Jakie obowiązki nakładają na deweloperów nowe przepisy

29 kwietnia 2012 r. wchodzi w życie ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (zwana ustawą deweloperską). W sposób korzystny dla nabywców mieszkań uregulowała ich uprawnienia wobec deweloperów, przede wszystkim zapewniając bezpieczeństwo ich pieniędzy przeznaczonych na zakup mieszkania. Kupujący zyska też szczegółowy dostęp do informacji na temat budynku, w którym znajduje się mieszkanie oraz jego otoczenia.

Brak ochrony

Po 29 kwietnia 2012 r. deweloper powinien zapewnić nabywcom co najmniej jeden z czterech środków ochrony. Może to być zamknięty lub otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja ubezpieczeniowa albo otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja bankowa. Takiego obowiązku nie będzie miał, jeśli rozpocznie sprzedaż mieszkań przed 29 kwietnia 2012 r. Wystarczy, że przed tą datą poda do publicznej wiadomości informację na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego (chodzi tu o budynki, które tworzą całość architektoniczno-budowlaną).

Aby spełnić wymóg umożliwiający niestosowanie środków ochrony, wystarczy zamieścić ogłoszenie zawierające ofertę sprzedaży mieszkań i zawrzeć tzw. umowy rezerwacyjne na mieszkania.

Takie czynności deweloper może podjąć, nawet gdy jeszcze nie wybudował mieszkań, a inwestycja znajduje się na etapie dziury w ziemi. W dodatku zawarte w ten sposób umowy nie muszą zostać sfinalizowane i nie muszą doprowadzić do zawarcia ostatecznej umowy o przeniesieniu na nabywcę prawa własności do mieszkania. Z łatwością może on odstąpić od umowy rezerwacyjnej, ponieważ nie określa ona daty, do której należy zawrzeć u notariusza umowę sprzedaży oraz ceny lokalu.

Nawet jeśli deweloper zamieści ogłoszenie w prasie o planowanej inwestycji przez 29 kwietnia 2009 r. musi poniformować kupującego o tym, że nie będzie stosował do niego żadnego z przewidzianych w ustawie środków ochrony. Informację na ten temat powinien w sposób wyraźny i widoczny zamieścić w prospekcie informacyjnym.

Na podstawie przepisów obowiązujących przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej odbywać się też będzie pomiar powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego jednorodzinnego i wielorodzinnego wówczas, gdy deweloper przed 29 kwietnia 2012 r. złoży wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Bezpieczne pieniądze

Środki na budowę lokalu gromadzone będą na otwartym lub zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym prowadzonym przez bank. Wcześniej bank zawrze umowę z deweloperem o prowadzenie takiego rachunku. Za jego pośrednictwem przyszły właściciel mieszkania będzie dokonywał rozliczeń z deweloperem. Bank przekaże mu pieniądze dopiero wtedy, gdy udokumentuje on, że wybudował lokal zgodnie z umową.

Rachunek otwarty od zamkniętego różni się sposobem wypłaty deweloperowi przez bank zdeponowanych pieniędzy. Z otwartego powierniczego rachunku mieszkaniowego wypłata nastąpi zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia określonego w umowie. W praktyce oznacza to, że bank wypłaci deweloperowi w transzach środki zgromadzone na tym rachunku, dopiero gdy stwierdzi, że został zakończony pewien konkretny etap realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Zanim bank przekaże gotówkę, skontroluje zakończenie każdego z etapów tego przedsięwzięcia, jaki został określony w harmonogramie sporządzonym dla danej inwestycji. Uwzględni przy tym wpis kierownika budowy w dzienniku budowy. Wpis będzie musiała potwierdzić osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia budowlane, wyznaczona przez bank.

Dokonując kontroli, bank będzie miał prawo wglądu do rachunków bankowych dewelopera. Będzie mógł również skontrolować dokumentację. Koszty kontroli poniesie deweloper.

We wcześniejszym terminie, niż przewiduje to harmonogram, bank będzie mógł przekazać deweloperowi pieniądze tylko wtedy, gdy konkretny etap budowy został zakończony przed terminem wskazanym w harmonogramie.

Pieniądze wypłacone przez bank z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego deweloper będzie mógł przeznaczyć wyłącznie na to przedsięwzięcie, dla którego prowadzony jest rachunek.

