Dla kogo są gwarancje zapłaty

Przedsiębiorcy prowadzący działalność na rynku budowlanym są lepiej chronieni. To efekt nowelizacji kodeksu cywilnego, która weszła w życie 16 kwietnia tego roku. Wprowadziła ona nowe zasady udzielania gwarancji zapłaty za roboty budowlane.

Zgodnie z nowymi przepisami o udzielenie gwarancji zapłaty za roboty budowlane wykonawca robót będzie mógł wystąpić do inwestora. Będzie mógł to zrobić na każdym etapie prac, a nie tylko przy podpisywaniu umowy. Żądanie udzielenia gwarancji zapłaty może bowiem zostać zgłoszone w każdym czasie realizacji robót.

Nowością nowych przepisów jest to, że gwarancji zapłaty będzie mógł żądać nie tylko wykonawca, ale również podwykonawca robót budowlanych. Do tej pory podwykonawcy nie mieli takich uprawnień. Jeżeli jednak podwykonawca będzie chciał uzyskać dodatkową ochronę, to będzie musiał zawrzeć umowę o roboty budowlane. Gwarancje zapłaty odnoszą się bowiem tylko do tego typu umowy i nie obowiązują np. w przypadku podpisania umowy o dzieło, na podstawie której także mogą być wykonywane prace budowlane.

Podwykonawcy powinni więc pamiętać o tym, że umowa o roboty budowlane musi zostać sporządzona na piśmie pod rygorem nieważności. Dodatkowo na jej zawarcie zgodę musi wyrazić inwestor główny. Tylko bowiem w przypadku wyrażenia zgody inwestor ponosi solidarną odpowiedzialność z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy. Na podjęcie decyzji w tym przedmiocie inwestor ma jednak tylko 14 dni od przedstawienia mu umowy lub jej projektu z podwykonawcą. Jeżeli bowiem w tym terminie inwestor nie zgłosi na piśmie swojego sprzeciwu lub uwag, to uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy z podwykonawcą. W takim przypadku także będzie on więc odpowiedzialny za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy.

Zarówno wykonawcy, jak i podwykonawcy robót budowlanych mogą wystąpić ze swoimi roszczeniami w każdym czasie. Nie oznacza to jednak, że taką samą swobodę otrzymali inwestorzy. W ich przypadku ustawodawca jasno postanowił, że mają oni tylko 45 dni, od dnia zgłoszenia żądania, na udzielenie gwarancji zapłaty. Jednocześnie inwestorzy nie mają możliwości wyłączenia lub ograniczenia prawa wykonawców i podwykonawców do wystąpienia z roszczeniem o udzielenie im dodatkowej ochrony. Nie mogą więc np. zastrzec, że nie zgadzają się na udzielenie gwarancji zapłaty, albo że udzielą takiej ochrony tylko w stosunku do niektórych podmiotów i tylko przed przystąpieniem do wykonania prac. Jeżeli inwestor takie ograniczenia lub wyłączenia zastosuje, to nie będą one wywierały żadnych skutków prawnych. Żadnych skutków prawnych nie będzie też wywierało odstąpienie przez inwestora od umowy z tego powodu, że wykonawca wystąpił do niego o udzielenie gwarancji zapłaty. Odstąpienie takie będzie uważane za bezskuteczne.

Jeżeli pomimo ciążących obowiązków inwestor nie udzieli gwarancji w terminie 45 dni, to wykonawca będzie mógł odstąpić od umowy z winy inwestora. Będzie mógł też uznać, że brak udzielenia mu gwarancji zapłaty jest przeszkodą do wykonania umowy. Nie będzie to jednak skutkowało utratą całego wynagrodzenia z tytułu zawartej umowy. Inwestor nie będzie bowiem mógł odmówić zapłaty wynagrodzenia mimo niewykonania robót budowlanych, jeżeli wykonawca był gotów je wykonać, lecz doznał przeszkody z przyczyn dotyczących inwestora. Jeżeli jednak wykonawca nie przystąpi do realizacji prac z uwagi na to, że nie udzielono mu gwarancji terminowej zapłaty wynagrodzenia, to dokonując na jego rzecz zapłaty, inwestor będzie mógł odliczyć to, co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania robót budowlanych.

Nowelizacja kodeksu cywilnego nie pozostawia żadnych wątpliwości, że gwarancja zapłaty powinna być udzielona do wysokości ewentualnego roszczenia wynikającego z tytułu wynagrodzenia z umowy o roboty budowlane oraz robót dodatkowych lub koniecznych do wykonania, zaakceptowanych na piśmie przez inwestora. Wysokość ta może zatem podlegać zmianom w zależności od etapu wykonywania umowy i wynagrodzenia pozostającego do zapłaty przez inwestora. Podpisując umowę, strony nie mogą zatem skutecznie umówić się, że udzielona gwarancja zostanie ograniczona np. do 50 proc. wartości należnego wynagrodzenia. Wprowadzenie takich ograniczeń nie będzie bowiem wywierało żadnych skutków prawnych.

Nowe przepisy nie wyłączyły możliwości udzielania gwarancji częściowej. Jeżeli inwestor i wykonawca dojdą w tym przedmiocie do porozumienia, to udzielenie dodatkowej ochrony w takim zakresie nadal będzie możliwe. W każdym jednak czasie wykonawca będzie mógł wystąpić o jej rozszerzenie do pełnej wysokości ewentualnego roszczenia wykonawcy wobec inwestora z tytułu wynagrodzenia.

Bez względu na zakres ochrony w każdym przypadku gwarancja zapłaty będzie mogła być udzielona na cztery sposoby - w formie gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, a także akredytywy bankowej lub poręczenia banku udzielonego na zlecenie inwestora.

Obowiązek skorzystania z usług instytucji finansowych z całą pewnością przyczyni się do wzrostu kosztów realizacji inwestycji budowlanych. Z szacunków przeprowadzonych przez ekspertów wynika, że może to być nawet od 3 do 5 proc. kosztów całej inwestycji. Nie oznacza to jednak, że to wyłącznie na inwestorze będzie spoczywał cały ciężar związany z udzieleniem gwarancji zapłaty. Nowelizacja kodeksu cywilnego przewiduje bowiem, że koszty wynikające z tytułu zabezpieczenia wierzytelności w równych częściach będzie ponosił inwestor oraz wykonawca lub podwykonawca robót.

Wzrost kosztów inwestycji budowlanych obejmie nie tylko prywatnych inwestorów, np. deweloperów. Nowe przepisy nie określają bowiem rodzajów inwestorów i zamówień, przy których wykonawcy i podwykonawcy robót budowlanych mogą występować o udzielenie im gwarancji zapłaty. W praktyce więc zgłoszenie takich roszczeń będzie także możliwe w przypadku inwestycji publicznych realizowanych ze środków publicznych przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

● Wykonawca występuje z żądaniem do inwestora na każdym etapie prac budowlanych

● Inwestor ma 45 dni na udzielenie gwarancji terminowej zapłaty wynagrodzenia

● Inwestor nie może odstąpić od umowy, jeżeli wykonawca zażąda gwarancji zapłaty. Inwestor nie może też ograniczyć prawa do żądania gwarancji zapłaty

● Koszty udzielenia gwarancji ponoszą po połowie inwestor i wykonawca

● Jeżeli inwestor nie udzieli gwarancji zapłaty, to wykonawca może odstąpić od umowy i zażądać zapłaty umówionego wynagrodzenia

Arkadiusz Jaraszek

arkadiusz.jaraszek@infor.pl

Ustawa z 8 stycznia 2010 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 40, poz. 222).