Czego można oczekiwać, podpisując umowę deweloperską

Ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. nr 232, poz. 1377 - tzw. deweloperska) uregulowała zasady zawierania umów z deweloperem na zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego. Kupujący ma jednak prawo domagać się przeprowadzenia transakcji na nowych zasadach tylko wówczas, gdy nieruchomość wchodzi w skład przedsięwzięcia deweloperskiego, w odniesieniu do którego rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy, czyli po 29 kwietnia 2012 r.

Za rozpoczęcie sprzedaży uważa się moment, w którym do publicznej wiadomości zostanie podana informacja o rozpoczęciu oferowania mieszkań lub domów jednorodzinnych w ramach konkretnego przedsięwzięcia.

Wedle nowych zasad pieniądze przeznaczone na zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego nabywca wpłaca do banku na rachunek powierniczy dewelopera, a nie bezpośrednio do jego rąk czy na zwykły rachunek. Oprócz tego klient dewelopera ma prawo domagać się od niego udostępnienia prospektu informacyjnego, który dotyczy danego przedsięwzięcia deweloperskiego, oraz zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Ma też prawo od umowy deweloperskiej odstąpić.

Środki ochrony

Przystępując do transakcji na nowych zasadach, konsument ma prawo domagać się, aby deweloper zapewnił mu co najmniej jeden z następujących środków ochrony bezpieczeństwa wpłaconych pieniędzy: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową lub otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Rachunki powiernicze służą do gromadzenia pieniędzy przeznaczonych na konkretną inwestycję danego dewelopera. Wpłacają je nabywcy mieszkań lub domów. Natomiast sposób dokonywania wypłaty tych pieniędzy deweloperowi zależy od rodzaju rachunku.

Gdy gotówka gromadzona jest na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, bank wypłaca ją zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, który został określony w umowie konsumenta i przedsiębiorcy. Natomiast środki z zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego bank przekaże deweloperowi jednorazowo, dopiero po przeniesieniu na nabywcę prawa odrębnej własności mieszkania, prawa własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, czy też prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego (stanowiącego odrębną nieruchomość), który został na niej postawiony. [Przykład 1]

Prospekt informacyjny

Klient zainteresowany zakupem nieruchomości i zawarciem umowy deweloperskiej ma prawo domagać się od przedsiębiorcy udostępnienia prospektu informacyjnego z załącznikami na trwałym nośniku informacji. Dokument ten odnosi się do konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego albo tzw. zadania inwestycyjnego, które zostało z tego przedsięwzięcia wyodrębnione. Zadanie to ma więc być częścią przedsięwzięcia i dotyczyć jednego lub większej liczby budynków, pod warunkiem że zgodnie z harmonogramem zostaną oddane do użytku w tym samym czasie i będą tworzyły całość architektoniczno-budowlaną.

Za prospekt informacyjny i załączniki klient nie płaci. Gdyby otrzymał te dokumenty na innym trwałym nośniku informacji niż papier, to wówczas ma prawo domagać się od dewelopera, aby udostępnił mu je na papierze w lokalu firmy.

Prospekt informacyjny i załączniki deweloper ma obowiązek stale uaktualniać. Wszelkie zmiany - w postaci aneksu albo nowego prospektu - powinni doręczyć klientowi na takim samym nośniku informacji, co prospekt informacyjny z załącznikami dostarczony mu po raz pierwszy. Konsument może się jednak zgodzić na doręczenie mu go w innej formie.

Gdy zostanie konsumentowi udostępniony nowy prospekt z naniesionymi zmianami, to powinien on mieć taką formę, aby można było łatwo zidentyfikować zmianę. [Przykład 2]

Osoba, która chce zawrzeć umowę deweloperską, ma prawo domagać się, aby prospekt informacyjny wraz z załącznikami otrzymać na tyle wcześnie, by spokojnie móc się zapoznać z jego treścią przed zawarciem umowy.

Informacje o firmie

Zanim konsument zawrze umowę deweloperską, ma też prawo oczekiwać od przedsiębiorcy informacji na temat jego sytuacji prawno-finansowej oraz szczegółów dotyczących przedsięwzięcia deweloperskiego, którym jest zainteresowany.

W lokalu firmy - na żądanie klienta - deweloper musi zapoznać go z aktualnym stanem księgi wieczystej, która jest prowadzona dla nieruchomości, z kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Oprócz tego powinien też okazać kopię pozwolenia na budowę, projekt architektoniczno-budowlany, a także swoje sprawozdanie finansowe za ostatnie dwa lata. Gdy zaś inwestycja jest realizowana przez spółkę celową, to wówczas deweloper dodatkowo udostępnia również sprawozdanie spółki dominującej.

Umowa deweloperska

Umowa deweloperska powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Deweloper i nabywca ponoszą w równych częściach wydatki związane z jej sporządzeniem, związane z wynagrodzeniem notariusza za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy i z kosztami sądowymi w postępowaniu wieczystoksięgowym.

Na podstawie umowy deweloperskiej dokonywane są wpisy do księgi wieczystej, przede wszystkim wpis roszczenia nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności oraz praw niezbędnych do korzystania z nieruchomości na nabywcę.