Inna procedura przewidziana została przy wypłacie pieniędzy z zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Bank z tego rachunku przekaże deweloperowi pieniądze jednorazowo, ale dopiero wówczas, gdy otrzyma odpis aktu notarialnego umowy, która przenosi na nabywcę prawo do odrębnej własności mieszkania (albo nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym bądź użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz własności domu jednorodzinnego, który został na niej postawiony i stanowi odrębną nieruchomość). W dodatku przenoszone prawo nie będzie mogło być obciążone prawami i roszczeniami osób trzecich. Wyjątek stanowią jedynie te obciążenia, na które wyraził zgodę nabywca. Wypłata pieniędzy nastąpi więc dopiero po ustanowieniu przez dewelopera prawa własności lokalu i przeniesieniu go na nabywcę.

Z ważnych powodów bank będzie mógł wypowiedzieć deweloperowi umowę o prowadzenie otwartego albo zamkniętego rachunku bankowego. Wtedy deweloper będzie musiał założyć taki rachunek w innym banku, najpóźniej w ciągu 60 dni od wypowiedzenia umowy. Bank przekaże wówczas na ten nowy rachunek gotówkę zgromadzoną na likwidowanym rachunku.

Może się zdarzyć, że deweloper po zlikwidowaniu rachunku nie otworzy drugiego w innym banku w ciągu 60 dni od wypowiedzenia umowy. Wtedy bank zwróci zgromadzone środki nabywcom.

Gwarancja bankowa i ubezpieczeniowa

Od 29 kwietnia 2012 r. ochronie praw nabywcy mieszkania lub domu jednorodzinnego będą służyły również dwie gwarancje: bankowa i ubezpieczeniowa. W ten sposób deweloper zapewni nabywcy zwrot pieniędzy, które mu wpłacił.

Na mocy gwarancji bankowej pieniądze zwróci nabywcy bank, a na mocy gwarancji ubezpieczeniowej - zakład ubezpieczeń. Wypłata pieniędzy nastąpi w razie ogłoszenia upadłości dewelopera lub odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej, gdy deweloper nie przeniesie na niego praw w terminie określonym w umowie deweloperskiej. Jednak w tym przypadku kwotę należną nabywcy z tytułu wypłaty pomniejszy się o sumę jaką już otrzymał z mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Obie gwarancje: bankowa i ubezpieczeniowa wygasną w dniu podpisania aktu notarialnego umowy przenoszącej prawa na nabywcę, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich (z wyjątkiem tych, na które wyraził zgodę nabywca).

Prospekt informacyjny

Zanim deweloper przystąpi do sprzedaży, powinien sporządzić prospekt informacyjny, który dotyczy konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego. Musi opracować go według wzoru, który stanowi załącznik do ustawy deweloperskiej, i zamieścić w nim informacje aktualne na dzień sporządzenia prospektu. Dotyczą one dewelopera, gruntu, budynku oraz konkretnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Część ogólna prospektu powinna zawierać dane identyfikacyjne i kontaktowe dotyczące dewelopera, natomiast część poświęcona doświadczeniu dewelopera wskazywać m.in. na przykłady ukończonych już przez niego przedsięwzięć. Kolejna część musi zawierać informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego, przede wszystkim odnoszące się do gruntu i budynku, oraz wskazywać warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Oprócz tego prospekt powinien zawierać, też inne ważne informacje np. o zgodzie banku finansującego przedsięwzięcie deweloperskie na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego, a także o możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa m.in. z aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego lub z aktualnym zaświadczeniem o wpisie do centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, a także kopią pozwolenia na budowę czy prospektem architektoniczno-budowlanym.

Część indywidualna prospektu informacyjnego musi dotyczyć konkretnego lokalu lub domu jednorodzinnego, którego nabyciem jest zainteresowany kupujący. Trzeba podać tam m.in. cenę za 1 mkw. powierzchni, określoną technologię wykonania oraz usytuowanie lokalu w budynku, a także jego powierzchnię i układ pomieszczeń.

Do prospektu powinny zostać dołączone dwa załączniki: rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego oraz wzór umowy deweloperskiej.

Prospekt należy opatrzyć podpisem dewelopera lub osoby uprawnionej do jego reprezentacji oraz pieczęcią firmową, a także trzeba wskazać datę jego sporządzenia.

Prospekt może dotyczyć całego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, które obejmuje jeden lub kilka budynków - pod warunkiem że mają one zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzyć całość architektoniczno-budowlaną.

Prospekt wraz z załącznikami przekazany zostanie na trwałym nośniku informacyjnym. Takim nośnikiem jest urządzenie, które umożliwia przechowywanie informacji przez niezbędny czas i uniemożliwi ich zmianę. Pozwoli na odtworzenie tych informacji w takiej wersji i w formie, w jakiej zostały sporządzone albo przekazane.

Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloper będzie musiał przekazać jej nieodpłatnie ten prospekt razem z załącznikami. Gdy przekaże go na innym nośniku niż papier, na żądanie zainteresowanego powinien udostępnić mu prospekt z załącznikami w formie papierowej w lokalu przedsiębiorstwa.

Możliwa jest zmiana informacji ujętych w prospekcie lub w załączniku. Jednak wówczas o dokonanej zmianie deweloper powinien poinformować osobę zainteresowaną, która otrzymała prospekt i załączniki w starej wersji. W tym celu należy przygotować aneks do prospektu albo zmienić załącznik, albo dostarczyć nowy prospekt i nowy załącznik. W nowych dokumentach trzeba tę zmianę wskazać w sposób, który umożliwia jej identyfikowanie, np. zamieszczając stosowne przypisy.

Informację o zmianie należy dostarczyć w takiej samej formie, jaką miała poprzednia wersja tych dokumentów. Tylko za zgodą zainteresowanego można to zrobić w innej formie. Informacja o zmianach powinna zostać doręczona na tyle wcześnie, aby zainteresowany mógł zapoznać się z nią przed zawarciem umowy deweloperskiej. Przepisy ustawy nie precyzują jednak tego terminu.

Zainteresowany zawarciem umowy deweloperskiej może domagać się od dewelopera, aby zapewnił mu możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:

waktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości,

wkopią aktualnego odpisu z KRS lub zaświadczeniem o wpisie z CEiDG,

wkopia pozwolenia na budowę,

wsprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a gdy inwestycję realizuje spółka celowa, to ze sprawozdaniem spółki dominującej,

wprojektem architektoniczno-budowlanym.

Co w kontrakcie

Na podstawie umowy deweloperskiej przedsiębiorca zobowiązuje się do ustanowienia albo przeniesienia na nabywcę po zakończeniu inwestycji np. prawa do mieszkania. Nabywca zobowiązuje się natomiast w tej umowie do zapłaty deweloperowi należnej kwoty na poczet ceny nabycia tego prawa.

Umowę należy sporządzić w formie aktu notarialnego, pod rygorem nieważności.

Koszty wynagrodzenia notariusza związane z jej sporządzeniem oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają nabywcę oraz dewelopera w częściach równych.

Zgodnie z ustawą w umowie deweloperskiej powinny się znaleźć następujące postanowienia:

wokreślenie stron, miejsca i daty podpisania takiej umowy,

wcena nabycia prawa,

winformacja o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie (w tym informacja o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach),

wokreślenie położenia oraz istotnych cech budynku,

wokreślenie usytuowania lokalu w budynku,

wokreślenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper,

wtermin przeniesienia na nabywcę prawa,

wwysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych nabywcy na rzecz dewelopera,

wdane dotyczące:

- otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informacja o kosztach prowadzenia rachunku,

- gwarancji bankowej, a w szczególności nazwa banku, gwarantowana kwota oraz termin obowiązywania gwarancji, albo

- gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwa zakładu ubezpieczeń, gwarantowana kwota oraz termin obowiązywania umowy ubezpieczenia,

wnumer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał,

wtermin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych przedsięwzięcia deweloperskiego,

wokreślenie warunków rozwiązania umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa,

wokreślenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej,

wwskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu lub domu jednorodzinnego,

woświadczenie nabywcy o odbiorze i zapoznaniu się przez nabywcę z treścią prospektu informacyjnego dewelopera,

wtermin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,

winformacje o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu i przeniesienie jego własności po zapłacie pełnej ceny przez nabywcę (wówczas gdy takie obciążenie istnieje),

wzobowiązania dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia mieszkania, przeniesienia prawa własności tego lokalu, i praw niezbędnych do korzystania z niego na nabywcę.

Odbiór lokalu

Zanim deweloper przeniesie na nabywcę prawa należy dokonać odbioru mieszkania lub domu jednorodzinnego. Nabywca domu jednorodzinnego dokonuje odbioru po otrzymaniu zawiadomienia o zakończeniu jego budowy (gdy właściwy organ nie wniósł sprzeciwu) lub na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Z odbioru mieszkania lub domu jednorodzinnego sporządzany jest protokół i nabywca ma prawo zgłosić do niego wady, jakie dostrzegł.

W ciągu 14 dni od podpisania protokołu deweloper musi doręczyć nabywcy oświadczenie o tym, czy uznał wady, lub o odmowie ich uznania (wówczas powinien też wskazać przyczyny uzasadniające odmowę uznania). Natomiast w ciągu 30 dni od podpisania protokołu ma obowiązek usunąć wady, które uznał. Gdy nie dotrzyma terminu, musi podać inny termin i uzasadnić opóźnienie.

