Za brak lokali gminy płacą odszkodowania

Kwestie związane z mieszkaniowym zasobem gminy reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego. Gmina, na zasadach i w wypadkach przewidzianych w tej ustawie, zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach. W tym celu wykorzystuje przede wszystkim mieszkaniowy zasób gminy. W praktyce jednak na właściwe finansowanie tego zadania gmin po prostu nie stać. Trudną i tak sytuację pogarsza wzrastająca z roku na rok liczba osób eksmitowanych, którym sądy przyznają prawo do lokalu socjalnego. Obowiązek ich zapewnienie ciąży na gminach. Nie dziwi więc, że gminy w pierwszej kolejność starają się zapewnić lokum osobom eksmitowanym.

O toczącej się sprawie o eksmisję sąd informuje gminę właściwą ze względu na miejsce położenia nieruchomości podlegającej opróżnieniu. Jest to szczególnie istotne ponieważ to właśnie ona ma obowiązek zapewnienia lokali socjalnych osobom eksmitowanym. Jednostka samorządu terytorialnego ma prawo do przystąpienia do postępowania w charakterze interwenienta ubocznego po stronie powoda. Zgodnie z art. 77 kodeksu postępowania cywilnego o swoim udziale w sprawie gmina powinna zawiadomić wcześniej sąd na piśmie, przy czym jednocześnie nie musi ona wykazywać swojego interesu prawnego w przystąpieniu do sporu. Interwencja uboczna polega natomiast na zgłoszeniu i przystąpieniu do jednej ze stron do toczącego się procesu cywilnego osoby trzeciej, która ma interes prawny w tym, aby rozstrzygnięcie nastąpiło na korzyść strony, do której przystąpiła.

Wydając wyrok nakazujący opróżnienie i wydanie lokalu przez najemcę, sąd ma obowiązek orzec z urzędu o uprawnieniu eksmitowanego do lokalu socjalnego lub jego braku. Rozstrzygając, czy danej osobie należy się lokal socjalny, sąd bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości oraz sytuację materialną i rodzinną pozwanego. Co do zasady decyzja w sprawie przyznania pozwanemu o eksmisję uprawnień do lokalu socjalnego została poddana swobodnej ocenie sądu. Pewne ograniczenia zakłada jednak art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów. Określono w nim grupę osób, którym sąd nie może odmówić przyznania takiego uprawnienia.

W wyroku eksmisyjnym sąd musi orzec o uprawnieniu do lokalu socjalnego bądź jego braku także w stosunku do członków rodziny byłego właściciela mieszkania. Co ważne, orzeczenie kończące sprawę o eksmisję powinno zawierać nie tylko sam nakaz opuszczenia zajmowanej nieruchomości, lecz także rozstrzygnięcie co do uprawnienia pozwanego i jego domowników do lokalu socjalnego. Rozpoznający pozew o eksmisję sąd ma obowiązek ustalić, kto mieszka z eksmitowanym i czy osoby te spełniają warunki zobowiązujące sąd do przyznania uprawnienia do lokalu socjalnego. Może on orzec o takim prawie, nie tylko w przypadku gdy eksmitowanym będzie kobieta w ciąży, obłożnie chory czy bezrobotny. Ważny jest tutaj także dotychczasowy sposób korzystania przez te osoby z lokalu oraz ich szczególna sytuacja materialna i rodzinna. (uchwała SN z 21 grudnia 2010 r., III CZP 109/10, LexPolonica nr 2429640).

W sytuacji gdy sąd orzeknie o eksmisji z równoczesnym przyznaniem lokalu socjalnego, obowiązek jego dostarczenia zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów ciąży na gminie. Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do takiego pomieszczenia z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze od gminy na podstawie art. 417 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej ponosi odpowiedzialność Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, lub inna osoba prawna wykonująca tę władzę z mocy prawa. Faktycznie oznacza to, że gmina, nie dostarczając lokalu socjalnego, doprowadza do powstania szkody. Swoim zaniechaniem uniemożliwia wynajęcie lokalu przez właściciela i uzyskanie wyższych dochodów od tych, które właściciel mieszkania uzyskiwał od zamieszkujących lokal osób. W praktyce sądy wyliczają szkodę, biorąc pod uwagę różnicę między wysokością czynszu otrzymywanego od lokatorów a wysokością czynszu, jaki właściciel mógłby uzyskać na wolnym rynku.