Wpisuje się też roszczenie o przeniesienie na nabywcę własności gruntu wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego gruntu (gdy dom stanowi odrębną nieruchomość). Wpis może dotyczyć również przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z działki, która służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

W umowie deweloperskiej należy też określić jej strony, miejsce i datę podpisania umowy oraz cenę nabycia mieszkania lub domu jednorodzinnego. Podaje się również informacje o nieruchomości, np. o powierzchni działki, jej stanie prawnym, właścicielu lub użytkowniku wieczystym, obciążeniach hipotecznych oraz ustanowionych na niej służebnościach.

Umowa zawiera również określenie położenia oraz istotnych cech budynku, w którym znajduje się nabywany przez konsumenta lokal, a także podaje, jakie jest usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku. Oprócz tego określa powierzchnię i układ pomieszczeń oraz zakres i standard prac wykończeniowych (wówczas gdy deweloper zobowiązał się je wykonać).

Istotną częścią umowy są terminy: przeniesienia przez dewelopera na nabywcę prawa własności oraz spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera, a także termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych. W umowie nie może też zabraknąć informacji dotyczących mieszkaniowego rachunku powierniczego (chodzi przede wszystkim o jego numer, zasady dysponowania zgromadzonymi środkami oraz koszt jego prowadzenia), gwarancji bankowej i ubezpieczeniowej (nazwa banku lub ubezpieczyciela, gwarantowana kwota, termin obowiązywania gwarancji), a także numeru pozwolenia na budowę (razem z oznaczeniem organu, który go wydał).

Umowa powinna też określać warunki odstąpienia od niej i zasady, na jakich wówczas zwracane są pieniądze wpłacone przez niedoszłego nabywcę, a także odsetki i kary umowne dla stron. Jednakże wysokość odsetek, które zostały zastrzeżone na rzecz dewelopera, nie może przekraczać kar umownych, które są zastrzeżone na rzecz nabywcy. Umowa wskazuje też sposób pomiaru powierzchni mieszkania lub domu jednorodzinnego i zawiera oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego razem z załącznikami, a także o zapoznaniu się z jego treścią. Aby zmiany wprowadzone do treści umowy deweloperskiej wiązały nabywcę, musi on jednak wyrazić zgodę na włączenie ich do umowy. [Przykład 3]

Prospekt informacyjny i załączniki są integralną częścią umowy

PRZYKŁADY

1 Czy harmonogram przedsięwzięcia wskazuje poszczególne etapy jego realizacji

Tak. Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego określa co najmniej cztery etapy jego realizacji. Wskazuje też na koszt każdego z nich. Powinien się on mieścić w przedziale między 10 proc. a 25 proc. ogólnej kwoty kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego, które wynika z harmonogramu. Harmonogram określa też procentowy, szacunkowy udział kosztów poszczególnych etapów w całkowitych kosztach przedsięwzięcia deweloperskiego.

2 Czy istnieje jakiś wzorzec, jaki powinien spełniać prospekt informacyjny

Prospekt informacyjny musi zawierać dane wskazane we wzorze, który stanowi załącznik do ustawy deweloperskiej z 16 września 2011 r. Określa on przede wszystkim dane identyfikacyjne i kontaktowe dotyczące dewelopera oraz jego doświadczenia. W tej części prospektu podawane są dane identyfikacyjne przedsiębiorcy, m.in. jego nazwa, adres, forma prawna, nr KRS lub nr wpisu do CEIDG, a także przykłady ukończonych i nieukończonych przedsięwzięć. Oprócz tego informuje również o gruncie i budynku. Wskazuje adres działki, numer księgi wieczystej, istniejące obciążenia hipoteczne nieruchomości, a nawet plan zagospodarowania przestrzennego dla sąsiadujących działek.

Odnośnie budynku informuje o pozwoleniu na budowę, a także o tym, czy jest ono ostateczne, czy też zostało zaskarżone. Wskazuje też planowany termin rozpoczęcia i zakończenia prac, opisuje przedsięwzięcie deweloperskie oraz informuje o środkach ochrony nabywców. Prospekt określa też warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej. Natomiast jego część indywidualna dotyczy konkretnego lokalu, będącego przedmiotem umowy.

3 Czy przyczyną odstąpienia od umowy deweloperskiej mogą być nieścisłości

Tak. Jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z tymi, które zostały zamieszczone w prospekcie informacyjnym i w załącznikach do niego, nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej. Przyczyną odstąpienia może być też brak któregoś z elementów umowy lub niedoręczenie klientowi w razie zmiany informacji - prospektu informacyjnego z załącznikami. Oprócz tego nabywca może odstąpić od umowy wówczas, gdy informacje ujęte w prospekcie i w załącznikach (które stanowiły podstawę umowy) są niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym, istniejącym w dniu podpisania umowy deweloperskiej. Przyczyną odstąpienia może być też taka sytuacja, że prospekt informacyjny, na podstawie którego została zawarta umowa, nie zawierał informacji określonych we wzorze prospektu, który stanowi załącznik do ustawy deweloperskiej.

W tych przypadkach nabywca ma prawo odstąpić od umowy w ciągu 30 dni od jej zawarcia. Natomiast deweloper nie ma prawa żądać od niego zapłaty z tego tytułu żadnej kwoty.

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

malgorzata.piasecka@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2011 r. nr 232, poz. 1377).