Najem lokalu z licznymi pułapkami

Zasady najmu lokali użytkowych reguluje kodeks cywilny (dalej: k.c.). Niektóre przepisy kodeksu są bezwzględnie obowiązujące, inne zaś stosuje się jedynie, gdy strony nie uregulują tych kwestii odmiennie w umowie.

Trzy warianty

W czasach kryzysu na popularności zyskują niestandardowe sposoby wynajmowania lokali użytkowych. Chodzi o ich podnajmowanie przez najemców albo oferowanie wynajmującemu - zamiast czynszu w formie pieniężnej - innych sposobów zapłaty.

Kodeks cywilny (art. 659 par. 2) dopuszcza świadczenie czynszu najmu lokalu użytkowego w formie niepieniężnej. Najczęściej będą to różnego rodzaju usługi lub towary. Wszystko zależy od umowy stron. [przykład]

Możliwe jest też jednoczesne połączenie dwóch form regulowania czynszu - zapłaty jego części w pieniądzu, a dopełnienie formą niepieniężną. Popularna jest np. regulacja czynszu za pierwsze miesiące najmu lokalu w formie wykonania prac adaptacyjno-remontowych, które normalnie obciążałyby wynajmującego.

Na popularności zyskuje też podnajem powierzchni biurowej, magazynowej lub konferencyjnej. Z art. 688² k.c. wynika, że bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. W przypadku najmu lokalu użytkowego nie znajduje więc zastosowania art. 668 par. 1 k.c. zabraniający podnajmu jedynie wtedy, gdy umowa jasno tego zakazuje. Przedsiębiorca, który chciałby podnajmować wynajmowany przez siebie lokal, powinien więc zadbać o to, aby w umowie najmu znalazły się stosowne klauzule, które na to mu pozwolą. Podnajem lokalu bez zgody wynajmującego może być bowiem przyczyną wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Tak wynika z art. 667 par. 2 k.c.

W praktyce mamy do czynienia z trzema wariantami. Pierwszy (skrajnie chroniący interesy wynajmującego) to brak klauzuli zezwalającej na podnajem bądź ewentualnie dopuszczenie takiej możliwości, ale zastrzeżenie wcześniejszej zgody na konkretnego najemcę lub uzależnienie zgody od spełnienia dodatkowych warunków. Niekiedy te warunki nie muszą wynikać wprost z umowy, ale uwarunkowań zewnętrznych (mała liczba miejsc parkingowych, dostosowanie magazynu do określonego rodzaju asortymentu) bądź z przeznaczenia lokalu. Zarówno najemca, jak i ewentualny podnajemca powinni też zobowiązać się do przestrzegania przyjętego w budynku regulaminu porządku domowego (np. zabraniającego hałasu w porze nocnej i częstych wizyt osób postronnych). Nawet gdy taka klauzula nie znajdzie się w umowie, to wprost wynika z art. 683 k.c. Wynajmujący nie życzą sobie często uciążliwej działalności usługowej (która może się wiązać z dużą liczbą przychodzących klientów, usługami związanymi np. z dziećmi, pracą do późna bądź wcześnie rano). W skrajnych przypadkach może nawet dojść z tego powodu do wypowiedzenia umowy bez zachowania odpowiednich terminów (art. 685 k.c.).

Wariant drugi to prawie całkowita swoboda najemcy. Umowa przewiduje, że może on bez wcześniejszej zgody wynajmującego podnajmować lokal innym osobom i nie wpływa to na jego relacje z właścicielem biura, magazynu lub innego komercyjnego lokalu. Niemniej jednak zarówno najemca, jak i podnajemca muszą używać lokalu zgodnie z umową najmu (art. 668 k.c.). Podnajem ulega też rozwiązaniu najpóźniej z chwilą zakończenia umowy najmu.

Wariant trzeci to wyważenie interesów obu stron, czyli np. generalna zgoda wynajmującego na podnajem, ale po spełnieniu określonych warunków.

Sposób zabezpieczenia

Kaucja ma zabezpieczać należyte wykonanie zobowiązań związanych z umową najmu, w tym przede wszystkim zapłatę czynszu, ale również inne roszczenia (np. z tytułu zniszczeń lokalu). Precyzyjne określenie, jakie roszczenia (także niepieniężne) zabezpiecza kaucja, należy do stron umowy. Podobnie jest z warunkami i terminami zwrotu kaucji najemcy. Co do zasady strony ustalają też, że najemca nie ma możliwości pokrywania swoich należności (najczęściej czynszowych) z wpłaconej kaucji. Oznacza to utrudnienie w dokonywaniu wzajemnych potrąceń.

W przeciwieństwie do wynajmu lokali mieszkalnych kaucja przy najmie lokali użytkowych nie jest dokładnie uregulowana przepisami. Strony mają w tej mierze sporą dowolność. Często zdarza się, że niektóre rozwiązania z umów z lokatorami wykorzystuje się przy najmie lokali użytkowych:

wkaucja jest często określana jako kilkukrotność miesięcznego czynszu, z tym że przy najmie komercyjnym nie ma maksymalnych limitów,

wmożna zastosować waloryzacje kaucji w oparciu o wysokość ostatniego czynszu (najemca wpłaca np. trzykrotność obecnego czynszu, a odzyska zrewaloryzowaną kaucję w wysokości trzykrotności stawki czynszu obowiązującej w dniu zakończenia najmu),

wstrony nierzadko przyjmują rozwiązanie, że kaucja musi być zwrócona w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu (i po potraceniu należności czynszowych najemcy).

