w umowie wysokości wynagrodzenia szczególnie małym i średnim przedsiębiorcom, co często prowadziło do bankructwa tych firm.

Takim zabezpieczeniem mogą być:

l gwarancja bankowa

l gwarancja ubezpieczeniowa,

l akredytywa bankowa

l poręczenie banku udzielone na zlecenie inwestora.

Są to formy zabezpieczeń powszechnie stosowane w obrocie gospodarczym.

Inwestor i żądający gwarancji w równych częściach ponoszą koszty zabezpieczenia. Takie rozłożenie kosztów gwarancji równo na obie strony umowy zasugerował Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 26 listopada 2006 r. (w sprawie sygn. akt K47/04, opublikowanym w Dz.U. nr 220, poz. 1613).

Strony umowy nie mogą wyłączyć lub ograniczyć prawa wykonawcy do żądania od inwestora gwarancji zapłaty, np. sporządzając w tym celu aneks do umowy. Inwestor nie może też odstąpić od umowy, podając jako przyczynę żądanie wykonawcy (albo generalnego wykonawcy) gwarancji zapłaty.

W związku z prawem do otrzymania gwarancji zapłaty wykonawca (generalny wykonawca) może:

l na każdym etapie procesu budowlanego (a nie tylko przed przystąpieniem do realizacji kontraktu) domagać się od inwestora gwarancji zapłaty do wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia wynikającego z umowy, albo z robót dodatkowych, bądź koniecznych do wykonania umowy zaakceptowanych na piśmie przez inwestora. Możliwość skorzystania z tego uprawnienia będzie istotna, gdy w trakcie robót poweźmie wątpliwości co do kondycji finansowej inwestora albo jego rzetelności,

l nawet po otrzymaniu gwarancji częściowej ma prawo domagać się udzielenia gwarancji do pełnej sumy zabezpieczenia roszczenia,

l odstąpić od umowy, gdy nie uzyskał żądanej gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez siebie terminie, nie krótszym niż 45 dni.

Ustawodawca przyjął, że termin 45-dniowy jest wystarczający, aby inwestor załatwił niezbędne formalności związane z udzieleniem gwarancji. W razie odstąpienia od umowy przyjmuje się, że nastąpiło ono z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia. Brak żądanej gwarancji zapłaty stanowi przeszkodę w wykonaniu robót budowlanych z przyczyn dotyczących inwestora.

Zdarza się, że roboty budowlane nie zostaną wykonane, mimo że wykonawca był gotów je wykonać, lecz doznał przeszkody z przyczyn dotyczących inwestora, który np. nie udostępnił mu na czas terenu. W takim przypadku inwestor nie może odmówić mu wypłaty wynagrodzenia. Ma prawo jednak z tej kwoty odliczyć sumę, którą wykonawca zaoszczędził z powodu niewykonania robót budowlanych.

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

malgorzata.piasecka@infor.pl