Sprawa odbioru i usuwania wad nie może być uregulowana w umowie deweloperskiej w sposób mniej korzystny dla nabywcy. Gdyby tak się stało, postanowienie to nie będzie ważne.

Zasady odstąpienia

Na podstawie nowych przepisów nabywca będzie miał prawo odstąpić od umowy deweloperskiej, gdy nie będzie ona zawierała wszystkich wymaganych elementów (patrz wyżej - co w kontrakcie) albo informacje w niej zawarte nie będą zgodne z informacjami ujętymi w prospekcie. Przyczyną odstąpienia od umowy może być również niedoręczenie przez dewelopera na żądanie osoby zainteresowanej prospektu informacyjnego z załącznikami albo prospektu i załączników zawierającego zmienione informacje, bądź też niezgodność informacji w prospekcie lub załącznikach (na podstawie których zawarto umowę) ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy.

Do odstąpienia od umowy upoważnia nabywcę również nieprzeniesienie na niego praw do mieszkania albo domu jednorodzinnego w terminie wskazanym w umowie deweloperskiej bądź niepodanie w prospekcie informacyjnym (na podstawie którego została zawarta umowa) informacji zawartych we wzorze tego prospektu (będącego załącznikiem do ustawy).

We wszystkich przypadkach (oprócz tego, który jest uzasadniony nieprzeniesieniem na nabywcę prawa do lokalu lub domu w terminie wskazanym w umowie deweloperskiej) nabywca może odstąpić w ciągu 30 dni od zawarcia umowy.

Natomiast gdy przyczyną jest nieprzeniesienie prawa, to zanim dojdzie do odstąpienia, nabywca powinien dokonać następujących czynności:

wwyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa,

wpo bezskutecznym upływie tego terminu może odstąpić od umowy,

wza okres opóźnienia nabywca ma prawo domagać się zapłaty przez dewelopera kary umownej.

W razie odstąpienia od umowy spowodowanego podanymi tu przyczynami deweloper nie ma prawa domagać się, aby nabywca uiścił tzw. odstępne. Nie może też zastrzec w umowie obowiązku uiszczenia w takim przypadku oznaczonej sumy. Gdy nabywca skorzysta z prawa do odstąpienia, to uważa się, że umowa nie została zawarta, a on sam nie ponosi żadnych dodatkowych kosztów z tego tytułu.

Oświadczenie nabywcy o odstąpieniu jest skuteczne wówczas, gdy wyraził on w nim zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Należy je złożyć na piśmie a podpisy muszą być notarialnie poświadczone. Taką procedurę stosuje się jednak tylko wówczas, gdy wcześniej nabywca złożył wniosek o wpis do księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości.

Od umowy odstąpić może również deweloper. Takie uprawnienie przysługuje mu, w razie gdy nabywca nie stawi się do odbioru mieszkania lub domu jednorodzinnego albo do podpisania aktu notarialnego, mimo, że dwa razy zostało mu na piśmie doręczone wezwanie. Odstęp między wezwaniami musi wynosić co najmniej 60 dni. Zasada ta nie obowiązuje, gdy niestawienie się nabywcy zostało spowodowane działaniem siły wyższej.

Problemy finansowe

Ustawa deweloperska zabezpiecza też prawa nabywców w razie upadłości dewelopera. Przewiduje, że w takim przypadku środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której stawiane są budynki (czyli realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie), oraz dopłaty nabywców będą stanowiły osobną masę upadłości. Zostaną więc wyodrębnione z masy upadłości firmy i w pierwszej kolejności będą mogli się z niej zaspokoić nabywcy lokali i domów jednorodzinnych objętych tym przedsięwzięciem. Mienie, które wejdzie w skład tej osobnej masy upadłości, oznaczy sędzia komisarz.

Dla każdej osobnej masy upadłości zostanie zwołane zgromadzenie nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Ma ono prawo podejmować uchwały o kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez zarządcę lub syndyka i o wysokości dopłat, które są konieczne do tego, aby zakończyć budowę, bądź o zaspokojeniu się nabywców ze środków zgromadzonych na rachunkach powierniczych. Uchwała może również dotyczyć zawarcia układu. Zgromadzenie może upoważnić syndyka albo zarządcę, aby dokonali swobodnego wyboru wykonawcy do kontynuacji prac budowlanych.

