Uchwały mniej stabilne

Takie zmiany przewiduje poselski projekt nowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który jednocześnie gruntownie zmienia zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Na pierwszym posiedzeniu po wakacjach projektem będą zajmować się posłowie. Zmiana z jednej strony ułatwia mieszkańcom walkę z bezprawnymi uchwałami. Ale z drugiej - może wprowadzić niepewność w zarządzaniu.

Tylko 6 tygodni

Dziś we wspólnotach mieszkaniowych mieszkańcy mają jedynie 6 tygodni na zakwestionowanie uchwały. Czas liczy się od dnia jej podjęcia na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

- Po tym terminie uchwała staje się prawomocna. Bo to termin zawity, który nie podlega przywróceniu - wyjaśnia Grzegorz Abramek, wiceprezes Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Warszawie.

- To krótki termin. Ale chodzi o to, aby uniknąć niepewności we wspólnocie mieszkaniowej. Ponadto mimo zaskarżenia z zasady uchwały te podlegają wykonaniu, bo dotyczą bieżących spraw związanych z nieruchomością. Tylko na wniosek sąd może wstrzymać wykonanie uchwały, jeśli uzna, że jest to konieczne - wyjaśnia sędzia Maja Smoderek, rzecznik prasowy ds. cywilnych Sądu Okręgowego w Warszawie.

Obecnie właściciel lokalu może zaskarżyć w tym jedynym trybie uchwałę do sądu zarówno z powodu jej niezgodności z przepisami prawa, jak i wtedy, gdy jest niezgodna z umową właścicieli albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

- W praktyce najczęściej członkowie wspólnot mieszkaniowych kwestionują prawidłowość zarządzania nieruchomością wspólną - wskazuje sędzia Maja Smoderek.

Tłumaczy, że w grę wchodzą zazwyczaj kwestie związane z podważaniem wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, planu gospodarczego dotyczącego nieruchomości wspólnej, zatwierdzenia sprawozdania zarządu.

Bez terminu

Zgodnie z projektem właściciel będzie miał do wyboru trzy ścieżki kwestionowania uchwał. Pierwsza to uchylenie w terminie 6 tygodni wówczas, gdy uchwała będzie sprzeczna z umową właścicieli lokali albo będzie naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością lub interesy właściciela lokalu. Druga to stwierdzenie przez sąd nieważności uchwały sprzecznej z ustawą. A trzecia - ustalenie nieistnienia uchwały.

- W projekcie poselskim proponuje się przeniesienie zasad podważania uchwał w spółdzielniach na grunt wspólnot. I to mimo, że budzą wiele wątpliwości - dziwi się Grzegorz Abramek.

Obawia się, że doprowadzi to do tego, że można będzie we wspólnotach zaskarżyć uchwałę, zarzucając jej nieważność w każdym czasie, choćby po 10 latach.

- Powstaje pytanie, czy ta sprzeczność uchwały z ustawą będzie rozumiana szeroko i będzie mogła też dotyczyć naruszenia przepisów proceduralnych: np. uchwałę poparła co prawda odpowiednia liczba mieszkańców, ale proces zbierania podpisów pod nią był nieprawidłowy - zastanawia się Abramek.

- Nowelizacja jest nieprzemyślana i oparta na założeniach wyłącznie teoretyczno-prawnych, bez odniesienia do praktyki - podsumowuje.

Według Abramka zarządy wspólnot będą mieć w praktyce problem z odpowiedzią, czy sfinansowanie remontu ogrodzenia lub termomodernizacji ze środków zgromadzonych na remonty jest zgodne z ustawą, czy nie. Teraz po sześciu tygodniach mają już jasność: nikt już nie może uchwały zakwestionować, a więc można bez obaw wydawać środki. Po nowelizacji nie będzie to takie oczywiste.

Lepiej dla właścicieli

- We wspólnotach jest dziś tak, jak kiedyś w spółdzielniach mieszkaniowych. Może obowiązywać nawet uchwała sprzeczna z prawem czy wykraczająca poza zakres kompetencji zebrania właścicieli. Wystarczy, że nikt z właścicieli nie zdążył jej zaskarżyć w terminie 6 tygodni. Wówczas akt taki jest niemal nie do podważenia, a stan bezprawny ulega trwałemu usankcjonowaniu - podkreśla prof. Krzysztof Pietrzykowski, sędzia SN, specjalista prawa spółdzielczego z Uniwersytetu Warszawskiego.

Wskazuje, że zdarzają się nawet uchwały wzywające do popełnienia przestępstwa albo takie, które wkraczają w dziedzinę prawa finansowego. Według niego nowe regulacje poprawią sytuację członków wspólnoty, skoro nawet po upływie 6 tygodni będą mogli podważyć uchwały ewidentnie niezgodne z prawem.

- Przy nieważności uchwała będzie nieważna od samego początku i ewentualny wyrok sądowy będzie miał charakter deklaratywny, czyli potwierdzający. Natomiast przy uchyleniu uchwały wyrok będzie miał charakter konstytutywny, czyli dopiero po wyroku uchwała stanie się nieważna - tłumaczy ekspert.

Z kolei nieistnienie uchwały będzie wchodziło w grę wtedy, gdy uchwała została przyjęta poza wszelkimi procedurami: na towarzyskim spotkaniu albo bez uzyskania większości głosów.

@RY1@i02/2012/143/i02.2012.143.18300070b.802.jpg@RY2@

Podważenie uchwały wspólnoty

Ewa Ivanova

ewa.ivanova@infor.pl

Projekt ustawy przed pierwszym czytaniem