Były właściciel może się domagać odszkodowania od gminy

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę użytkowania wieczystego także w razie wadliwego wpisu w księdze wieczystej Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego jako właściciela nieruchomości.

Sąd Najwyższy, przedstawiając do rozstrzygnięcia powiększonemu składowi Sądu Najwyższego zagadnienie prawne, stwierdził, że w piśmiennictwie i orzecznictwie pojawiły się zasadnicze kontrowersje co do tego, czy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych [art. 5 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn.zm. dalej: u.k.w.i.h.) może chronić nabywcę prawa użytkowania wieczystego na podstawie czynności prawnej w razie istnienia wadliwego wpisu w księdze wieczystej jako właściciela nieruchomości gruntowej Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub związku jednostek samorządu terytorialnego. W ocenie sądu wadliwość taka może nastąpić wówczas, gdy podstawę ujawnienia jako właściciela Skarbu Państwa (jednostek samorządowych) stanowiło wadliwe zaświadczenie o przejęciu gruntu na cele reformy rolnej. Dodatkowo waga przedstawionego zagadnienia prawnego wyraża się także w tym, że w ostatnich latach wystąpiły częste przypadki podważania decyzji administracyjnych stwierdzających przejęcie lub stanowiących podstawę nabycia własności określonych nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, a w konsekwencji - także na rzecz jednostek samorządu terytorialnego w wyniku ich komunalizacji.

Z przepisów o księgach wieczystych i hipotece wynika zasada ochrony osób trzecich działających w obrocie prawnym w dobrej wierze oraz zasada bezpieczeństwa obrotu prawnego. Uzyskują one w określonych warunkach prymat nad konstytucyjną zasadą ochrony prawa własności (art. 21 i art. 64 konstytucji). W orzecznictwie Sądu Najwyższego trafnie podkreślono również, że zasada wiarygodności ksiąg wieczystych (art. 5 u.k.w.i.h.) obejmuje także prawo użytkowania wieczystego.

Sąd Najwyższy wskazał, dodatkowo, że utrwalone jest ogólne stanowisko, zgodnie z którym zastosowanie rękojmi nie może doprowadzić do nabycia prawa, które w ogóle nie mogłoby powstać w określonym kształcie prawnym. Jeżeli zatem rękojmia zakłada jedynie ochronę przed skutkami nabycia prawa od podmiotu nieuprawnionego, a nie chroni przed skutkami sprzeczności czynności prawnych z ustawą, to niemożliwe byłoby obciążenie gruntu innego niż określony w art. 232 kodeksu cywilnego prawem użytkowania wieczystego. W związku z tym w ocenie sędziów powstaje kwestia odpowiedniego sharmonizowania reguły wyrażonej w art. 232 k.c. z ujęciem skutków prawnych nabycia użytkowania wieczystego w wyniku działania rękojmi określonej w art. 5 u.k.w.i.h.

Podstawowe znaczenie przywiązywać należy zatem do treści wpisu do księgi wieczystej, a więc do tego, czy wskazuje ona podmiot, którego nieruchomość mogłaby być obciążona użytkowaniem wieczystym, gdyby był on jej właścicielem. Rękojmia powinna chronić osobę trzecią (nabywcę prawa) działającego w zaufaniu do treści wpisu do księgi wieczystej. W odniesieniu do prawa użytkowania wieczystego ochrona udzielona osobie trzeciej powinna prowadzić nie tylko do nabycia prawa użytkowania wieczystego od osoby nieuprawnionej (podstawowy skutek konstytutywnego działania rękojmi). Zdaniem sądu należy jeszcze przyjąć, że nabycie to ma nastąpić w takim kształcie jurydycznym i konfiguracji podmiotowej (użytkownik - Skarb Państwa), w jakim prawo użytkowania wieczystego występuje w obrocie prawnym (dalszy skutek konstytutywnego działania rękojmi). Uzyskanie własności przez Skarb Państwa stanowi zatem wtórny i niesamodzielny (bo pochodny) skutek służący zapewnieniu jak najpełniejszej ochrony prawnej osobie trzeciej (nabywcy użytkowania wieczystego), działającego w zaufaniu do treści wpisu do księgi wieczystej.

Ochrona taka aktualizuje się nie tylko w płaszczyźnie samego nabycia prawa użytkowania wieczystego, ale także w sferze odpowiednio ukształtowanej konfiguracji stosunku prawnorzeczowego między użytkownikiem wieczystym i aktualnym - w chwili nabycia prawa w dobrej wierze - właścicielem gruntu. W konsekwencji taka interpretacja art. 5 u.k.w.i.h. determinuje także sposób ochrony byłego właściciela gruntu, pozostaje mu bowiem roszczenie odszkodowawcze przeciwko Skarbowi Państwa (jednostce samorządu terytorialnego) z racji definitywnej utraty prawa własności gruntu w odpowiednim czasie.

Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 15 lutego 2011 r., III CZP 90/10.

Stanowisko Sądu Najwyższego jest istotne z punktu wiedzenia bezpieczeństwa oraz pewności obrotu nieruchomościami. Przyjęcie odmiennej interpretacji skutkowałoby uznaniem, że poprzedni właściciel nieruchomości oddanej osobie trzeciej w użytkowanie wieczyste po uzyskaniu ostatecznej decyzji administracyjnej lub prawomocnego orzeczenia sądowego uchylającego akt prawny będący podstawą do odebrania mu przez Skarb Państwa prawa własności nieruchomości, mógłby żądać ujawnienia swojego prawa w księdze wieczystej oraz wydania nieruchomości przez osobę trzecią. Skutkiem tego osoba trzecia utraciłaby tytuł prawny do nieruchomości. Przysługiwałoby jej jedynie roszczenie odszkodowawcze w stosunku do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Konsekwencją podjętej uchwały jest potwierdzenie skuteczności nabycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości od podmiotu publicznego, który nabył nieruchomość w sposób wadliwy. W konsekwencji to na byłego właściciela nieruchomości przerzucono ciężar dochodzenia odszkodowania. Rozstrzygnięcie poprawia sytuację prawną nabywców prawa użytkowania wieczystego. Jest ono z kolei niekorzystne dla byłych właścicieli nieruchomości, którym z rażącym naruszeniem prawa odebrano prawo do nieruchomości w minionym ustroju.

@RY1@i02/2011/105/i02.2011.105.207.008a.001.jpg@RY2@

Piotr Woźniak prawnik, WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr

Oprac. Łukasz Sobiech