Korzystna umowa z deweloperem

Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym od dewelopera, należy bardzo dokładnie przeczytać proponowaną nam umowę i sprawdzić, czy jest ona dla nas korzystna. Szczególnie należy zwrócić uwagę na gwarancję standardu mieszkania, gwarancję niezmienności ceny i terminy wpłaty określonych transz opłaty, termin oddania mieszkania do użytkowania, a także zobowiązanie dewelopera do podpisania ostatecznego aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania. Niekorzystne zapisy mogą bowiem sprawić, że kupimy mieszkanie nie takie jak chcieliśmy, zapłacimy za nie więcej niż zakładaliśmy i wprowadzimy się do niego z opóźnieniem. Dokładne czytanie umów i negocjacje ich zapisów leżą więc w naszym interesie.

Deweloperzy posługują się gotowymi wzorcami umów. Są to standardowe umowy przedkładane wszystkim klientom. Nie oznacza to jednak, że klient nie może ich negocjować. W każdym przypadku deweloper ma obowiązek przedstawienia klientowi umowy do negocjacji. Wszystkie bowiem postanowienia, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu, a zwłaszcza te, które przejęto z wzorca umowy, uważa się za nieuzgodnione. Postanowienia takie są niedozwolone i klient może kwestionować ich zapisy.

Jeżeli więc deweloper nie będzie chciał negocjować przedstawionej przez siebie umowy, to klient bezwzględnie powinien upierać się, że chce z tego prawa skorzystać. Jeżeli pomimo tego deweloper nie będzie chciał zmienić swojego stanowiska, to powinniśmy rozważyć zakup mieszkania w innej firmie.

Negocjując z deweloperem zapisy, powinniśmy zwrócić szczególną uwagę na precyzyjne wskazanie w umowie wymogów technicznych mieszkania. Dokładnie muszą one wskazywać jego położenie, liczbę kondygnacji, infrastrukturę, piętro, łączną powierzchnię, a także pomieszczenia przynależące do mieszkania, jak np. piwnica czy garaż. Pamiętać należy także, że do powierzchni użytkowej lokalu nie wlicza się loggii, tarasów i balkonów. Jeżeli umowa nie będzie dokładnie określała tych elementów, to deweloper może wystąpić do nas z żądaniem zapłaty wyższej ceny z uwagi na wyższy od planowanego standard mieszkania lub większą jego powierzchnię.

Aby uniknąć problemów przy odbiorze lokalu, umowa powinna szczegółowo określić wykończenie mieszkania i jego standard. Powinna wskazywać, kto jest odpowiedzialny za wykończenie, jakie materiały mają być użyte, w ciągu jakiego terminu deweloper będzie obowiązany do usunięcia usterek. Jeśli umowa to pomija, może się okazać, że zastosowane zostaną najtańsze materiały, a naprawy będą odsuwane w czasie, bo deweloper będzie twierdził, że usterki nie wyłączają możliwości odbioru. Klient powinien zawsze niezwłocznie informować o stwierdzonych usterkach, najlepiej na piśmie.

Przy kupnie mieszkania bardzo ważne jest ustalenie ceny. W interesie klienta jest, aby była ona określona w taki sposób, że bez względu na okoliczności deweloper nie będzie mógł jej podwyższyć. Już na etapie realizacji przedsięwzięcia cena powinna być więc określona w sposób jednoznaczny i ostateczny. Wskazana cena powinna być ceną brutto. Zdarza się, że gdy umowa o tym wprost nie stanowi, deweloper w trakcie umowy dolicza podatek VAT. To samo dotyczy zmiany stawek VAT w trakcie umowy. Umowa powinna ponadto dokładnie wskazywać, czy w całkowitą cenę mieszkania wliczona jest już cena pomieszczeń dodatkowych, jak piwnica czy garaż.

Jeżeli w umowie znajdzie się postanowienie, które dopuszcza zmianę ceny, konieczne jest jednoznaczne określenie warunków, które do zmiany uprawniają. W takiej sytuacji umowa powinna dokładnie wskazywać, że w przypadku podwyższenia ceny konsument może od niej odstąpić.

Dla pewności ceny umowa powinna także dokładnie określać, według jakich zasad będzie obliczana powierzchnia mieszkania. Trzeba wskazać, czy np. liczona jest ona po krawędzi wewnętrznej ściany, czy po jej krawędzi zewnętrznej. Zdarzają się bowiem rozbieżności w tym zakresie, które skutkują wzrostem ceny mieszkania.