Do podjęcia uchwały wymagana jest obecność co najmniej połowy nabywców, którzy mają łącznie trzy czwarte ogólnej sumy wierzytelności przypadających nabywcom uprawnionym do uczestniczenia w zgromadzeniu. Ich uchwałę może jednak uchylić sędzia komisarz. W takim przypadku mienie stanowiące osobną masę upadłości wejdzie do masy upadłości dewelopera, a zobowiązania niepieniężne upadłego (np. zobowiązanie do zakończenia budowy) przekształcą się w pieniężne. Takie same skutki wywoła podjęcie przez zgromadzenie nabywców uchwały o tym, że zaspokoją się ze środków zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych (zamiast kontynuować przedsięwzięcie).

W razie kontynuowania przedsięwzięcia syndyk przeniesie na nabywców prawo własności albo użytkowania wieczystego do nieruchomości. Musi to zrobić w ciągu 30 dni od zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Jeżeli zostaną jeszcze jakieś kwoty w osobnej masie upadłości, to wówczas wejdą one do funduszów masy upadłości.

WAŻNE

Od 29 kwietnia 2012 r. nabywca lokalu nie będzie ponosił ryzyka inwestycji deweloperskiej, pod warunkiem że deweloper nie rozpoczął wcześniej sprzedaży mieszkań

WAŻNE

Harmonogram przedsięwzięcia powinien określać co najmniej cztery etapy jego realizacji i procentowy szacunkowy podział kosztów poszczególnych etapów w całkowitych kosztach przedsięwzięcia deweloperskiego. Koszt każdego z etapów nie może być wyższy niż 25 proc. i niższy niż 10 proc. ogólnej kwoty kosztów przedsięwzięcia, które wynikają z harmonogramu

WAŻNE

Prospekt informacyjny i załączniki są integralną częścią umowy deweloperskiej

WAŻNE

Gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa nie zabezpieczają wypłaty odsetek należnych od wpłaconych środków oraz utraconych korzyści

Co ujawnia się w księdze wieczystej

● roszczenia nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu oraz o przeniesienie prawa własności lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z niego na nabywcę,

● roszczenia nabywcy o przeniesienie własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych,

● roszczenia na rzecz banku, który udzielił nabywcy kredytu na finansowanie budowy o ustanowienie na rzecz banku hipoteki.

Roszczenia te wpisuje się do księgi wieczystej na podstawie umowy deweloperskiej, w której powinny zostać zawarte.

Szersza perspektywa

- deweloper finansuje inwestycję ze środków klienta dopiero po przeniesieniu na niego udziału we własności gruntu, na którym ma ona powstać.

- deweloper przyjmuje zaliczki od nabywców tylko wraz z postępem inwestycji. Wpłacają oni pieniądze na rachunek powierniczy w banku.

- nie wolno sprzedawać mieszkań w inwestycji, która dopiero zaczęła powstawać. Sprzedaje się wyłącznie gotowe mieszkania i domy.

Co się zmienia

	ryzyko ponosi nabywca, ponieważ na podstawie umowy zawartej na piśmie nie tylko nie może wyegzekwować od dewelopera wydania mu mieszkania lub domu jednorodzinnego, ale też ciąży na nim obowiązek spłaty bankowi zaciągniętego kredytu	nabywca wpłaci pieniądze na otwarty lub zamknięty rachunek powierniczy; bank, który prowadzi taki rachunek, będzie pilnował, by pieniądze zostały przekazane deweloperowi dopiero po udokumentowaniu, że lokal został wybudowany zgodnie z umową
	pieniądze wpłacone przez nabywcę przed ukończeniem budowy i przed przeniesieniem na niego własności mieszkania wykorzystywane są na finansowanie innych inwestycji	nie będzie można wykorzystać wpłacanych pieniędzy na inne inwestycje niż określone w umowie
	nie ma obowiązku zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego, a tylko umowa przedwstępna sporządzona w takiej formie daje nabywcy roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, którego może dochodzić przed sądem	umowy będą zawierane wyłącznie w formie aktu notarialnego
	w razie upadłości dewelopera nabywcy tracą prawo do żądania od niego, aby wyodrębnił własność lokali nawet wówczas, gdy zakończył prace budowlane i wydał mieszkania kupującym. Tylko gdy zawarli umowę o budowę lokalu w formie aktu notarialnego i roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokali ujawnili w księdze wieczystej nieruchomości, będą mogli żądać zaspokojenia swoich wierzytelności ze środków uzyskanych ze sprzedaży tej nieruchomości	w razie ogłoszenia upadłości dewelopera pieniądze zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych będą stanowiły osobną masę upadłości; będą z niej w pierwszej kolejności zaspokajani nabywcy lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych objętych tym przedsięwzięciem. Zgromadzenie nabywców lokali może się domagać, aby budowę prowadził zarządca lub syndyk.

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

malgorzata.piasecka@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. nr 232, poz. 1377).