Przykładowo w Gdańsku rocznie wydawanych jest ok. 100 ofert na realizację wyroków eksmisyjnych z prawem do lokalu socjalnego, w tym ok. 30 - 35 wyroków orzeczonych z zasobów innych właścicieli niż gmina. Jest to skala niewystarczająca w stosunku do zarejestrowanych potrzeb. Średni okres oczekiwania na realizację wyroku z zasobów innych właścicieli wynosi ok. 5 lat, zaś realizacja wyroków eksmisyjnych z zasobu gminy niestety jest dłuższa. W przypadku Gdańska szacuje się, że łączna kwota odszkodowań z tytułu niedostarczenia lokalu socjalnego w ramach wyroków złożonych do realizacji przez osoby fizyczne kształtowałaby się na poziomie ok. 1,5 - 2,0 mln zł. W większości udaje się jednak zawierać z właścicielami ugody. Nie inaczej jest we Wrocławiu. Tu obecnie na rozpatrzenie czekają 323 wnioski o przydzielenie lokalu socjalnego z powództwa spółdzielni mieszkaniowych, instytucji i osób fizycznych. Dodatkowo do realizacji jest 470 wyroków z powództwa gminy przeciwko nierzetelnym lokatorom.

Z kolei Warszawa w 2010 r. wypłaciła odszkodowania za niedostarczenie lokali socjalnych w wysokości 1 618 624 zł. Podobnie jest w Krakowie. Według stanu na koniec maja tego roku gmina miejska Kraków, aby zrealizować obowiązki wynikające z prawomocnych orzeczeń sądowych, powinna zapewnić 1158 lokali socjalnych z tytułu orzeczonej eksmisji z zasobu prywatnego. W tym samym okresie Kraków przeznaczył już łącznie prawie 1,7 mln zł na wypłatę odszkodowań za niedostarczenie lokalu socjalnego. Dla porównania w 2010 roku na wypłatę odszkodowań z tytułu niedostarczenia lokalu socjalnego przeznaczono kwotę około 4,4 mln zł.

Zmiana obowiązujących przepisów nałożyła również na gminy obowiązek zapłaty odszkodowania z tytułu niedostarczenia pomieszczenia tymczasowego na realizację wyroków eksmisyjnych orzeczonych bez prawa do lokalu socjalnego. Taka sytuacja powoduje dodatkowe obciążenia

Lokale socjalne powinny zostać wydzielone z zasobu mieszkaniowego gminy. Jednak ani przepisy ustawy ani definicja lokalu socjalnego nie rozstrzyga czy takie mieszkanie może dostarczyć inny podmiot, w tym inny niż gmina wierzyciel, któremu zależy na jak najszybszym opróżnieniu swojej nieruchomości. Wątpliwości te rozstrzygnął Sąd Najwyższy w uchwale z 11 września 1997 r. (III CZP 38/97, LexPolonica nr 325128). W orzeczeniu tym sędziowie podkreśli, że obowiązek zapewnienia lokali socjalnych przez gminy pełni dwie funkcje. Po pierwsze ma umożliwiać osobom, które nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych i znajdują się w niedostatku, zawarcie z gminą umowy najmu na czas oznaczony, a ponadto ma chronić niektóre osoby eksmitowane przed drastycznymi skutkami egzekucji z lokalu mieszkalnego. Poza tym pojęcie to nie zostało powiązane w przepisach lokalowych z jakimkolwiek innym podmiotem niż gmina, zatem zdaniem SN nie może być wątpliwości, że najemca, który wyrokiem sądu został uprawniony do otrzymania lokalu socjalnego, może go otrzymać tylko od gminy. Lokal udostępniony najemcy przez inną osobę nie będzie miał zatem charakteru lokalu socjalnego.

Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu w stosunku do dwóch lub więcej osób, gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny. Eksmisja jest następnie wstrzymywana do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Sąd ma obowiązek orzec o uprawnieniu do lokalu socjalnego wobec:

● kobiety w ciąży;

● małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkującego;

● emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej;

● obłożnie chorego;

● osoby mającej status bezrobotnego;

● osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Łukasz Sobiech

lukasz.sobiech@infor.pl

Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).