Warto też zwrócić uwagę na postanowienia zobowiązujące kupującego do wpłaty poszczególnych transz opłaty. Klient powinien zadbać przede wszystkim o to, aby poszczególne transze ceny były wpłacane na konto dewelopera dopiero po zakończeniu określonego etapu budowy, np. stan zerowy, surowy otwarty, zamknięty itd. Ważne jest także to, aby płatność ostatniej raty następowała dopiero po podpisaniu ostatecznej umowy przenoszącej własność nieruchomości. Bezwzględnie należy unikać zapisów, które zobowiązują nas do zapłacenia całej ceny mieszkania lub zdecydowanej jej części. Np. 90 proc., na początku inwestycji i oczekiwania na odbiór mieszkania. Popisanie takiej umowy powoduje bowiem, że deweloper nie ponosi żadnego ryzyka związanego z terminowym zakończeniem budowy i oddaniem mieszkania do użytkowania.

Bardzo ważne jest także dokładne określenie terminu rozpoczęcia i zakończenia budowy, a ponadto terminu podpisania ostatecznego aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu. Zdarza się, że deweloperzy unikają podania konkretnych dat, co skutkuje poważnymi opóźnieniami w realizacji inwestycji. Niestety dość powszechną praktyką jest także zwlekanie z podpisaniem ostatecznej umowy w formie aktu notarialnego, co skutkuje tym, że klient pomimo tego, że zapłacił za mieszkanie, nie jest jego właścicielem.

Umowa musi jasno wskazywać, że jeżeli deweloper nie dotrzyma któregoś z terminów, to kupujący mieszkanie będzie mógł dochodzić naprawienia szkody, którą poniósł wskutek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Za niewykonanie zobowiązania umowa powinna więc nakładać na dewelopera obowiązek zapłaty kary umownej, np. 5 proc. wartości mieszkania.

Odpowiedzialność dewelopera za opóźnienia mogą wyłączyć jedynie okoliczności, na których wystąpienie nie miał najmniejszego wpływu, jak np. powódź. Nie zawsze usprawiedliwieniem takim mogą być warunki atmosferyczne, czyli np. sroga zima. Deweloper jako profesjonalny przedsiębiorca powinien bowiem zdawać sobie sprawę z faktu, że w Polsce zimą są niskie temperatury, które utrudniają prowadzenie robót budowlanych.

Zawierając z deweloperem przedwstępną umowę, nie musmi podpisywać jej u notariusza. Nie musi mieć ona bowiem formy aktu notarialnego. Decydując się na podpisanie przedwstępnej umowy w zwykłej formie pisemnej, powinniśmy jednak pamiętać, że nie daje nam ona żadnej ochrony. Jeżeli deweloper ogłosi swoją upadłość lub nie będzie chciał podpisać z nami ostatecznej umowy przenoszącej własność mieszkanie, to nie będziemy mieli w stosunku do niego żadnych roszczeń. Bez umowy w formie aktu notarialnego klient nie będzie mógł np. wystąpić do sądu o wydanie wyroku, który zastępuje oświadczenie dewelopera o sprzedaży mieszkania. Już przy podpisywaniu umowy przedwstępnej warto więc zadbać o to, by była ona zawarta u notariusza.

Ostateczna umowa przeniesienia własności mieszkania zawsze musi mieć formę aktu notarialnego.

● opis przedmiotu umowy (budynek, lokal),

● termin rozpoczęcia inwestycji,

● czas realizacji inwestycji,

● pełna cena nieruchomości z podziałem na elementy składowe,

● harmonogram płatności,

● termin przystąpienia do umowy notarialnej przeniesienia własności,

● przyznanie rękojmi za wady fizyczne (przynajmniej trzyletni okres),

● informacja o zastosowanych materiałach i technologiach,

● standard wykonania mieszkania (budynku),

● warunki odbioru

● przesłanki i warunki odstąpienia od umowy przez każdą ze stron.

● sprawdzić w rejestrze dane dewelopera,

● zbadać, czy kontrahent nie jest zadłużony i czy jest właścicielem gruntów, na których zamierza budować,

● przeanalizować punkt po punkcie wzór albo projekt umowy przedstawiony przez dewelopera,

● jeśli zawiera umowę przedwstępną - powinien to zrobić u notariusza.

Jeżeli konsument podpisał już umowę z deweloperem zawierającą klauzulę niedozwoloną, powinien:

1 Negocjować z deweloperem zmianę niekorzystnego dla siebie zapisu umowy.

2 Jeżeli deweloper nie zmieni swojego stanowiska, to klient powinien wnieść pozew do wydziału cywilnego sądu o ustalenie, że konkretny wskazany przez niego paragraf umowy stanowi klauzulę niedozwoloną.

3 Gdy sąd uzna postanowienie umowne za niedozwolone, to nie wiąże ono konsumenta, natomiast pozostałe postanowienia umowy go wiążą. Na podstawie orzeczenia deweloper musi klauzulę usunąć z tej konkretnej umowy i zastąpić ją innym zapisem.

Arkadiusz Jaraszek

arkadiusz.jaraszek@infor.pl

Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).