Kolejny problem to waloryzacja kaucji. Jeśli strony nic w tej mierze nie postanowią, to wynajmujący zwróci kaucję w kwocie nominalnej (art. 358¹ k.c.). Jest to rozwiązanie niekorzystne dla najemcy (nawet jeśli pieniądze trafią na wydzielony rachunek bankowy), bo środki pieniężne tracą wartość wraz z inflacją.

Inne często spotykane i korzystniejsze dla najemców rozwiązanie to obowiązek przechowywania kaucji na oprocentowanym rachunku bankowym. Wtedy wraz z kwotą nominalną zwraca się też uzbierane odsetki, nierzadko ich stopy są zresztą wyższe od stóp inflacji.

Inne - rzadziej spotykane - sposoby zabezpieczania się wynajmujących (zwłaszcza w razie niepłacenia czynszu przez najemcę) to:

wzastaw na rzeczach ruchomych najemcy (najczęściej chodzi o wyposażenie lokalu),

wzastaw na innych rzeczach (znajdujących się poza przedmiotem najmu),

wgwarancja ubezpieczeniowa lub bankowa,

wakt notarialny o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (art. 777 pkt 5 kodeksu postępowania cywilnego).

Data pewna

Dla najemcy ważna jest przewidywalność wynajmującego i zabezpieczenie się przed nagłym rozwiązaniem umowy. Niebezpiecznym momentem jest zwłaszcza nabycie lokalu użytkowego przez nowego właściciela. Niestety, nie zawsze najemca może się zabezpieczyć przez wpisanie do umowy odpowiednich klauzul.

Co do zasady nowy właściciel wstępuje do umowy najmu na miejsce dotychczas wynajmującego lokal użytkowy. Może on jednak wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem ustawowych terminów. Nie ma znaczenia, czy umowa zawarta jest na czas oznaczony, czy też nie ma takiego ograniczenia.

Zgodnie z art. 678 par. 2 k.c. tylko wyjątkowo nowy właściciel nieruchomości nie ma możliwości wypowiedzenia umowy najmu. Tak będzie, gdy umowę zawarto na piśmie z datą pewną, a ponadto lokal został już wydany najemcy. Najlepszym zabezpieczeniem dla najemcy jest więc zawarcie umowy najmu z datą pewną (np. poświadczoną przez notariusza) lub ujawnienie istnienia umowy najmu w księdze wieczystej. Składa się odpowiedni wniosek do właściwego wydziału ksiąg wieczystych w miejscowym sądzie rejonowym, załączając umowę najmu lub pisemną zgodę wynajmującego na wpis. Nie trzeba natomiast sporządzać całej umowy najmu lokalu użytkowego w formie aktu notarialnego.

Niekiedy jednak nawet takie środki ostrożności nie pomogą najemcy. Wszystko przez wprowadzone kilka tygodni temu zdanie drugie art. 1002 kodeksu postępowania cywilnego. Przepis ten dotyczy zakupu nieruchomości na licytacji komorniczej albo przejęcia jej na własność poza licytacją w trakcie postępowania egzekucyjnego. Gdy umowa najmu zawarta jest na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, to nabywający nieruchomość w trakcie egzekucji może wypowiedzieć najem w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Obowiązuje jednak wtedy roczny termin wypowiedzenia (o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego), chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.

O czym należy pamiętać

1. Umowa najmu nieruchomości (lub tylko jednego z jej pomieszczeń) zawierana na dłużej niż rok powinna mieć formę pisemną. Niezachowanie tej formy powoduje, że poczytuje się taki najem na zawarty na czas nieoznaczony.

2. Jeśli umowę najmu podpisują przedsiębiorcy na czas dłuższy niż 30 lat, to po upływie tego okresu uważa się go za zawarty na czas nieoznaczony (gdy choć jedna ze stron nie jest przedsiębiorcą, to okres ten wynosi zaledwie 10 lat).

3. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy (np. podstawowe naprawy drzwi, okien, podłóg, malowanie, niewielkie naprawy instalacji i urządzeń technicznych) obciążają najemcę, a naprawy, bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, obciążają wynajmującego.

PRZYKŁAD

Ekwiwalent w formie niepieniężnej

Kancelaria prawno-podatkowa chce wynająć lokal od spółdzielni mieszkaniowej. Jednocześnie zaproponowała zarządowi spółdzielni świadczenie obsługi prawnej za ryczałtowym miesięcznym wynagrodzeniem. Strony mogą - podpisując umowę najmu - określić, że świadczenie usług prawnych będzie ekwiwalentem czynszu w formie niepieniężnej.

@RY1@i02/2012/112/i02.2012.112.21500060b.802.jpg@RY2@

Michał Kosiarski, prawnik, właściciel firmy konsultingowej

Michał Kosiarski

prawnik, właściciel firmy konsultingowej

Podstawa prawna

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).